Header Page 1 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------

PHẠM TÔN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNGĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2016

Footer Page 1 of 126.


Header Page 2 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------

PHẠM TÔN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNGĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ

Phòng ban chức năng đã trực tiếp và gián tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học
tập và nghiên cứu đề tài.
Không thể không nhắc tới sự giúp đỡ, đóng góp nhiệt tình của các cán bộ Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng, các cán bộ Phòng Tài
Nguyên & Môi Trường – UBND quận Hai Bà Trưng đã cung cấp tài liệu, số liệu
cho tôi để hoàn thành luận văn thuận lợi. Tuy nhiên, do thời gian hạn chế và công
việc bận rộn, bài luận văn còn hạn chế và thiếu sót. Rất mong sự đóng góp và chỉ
bảo của các thầy cô để tôi có điều kiện bổ sung, củng cố ý thức trách nhiệm, phục
vụ cho công tác, vị trí đảm nhận trong tình hình hiện nay được tốt hơn.
Xin Chân Thành Cảm Ơn!!!

Footer Page 3 of 126.


Header Page 4 of 126.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài ................................................................ 1
2.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 2
3.Nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................................. 2
4.Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .............................................................................. 3
CHƢƠNG I ................................................................................................................ 6
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .................................................................................. 6
1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận .......................... 6
1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai ................................................... 6
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai ....................... 8

quyề n sở hƣ̃u nhà ở và tài sản khác gắ n liề n với đấ t trên điạ bàn quâ ̣n Hai Bà
Trƣng, thành phố Hà Nội ........................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận: ................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Thực trạng công tác lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của quận Hai Bà
Trưng: .................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.3, Tình hình triển khai công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Error! Bookmark not defined.
2.3.3.1 Đăng ký lần đầu .................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.3.2. Đăng ký biến động ............................... Error! Bookmark not defined.
2.3.4 Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ở quận Hai Bà Trưng. .................. Error! Bookmark not defined.
2.3.4.1. Công tác chuẩn bị để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .. Error! Bookmark not defined.
2.3.4.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ........................ Error! Bookmark not defined.
2.3.4.3. Kết quả khảo sát ý kiến người dân và ý kiến chuyên gia về tình hình
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quâ ̣n Hai Bà Trưng Error! Bookmark not
defined.
2.3.5. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn của công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ........ Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG III ........................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƢNG
................................................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật...................... Error! Bookmark not defined.
3.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chínhError!
defined.



Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NSDĐ

Người sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân





Header Page 9 of 126.

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do thiên nhiên ban tặng cho con người, có
thể đáp ứng được nhu cầu của con người. Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về
không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng, nếu sử dụng đất đai hợp lý thì lợi
ích sinh ra sẽ ngày một tăng. Mọi hoạt động kinh tế , hoạt động dân cư đều diễn ra
trên đất. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt , một loại tài nguyên vô cùng quý giá.
Do vậy, việc sử dụng tiết kiệm và sử dụng hiệu quả đất đai tạo động lực phát triển
kinh tế xã hôi, ổn định chính trị. Đồng thời đặt ra yêu cầu Nhà nước phải đẩy mạnh
công tác quản lý chặt chẽ về đất đai.
Trong những năm gần đây, cầu về đất ngày một tăng, trong khi cung về đất lại
có hạn. Đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở các đô thị. Do vậy đã nảy sinh nhiều vấn
đề trong quản lý nhà nước về đất đai.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai đang được nhà nước quan tâm sâu sắc
thông qua các bộ luật đất đai năm 1993. Luật đất đai 2003 và gần đây nhất là luật
đất đai 2013, kèm theo các nghị định, thông tư, văn bản pháp luật có liên quan, ngày
càng chặt chẽ, hoàn thiện , đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xã hôi của đất nước.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được
xác định rõ tại điều 95- chương III luật đất đai 2013.
Đăng ký đất đai là việc thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa thửa đất và người sử
dụng đất, trên cơ sở đó Nhà nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp và nghĩa vụ mà người
sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời thiết lập hồ sơ địa chính địa chính đầyđủ cho toàn
bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường ,thị trấn trong cả nước và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ
sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất dai theo đúng pháp luật.

Bà Trưng.
- Thu thập điều tra tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Hai Bà Trưng (bằng phiếu
điều tra).
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-Phân tích những điểm mạnh và tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
4.Phƣơng pháp nghiên cứu

Footer Page 10 of 126.

2


Header Page 11 of 126.

a. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
- Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến ĐKĐĐ, cấp CGN như Luật đất
đai 2003, 2013, nghị định 43 năm 2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013,..
- Các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về cấp GCN.
- Thu thập các tài liệu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện
trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập,
quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn Quận.


Công tác phân tích, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những
bước quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các
giải pháp nâng cao tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận.
5.2.Ý nghĩa thực tiễn:
Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc tìm ra những mặt được, mặt chưa
được, những tồn tại và hạn chế của công tác đăng ký, cấp GCN từ đó đẩy nhanh tiến
độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một số
vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.

Footer Page 12 of 126.

4


Header Page 13 of 126.

CẤU TRÚC LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo cấu
trúc của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành
phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao
mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với
điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý.
Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống
còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không thể thiếu
được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh
tế.
Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một
loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con
người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất
đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử
dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất
đai”[2].
Footer Page 14 of 126.

6


Header Page 15 of 126.

b. Vai trò của đất đai:
Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của
đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu
rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luâ ̣t ” [6].Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân
đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai
trò và ý nghĩa khác nhau. Cụ thể:
- Về mặt chính trị:
Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia
người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng


trình đó đều diễn ra trên đât đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và
phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người.
- về mặt kinh tế- xã hội:
Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt
động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất
đai và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho
nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng.
Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành
nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng
những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy
hoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng.
Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo
từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau.
Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành
nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống,
địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng
lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình.
Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các
loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có
ngành nông nghiệp.
Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc. Tùy
từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa khác nhau
từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa. Như vậy, đất đai mang tính địa
phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng đó.
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một
loại tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để
làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp quản lý và sửu dụng
đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ.

người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu [3].
b.Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất :
-Đối với Nhà nước:
+Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử dụng
đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất [6]. Nhà nước đảm bảo và bảo vệ
lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời
giám sát họ trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy
định của pháp luật.
+Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộ
các vấn đề liên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất. Vì vậy Nhà nước
muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả các
thông tin về đất đai như tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, nghĩa vụ và quyền hạn của người sử dụng đất, …tất cả các thông tin
Footer Page 17 of 126.

9


Header Page 18 of 126.

này được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đai
chính là việc thiết lập hồ sơ địa chính.
Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước
quản lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng
đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là
cho việc tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng,

Footer Page 18 of 126.

10


Header Page 19 of 126.

từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để
lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước
đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có. Nếu nhà đất đó phù
hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo
hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho
chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước
không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách
nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như
tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc
phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an
ninh quốc phòng..
+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình
thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng
trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý
triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận.
Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất
đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau

vào các mục đích bất kỳ theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế),
quyền định đoạt ( quyết định số phận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho
mượn, tặng cho, thừa kế, phá bỏ,…). Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên
đất, người sử dụng đất có được đầy đủ tư cách pháp lý để tham gia thị trường bất
sản với những giao dịch dựa trên trên giấy chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ
quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
-Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:
+Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân
hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,…
+Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất.
a. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất
để bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất [3].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Footer Page 20 of 126.

12


Header Page 21 of 126.


người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
+Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Footer Page 21 of 126.

13


Header Page 22 of 126.

+Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với nhà chung cư, nhà tập thể.
+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì
không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận
quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
b. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Đối với Nhà nước:
Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng
các loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Đối với
mỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sử
dụng của người được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất.
Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau. Do đó Nhà nước đã quy định cấp đồng
thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một giấy chứng
nhận. Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất tăng lên rất nhiều, tạo
điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao dịch trên thị trường.

nắm bắt được các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và
hiệu quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách.
-Đối với người sử dụng đất:
Ngoại việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Giấy chứng
nhận còn có nhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bất
động sản. Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặc
điểm là thiếu thông tin, thiếu minh bạch. Những bất động sản đã được cấp giấy
chứng nhận tức là đã đăng ký thông tin, có tính pháp lý dược Nhà nước công nhận
và bảo hộ. Đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được
quyết định đúng đắn. Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy
động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình thức thế chấp tài sản. từ đó khuyến khích
đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quản lý chặt chẽ nguồi tài nguyên của mỗi quốc gia, đặc biệt là nguồn tài
nguyên đất đai luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu.
Ngay từ rất sớm, Nhà nước ta đã nhận định được giá trị và tầm quan trọng to
lớn đó của đất đai.
Sau khi Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ra đời. Hiến pháp Nước
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 có quy định đất đai thuộc phạm
vi cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Điều 17
Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở
vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào
cácofxí126.
nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa
Footer Page 23
15

về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
-Sau luật đất đai 2003 chính phủ đã ban hành Nghị định 181 ban hành ngày
29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai. Và gần đây nhất là luật đất đai 2013
có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014, và nghị 43/NĐ-CP- 2014 về hướng dẫn thi
hành luật đất đai 2013. Đã nâng tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai lên
mức tối đa. Điều 95, luật đất đai 2013 có quy định rõ: Đăng ký đất đai là bắt buộc
đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đăng ký trên giấy và
đăng ký điện tử đều có giá trị pháp lý như nhau.
Footer Page 24 of 126.

16


Header Page 25 of 126.

Có thể thấy rằng, tầm quan trọng của công tác đăng ký đấy đai chưa bao được
Nhà nước xem nhẹ. Nó kéo dài trong suốt quá trình hình thành và hoàn thiện hệ
thống chính sách pháp luật cho đến nay, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận hiện nay vẫn chưa thể hoàn thiện trên hầu hết các địa phương trên toàn quốc.
Cùng với đó là Nhà nước ta đang xây dựng hệ thông thông tin đất đai theo hướng
tin học hóa và điện tử hóa. Muốn xây dựng được hệ thống thông tin đất đai điện tử
thì đăng ký đất đai chính là cơ sở là nguồn dữ liệu đầu vào và ra, là đối tượng quản
lý của hệ thống. Một lần nữa, vai trò và tầm cỡ của đăng ký đất đai lại được khẳng
định, đòi hỏi tính cấp thiết phải nhanh chóng hoàn thiện công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận trên toàn quốc, đặc biệt là tại các đô thị, nơi tỷ lệ cấp GCN chưa cao,
trong khi đó tỷ lệ vi phạm pháp luật về đất đai ngày một tăng, nảy sinh nhiều vấn đề
trong công tác cấp GCN.
Nhà nước ta đã đưa công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận thành một trong
mười năm nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, được quy rõ tại Điều 22 luật đất
đai 2013, theo thời gian hệ thống chính sách pháp luật đất đai của nước ta sẽ hoàn