VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM NGỌC THUÝ

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
MẪU TRANG PHỤ BÌA LUẬN VĂN (title page)

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế
Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Trần Công Sách

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Những kiến nghị, đề xuất trong Luận văn không sao chép của
bất kỳ tác giả nào.

Tác giả Luận văn

Phạm Ngọc Thúy



Bất động sản

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

HĐND

Hội đồng nhân dân

NHNN

Ngân hàng Nhà nƣớc

GCN

Giấy chứng nhận

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tăng dân số trung bình của Thành phố Hà Nội từ năm
2010 đến năm 2016


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đại hội VI của Đảng (tháng 12-1986) đánh dấu một bƣớc ngoặt rất cơ bản
trong sự nghiệp xây dựng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nƣớc ta, với việc đƣa ra
đƣờng lối đổi mới toàn diện đất nƣớc, từ đổi mới kinh tế đến đổi mới hệ thống
chính trị và các lĩnh vực khác của đời sống xã hội, từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN. Song hành cùng sự phát triển
của kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản (BĐS) từng bƣớc hình thành và phát
triển không ngừng. Sự phát triển của thị trƣờng BĐS đã góp phần quan trọng cho
tăng trƣởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhiều dự án đầu tƣ trong lĩnh vực
sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, chung cƣ, khu đô thị mới với hệ
thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã đƣợc quy hoạch, xây dựng làm đổi thay diện mạo
các vùng, miền, góp phần nâng cao chất lƣợng và phục vụ tốt hơn nhu cầu cuộc
sống của Nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài và phát triển các
nguồn lực của quốc gia.
Ngay từ sớm, nhận thức đƣợc tầm ảnh hƣởng to lớn của thị trƣờng BĐS đối
với sự phát triển của nền kinh tế, tại Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ
đạo cần thiết phải “tổ chức và quản lý thị trường bất động sản”. Sự hình thành thị
trƣờng BĐS là một tất yếu khách quan trong cơ chế kinh tế thị trƣờng. Do vậy, đến
Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng tiếp tục khẳng định phải “phát triển thị trường
bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà
nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất
động sản lớn nhất”. Đại hội lần thứ XII năm 2016 của Đảng cũng đã nhấn mạnh
nhiệm vụ thực hiện: “Đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường
hàng hóa, dịch vụ, tài chính, tiền tệ, bất động sản, lao động, khoa học, công nghệ,...
đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội”.

tạo môi trƣờng đầu tƣ thuận lợi, bình đẳng và phục vụ nhu cầu ngƣời dân thì Nhà
nƣớc cần thiết phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện và tăng cƣờng hiệu lực, hiệu quả
QLNN nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS. Trong đó, việc
hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh từ hoạt động đầu tƣ, tạo lập thị trƣờng đến
các hoạt động giao dịch; sử dụng các công cụ quản lý để định hƣớng, điều tiết thị
2


trƣờng; xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin cơ bản làm cơ sở đánh giá xu thế phát
triển, thực hiện hoạch định chính sách phát triển của thị trƣờng ngắn hạn, trung hạn
và định hƣớng dài hạn… đang rất cấp thiết.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này, tác giả đã lựa chọn Đề tài: “Quản
lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm đề
tài Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
2.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở nước ngoài
Nghiên cứu về thị trƣờng BĐS là lĩnh vực nghiên cứu phức tạp, chuyên biệt,
có liên quan mật thiết tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế và có lịch sử nghiên
cứu lâu đời trên Thế giới. Khung lý thuyết về thị trƣờng BĐS đã đƣợc các học giả
quốc tế xác lập khá toàn diện, hệ thống, gồm nhiều các nhánh nghiên cứu khác nhau
tùy thuộc cách tiếp cận và mục đích nghiên cứu, nhƣ: QLNN đối với thị trƣờng
BĐS (chủ trƣơng, chính sách về đầu tƣ, đất đai, tài chính,…; cơ quan quản lý; chế
tài xử lý vi phạm); các vấn đề của thị trƣờng (chỉ số giá, quan hệ cung - cầu, hàng
hoá, thành tố tham gia thị trƣờng,…). Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn, tác
giả chỉ đề cập một số công trình nghiên cứu quan trọng đã công bố ở nƣớc ngoài
liên quan tới thể chế, QLNN về thị trƣờng BĐS, đó là:
Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn “Bí ẩn của tƣ bản” là
một trong những nghiên cứu quan trọng trên Thế giới về thể chế, quản lý thị trƣờng
BĐS. Nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng phải hoàn thiện thể chế thị trƣờng
BĐS, mà bản chất là tạo lập khung pháp lý chặt chẽ phù hợp thực tiễn để các BĐS

và xuất bản năm 2003 (Lê Xuân Bá và đồng nghiệp). Nghiên cứu này bƣớc đầu đƣa
ra những vấn đề cơ bản nhất về thị trƣờng BĐS và những chính sách tập trung về thị
trƣờng đất ở và nhà ở; đƣa ra đặc trƣng cơ bản của thị trƣờng BĐS Việt Nam là thị
trƣờng BĐS phát triển non trẻ, mang yếu tố nhạy cảm, bất ổn định (tăng trƣởng
“nóng”, bong bóng hay có khi trầm lắng, đóng băng đột ngột) và thiếu những cơ chế
pháp lý chặt chẽ quản lý thị trƣờng.
Nghiên cứu của Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp (2009), trong đề tài khoa
học cấp Nhà nƣớc về “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”
đã đánh giá tổng thể thực trạng phát triển và chính sách phát triển của thị trƣờng
4


BĐS Việt Nam, đồng thời đƣa ra những giải pháp chính sách phát triển thị trƣờng
BĐS đến năm 2020.
Một số nghiên cứu chuyên đề tiêu biểu khác về thị trƣờng BĐS, nhƣ: Hà
Huy Ngọc, Viện Kinh tế Việt Nam (2008) “Về cơ chế quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản” chỉ ra vai trò quan trọng, cần thiết của Nhà nƣớc đối với sự
phát triển của thị trƣờng BĐS; Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế
Trung ƣơng (2008) “Tạo lập và phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng các
tiêu chí của nền kinh tế thị trường hiện đại ở Việt Nam”, là những nghiên cứu
chuyên sâu của tác giả về đầu tƣ, tạo lập phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam nói
chung, kết quả đã phản ánh đƣợc các cơ chế chính sách nói chung song chƣa nghiên
cứu, xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thị trƣờng BĐS đối với từng địa
phƣơng khác nhau. Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thị trƣờng BĐS; Bộ Xây
dựng (2012), Đề án nâng cao chất lƣợng đầu tƣ, hiệu quả QLNN và định hƣớng đầu
tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS giai đoạn 2011 - 2020.
Về nghiên cứu thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội có các nghiên
cứu tiêu biểu, nhƣ: Lê Hồng Hạnh (2009) “Những giải pháp pháp lý góp phần minh
bạch hoá thị trường bất động sản Hà Nội”, đề tài đã đi sâu nghiên cứu thực trạng
hoạt động của thị trƣờng BĐS Hà Nội và những chính sách, pháp luật tác động tới

trƣờng BĐS này.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
* Mục đích: Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn cho việc
đề xuất phƣơng hƣớng, các giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện QLNN về thị trƣờng
BĐS thành phố Hà Nội, góp phần phát triển nhanh, bền vững thị trƣờng BĐS này.
* Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:
- Hệ thống hóa lý luận chung về thị trƣờng BĐS, xác định rõ khung phân tích
QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh.
- Đánh giá khách quan thực trạng phát triển thị trƣờng BĐS và QLNN đối
với thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đƣa ra định hƣớng phát triển, phƣơng hƣớng và đề xuất giải pháp hoàn
thiện QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025.
6


4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn: Thị trƣờng BĐS Hà Nội và
QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn:
- Về nội dung: Tập trung xác định rõ khung lý thuyết phân tích QLNN về thị
trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh và sử dụng khung lý thuyết này vào
phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà
Nội; phát hiện hạn chế, nguyên nhân và đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn
thiện QLNN về thị trƣờng BĐS Hà Nội trong giai đoạn tới.
- Luận văn giới hạn đi sâu nghiên cứu vai trò, chức năng, nhiệm vụ của các
cơ quan hành chính nhà nƣớc trong quản lý hành chính nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Về không gian nghiên cứu: Thành phố Hà Nội;
- Về thời gian nghiên cứu: Thực trạng tập trung từ sau năm 2010 và đề xuất
phƣơng hƣớng, giải pháp đến năm 2025.

nhanh, bền vững thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội nói riêng, thị trƣờng BĐS Việt
Nam nói chung, giúp cho thị trƣờng BĐS khắc phục hạn chế, minh bạch thông tin,
thu hút nhiều nhà đầu tƣ tham gia mở rộng, phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam.
Kết quả nghiên cứu của Luận văn không chỉ góp phần hoàn thiện công tác
QLNN đối với thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội, mà còn có thể đƣợc ứng dụng đối
với các Thành phố lớn cấp tỉnh khác.
7. Cơ cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung Luận văn cơ cấu gồm 3 chƣơng nhƣ sau:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất
động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh.
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hƣớng phát triển, phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện
quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội thời kỳ
tới năm 2025.
8


Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LỚN CẤP TỈNH
1.1. Khái quát chung về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản
* Khái niệm về bất động sản:
Từ rất sớm, thời La Mã cổ đại, con ngƣời đã hình thành khái niệm “Bất động
sản". Luật La Mã cổ đã phân loại tài sản thành hai loại “động sản” và “bất động
sản”. Hiểu một cách ngắn gọn: “Động sản là những tài sản có thể di chuyển, di biến
động được (như: phương tiện lao động, đồ đạc gia đình,…); ngược lại, bất động
sản là những tài sản không thể dịch chuyển được (như: đất ở, nhà trên đất, đất

nhà hoặc công trình xây dựng, thì chúng sẽ trở thành động sản.
(iii) Những tài sản khác gắn liền với đất, nhƣ: Tài nguyên khoáng sản trong
lòng đất chƣa đƣợc phát hiện hoặc chƣa đƣợc khai thác tách khỏi lòng đất. Nhà
nƣớc là chủ thể thống nhất sở hữu, quản lý và có quyền định đoạt, tổ chức khai thác
các tài nguyên khoáng sản thông qua các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, và cũng
có thể cho phép các tổ chức, cá nhân khai thác thông qua các quyết định hành chính
khi các tổ chức, cá nhân này có đủ điều kiện.
Nhƣ vậy, hệ thống hóa các quan niệm phổ biến nhất, có thể đƣa ra khái niệm
về Bất động sản nhƣ sau: Bất động sản là những tài sản cố định, bao gồm toàn bộ
đất đai, những vật chất, công trình được tạo ra do công sức lao động của con người
gắn liền với đất theo không gian để tạo thành một dạng cấu trúc vật chất ổn định,
không thể tách rời.
* Đặc điểm của bất động sản:
- Tính cố định, bất động: BĐS không thể di dời đƣợc về mặt địa lý. Mỗi BĐS
gắn liền với từng vị trí cụ thể tại một vùng, địa phƣơng nhất định. Yếu tố vị trí phản
ánh tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, cơ sở hạ tầng, giao thông, tính chất xã hội,
văn hóa, phong tục tập quán vùng miền, tâm lý dân cƣ và điều kiện môi trƣờng sống
khác nhau qua đó hình thành giá trị, khả năng sinh lời của BĐS không giống nhau.
Đây là cơ sở quan trọng giải thích nguyên nhân BĐS tại các thành phố lớn nơi có các điều kiện kinh tế xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng đƣợc chú trọng đầu tƣ,
10


dân cƣ tập trung đông đúc thuận lợi trong hoạt động kinh doanh, tìm kiếm việc
làm…, thƣờng có giá trị cao hơn nhiều so với BĐS tại các vùng miền, tỉnh ở địa
phƣơng khác. Điều này đặt ra đòi hỏi đối với công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn
xác, khoa học, có tầm nhìn chiến lƣợc dài hạn, đặc biệt tại các đô thị, thành phố lớn.
- Tính dị biệt, không đồng nhất: Thực tế không tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau, lý do là luôn có sự khác biệt về các yếu tố nhƣ: Vị trí không gian, diện
tích, kết cấu, kiến trúc, đặc điểm vật chất xây dựng trên đất… Chính đặc tính này
tạo nên sự phong phú, đa dạng của BĐS khi tham gia thị trƣờng với tƣ cách một

điểm khác nhƣ: Tính thích ứng (có thể điều chỉnh công năng phù hợp nhu cầu ngƣời
sở hữu bất động sản); tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (BĐS là loại hàng hóa
đặc biệt, nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng, miền, quốc gia rất khác nhau phụ thuộc và
bị chi phối sâu sắc bởi thị hiếu, tập quán ngƣời dân sinh sống tại địa phƣơng đó).
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường BĐS
* Khái niệm về thị trường BĐS:
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng thì mọi yếu tố đầu vào sản
xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trƣờng
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Thực tế, BĐS đã trở thành một loại
hàng hoá và cùng hình thành, mở rộng, phát triển với sự phát triển của nền kinh tế
thị trƣờng. Thị trƣờng BĐS cũng là một bộ phận trong hệ thống thị trƣờng; gắn liền
với việc phân phối, sử dụng đất đai và chịu ảnh hƣởng, tác động chi phối của các
loại thị trƣờng khác (nhƣ: Thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động, thị trƣờng hàng hoá,
dịch vụ,…) và những yếu tố kinh tế, xã hội khác.
Hiện nay có nhiều khái niệm về thị trƣờng BĐS do cách tiếp cận từ các góc
độ nghiên cứu khác nhau, cụ thể nhƣ:
Tiếp cận góc độ khái niệm thị trƣờng cổ điển cho rằng: Thị trƣờng BĐS là
nơi diễn ra các hoạt động giao dịch, trao đổi (chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp,
dịch vụ hỗ trợ nhƣ tƣ vấn, môi giới,…) về BĐS.
Tiếp cận từ góc độ chủ thể tham gia thị trƣờng: Thị trƣờng BĐS là môi
trƣờng trong đó ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc
mua bán BĐS thông qua cơ chế giá cả.
12


Theo tác giả Luận văn, thị trƣờng BĐS có thể hiểu một cách khái quát nhƣ
sau: Thị trường BĐS là tổng thể hệ thống các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ
hàng hoá - tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian xác định; chịu sự
chi phối bởi lợi ích của những chủ thể tham gia thị trường và có sự điều tiết, can
thiệp của Nhà nước để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững.

của thị trƣờng không thể phản ứng kịp thời. Đây là một trong nhiều nguyên nhân để
thị trƣờng điều chỉnh, hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà đất xuất phát chính từ tính
khan hiếm của đất đai.
Sáu là, thị trƣờng BĐS có chứa những giao dịch phức tạp, có giá trị lớn đối
với các chủ thể tham gia thị trƣờng; thực tế BĐS không thể đƣa trực tiếp ra thị
trƣờng trao đổi mà thay vào đó là đƣa ra trao đổi quyền đối với BĐS đó; việc trao
đổi, giao dịch BĐS là giao dịch quyền và giá trị của BĐS nên rất phức tạp, qua
nhiều khâu và cần nhiều thủ tục giữa các bên liên quan.
Bảy là, thị trƣờng BĐS tập trung nguồn vốn lớn, tính thanh khoản thấp: Quá
trình đầu tƣ BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn với thời gian hình thành BĐS và thu hồi
vốn lâu dài dẫn đến tình trạng khan hiếm tiền mặt. Đặc biệt, khi xảy ra đột biến thị
trƣờng nhƣ tình trạng “đóng băng thị trƣờng”, giao dịch trầm lắng, làm nhiều doanh
nghiệp kinh doanh BĐS lâm vào nguy cơ phá sản do tồn đọng nguồn vốn lớn trong
thị trƣờng.
1.1.3.Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS
* Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS:
Thị trƣờng BĐS hình thành trên cơ sở tổng hòa các yếu tố, bao gồm:
- Hàng hóa BĐS: Đất đai, công trình xây dựng trên đất, tài sản khác gắn liền
với đất,…
- Chủ thể tham gia: ngƣời mua - ngƣời bán; ngƣời thuê - ngƣời cho thuê;
ngƣời môi giới, trung gian; ngƣời tƣ vấn; nhà quản lý,…
- Cơ sở vật chất hạ tầng: Địa điểm nơi diễn ra các hoạt động giao dịch (sàn
giao dịch; trụ sở công ty; …); phƣơng tiện hỗ trợ giao dịch (phƣơng tiện thông tin,
liên lạc, truyền thông,…);
- Cơ chế hoạt động: Phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động nhƣ các quy luật thị
trƣờng, cơ chế quản lý của Nhà nƣớc (chính sách về đất đai, xây dựng, kinh tế: thuế,
14


tài chính, tiền tệ,…; các cơ quan QLNN về BĐS và thị trƣờng BĐS; quy định pháp


+ Thị trƣờng BĐS sản xuất: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, khu công
nghiệp, khu chế xuất, nhà xƣởng,…
Ngoài ra, còn có BĐS có mục đích công cộng: Công viên, khu bảo tồn, viện
bảo tàng, bệnh viện,… hay BĐS đặc biệt, mục đích sử dụng hạn chế, nhƣ: Cảng
hàng không, nhà tù, nhà thờ, chùa chiền,…
- Căn cứ vào hoạt động giao dịch của thị trƣờng:
+ Thị trƣờng mua bán, chuyển nhƣợng BĐS;
+ Thị trƣờng cho thuê BĐS;
+ Thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thị trƣờng dịch vụ BĐS: Các hoạt động môi giới, tƣ vấn BĐS; định giá
BĐS; thông tin BĐS,…
+ Thị trƣờng thế chấp, bảo hiểm BĐS.
- Căn cứ vào phƣơng thức giao dịch trên thị trƣờng:
+ Thị trƣờng BĐS tập trung (giao dịch thực hiện tại sàn giao dịch, công ty, tổ
chức đƣợc cấp phép kinh doanh ngành nghề liên quan BĐS).
+ Thị trƣờng BĐS không tập trung (hoạt động mang tính nhỏ lẻ, trực tiếp
hoặc qua trung gian giữa cá nhân có nhu cầu giao dịch).
- Căn cứ vào tính chất của giao dịch trên thị trƣờng:
+ Thị trƣờng BĐS công khai (hay còn gọi là chính thức): Nơi diễn ra các
hoạt động giao dịch minh bạch, các thông tin (ngƣời tham gia, giá cả, hàng hóa
BĐS,…) đƣợc phổ biến rộng rãi, dễ tiếp cận, có tính chính xác cao; đƣợc cơ quan
Nhà nƣớc quản lý và kiểm soát và đảm bảo thực hiện quy định pháp luật.
+ Thị trƣờng BĐS ngầm (hay còn gọi là phi chính thức): Nơi diễn ra các hoạt
động giao dịch ngoài tầm quản lý, kiểm soát của của Nhà nƣớc; có thể thực hiện các
hoạt động giao dịch trái với quy định pháp luật, thiếu công khai, minh bạch thông
tin; mang tính lợi ích nhóm, dễ gây đột biến, ảnh hƣởng tới sự phát triển lành mạnh
của thị trƣờng BĐS nói riêng và cả nền kinh tế.

16

thƣờng chia thành: Khu vực đô thị trung tâm của Thành phố - là nơi tập trung dân
17


cƣ với mật độ cao, nghĩa là một số lƣợng lớn các BĐS chức năng khác nhau đƣợc
bố trí trên một diện tích đất hạn chế. Các công trình BĐS này phải đảm bảo phục vụ
cho mọi hoạt động sống của con ngƣời nhƣ: Nơi ở, hoạt động kinh tế, văn hoá, giải
trí,… đòi hỏi đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội đô thị; khu vực có quỹ
đất, điều kiện thuận lợi phát triển các dự án BĐS, các khu đô thị, các công trình bất
động sản; khu vực có các khu đô thị, các công trình BĐS bị giới hạn do điều kiện
địa chất và thủy văn không thuận lợi,…
- Đặc thù về phân vùng phát triển của thành phố lớn cấp tỉnh thƣờng phân
chia thành: Vùng phát triển đô thị, vùng phát triển công nghiệp, vùng sinh thái du
lịch, vùng nông nghiệp, các khu dân cƣ ở nông thôn (thuộc khu vực ngoại thành).
Do đó, cần tổ chức phát triển thị trƣờng BĐS phù hợp để đáp ứng nhu cầu phát triển
của từng vùng.
- Đặc thù về phân khu chức năng trong tổ chức phát triển của thành phố hiện
đại cấp tỉnh thƣờng phân chia thành: Khu nội thành cũ, khu nội thành mới, các thị
trấn, khu dân cƣ nông thôn và các khu đô thị mới tại các địa bàn ngoại thành. Mỗi
khu chức năng cần nghiên cứu tổ chức phát triển dự án BĐS đảm bảo đáp ứng nhu
cầu phát triển của từng khu vực, góp phần tạo lập đô thị hiện đại đồng thời tạo lập
không gian đô thị sinh thái phát triển bền vững. Phân khu đô thị có ảnh hƣởng quan
trọng nhất đến giá trị công trình BĐS, các khu vực khác nhau tƣơng ứng với tiện ích
sống khác nhau, BĐS ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm, có khả năng tiếp cận phƣơng
tiện giao thông sẽ có giá trị cao hơn BĐS ở những vị trí không thuận tiện.
Tính kinh tế, giá trị của BĐS chịu ảnh hƣởng sâu sắc, mang tính quyết định
bởi những yếu tố đặc thù của Thành phố lớn cấp tỉnh. Từ đó dẫn đến những đặc
trƣng riêng của thị trƣờng BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh khác biệt so với
thị trƣờng BĐS tại địa phƣơng khác, đó là:
- Thị trƣờng có đặc tính biến động mạnh và có nhiều cú sốc “nóng”, “lạnh”

địa phƣơng khác nơi môi trƣờng sống ô nhiễm, địa hình ngập úng, trũng thấp, kinh
tế, cơ sở hạ tầng chƣa phát triển; tính kinh tế của BĐS thể hiện ở chỗ BĐS ở trung
tâm đô thị lớn đem lại nhiều giá trị lợi ích kinh tế lớn hơn, dễ dàng sử dụng hoạt
động kinh doanh, cho thuê, chuyển nhƣợng nên giá BĐS cao. Điển hình nhƣ giá đất
trung tâm quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trƣng có nơi giá dao động từ 2.611 USD
19


đến 27.200 USD/m2, giá nhà đất tại các phố nhƣ Hàng Gai, Cầu Gỗ có thể lên tới
mức 21.000 USD – 27.000 USD/m2 [24].
* Các yếu tố bên ngoài tác động đến thị trường BĐS trên địa bàn thành phố
lớn cấp tỉnh:
- Sự phát triển của nền kinh tế: Ảnh hƣớng rất lớn đến nhiều ngành nghề
khác không riêng lĩnh vực BĐS. Bởi vì, kinh tế trì trệ, khủng hoảng kéo theo đó
nhiều sự trì trệ khác, nhƣ là thu nhập ngƣời dân giảm dần, đồng tiền mất giá và lạm
phát nên con ngƣời nhu cầu về nhà ở, đất ở cũng giảm theo. Thêm nữa, khó khăn về
kinh tế và thị trƣờng kinh tế bất ổn làm cho nhà đầu tƣ trong nƣớc cũng nhƣ nƣớc
ngoài không an tâm đầu tƣ nhất là vào một lĩnh vực khó thu hồi vốn nhƣng số vốn
đầu tƣ ban đầu lớn nhƣ BĐS. Có thể nói, sự phát triển của nền kinh tế là yếu tố
quyết định đến sự sống còn của thị trƣờng BĐS, đặc biệt là thị trƣờng BĐS tại các
thành phố lớn.
- Sự tăng trƣởng về dân số: Tại các thành phố lớn, mật độ tập trung dân số
rất cao. Tăng trƣởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về nhà đất tăng lên. Lƣợng cầu BĐS tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi
tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn
của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu
nhập và giá cả.
Cầu
BĐS