1

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức,
Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân
và cán bộ địa chính của các xã thị trấn điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và
cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn


2

MỤC LỤC
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức.............32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên................................................32
3.1.1.1. Vị trí địa lý................................................................................................32
................................................................................................................................. 32
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội........................................................38
3.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế..................................................................................38
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế................................................38


Cơ cấu kinh tế huyện Hoài Đức giai đoạn 2004- 2014

Bảng 3.3

Cơ cấu và giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai đoạn
2004- 2014

Bảng 3.4

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Hoài Đức

Bảng 3.5

Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu

Bảng 3.6
Bảng 3.7
Bảng 3.8
Bảng 3.9
Bảng 3.10
Bảng 3.11
Bảng 3.12

Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD
đất ở tại huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014
Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD
đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014
Tình hình thực hiện chuyển quyền thừa kế QSD đất tại
huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014

5

BTNMT
BTP
CP
CN -TTCN
CNQSDĐ
GCNQSDĐ
GTSX
NĐ
QĐ
QSDĐ
TNHH
TT
UBND

Bộ Tài nguyên môi trường
Bộ Tư pháp
Chính Phủ
Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giá trị sản xuất
Nghị định
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Trách nhiệm hữu hạn
Thông tư
Uỷ ban nhân dân


điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong
và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
Huyện Hoài Đức nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận
lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ,
nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông
nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị
nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc


7

thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số
quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Hoài Đức. Vì vậy, việc thực
hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” là cần thiết trong thời
điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài

2.1.

Mục tiêu tổng quát
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật

1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền


9

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật...”[10]. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc
về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở
hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.

1.1.3. Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất

hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường” .
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1. Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân


11

về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền
kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu
dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1. Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là
một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp
luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan

01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà
nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng
lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh đất đai 1933); nếu nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ sử dụng đất
và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công


13

trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký
tại cơ quan có thẩm quyền.
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua –

+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này
mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử
dụng ”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp
ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4
- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế.


15

- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua
việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không
chuyển nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp

của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng
là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam
kết trước đây để có được QSDĐ.
- Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua
giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp
phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay.
Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể
phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới [16].

1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì
và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc
phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở
việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ
thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có
hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các
nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ
quan quản lý nhà nước cần được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình
hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.
Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý


giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn
và giữ bình ổn thị trường.
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam


18

1.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay
1.3.1.1 Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126
của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày
01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;
1.3.1.2 Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp


20

vốn bằng giá trị QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà Nội
ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục
đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư
(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà
Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở
hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
- Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố


22

được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký
biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong
khu dân cư (Không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 22/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành
phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành
phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức
giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối

động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc;
việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin-cho”, việc thực hiện đấu giá
QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá
đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện
cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu
hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế-xã hội [5].
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định
của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác
dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi
QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất
chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa
nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về
giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các
địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng
xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp “manh mún”, nhất là ở
các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m 2. Việc chuyển đổi ruộng đất
giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một
nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức


24

cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn
điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau
khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân [3].
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự
đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp,

được thừa kế QSDĐ[3].
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể
vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này
ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã
được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay.
Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có
bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1
lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một
số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được
vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa
nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông
tin đất đai[3].
Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và
quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng
của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản
xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là
trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ
USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên
kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh
nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể[3].
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện
các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở
hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong
đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế
hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản