BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC PHÚC

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH

KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG PHƯỜNG HỒNG
HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC PHÚC
KHOÁ 2014-2016

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH

KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG PHƯỜNG
HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH

Hà Nội, tháng 6/2016
Tác giả Luận văn

Đặng Ngọc Phúc


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Quản lý xây dựng theo quy hoạch

Khu dân cư đồi Ngân Hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long là công
trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả
nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Hà Nội, tháng 6/2016
Tác giả Luận văn

Đặng Ngọc Phúc


Lời cảm ơn

MỤC LỤC

Lời cam đoan
Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục bảng, biểu


1.2. Thực trạng quy hoạch xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng: .. 17
1.2.1. Vị trí địa điểm và nội dung quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng:

............................................................................................................. 17


1.2.2. Khái quát về nội dung quy hoạch khu dân cư đồi Ngân hàng:..... 18

1.3. Thực trạng đầu tư xây dựng và công tác quản lý xây dựng theo
quy hoạch tại Khu dân cư đồi ngân hàng: ........................................ 32

1.3.1. Thực trạng đầu tư xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng .............. 32
1.3.2. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi ngân

hàng...................................................................................................... 35

1.4. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân trong quản lý và thực

hiện xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới tại thành phố Hạ Long
............................................................................................................. 37

1.4.1. Những tồn tại, bất cập ................................................................. 37

1.4.2. Các vấn đề cần giải quyết ........................................................... 40

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU
DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG .................................................................... 44
2.1. Cơ sở lý luận về quản lý xây dựng theo quy hoạch.................... 44

2.2. Cơ sở thực tiễn về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư

quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng ............................................... 70

3.1.1. Quan điểm .................................................................................. 70
3.1.2. Mục tiêu ..................................................................................... 71

3.1.3. Nguyên tắc quản lý xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng ........... 72

3.2. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi
ngân hàng ............................................................................................ 73
3.2.1. Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai .......................................... 73

3.2.2. Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật .............................................. 77
3.2.3. Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp ................. 79

3.2.4. Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị ........................... 85
3.2.5. Giải pháp quản lý môi trường ..................................................... 89

3.2.6. Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý ........ 89
3.2.7. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của

cộng đồng ............................................................................................. 97
3.2.8. Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý............. 103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận ......................................................................................... 106

2. Kiến nghị. ...................................................................................... 108

TÀI LIỆU THAM KHẢO


GPMB

Giải phóng mặt bằng

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HĐND

Hội đồng Nhân dân

GPXD

HTXH

Giấy phép xây dựng

Hạ tầng xã hội

TTTM

Trung tâm thương mại

QLĐT

Quản lý đô thị

QLNN

10

Hình 1.2

Hình ảnh địa hình đặc trưng của thành phố Hạ Long

12

Hình 1.4

Điều chỉnh QHC TP Hạ Long đến 2030

hình

Hình 1.3
Hình 1.5
Hình 1.6
Hình 1.7
Hình 1.8

Ninh

Thành phố Hạ Long trong chiến lược phát triển KT-XH

13

Bản đồ các khu đô thị ở thành phố Hạ Long

16


biệt thự

Tổ chức cảnh quan khu vực công cộng

37
87

88


Số hiệu

bảng, biểu

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Tên bảng, biểu

Trang

Bảng 1.1

Cơ cấu sử dụng đất Khu dân cư đồi Ngân Hàng

18-19

Bảng 1.3

Biểu sử dụng đất khu nhà vườn

25,26

99

Sơ đồ 3.1
Sơ đồ 3.3
Sơ đồ 3.4

Sơ đồ các loại hình sử dụng đất

Sơ đồ mô hình quản lý Khu dân cư đồi Ngân Hàng

lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch

45

75
97

Sơ đồ 3.5

Xây dựng mô hình tự quản

102

Sơ đồ 3.7

Sơ đồ hệ thống thông tin quy hoạch

105

Sơ đồ 3.6

nằm trong khu trung tâm thành phố Hạ Long; hiện trạng là đất đồi pha lẫn sỏi
đã bạc màu nên cây trồng sinh trưởng kém (chủ yếu là keo tai tượng 3 tuổi,
bạch đàn 4 tuổi và thông non phân bố không đều, mật độ bình quân khoảng

480 cây/ha) và các khu dân cư như: Khu tập thể Ngân hàng nông nghiệp và

Phát triển nông thôn, khu tập thể Ngân hàng Đầu tư (được thanh lý theo quy
hoạch được duyệt) và khu dân cư hiện trạng được hình thành tự phát, manh

mún do lấn chiếm nên điều kiện hạ tầng không đảm bảo, kiến trúc cảnh quan

lộn xộn, gây phản cảm, ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị. Để từng bước
thực hiện Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được UBND tỉnh

Quảng Ninh phê duyệt, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, dần tạo dựng hệ

thống cơ sở hạ tầng và kiến trúc cảnh quan của thành phố Hạ Long xứng tầm
là khu đô thị loại I thì việc đầu tư xây dựng Khu dân cư đồi Ngân hàng,
phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long là cần thiết.


2

Ngày 06 tháng 6 năm 2012 UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết

định số 3869/QĐ-UBND “V/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 khu dân cư đồi ngân hàng” với tổng diện tích là 24,9 ha.

Hiện trạng Khu khu dân cư đồi Ngân Hàng đã được chủ đầu tư cấp 1



Nghiên cứu cơ sở khoa học, quy định của các văn bản quy phạm pháp

luật và thực tiễn quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu đô thị đã hoàn

thành trên địa bàn tỉnh để từ đó đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo


3

quy hoạch đối với Khu dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố
Hạ Long nhằm tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp và hài hòa với các khu
đô thị lân cận.

*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng Khu dân cư đồi

ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long theo quy hoạch đã được
UBND tỉnh phê duyệt.

- Phạm vi nghiên cứu

+ Toàn bộ ranh giới theo quy hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt với

quy mô là 24,9ha.

+ Thời gian quản lý việc xây dựng theo quy hoạch được duyệt đối với

dự án khu dân cư đồi ngân hàng từ năm 2013 – 2020.


độ phát triển kinh tế xã hội và hệ thống dân cư giữa các vùng, các quốc gia.
Có thể có những khái niệm khác nhau về đô thị, song tựu chung thì đô thị
được nhận biết bằng 2 yếu tố: (1) nơi tập trung dân cư với mật độ cao; (2) nơi

con người sống và làm việc chủ yếu trong môi trường phi nông nghiệp, có hệ
thống hạ tầng phát triển. Cụ thể ở Việt Nam, đô thị là nới có dân số tối thiểu
4000 người với mật độ dân cư cấp nhất theo quy định cho đô thị loại 5 là

2000 người/km2 (dân số và diện tích tính ở đây là thuộc khu vực nội thị) và
tối thiểu 65% lao động phi nông nghiệp.

- Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai, được đầu tư

XD từng bước đạt các tiêu chuẩn của đô thị theo quy định của pháp luật.

- Dân số đô thị: Là dân số thuộc ranh giới hành chính của đô thị, bao

gồm: nội thành, ngoại thành, nội thị, ngoại thị và thị trấn.

- Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ là khi hệ

thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây dựng

đạt 70% yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy
chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan.

- Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng hoàn chỉnh là khi

hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây

- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây

dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ
bản cấu trúc đô thị.

- Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn

tạo các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị.

- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây

dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu.

- Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm

hình thành các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ
dưỡng, khu đại học....

- Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình

hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có
thẩm quyền quyết định và công bố.

- Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô

thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị.

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công

trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng...) trên


dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công
trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị là dự án đầu tư xây

dựng mới; hoặc là mở rộng, cải tạo chỉnh trang công trình kiến trúc, hạ tầng
kỹ thuật.

- Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người được giao quản

lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị.

- Chủ đầu tư cấp 1 là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện dự án

đầu tư phát triển đô thị, chủ đầu tư cấp 1 có thể là:

+ Các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng;

+ Ban quản lý khu vực phát triển đô thị; các Ban quản lý đầu tư xây

dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao;

+ Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã;


7

+ Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo quy định



dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh.

Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi

ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


8

*. Sơ đồ phương pháp luận nghiên cứu

XÁC LẬP ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
CÁC BIỆN PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG
MỤC TIÊU VÀ NGHIỆM VỤ

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ ĐỐI TƯƠNG NGHIÊN CỨU
TỔNG QUAN

THỰC TRẠNG
QLXD THEO QH
TP HẠ LONG


NHỮNG
NGUYÊN
TẮC CHUNG

GIẢI PHÁP QLXD
THEO QH KHU
DÂN CƯ ĐỒI NGÂN
HÀNG

GIẢI PHÁP
QLXD THEO QH

KẾT LUẬN VÀ KIẾN
NGHỊ

TỔ CHỨC
BỘ MÁY


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN



đạt được những kết quả tích cực nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập. Do đó

cần phải được nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi
mới. Đánh giá về sự phát triển của các đô thị ở Việt Nam thì phần lớn còn

thiếu kinh nghiệm trong việc quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch, tình

trạng xây dựng lộn xộn, chồng chéo và không tuân thủ theo đúng quy hoạch
và quy định quản lý, không phát huy được sức mạnh của cộng đồng trong việc
quản lý.

Nhận thức được vấn đề này, việc nghiên cứu quản lý xây dựng theo

quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng để triển khai đồng bộ theo quy hoạch

được duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện môi trường sống của nhân dân là


107

rất cần thiết và cấp bách nhằn đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng.

Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy

hoạch tại thành phố Hạ Long và Khu dân cư đồi ngân hàng, đánh giá những
tồn tại, nguyên nhân và nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu
tố kinh tế thị trường và học tập, rút kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản

lý xây dựng tại thành phố lớn có nhiều kinh nghiệm trong công tác quản lý và

108

2. Kiến nghị.

Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu ĐTM. Đặc biệt là ĐTM tại khu

vực đồi núi, có các cốt cao độ khác nhau, phức tạp về địa hình ngày càng đòi hỏi

năng lực quản lý ngày càng cao trong vai trò quan trọng trong công tác phát triển
các khu đô thị của thành phố Hạ Long. Để thực hiện mục tiêu đó cần:

- UBND tỉnh Quảng Ninh, các Sở, Ngành, UBND thành phố Hạ Long:
+ Sớm thành lập Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị.

+ Ban hành các cơ chế chính sách để thu hút đầu tư và các văn bản quy

phạm pháp luật để quản lý.

+ Cải tiến quy trình thực hiện xây dựng theo quy hoạch các dự án khu

ĐTM đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của CĐT và các cư dân bằng các biện

pháp yêu cầu CĐT dự án các khu ĐTM phải đầu tư xây dựng hoàn thiện hệ

thống HTKT, HTXH trước khi được phép huy động vốn đầu tư. Đặc biệt là
các khu đô thị mới ven biển.

+ Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và tuyên truyền giáo dục

nâng cao trình độ dân trí, tổ chức cộng đồng tham gia vào thực hiện quy

3. Chính phủ (2015) Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về

quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

4. Chính phủ (2015) Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của

Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng

5. Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về

đầu tư phát triển đô thị.

6. Chính phủ (2012) Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 về

cấp giấy phép xây dựng.

7. Chính phủ (2005) Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về

Quy hoạch xây dựng.

8. Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về

Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.

9. Chính phủ (2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về

quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.

10. Chính phủ (2010) Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Về



ngày 28/7/2014 về phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050.

24. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 2725/2013/QĐ-

UBND ngày 09/10/2013 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây
dựng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn ngoài
2050.

25. UBND tỉnh Quảng Ninh (2015) Quyết định số 3456/2015/QĐ-

UBND ngày 2/11/2015 về việc Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong

lĩnh vực đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất, mặt nước;
công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh.

26. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 929/2013/QĐ-

UBND ngày11/4/2013 về cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh.