BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG QUỐC CHUNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG, PHƯỜNG
HÙNG THẮNG, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------

ĐẶNG QUỐC CHUNG
KHÓA: 2015-2017

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG, PHƯỜNG
HÙNG THẮNG, THÀNH PHỐ HẠ LONG,

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng./.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đặng Quốc Chung


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
*. Lý do chọn đề tài ................................................................................ 1
*. Mục đích nghiên cứu .......................................................................... 3
*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 3
*. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 3
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................. 4
*. Các khái niệm (thuật ngữ) .................................................................. 4
*. Cấu trúc luận văn................................................................................ 6
NỘI DUNG .................................................................................................... 7
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU
ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG ...................................................................... 7
1.1. Thực trạng phát triển và quản lý xây dựng đô thị tại Quảng Ninh nói
chung và thành phố Hạ Long nói riêng ........................................................... 7
1.1.1. Khái quát tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long ....................... 7

2.4. Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý xây dựng theo quy hoạch ............... 58
2.4.1. Yếu tố kinh tế thị trường, thị trường đất đai, bất động sản .......... 58
2.4.2. Yếu tố dân số và đô thị hoá ......................................................... 60
2.4.3. Môi trường pháp lý và thủ tục hành chính................................... 60
2.4.4.Trình độ dân trí ............................................................................ 61


2.4.5. Đồ án quy hoạch ......................................................................... 62
2.5. Cơ sở thực tiễn .............................................................................. 62
2.5.1. Kinh nghiệm trong nước ............................................................. 62
2.5.2. Kinh nghiệm của nước ngoài ...................................................... 66
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
NAM GA HẠ LONG................................................................................... 76
3.1. Quan điểm, mục tiêu và những nội dung quản xây dựng theo quy
hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long .............................................................. 76
3.1.1. Quan điểm .................................................................................. 76
3.1.2. Mục tiêu ..................................................................................... 77
3.1.3. Nguyên tắc quản lý xây dựng Khu đô thị Nam ga Hạ Long ........ 78
3.2. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ
Long ............................................................................................................. 79
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công cụ quản lý ......................................... 79
3.2.2. Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai .......................................... 81
3.2.3. Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật .............................................. 83
3.2.4. Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp ................. 84
3.2.5. Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị ........................... 86
3.2.6. Giải pháp quản lý môi trường ..................................................... 90
3.2.7. Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý ........ 91
3.2.8. Giải pháp về áp dụng mô hình đối tác công tư (PPP) .................. 98
3.2.9. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của
cộng đồng................................................................................................... 104


KĐT

Khu đô thị

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPXD

Giấy phép xây dựng

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

HĐND

Hội đồng Nhân dân

TTTM

Trung tâm thương mại

UBND

Hình 1.1

Bản đồ hành chính tỉnh Quảng Ninh

Hình 1.2

Sơ đồ và vị trí mối liên hệ vùng tỉnh Quảng Ninh và thành
phố Hạ Long

Hình 1.3

Hình ảnh địa hình đặc trưng của thành phố Hạ Long

Hình 1.4

Thành phố Hạ Long trong chiến lược phát triển KT-XH

Hình 1.5

Quy hoạch thị xã Hòn Gai do Hunggari lập năm 1976

Hình 1.6

Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hạ Long đến năm
2020 được duyệt năm 2003

Hình 1.7

Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hạ Long đến 2030



Thiêt kế đồng nhất đối với công trình nhà ở biệt thự

Hình 3.4

Tổng chức cảnh quan khu vực công cộng


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu
bảng, biểu

Tên bảng, biểu

Bảng 1.1

Tổng sản phẩm nội địa GDP (2009-2013) tính theo giá cố
định 1994 – nghìn tỷ đồng

Bảng 1.2

GDP bình quân đầu người

Bảng 1.3

Tỷ trọng GDP theo nhóm ngành

Bảng 1.4

Dân số hiện trạng các phường thuộc thành phố Hạ Long

Sơ đồ các loại hình sử dụng đất

Sơ đồ 3.2

Hệ thống không gian xanh khu đô thị mới

Sơ đồ 3.3

Tổ chức Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị

Sơ đồ 3.4

Mô hình Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị tỉnh Quảng
Ninh

Sơ đồ 3.5

Sơ đồ mô hình quản lý Khu đô thị Nam ga Hạ Long

Sơ đồ 3.6

Mô hình quản lý của BQL Khu đô thị Nam ga Hạ Long

Sơ đồ 3.7

Mô hình tổ chức thực hiện hợp tác công - tư

Sơ đồ 3.8

Mô hình quản lý có sự tham gia của cộng đồng

trong khu vực dự án có khoảng 98 hộ (khoảng 400 người) chủ yếu phân bố


2

tập trung dọc tuyến đường Quốc lộ 18A, còn lại rải rác trong các khu vườn và
ven núi Hùng Thắng, khu vực ga Hạ Long. Để từng bước thực hiện Quy
hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được Ủy ban nhân dân tỉnh
Quảng Ninh phê duyệt, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, dần tạo dựng hệ
thống cơ sở hạ tầng và kiến trúc cảnh quan của thành phố Hạ Long xứng tầm
là khu đô thị loại I thì việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới Nam ga Hạ Long,
phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long là cần thiết.
Ngày 11/9/2013, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết
định số 2387/QĐ-UBND “V/v phê duyệt điều chỉnh lần 2 quy hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam ga Hạ Long, thành phố Hạ Long” với
tổng diện tích là 23,8 ha. Hiện trạng khu đô thị Nam ga Hạ Long đã được chủ
đầu tư cấp 1 cơ bản hoàn thiện xong phần hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng
cho các nhà đầu tư thứ cấp để triển khai thi công xây dựng được khoảng 20%.
Trong khi đó: (1) Dự án triển khai kéo dài, trải qua nhiều giai đoạn pháp lý
thay đổi; (2) Thiết kế đô thị trong đồ án quy hoạch chi tiết chưa được lập theo
quy định tại Thông tư số 06/2013/TT-BXD và chưa lập Quy định quản lý theo
đồ án quy hoạch chi tiết đô thị theo Thông tư số 10/2010/TT-BXD; (3) Công
tác quản lý của chính quyền địa phương tại một số thời điểm còn buông lỏng,
thiếu sự kiểm tra, giám sát; (4) Từ đó dẫn đến việc xây dựng không theo
GPXD được cấp; xây dựng không thống nhất về kiến trúc, chiều cao công
trình, chiều cao các tầng, cốt nền, độ vươn ra của ban công... không theo quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được UBND tỉnh phê duyệt. Do vậy, việc quản lý
xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long sẽ góp phần đảm bảo
việc đầu tư xây dựng tuân thủ theo quy hoạch được duyệt và hình thành một
khu dân cư văn minh, hiện đại và tạo điểm nhấn cho khu vực trung tâm

một số khu đô thị mới đã hoàn thành trên địa bàn thành phố Hạ Long.
- Phân tích các tài liệu tham khảo và nghiên cứu các quy định, chính


4

sách có liên quan về công tác quản xây dựng đô thị hiện hành ở nước ta;
nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn, kinh nghiệm trong công tác quản lý
đô thị, quản lý xây dựng theo quy hoạch của các KĐT mới ở một số tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương để đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng
theo quy hoạch khu đô thị Nam ga Hạ Long, thành phố Hạ Long.
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập trong công
tác quản lý xây dựng theo quy hoạch và những quy định hiện hành của nhà
nước; xây dựng cơ sở khoa học để giải quyết trong công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch tại của các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo
quy hoạch khu đô thị Nam ga Hạ Long tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh nói chung.
*. Các khái niệm (thuật ngữ)
- Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu
hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành
chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm
nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn. [2]
- Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định
hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng
từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật. [2]
- Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng

- Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người được giao quản
lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị. [16]
- Chủ đầu tư thứ thứ cấp là chủ đầu từ cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp


6

tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc
thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc
dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình. [8]
*. Cấu trúc luận văn
Cấu trúc luận văn gồm: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn có
phần nội dung bao gồm 03 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị Nam ga Hạ Long.
Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị Nam ga Hạ Long.
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị
Nam ga Hạ Long.
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.

Nhận thức được vấn đề này, việc nghiên cứu quản lý xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long để triển khai đồng bộ theo quy hoạch
được duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện môi trường sống của nhân dân là
rất cần thiết và cấp bách nhằn đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của


110

công tác quản lý xây dựng Khu đô thị Nam ga Hạ Long.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại thành phố Hạ Long và Khu đô thị Nam ga Hạ Long, đánh giá những
tồn tại, nguyên nhân và nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu
tố kinh tế thị trường, thị trường đất đai và thị trường BĐS và học tập, rút kinh
nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý xây dựng tại thành phố lớn có nhiều
kinh nghiệm trong công tác quản lý và phát triên đô thị như thành phố Hà
Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, luận văn đề xuất 10 giải pháp để thực hiện
việc quản lý nhằm góp phần để Khu đô thị Nam ga Hạ Long được triển khai
đồng bộ, hoàn thiện theo tiến độ, cải thiện bộ mặt đô thị, tạo môi trường sống
thu hút người dân đến sịnh sông ổn định và bền vững.
2. Kiến nghị
Để thực hiện công tác quản lý và triển khai các giải pháp quản lý xây
dựng Khu đô thị Nam ga Hạ Long tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ
Long thì các tổ chức, đơn vị và cơ quan quản lý phải triển khai các nội dung
cụ thể như sau:
- Các Bộ, ngành sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để
hướng dẫn triển khai thực hiện hình thức đối tác công – tư;
- UBND tỉnh Quảng Ninh:
+ Giao Sở Xây dựng sớm lập hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị
thành phố Hạ Long để trình Bộ Xây dựng thẩm định và báo cáo Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt làm cơ sở để thành lập Bam Quản lý phát triển đô thị

4. Quốc Hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội.
5. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai.
6. Chính phủ (2015) Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về
quản lý dự án đầu tư xây dựng.
7. Chính phủ (2013) Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về
quản lý chất lượng công trình.
8. Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013
về đầu tư phát triển đô thị.
9. Chính phủ (2015) Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015
Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.
10. Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
11. Chính phủ (2007) Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật xây dựng về xử phạm trật tự xây dựng đô thị.
12. Chính phủ (2013) Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013
Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng;
kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu
xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển
nhà ở và công sở.
13. Chính phủ (2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.


14. Chính phủ (2010) Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Về
quản lý cây xanh đô thị.
15. Chính phủ (2009) Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về
quản lý chiếu sáng đô thị.
16. Chính phủ (2009) Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 về
việc phân loại đô thị.

ngày 09/10/2014 Về việc phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung
xây dựng TP Hạ Long đến năm 2030, tầm nhìn ngoài năm 2050.
27. UBND tỉnh Quảng Ninh (2016) Báo cáo về công tác lãnh đạo, chỉ
đạo của Ban cán sự Đảng UBND tỉnh Quảng Ninh trong công tác
quy hoạch và quản lý đô thị.
28. UBND thành phố Hạ Long (2015) báo cáo tổng hợp kết quả thực
hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị trên địa bàn
thành phố Hạ Long.
29. Nguyễn Tố Lăng ( - Thứ Tư, 22/9/2010, 00:15
[GMT+7]) “Quản lý phát triển đô thị bền vững - Một số bài học
kinh nghiệm”.
30. Phạm Sỹ Liêm ( - 1/3/2014 12:57:00
PM) “Nâng cao hiệu quả quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch”.
31. Ngân hàng thế giới (2012), Thành phố sinh thái ECO2.
32. Tạ Thị Thu Hương ( - 10/10/2012 9:42),
“Vai trò của cộng đồng trong phát triển đô thị”.
Tài liệu website
33. www.moc.gov.vn, Công thông tin điện tử Bộ Xây dựng.


34. www.quangninh.gov.vn, Cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Ninh.
35. www.halongcity.gov.vn, Cổng thông tin điện tử thành phố Hạ Long.
36. , Tri thức trực tuyến.
37. , Thành phố Hạ Long.
38. .
39. , Trang điện tử báo Quảng Ninh.
40. www.vinhomedragonbay.net, Cổng thông tin điện tử của công ty
Vingroup.
41. www.vnres.vn, Thiết kế kiến trúc nội thất VNRES.
42. , Sức sống xanh của người Việt.