BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ PHƯỢNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MỚI VÂN CANH – HUYỆN HOÀI ĐỨC –
HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội, Năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ PHƯỢNG
KHÓA 2014 - 2016

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MỚI VÂN CANH – HUYỆN HOÀI ĐỨC –
HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Phượng


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

BQL

Ban Quản lý

CĐT

Chủ đầu tư

QH

Quy hoạch

KĐT


KTCQ

Kiến trúc cảnh quan

QHC

Quy hoạch chung

ĐTM

Đô thị mới

TCXD

Tiêu chuẩn xây dựng

TĐC

Tái định cư

QLDA

Quản lý dự án

QHXD

Quy hoạch xây dựng

QLHC



Hình 1.3

Hình ảnh không gian công cộng tại KĐTM Văn Quán –
Hà Đông

13

Hình 1.4

Bản đồ vị trí và mối liên hệ vùng

16

Hình 1.5

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất

17

Hình 1.6

Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

26

Hình 1.7

Phối cảnh minh họa


65

Hình 2.4

Đô thị Singapore

68

Hình 2.5

Đô thị Pháp

69

Hình 2.6

Đô thị Canada

71


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên sơ đồ, bảng biểu

Trang

Bảng 1.1


Hệ thống không gian xanh KĐTM Vân Canh

82

Sơ đồ 3.3

Tổ chức BQL khu vực phát triển đô thị

89

Sơ đồ 3.4

Sơ đồ mô hình quản lý KĐTM Vân Canh

90

Sơ đồ 3.5

Mô hình quản lý của BQL KĐTM Vân Canh

91

Sơ đồ 3.6

Mô hình tổ chức thực hiện mô hình đối tác công tư

96

Sơ đồ 3.7


c. Hiện trạng quản lý sử dụng đất: ................................................................ 17
e. Thực trạng quản lý các công trình Hạ tầng xã hội: .................................... 21


1.2.2.1. Nguyên tắc tổ chức KĐTM Vân Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội .... 22
1.2.2.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án............................................. 23
1.2.2.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:......................................... 25
1.2.3. Quy hoạch điều chỉnh tổng mặt bằng sử dụng đất:.............................. 27
1.3. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo Quy hoạch KĐTM Vân Canh tại
huyện Hoài Đức .................................................................................................................32
1.3.1. Thực trạng công tác triển khai xây dựng theo Quy hoạch ................... 32
1.3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai .................................................... 33
1.3.3. Thực trạng công tác quản lý công trình và kiến trúc cảnh quan........... 35
1.3.4. Thực trạng công tác quản lý hạ tầng kỹ thuật...................................... 35
1.3.5. Thực trạng công tác quản lý các công trình HTXH ............................. 36
1.3.6. Thực trạng công tác quản lý vệ sinh môi trường ................................. 36
1.3.6. Thực trạng công tác quản lý hành chính đô thị. .................................. 37
1.4. Những vấn đề cần nghiên cứu trong công tác quản lý xây dựng theo Quy hoạch
Khu đô thị mới Vân Canh, huyện Hoài Đức....................................................................37
1.4.1Về công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ...................................... 37
1.4.2. Về cơ chế chính sách .......................................................................... 38
CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI VÂN CANH, HUYỆN HOÀI ĐỨC, HÀ NỘI 40
2.1. Cơ sở pháp lý ...........................................................................................................40
2.1.1. Các quy hoạch đã được phê duyệt ...................................................... 40
2.1.2. Các văn bản pháp lý của Nhà nước ..................................................... 42
2.2. Cơ sở lý luận ............................................................................................................49
2.1.1. Một số khái niệm khoa học liên quan: ................................................ 49
2.1.2. Cơ sở lý luận trong nước .................................................................... 51
2.2.3. Cơ sở lý luận nước ngoài .................................................................... 57


3.2.7. Giải pháp về áp dụng mô hình đối tác công tư (PPP). ......................... 92
3.2.8. Giải pháp quản lý xây dựng theo QH có sự tham gia của cộng đồng. . 97
3.2.9. Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý. ................... 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................101
1. Kết luận. ........................................................................................................................101
2. Kiến nghị.......................................................................................................................102
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................................104


1

PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài:
Trong những năm gần đây, dân số tăng nhanh nên nhu cầu về nhà ở
trên địa bàn Thủ đô Hà Nội ngày càng gia tăng. Hàng loạt các dự án nhà ở
thương mại bùng phát làm thị trường BĐS ở Hà Nội tăng mạnh. Không nằm
ngoài quy luật phát triển của Thành phố Hà Nội, huyện Hoài Đức nói riêng
hay khu vực Nam Sông Hồng nói chung đang có những bước chuyển mình
mạnh mẽ cả về kinh tế - văn hóa – xã hội.
Theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến
năm 2050, huyện Hoài Đức thuộc phạm vi đô thị trung tâm và có tiềm năng
để phát triển đô thị, làng nghề truyền thống, tập trung vào nguồn nhân lực vì
có sự kết nối với các làng nghề truyền thống các huyện khu vực xung quanh.
Với các đồ án quy hoạch phân khu đã được duyệt là động lực lớn để
huyện Hoài Đức phát triển đô thị đặc trưng. Bởi vậy mà trong mấy năm trở lại
đây, trên địa bàn huyện có rất nhiều dự án KĐTM lớn nhỏ, tạo nên một bộ
mặt mới hiện đại cho toàn huyện, thúc đẩy kinh tế phát triển vượt bậc.
Để các đồ án QHCT sớm đi vào hiện thực và đô thị Hoài Đức được hình
thành đúng như QH được phê duyệt thì công tác quản lý xây dựng theo QH

triển khai đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Quản lý xây dựng theo Quy hoạch KĐTM
Vân Canh – huyện Hoài Đức, Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: KĐTM Vân Canh – huyện Hoài Đức, Hà Nội.
Nội dung nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐTM Vân
Canh, huyện Hoài Đức. Phân tích và nêu ra các vấn đề cần nghiên cứu giải
quyết.
- Nghiên cứu cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn của đề tài.


3

- Đề xuất giải pháp QLXD theo QH KĐTM Vân Canh – huyện Hoài
Đức, Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thống kê, điều tra, khảo sát, đánh giá hiện trạng.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống.
- Phương pháp chuyên gia.
- Phương pháp dự báo.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp và đề xuất giải pháp.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
- Đề tài nghiên cứu đưa ra các lý luận QLXD theo QH nhằm góp phần
nâng cao hơn về mặt lý thuyết trong việc QLXD theo QH các KĐTM nhằm:
+ Đảm bảo chất lượng ở đồng bộ, ổn định đáp ứng nhu cầu sinh hoạt
ngày càng cao, nhất là đối với các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội và tiến tới
việc hình thành, phát triển đơn vị ở bền vững.
+ Góp phần cải thiện đời sống cộng đồng trong các KĐT, khai thác tối
đa giá trị và hiệu quả vai trò nhà ở, các công trình hạ tầng trong đô thị.

quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị.
- Chủ đầu tư cấp 1: là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện dự án
đầu tư phát triển đô thị, chủ đầu tư cấp 1 có thể là:
+ Các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng;
+ Ban quản lý khu vực phát triển đô thị; các Ban quản lý đầu tư xây
dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao;
+ Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã;
+ Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật.
- Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp
theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê,
giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án
đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.
*Khái niệm cảnh quan: Tùy theo mỗi ngành có một cách quan niệm
khác nhau về cảnh quan. Theo các nhà KTCQ:


5

* Phong cảnh: Là một không gian hạn chế, mở ra những điểm nhất
định.Đó là những thành phần thiên nhiên và nhân tạo mang đến cho con người
những cảm xúc và tâm trạng khác nhau như: Sông núi, làng mạc, phố xá,...
* Cảnh quan: theo các nhà địa lý cảnh quan là bộ phận của bề mặt trái
đất, có những đặc điểm riêng về địa hình, khí hậu, thủy văn, đất đai,....nó
phân biệt hẳn với những khu vực xung quanh.
Con người chịu tác động của môi trường cảnh quan thông qua tất cả
các giác quan (chủ yếu là thị giác). Môi trường này được hình thành do hệ quả
tác động tương hỗ của các thành phần cảnh quan. Hệ thống mối quan hệ này
đã tạo nên nét đặc trưng cho mỗi vùng với kiểu cảnh quan khác nhau. Tùy
theo cách phân loại mà ta có các loại cảnh quan như: Cảnh quan đô thị, cảnh

kinh tế, thu hút lao động, tạo môi trường sống và sinh hoạt tốt hơn cho người
dân. Việc hình thành các KĐTM là quá trình dài song song với quá trình đầu
tư, quản lý, khai thác sử dụng và vận hành QLHC. Tuy nhiên hệ thống văn
bản pháp luật hiện nay đang trong qúa trình xây dựng và hoàn thiện do đó
chưa điều tiết hết các vấn đề đang diễn ra trong quá trình đầu tư và phát triển
KĐTM và cần sớm được bổ sung để triển khai một cách hiệu quả.
Trên thực tế việc QLXD theo QH, kế hoạch, đảm bảo tiến độ, đáp ứng
nhu cầu sử dụng của người dân khi về sinh sống tại các KĐTM còn nhiều hạn
chế gây ra bức xúc và xung đột giữa CĐT, các cơ quan chức năng và đặc biệt
là những người dân sinh sống trong KĐTM.
Nhưng năm gần đây, công tác QLXD theo QH tuy đã đạt được những
kết quả tích cực nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập. Do đó cần phải được
nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi mới. Đánh giá về
sự phát triển của các đô thị ở Việt Nam thì phần lớn còn thiếu kinh nghiệm
trong việc quản lý thực hiện xây dựng theo QH, tình trạng xây dựng lộn xộn,
chồng chéo và không tuân thủ theo đúng QH và quy định quản lý, không phát
huy được sức mạnh của cộng đồng trong việc quản lý.
Nhận thức được vấn đề này, việc nghiên cứu QLXD theo QH KĐTM
Vân Canh để triển khai đồng bộ theo QH được duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị,
cải thiện môi trường sống của nhân dân là rất cần thiết và cấp bách nhằn đề
xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác QLXD KĐTM Vân
Canh.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác QLXD theo QH tại thành phố


102

Hà Nội và KĐTM Vân Canh, đánh giá những tồn tại, nguyên nhân và nghiên
cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu tố kinh tế thị trường, thị trường
đất đai và thị trường BĐS và học tập, rút kinh nghiệm thực tiễn trong công tác

xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền do mình quản lý; những trường hợp
không đủ thẩm quyền xử lý phải báo cáo UBND TP và các cơ quan có thẩm
quyền để xử lý kịp thời; thành lập Ban giám sát cộng đồng để giám sát các
hoạt động đầu tư xây dựng và sử dụng trong KĐT đảm bảo tuân thủ theo QH
và các quy định hiện hành;
- Chủ đầu tư KĐTM Vân Canh thành lập Ban quản lý KĐTM Vân
Canh để thực hiện công tác quản lý trong việc đầu tư xây dựng, cải tạo sửa
chữa và vận hành KĐTM Vân Canh hoạt động đúng tính chất, chức năng và
tuân thủ QH được duyệt.


104

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12.
2. Chính phủ (2013), Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 về quản lý
chất lượng công trình xây dựng
3. Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản
lý đầu tư phát triển đô thị .
4. Chính phủ (2010), Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
5. Chính phủ (2010), Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản
lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
6. Chính phủ (2010), Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản
lý không gian xây dựng ngầm đô thị.
7. Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử
phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản,
khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng
kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở.
8. Chính phủ (2009), Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về quản

21. Đỗ Hậu (2008), “Quy hoạch xây dựng đô thị với sự tham gia của cộng
đồng”, NXB Xây dựng.
22. Nguyễn Tố Lăng “Một số bài học kinh nghiệm nước ngoài về quản lý đô
thị” (tài liệu tham khảo, giảng dạy).
23. Phạm Trọng Mạnh (2005), “Quản lý đô thị”, NXB Xây dựng.
24. Hàn Tất Ngạn (2008), “Kiến trúc cảnh quan”, NXB Xây dựng.
25. Nguyễn Đăng Sơn (2005), “Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và
quản lý đô thị”, NXB Xây dựng.
26. Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội
27. Trang Web: www.moc.gov.vn, của Bộ Xây dựng.
28. Trang Web: www.google.com