BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN ĐỨC THUẬN

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU
ĐÔ THỊ KỲ ĐỒNG THÀNH PHỐ THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà nội - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN ĐỨC THUẬN
KHÓA 2015-2017

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU
ĐÔ THỊ KỲ ĐỒNG THÀNH PHỐ THÁI BÌNH

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số:


Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Đức Thuận


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu đô thị Kỳ Đồng, thành phố Thái Bình là công trình nghiên cứu độc lập
của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu đề xuất trong luận văn là
trung thực có nguồn gốc rõ ràng và chính xác.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Đức Thuận


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU ............................................................................................. 1

quy hoạch Khu đô thị Kỳ Đồng ................................................................. 37
1.3.1 Những vấn đề tồn tại bất cập trong quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại Khu đô thị Kỳ Đồng ...................................................................... 37
1.3.2 Các vấn đề cần nghiên cứu trong công tác quản lý xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị Kỳ Đồng ................................................................... 38
CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ
XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ KỲ ĐỒNG .............. 40
2.1. Cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo quy hoạch ..................... 40
2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật của trung ương. ..................... 40
2.2.2. Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương ..................... 42


2.2.3. Hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn.......................................... 43
2.2 Các cơ sở lý thuyết về quản lý xây dựng theo quy hoạch ......... 45
2.2.1 Nguyên tắc và nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch ........ 45
2.2.2 Cơ sở quản lý xây dựng theo quy hoạch .................................... 46
2.3 Định hướng quy hoạch Đô thị Kỳ Đồng theo đồ án quy hoạch
chi tiêt tỷ lệ 1/500 ........................................................................................ 48
2.3.1 Định hướng phân khu chức năng quy hoạch Khu đô thị Kỳ Đồng
theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ...................................................... 48
2.3.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị Kỳ Đồng theo đồ
án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ................................................................... 49
2.3.3 Định hướng quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Kỳ
Đồng theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ............................................. 50
2.4. Bài học kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch trong
nước và trên thế giới .................................................................................. 55
2.4.1. Kinh nghiệm trong nưóc ........................................................... 55
2.4.2. Kinh nghiệm quốc tế ................................................................ 57
CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ KỲ ĐỒNG .................................... 67

QLXD

Quản lý xây dựng

QLQH

Quản lý quy hoạch

CĐT
UBND

Chủ đầu tư
Ủy ban nhân dân


DANH MỤC HÌNH
Số hiệu hình

Tên hình

Hình 1.1

Vị trí địa lý thành phố Thái Bình

Hình 1.2

Quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Bình

Hình 1.3


Vi phạm về kiến trúc công trình biệt thự tại khu đô thị
Kỳ Bá

Hình 1.11

Công trình xây vi phạm về kiến trúc tại khu đô thị Trần
Lãm, thành phố Thái Bình

Hình 1.12

Khu vực quy hoạch vườn hoa tại khu đô thị Kỳ Bá,
thành phố Thái Bình

Hình 1.13

Vi phạm trong lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật vỉa hè khu đô
thị Trần Lãm thành phố Thái Bình

Hình 1.14

Đường dây điện thoại, internet khu đô thị Trần Hưng
Đạo

Hình 1.15

Đường dây điện thoại, internet tại khu đô thị Kỳ Bá

Hình 1.16

Quy hoạch Khu đô thị Kỳ Đồng


Công trình nhà ở liền kề theo chỉ giới xây dựng

Hình 3.3

Mặt bằng công trình biệt thự theo chỉ giới xây dựng

Hình 3.4

Công trình nhà chung cư theo chỉ giới xây dựng

Hình 3.5

Kiến trúc công trình nhà ở liền kề

Hình 3.6

Kiến trúc công trình biệt thự

Hình 3.7

Mặt cắt đường cấp đô thị

Hình 3.8

Mặt cắt đường cấp khu vực

Hình 3.9

Mặt cắt đường nội bộ khu đô thị

Bắc Bộ và của vùng đồng bằng sông Hồng. Nơi đây chịu những ảnh hưởng
tích cực bởi các hành lang kinh tế - kỹ thuật – đô thị quan trọng như tuyến
đường Quốc lộ QL10, Quốc lộ QL39, và các trung tâm đô thị đã đang phát
triển mạnh như Hải Phòng, Nam Định, Hải Dương. Đây là những yếu tố
ngoại lực có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
Thành phố Thái Bình là trung tâm kinh tế-chính trị-văn hóa-xã hội của
tỉnh Thái Bình, đồng thời là đô thị đầu tàu trong hệ thống đô thị của tỉnh Thái
Bình. Thành phố Thái Bình đã được Thủ tướng chính phủ quyết định công
nhận là đô thị loại II vào tháng 12 năm 2013. Đến nay, thành phố đang tích
cực triển khai các chính sách và hoạt động phát triển kinh tế - xã hội nhằm
mục tiêu đưa thành phố Thái Bình sớm trở thành đô thị loại I.
Với mục tiêu đưa thành phố Thái Bình thành đô thị loại I, trong thời
gian qua tỉnh Thái Bình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để các thành phần kinh
tế tham gia đầu tư xây dựng tại khu vực thành phố Thái Bình, đặc biệt là các
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư mới, và từng bước hoàn
thiện kết cấu hạ tầng của thành phố...
Tuyến đường Kỳ Đồng là tuyến đường huyết mạch quan trọng của
Thành phố Thái Bình, là cửa ngõ ra vào thành phố, góp phần quan trọng cho
việc giảm tải lưu lượng xe cơ giới, giải phóng nhanh giao thông cho thành
phố và các vùng lân cận. Quy hoạch Khu Đô thị Kỳ Đồng thành phố Thái
Bình đã được UBND tỉnh Thái Bình phê duyệt tại Quyết định số 22/QĐUBND ngày 07/1/2016. Khu đô thị Kỳ Đồng thành phố Thái Bình đã được
UBND tỉnh Thái Bình chấp thuận và đang được triển khai xây dựng.


2

Trong quá trình xây dựng phát triển đô thị tại thành phố Thái Bình đã
nảy sinh nhiều vấn đề trong quản lý xây dựng theo quy hoạch như: Thiếu cơ
chế kiểm soát hiệu quả không gian đô thị (phía trên và phía dưới mặt đất);
Thiếu cơ chế thống nhất trong quản lý chỉ tiêu sử dụng đất từ quy hoạch đến

thực hiện.
*) Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ một số vấn đề còn tồn tại, bất cập trong
công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch và những quy định hiện hành của
Nhà nước; Xây dựng cơ sở khoa học để giải quyết trong công tác quản lý xây
dựng theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Thái Bình.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị Kỳ Đồng thành phố Thái Bình nói riêng và các khu đô
thị trên địa bàn thành phố Thái Bình nói chung. Làm tài liệu cho các nhà quản
lý tham khảo các đề xuất để áp dụng vào thực tế có hiệu quả hơn.
*) Các khái niệm thuật ngữ
- Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn
và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng
lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng,
đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện
thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết
minh. [20]


4

- Quy hoạch đô thị: là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô
thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để
tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể
hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị. [20]
- Quy hoạch chung: là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình
hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp
với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và

Quyết định số 1475/QĐ-UBND ngày 04/7/2012. Quyết định số 22/QĐUBND ngày 07/01/2016 về điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị Kỳ
Đồng.
- Kiến trúc đô thị: là tổ hợp các vật thể trong đô thị, bao gồm các công
trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà sự tồn tại, hình ảnh, kiểu
dáng của chúng chi phối hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị. [20]
- Không gian đô thị: là không gian bao gồm các vật thể kiến trúc đô thị,
cây xanh, mặt nước trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
[20]
- Cảnh quan đô thị: là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát ở
trong đô thị như không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường phố,
hè, đường đi bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò
đất, đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông,
kênh, rạch trong đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị. [20]
- Chứng chỉ quy hoạch: là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp xác
định các số liệu và thông tin liên quan của một khu vực hoặc một lô đất theo
đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. [20]


6

- Giấy phép quy hoạch: là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho
chủ đầu tư làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án đầu tư xây dựng
công trình. [20]
- Không gian ngầm: là không gian dưới mặt đất được quy hoạch để sử
dụng cho mục đích xây dựng công trình ngầm đô thị. [20]
- Chỉ giới đường đỏ: là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy
hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công
trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ
thuật, không gian công cộng khác. [2]
- Công trình xây dựng: là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động

bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa, tối
thiểu của công trình. [20]
- Lộ giới (chỉ giới đường đỏ): là đường ranh giới phân định giữa phần
lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông
hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng [2]
- Chỉ giới xây dựng: là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công
trình trên lô đất [2]
- Khoảng lùi: là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây
dựng [2]
- Mật độ xây dựng:
+ Mật độ xây dựng thuần (net-to): là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các
công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diên tích lô đất (không bao gồm diện
tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể
thao ngoài trời..


8

+ Mật độ xây dựng gộp (brut-to): là diện tích của các công trình kiến
trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích bao gồm cả sân đường, khu cây
xanh, không gian mở). [2]
- Chiều cao nhà: là chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo
quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của tòa nhà, kể cả mái tum hoặc mái
dốc. Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ
cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt. (Các thiết bị kỹ thuật
trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể
nước kim loại, không tính vào chiều cao nhà) [2]
- Số tầng nhà (tầng cao): là số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các
tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nửa hầm
[2]

thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. [20]
- Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng: gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
(sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện). [20]
- Cơ quan chuyên môn về xây dựng: là cơ quan chuyên môn trực thuộc
Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành; Sở Xây dựng,
Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành; Phòng có chức năng quản lý
xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện. [20]


10

*) Cấu trúc của luận văn
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
Chương I. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu đô
thị Kỳ Đồng thành phố Thái Bình
Chương II. Cơ sở khoa học và thực tiễn công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch
Chương III. Các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch của
Khu đô thị Kỳ Đồng thành phố Thái Bình.
C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
D. DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.

quan theo quy hoạch; Quản lý hạ tâng kỹ thuật và môi trường theo quy hoạch;
Quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của cộng đồng.
Với các vấn đề nghiên cứu đặt ra, Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở
khoa học của công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu Đô thị Kỳ Đồng
thành phố Thái Bình, bao gồm các nội dung: Luật Xây dựng (2014); Luật
Quy hoạch đô thị (2009); Quy chuẩn quy hoạch xây dựng 01/2008/BXD; Các


92

quy định của tỉnh Thái Bình trong quản lý xây dựng theo quy hoạch; Quy
hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị Kỳ Đồng và các bài học kinh nghiệm trong
công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch trong nước và trên thế giới.
Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý xây dựng theo quy
hoạch của các khu đô thị mới tại thành phố Thái Bình và Khu đô thị Kỳ
Đồng, thành phố Thái Bình kết hợp với nghiên cứu các cơ sở khoa học của
công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, Luận văn đưa ra 7 giải pháp quản
lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Kỳ Đồng cụ thể như sau:
1. Giải pháp quản lý đất đai theo quy hoạch
2. Giải pháp quản lý kiến trúc, cảnh quan theo quy hoạch
3. Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị
4. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch với sự tham gia của cộng
đồng.
5 Giải pháp tổ chức bộ máy thực hiện quản lý xây dựng theo quy hoạch
6 Giải pháp nâng cao năng lực trách nhiệm trong công tác thanh tra kiểm
tra đầu tư xây dựng theo quy hoạch
7 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý xây dựng theo
quy hoạch
Kiến nghị
Để thực hiện tốt công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị