BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TÔ MINH HIẾU

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ
MỚI XUÂN HÒA, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TÔ MINH HIẾU
KHÓA: 2013 - 2015

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ
MỚI XUÂN HÒA, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Xây dựng dân dụng và công nghiệp
Mã số: 60.58.201.06


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập
của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực
và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN:

Tô Minh Hiếu


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

CĐT

Chủ đầu tư

CTCC

Công trình công cộng

ĐTM

Đô thị mới

GTVT

Giao thông vận tải


Thành Phố

TX

Thị xã

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu
bảng, biểu
Bảng 1.1

Tên bảng, biểu
Bảng thống kê các lớp đất địa chất.

Bảng 1.2

Bảng cân đối đất đai.

Bảng 1.3

Bảng đánh giá hiện trạng sử dụng đất cho tổng diện tích
nghiên cứu quy hoạch

Bảng 1.4

Mẫu nhà liền kề điển hình của Khu ĐTM Xuân Hòa

Hình 1.6

Phối cảnh khu làng sinh viên của Khu ĐTM Xuân Hòa

Hình 2.1

Sơ đồ 1.1

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc đến năm
2030 TL 1/60.000
Bản đồ định hướng phát triển không gian tỉnh Vĩnh Phúc
đến năm 2030 TL 1/60.000
Bản đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất khu đô thị mới Xuân
Hòa TL 1/500
Mối quan hệ giữa Bộ XD, Sở XD và UBND các cấp

Sơ đồ 3.1

Sơ đồ cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án

Sơ đồ 3.2

Sơ đồ đề xuất Ban giám sát cộng đồng hoạt động ở các giai
đoạn đầu tư
Sơ đồ đề xuất cơ cấu tổ chức bộ máy Ban giám sát cộng
đồng

Hình 1.2

1.2.1. Quy hoạch Khu đô thị mới Xuân Hòa, Vĩnh Phúc ............................... 14
1.2.2. Thực trạng triển khai xây dựng ............................................................. 24
1.2.3. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ........................ 26
1.3. Những vấn đề cần giải quyết trong công tác quản lý xây dựng theo
quy hoạch tại Khu đô thị mới Xuân Hòa, Vĩnh Phúc ................................ 36
CHƯƠNG II: Cơ sở khoa học của công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại Khu đô thị mới Xuân Hòa – Phúc Yên – Vĩnh Phúc ................ 39
2.1.

Cơ sở pháp lý ....................................................................................... 39

2.1.1. Các văn bản pháp lý của Nhà nước....................................................... 39


2.1.2. Quy hoạch chung xây dựng đô thị Vĩnh Phúc đến 2030 ...................... 43
2.1.3. Quy hoạch chi tiết dự án Khu đô thị mới Xuân Hòa, Vĩnh Phúc ......... 46
2.2.

Cơ sở lý thuyết ..................................................................................... 47

2.2.1. Nội dung công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các Khu đô thị
mới ............................................................................................................... 47
2.2.2. Các yếu tố tác động đến quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu đô thị
mới ............................................................................................................... 55
2.3. Cơ sở thực tiễn quản lý xây dựng theo quy hoạch của khu đô thị
mới Xuân Hòa ................................................................................................ 57
2.3.1. Quy trình quản lý xây dựng theo quy hoạch ......................................... 57
2.3.2. Tổ chức bộ máy..................................................................................... 58
2.3.3. Ý thức chấp hành pháp luật của người dân ........................................... 59
2.4.

dựng theo quy hoạch ....................................................................................... 90
3.4. Giải pháp tăng cường hiệu lực chỉ đạo của UBND tỉnh Vĩnh Phúc,
UBND thị xã Phúc Yên .................................................................................. 95
3.4.1. Tăng cường sự chỉ đạo của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc ............................ 95
3.4.2. Tăng cường sự chỉ đạo của UBND thị xã Phúc Yên ............................ 96
C. KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ....................................................................... 97
D. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

A. PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Vĩnh Phúc là một tỉnh nằm trong vùng châu thổ Sông Hồng. Tỉnh lỵ là
thành phố Vĩnh Yên cách thủ đô Hà Nội 50 km, cách sân bay Nội Bài 21 km;
nằm trong vùng lan toả của tam giác phát triển kinh tế trọng điểm phía Bắc
Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; nằm trong vùng Thủ đô Hà Nội.
Những năm gần đây, do tác động của quá trình phát triển kinh tế cả
nước nói chung và của tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng, tốc độ đô thị hóa của tỉnh và
của thành phố Vĩnh Yên cũng tăng mạnh. Nhiều khu đô thị mới của thành phố
đã và đang được xây dựng, thỏa mãn nhu cầu nhà ở đô thị, tạo ra bộ mặt kiến
trúc mới. Phát triển các đô thị mới nhanh chóng hình thành môi trường sống
và bộ mặt cho các đô thị là chủ trương đúng của thành phố, phù hợp với các
định hướng phát triển đô thị của tỉnh và quốc gia. Một số khu đô thị mới được
đánh giá là khá thành công nhưng cũng còn nhiều khu đô thị mới chưa đem
lại hiệu quả đầu tư như mong muốn: Bộ mặt của một đô thị khang trang hiện
đại chưa xuất hiện, công tác quản lý xây dưng theo quy hoạch có nhiều khó
khăn.
Nguyên nhân của các bất cập nói trên là:
- Các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc mặc dù được đầu tư

- Đánh giá và đề xuất một số giải pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn
xây dựng nhằm hoàn chỉnh những nội dung về công tác quản lý xây dựng để
khu đô thị Xuân Hòa được triển khai đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Tạo cơ sở cho việc hoàn thiện khung quản lý về quản lý xây dụng theo
quy hoạch tại khu đô thị Xuân Hòa nói riêng và các khu đô thị mới trên địa
bàn Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung nhằm xây dựng những khu đô thị mới khang
trang, hiện đại và bản sắc.


3

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị mới Xuân Hòa – Vĩnh Phúc.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới Xuân Hòa, thị xã Phúc Yên, Vĩnh
Phúc được phê duyệt quy mô 29,57 ha, từ năm 2011 đến khi kết thúc dự án
theo kế hoạch năm 2020.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin: Tập hợp, nghiên cứu tài liệu, nghiên
cứu phi thực nghiệm, điều tra khảo sát thực địa, phân tích đối chiếu, so sánh,
phỏng vấn, xử lý tình huống, phương pháp điều tra về cộng đồng xã hội.
- Phương pháp phân tích, suy luận: Tiếp cận lôgic, phân tích và tổng
hợp, so sánh đối chiếu, định tính và định lượng, tiếp cận hệ thống
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến, nhận xét đánh giá của các
chuyên gia trong và ngoài ngành.
Một số khái niệm cơ bản
a)

Quản lý xây dựng đô thị
Quản lý xây dựng đô thị là việc áp dụng tổng hợp các biện pháp của

toán cho Nhà đầu tư theo thoả thuận trong Hợp đồng BT
b. Hợp đồng xây dựng- kinh doanh- chuyển giao (gọi tắt là hợp đồng
BOT): Là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Nhà
đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn
nhất định. Hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó
cho Nhà nước Việt nam.
c. Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (gọi tắt là hợp đồng
BTO): Là hợp đồng được ký với những cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Sau khi xây dựng xong,
Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho nhà nước Việt Nam. Chính phủ
dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất
định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận.
e)

Xã hội hóa và giám sát cộng đồng
 Xã hội hoá:
Xã hội hoá trước hết là quá trình tương tác giữa cá nhân và xã hội, qua

đó cá nhân học hỏi, lĩnh hội, tiếp nhận nền văn hoá của xã hội như khuôn mẫu
tác phong xã hội, chuẩn mực giá trị văn hoá xã hội để hoà nhập vào xã hội


5

cũng như đáp ứng các kỳ vọng của xã hội. Xã hội hóa còn là quá trình con
người tiếp nhận nền văn hoá để gia nhập vào đời sống xã hội.
 Giám sát cộng đồng:
Giám sát cộng đồng là hoạt động tự nguyện của dân cư sinh sống trên
địa bàn theo các quy định pháp luật khác có liên quan, nhằm theo dõi, đánh
giá việc chấp hành các quy định về quản lý của cơ quan, đơn vị có thẩm

- Đề tài đi vào thực tiễn giúp hoàn thiện và nâng cao năng lực quản lý
xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
Cấu trúc luận văn
Gồm 3 chương:
Chương I: Thực trạng công tác quản lý xây dựng Khu đô thị mới Xuân
Hòa – Thị xã Phúc Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc.
Chương II: Cơ sở khoa học quản lý xây dựng Khu đô thị mới Xuân Hòa
– Thị xã Phúc Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc.
Chương III: Giải pháp quản lý xây dựng Khu đô thị mới Xuân Hòa –
Thị xã Phúc Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc.


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


97

C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
Việc hình thành các khu ĐTM trong quá trình đô thị hóa đóng một vai trò
rất quan trọng, nhằm tạo những hạt nhân kinh tế, thu hút lao động, tạo ra cho
người dân một môi trường sống tốt hơn. Việc hình thành các khu ĐTM là

thị với nét hiện đại của khu ĐTM cũng như cải thiện môi trường sống của dân
cư là rất cần thiết. Trong khuôn khổ của luận văn tốt nghiệp chuyên ngành
quản lý đô thị, đề tài nghiên cứu trong giới hạn quản lý xây dựng theo quy
hoạch khu ĐTM Xuân Hòa – Phúc Yên – Vĩnh Phúc nhằm đề xuất các giải
pháp để nâng cao hiệu quả của công tác quản lý thực hiện xây dựng khu Đô
thị mới.
Kiến nghị
Quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch khu ĐTM ngày càng đóng vai
trò quan trọng trong công tác phát triển các khu ĐTM, đặc biệt là trong thời kỳ
chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để thực
hiện mục tiêu đó cần:


Cải tiến quy trình thực hiện xây dựng theo quy hoạch dự án khu ĐTM đảm
bảo hài hòa quyền lợi của CĐT và các cư dân bằng cách đề ra các quy định
yêu cầu CĐT dự án khu ĐTM phải đầu tư xây dựng hoàn thiện trước các
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi được phép huy động
vốn đầu tư xây dựng và kinh doanh các công trình nhà ở.



Yêu cầu các CĐT dự án lập ra các kế hoạch tiến độ triển khai đầu tư xây
dựng đối với các công trình trong khu ĐTM một cách hợp lý, phù hợp với
nhu cầu sử dụng của người dân và phải công bố, công khai các kế hoạch,
tiến độ theo đúng quy định để cho mọi người dân, mọi thành phần kinh tế
xã hội, cùng tham gia góp ý, giám sát công tác thực hiện theo kế hoạch.



Đẩy mạnh việc ứng dụng các công nghệ mới trong thi công xây dựng cũng

Tăng cường hiệu lực chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành đặc biệt là của
UBND Thành phố Hà Nội. Đưa ra việc thanh tra và giám sát liên ngành,
có sự phối hợp quản lý giữa các cơ quan chức năng và Ban quản lý khu
ĐTM.



Nghiên cứu cơ chế quản lý khai thác sau khi các công trình trong dự án khu
ĐTM được hoàn thành đưa vào sử dụng đảm bảo hài hòa quyền lợi của
người dân cũng như CĐT xây dựng.



Nghiên cứu các vấn đề phát sinh có thể xảy ra trong quá trình khai thác sử
dụng vận hành các công trình trong khu ĐTM. Đề ra các quy trình và trình
tự các bước xử lý đảm bảo hài hòa quyền lợi của người dân đô thị cũng như
đơn vị quản lý đô thị.


D. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt:
[1]

Nguyễn Thế Bá (2007), Quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, NXB
Xây dựng.

[2]

Vũ Cao Đàm (1998), Phương pháp luận nghiên cứu khoa học, Nxb
KH&KT.

26/11/2003.

[9]

Quốc hội khóa 11 (2003), Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày
26/11/2003.

[10] Quốc hội khóa 12 (2009), Luật quy hoạch số 30/2009/QH12 ngày
17/6/2009.
[11] Chính phủ (2006), Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 về


việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới.
[12] Chính phủ (2009), Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 về
Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
[13] Chính phủ (2010), Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/04/2010 về
Lập, thẩm định, phê duyệt về quy hoạch xây dựng đô thị.
[14] Chính phủ (2010), Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 7/01/2010 về
Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị.
[15] Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2014 về
Quản lý đầu tư phát triển đô thị.
[16] Bộ Xây dựng (1995), Các văn bản pháp luật về quản lý đô thị, Nhà
xuất bản Xây dựng.
[17] Bộ Xây dựng (1997), Phân loại đô thị và phân cấp quản lý đô thị, NXB
Xây dựng, Hà Nội.
[18] Bộ Xây dựng (1999), Quy hoạch xây dựng các đô thị Việt Nam, Nhà
xuất bản Xây dựng.
[19] Bộ Xây dựng (2001), Những kiến thức cơ bản về quản lý đô thị, Bài
giảng, Trung tâm đào tạo Quốc tế, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
[20] Bộ Xây dựng (2006), Các văn bản pháp luật về quản lý đô thị Việt

[35] David H Qeland và Levvis R. Ireland (2002), Project Management:
Strategic: Design and Implementation Mcgraw Hill.
[36] Richard H. Clough và Glenn A.Sears (1991), Construction Project


Management, Min Wiley & Sons
Tài liệu WEB
1. www.architectureplan.com
2. www.arcspace.com
3. www.google.com
4. www.dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn