BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN HẢI DŨNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ
PHÍA NAM THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN HẢI DŨNG
KHÓA: 2015-2017

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ
PHÍA NAM THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành : Quản lý đô thị và công trình
Mã số : 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH


 

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình, với lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc, tác giả xin được bày tỏ lời cảm ơn tới:
- TS Trần Thị Lan Anh là người hướng dẫn khoa học có trình độ cao và kinh
nghiệm đã hướng dẫn tác giả tận tình, trách nhiệm, khoa học và hiệu quả.
- Tập thể các thầy, cô giáo là giảng viên Trường đại học Kiến trúc Hà Nội cùng
các GS,PGS,TS đang công tác trong ngành đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
những kiến thức quý báu về chuyên ngành Quản lý đô thị và công trình trong
suốt thời gian tác giả học tập tại trường.
- Sở xây dựng tỉnh Bắc Giang đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ thông tin, tài liệu
phục vụ nghiên cứu để tác giả có thể hoàn thành Luận văn.
- Tác giả cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
giúp đỡ và động viên về tinh thần cho tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu và
hoàn thành Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình.
Xin chân thành cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

 


 

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có
nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
KS. Nguyễn Hải Dũng

quy hoạch tại các Khu đô thị mới chưa tốt, nhiều vấn đề bất cập đã nảy sinh
như công trình xây dựng không tuân thủ đúng quy hoạch xây dựng được


2

duyệt, công trình xây dựng không có giấy phép, công trình xây dựng lấn
chiếm đất công; tổ chức quản lý khai thác sử dụng chưa hiệu quả ....gây nhiều
bức bối cho dư luận và khó khăn cho công tác quản lý.
Khu đô thị mới phía Nam đã được UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt điều
chỉnh quy hoạch từ năm 2008 nhưng đến nay tiến độ thực hiện dự án còn
chậm, tình hình triển khai dự án theo quy hoạch còn nhiều bất cập đòi hỏi
phải có sự nghiên cứu, điều tra, khảo sát, tìm hiểu những khó khăn vướng
mắc để có giải pháp tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành Dự án.
Trước tình hình đó, tác giả lựa chọn đề tài “Quản lý xây dựng theo quy
hoạch Khu đô thị phía Nam - Thành phố Bắc Giang” nhằm xuất một số
giải pháp góp phần hoàn chỉnh các nội dung về công tác quản lý xây dựng để
Khu đô thị phía Nam được triển khai theo đúng quy hoạch được phê duyệt;
đồng thời góp phần xây dựng mô hình quản lý Khu đô thị phía Nam nói riêng
và các khu đô thị mới trên địa bàn Bắc Giang nói chung.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới phía
Nam, đảm bảo tính đồng bộ, hoàn chỉnh của Khu đô thị trong suốt quá trình
đầu tư xây dựng và chuyển giao, khai thác vận hành; nâng cao hiệu quả quản
lý các Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Quản lý xây dựng theo Quy hoạch Khu Đô thị mới
phía Nam.
- Phạm vi nghiên cứu: KĐT mới phía Nam - Thành phố Bắc Giang - Tỉnh
Bắc Giang.

lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện
thông qua đồ án quy hoạch đô thị.[1]


4

* Quản lý xây dựng theo quy hoạch
Quản lý xây dựng theo quy hoạch được hiểu là tập hợp các hoạt động để triển
khai công tác xây dựng đô thị, đảm bảo được mục tiêu trong quy hoạch đô thị
được cụ thể hóa trên thực tiễn.
* Khu đô thị mới
Khu đô thị mới: là một khu vực trong đô thị được đầu tư xây dựng mới đồng
bộ về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.[1]
* Dư án đầu tư xây dựng đô thị[8]
Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc
một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm
quyền quyết định và công bố. Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có
thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng...) trên một khu
đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có
thẩm quyền phê duyệt.
* Xây dựng theo quy hoạch
Xây dựng theo quy hoạch là hoạt động định hướng của con người tác động
vào môi trường nhân tạo để làm cân bằng mối quan hệ qua lại giữa các yếu tố
thiên nhiên và nhân tạo, tạo nên sự tổng hòa giữa chúng. Xây dựng theo quy
hoạch là một môn khoa học tổng hợp, liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên
ngành khác nhau (QH không gian, QH hạ tầng kĩ thuật, kiến trúc công trình,
điêu khắc hội họa,…) nhằm đáp ứng các yêu cầu về công năng, thẩm mỹ, môi
trường sống, làm việc nghỉ ngơi của con người.

Nghiên cứu quản lý xây dựng theo quy hoạch cho khu đô thị mới phía Nam,
TP Bắc Giang đã làm sáng tỏ thêm vai trò, chức năng và các thành phần tham
gia trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Để quản lý quy hoạch đô thị, trước tiên phải đặt trọng tâm vào công tác quản
lý không gian kiến trúc cảnh quan. Xây dựng bổ sung thêm Quy chế quản lý
quy hoạch, kiến trúc đô thị được tích hợp các yếu tố kiểm soát phát triển dựng
là bước đi cần thiết, quan trọng. Với đối tượng điển hình cho là một khu đô
thị mới chưa được hướng dẫn thực hiện, cần xác định các tiêu chí rõ ràng, dễ
thực hiện, dễ kiểm tra.
Cùng với công cụ là Quy chế, các yêu cầu quan trọng khác phải được quan
tâm kiểm soát là quản lý xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật một cách đồng
bộ, trong đó nổi bật là yêu cầu tuân thủ quy hoạch của hệ thống giao thông,
cao độ nền ảnh hưởng đến các yểu tố cảnh quan; Kiểm soát các yếu tố đấu
nối, các hình thức phối hợp để giảm thiểu chi phí đầu tư và ảnh hường đến
các hạng mục đã có. Phải giám sát môi trường trong quá trình triển khai thi
công, cũng như trong quá trình vận hành sử dụng của đô thị.
Quản lý xây dựng theo quy hoạch phải xem xét yếu tố khả thi thực hiện, khi
thị trường không thuận lợi thì cần có các giải pháp hỗ trợ phát triển thích hợp
về chính sách và vốn đầu tư để mang tính kích thích và tạo khung phát triển.
Từ đó xác định các kế hoạch thực hiện đô thị hóa hợp lý, sử dụng quỹ đất tự
nhiên có lộ trình, tiết kiệm, hiệu quả cao hơn.
Để đảm bảo tuân thủ được các quy định quản lý, kế hoạch xây dựng theo quy
hoạch được nhà nước phê duyệt, cần có giải pháp hướng dẫn thực hiện cho
người dân thông qua việc cung cấp thông tin, minh bạch quy trình quản lý. tổ


87

chức giám sát, kiểm tra chặt chẽ từ các cơ quan có thẩm quyền.
trong đó nổi bật vai trò của thanh tra xây dựng cấp Sở và cán bộ đô thị cấp cơ

dựng, quản lý vận hành để có hướng dẫn cộng đồng tham gia thiết thực hơn
trong các hoạt động xây dựng đô thị. Đề xuất Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và
Môi trường nghiên cứu sâu hơn các ứng dụng của tái điều chỉnh đất để xác
định các tiêu chí cho khu vực ưu tiên áp dụng phương pháp này; các công
thức tính toán về quỹ đất tài chính và quỹ đất hoàn trả; quyền hạn và trách
nhiệm từng bên liên quan để từng bước luật pháp hóa nhằm phát triền các khu
vực hiện trạng.


89

MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục ký hiệu các chữ viết tắt
Danh mục bảng biểu
Danh mục hình vẽ
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Lý do chọn đề tài ............................................................................................. 1
Mục đích nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 2
Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 2
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Các khái niệm .................................................................................................. 3
Cấu trúc luận văn ............................................................................................ 4
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH TẠI KHU ĐÔ THỊ PHÍA NAM THÀNH PHỐ BẮC GIANG ... 6
1.1



phía Nam ..................................................................................................... 13
1.3.1

Thực trạng về quản lý quy hoạch ............................................................ 19

1.3.2

Tổ chức bộ máy......................................................................................... 21

1.3.3

Sự tham gia của cộng đồng ...................................................................... 27

1.4

Những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu trong việc quản lý xây dựng

theo quy hoạch ........................................................................................... 28
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA NAM – THÀNH PHỐ BẮC GIANG
......................................................................................................................... 29
2.1

Cơ sở lý thuyết về quản lý xây dựng theo quy hoạch.................... 29

2.1.1

Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch........................................... 29



Kinh tế - Xã hội ......................................................................................... 46

2.3.2

Các cơ chế thực hiện xây dựng theo quy hoạch..................................... 47


91

2.3.3

Năng lực chủ đầu tư.................................................................................. 48

2.3.4

Dân số và đô thị hóa ................................................................................. 48

2.3.5

Khoa học công nghệ ................................................................................. 50

2.3.6

Yếu tố cộng đồng tham gia vào quản lý xây dựng theo quy hoạch ..... 51

2.4.1

Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch của các nước............. 53


3.2.3

Nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch trong khu đô thị mới ... 68

3.3

Các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch ........................... 69

3.3.1

Giải pháp về đất đai .................................................................................. 69

3.3.2

Giải pháp về kiến trúc cảnh quan ............................................................ 71

3.3.3

Giải pháp về quản lý hạ tầng kĩ thuật ...................................................... 75

3.3.4

Giải pháp về tổ chức bộ máy thực hiện quản lý..................................... 76

3.3.5

Thanh tra, kiểm tra .................................................................................... 78

3.4


hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác,
sản xuât, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tâng kỳ
thuật; quản lỷ phát triển nhà và công sở.
7. Chính phủ (2013), Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về quản lý
chất lượng công trình xây dựng;
8. Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản
lý đầu tư phát triển đô thị.
9. Chính phủ (2010), Nghị định sổ 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
10. Chính phủ (2010), Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản
lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
11. Chính phủ (2010), Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản
lý không gian xây dựng ngầm đô thị.
12. Chính phủ (2009), Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về quản
lý chiếu sáng đô thị.

 


 

13. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 15/2010/TT-BXD về quy định cắm mốc
giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch đô thị.
14. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 19/2010/TT-BXD của Bộ Xây dụng về
hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiên trúc đô thị.
15. Bộ Xây dụng (2008), Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008
về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng”.
16. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 445/QĐ-TTG Phê duyệt điều
chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam
đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050.

33. Trang Web : www.japanest.com
34. Trang Web : CVTDVietnam.Net
 
 
 
 
 
 
 
 

 


 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BXD
QHCT

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

QLĐT

Quản lý đô thị

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

UBND

Ủy ban nhân dân


 

TT

Thông tư

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Số hiệu



Bảng 2.1

Bảng quy hoạch sử dụng đất

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Số hiệu hình

Tên hình

Hình 1.1

Bản đồ quy hoạch chung xây dựng thành phố Bắc Giang

Hình 1.2

Phối cảnh tổng thể khu đô thị KOSY

Hình 1.3

Phối cảnh tổng thể khu đô thị Bách Việt – Lake Garden

Hình 1.4

Phối cảnh tổng thể khu đô thị Đồng Cửa 2

Hình 1.5

Vị trí khu đô thị phía Nam thành phố Bắc Giang


Hình 1.12

Trạm biến áp 110/35/22KV Đồi Cốc

Hình 2.1

Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Bắc Giang

Hình 2.2

Quy hoạch khu đô thị phía Nam thành phố Bắc Giang

Hình 2.3

Sơ đồ phân chia khu vực quản lý KĐTM phía Nam

Hình 2.4

Phối cảnh quy hoạch khu đô thị phía Nam

Hình 2.5

Một khu căn hộ cho người dân tại Singapore

Hình 2.6

Một khu chung cư của Singapore

Hình 2.7


Hình 3.3

Minh họa khoảng lùi công trình

Hình 3.4

Trục cảnh quan chính của khu đô thị phía Nam

Hình 3.5

Hình ảnh minh họa cây xanh tuyến phố, đường dạo