i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng.

Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

TRẦN VĂN HOÀNG


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được
sự quan tâm giúp đỡ tận tình, đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu, Phòng
Đào tạo Khoa sau đại học, Trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn các Thầy, Cô giáo Trường Đại học Lâm Nghiệp
đã truyền đạt kiến thức, nhiệt tình giúp đỡ cho tôi trong 02 năm học vừa qua.
Đặc biệt, tôi bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến TS. Lê Thanh Tâm ­ người hướng
dẫn khoa học, đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Uỷ ban nhân dân huyện Thọ Xuân, Phòng
Tài chính ­ Kế hoạch, Chi Cục Thuế, Phòng Tài nguyên và Môi trường,

1.3.1. Khái niệm về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai .......................... 9
1.3.2. Đặc điểm của việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ................ 10
1.3.3. Vai trò của công tác huy động nguồn lực tài chính từ đất đai .............. 11
1.3.4. Phương thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của Nhà nước. . 12
1.3.5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai 13
1.4. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ........................... 14
1.4.1. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên thế giới ..... 14
1.4.2. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số địa
phương ở Việt Nam. .................................................................................... 16


iv

1.5. Bài học kinh nghiệm đối với huyện Thọ Xuân....................................... 19
1.6. Tình hình huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Thọ
Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011­2015. ................................................ 20
1.6.1. Căn cứ pháp lý chi phối việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai.... 21
1.6.2. Các phương thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai. ................ 23
Chương 2 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 32
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thọ Xuân ảnh
hưởng đến sự phát triển kinh tế ­ xã hội........................................................ 32
2.1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển ....................................... 32
2.1.2. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 32
2.1.3. Điều kiện kinh tế ­ xã hội ................................................................... 37
2.2. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 43
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu. ................................................ 44
2.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá .......................................................................... 44
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 47
3.1. Thực trạng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân,
tỉnh Thanh Hóa............................................................................................. 47

Xuân............................................................................................................. 84
3.5.5. Một số giải pháp tăng cường huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
cho phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Thọ Xuân. .......................... 90
KẾT LUẬN.................................................................................................. 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

CP

Chính phủ

NQ

Nghị quyết

QĐ

Quyết định

TW

Trung ương


26

1.2

Định suất thuế sử dụng đất nông nghiệp

27

2.1
2.2
3.1

Tổng sản phẩm trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn
2012 ­ 2015
Cơ cấu kinh tế huyện Thọ Xuân giai đoạn 2012 – 2015
Tình hình biến động về hiện trạng sử dụng đất đai huyện
Thọ Xuân giai đoạn 2011­2015.

40
41
47

3.2

Thu ngân sách từ đất giai đoạn 2011 – 2015

55

3.3

3.8

3.9

Dự tính diện tích đất có thể khai thác nguồn lực tài chính
giai đoạn 2016­2020
Dự báo nguồn lực tài chính có thể huy động từ đất giai
đoạn 2016­2020

86

88


viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
STT
3.1

3.2

3.3

Tên biểu đồ
Tốc độ tăng trưởng thu ngân sách từ đất của huyện Thọ
Xuân giai đoạn 2011­2015
Cơ cấu các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất năm
2015
Biến động về tốc độ tăng trưởng nguồn thu ngân sách nhà

cường huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã
hội trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa” nhằm đánh giá được
thực trạng công tác huy động nguồn lực từ đất đai cho sự phát triển kinh tế ­ xã
hội của huyện, đánh giá những thành công, tồn tại và xác định các nguyên nhân
dẫn đến những tồn tại và đề ra các giải pháp hiệu quả để tăng cường huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào phát triển kinh tế ­ xã hội của
huyện trong thời gian tới.


2

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài.
Nhận thức được vai trò quan trọng của đất đai đối với sự phát triển kinh
kinh tế ­ xã hội cũng như thực trạng việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai hiện nay ở một số nơi chưa thật sự đúng so với tiềm năng của đất đai.
Chính vì vậy từ trước đến nay có rất nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề
này, qua đó thấy được những thành công, tồn tại và những nguyên nhân ảnh
hưởng đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất và đề xuất các giải pháp
nhằm khai thác triệt để nguồn lực tài chính từ đất cho phát triển kinh tế ­ xã
hội. Trong quá trình nghiên cứu đề tài của mình tôi có tham khảo một số đề tài
nghiên cứu cũng nhưng một số văn bản của nhà nước liên quan đến nội dung
nghiên cứu của mình, cụ thể như sau:.
­ Đề tài luận án tiến sĩ: “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại
Việt Nam" của tác giả Trần Đức Thắng ­ Học viện Tài chính.
Luận án đã đưa ra một số quan điểm, định hướng và đề xuất một hệ
thống các giải pháp nhằm tăng cường khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
trong thời gian tới với 03 nhóm giải pháp từ quy hoạch, hoàn thiện cơ chế
chính sách cho đến các giải pháp hỗ trợ, trong đó tác giả đặc biệt quan tâm đến
giải pháp về giá đất, tài chính đất đai, khai thác quỹ đất đầu tư phát triển cơ sở
hạ tầng.

Tập trung nghiên cứu trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa.
4.2.3. Phạm vi thời gian
Đề tài tập trung nghiên cứu những số liệu thời kỳ 2013 ­ 2015; đề xuất
giải pháp tới năm 2020
5. Nội dung nghiên cứu.
5.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
cho phát triển kinh tế ­ xã hội trên địa bàn huyện.
5.2. Thực trạng công tác huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát
triển kinh tế ­ xã hội trên địa bàn huyện .


5

5.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
cho phát triển kinh tế ­ xã hội trên địa bàn huyện .
5.4. Giải pháp tăng cường huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho
phát triển kinh tế ­ xã hội trên địa bàn huyện.
6. Kết cấu Luận văn.
Ngoài phần Lời mở đầu và Kết luận, nội dung luận văn gồm các Chương
như sau:
Chương 1. Một số vấn đề cơ bản về tăng cường huy động nguồn lực tài
chính từ đất đai cho phát triển kinh tế ­ xã hội ở địa phương.
Chương 2. Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu.
Chương 3. Kết quả nghiên cứu.


6

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC HUY ĐỘNG

trình sản xuất xã hội. Tổng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai tư liệu
sản xuất trực tiếp không thể thay thế được.
Đất đai đồng thời cũng là mặt bằng đảm bảo cho các ngành sản xuất
công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch... góp phần vào sự phát
triển kinh tế ­ xã hội. Chính vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn gốc để sinh ra mọi của cải vật chất.
Hai là, đất đai đảm bảo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà
nước. Dù là nước xã hội chủ nghĩa hay các nước Tư bản thì Nhà nước đều
đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả bằng việc ban hành và thực
hiện các chính sách về đất đai. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng triển khai thực
hiện công tác huy động nguồn lực tài chính từ đất đóng góp cho ngân sách
nhà nước; đây là nguồn lực tài chính quan trọng đảm bảo cho ngân sách nhà
nước nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế ­ xã hội.
Ba là, đất đai cung cấp nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển kinh
tế. Trong quá trình phát triển kinh tế ­ xã hội, nhu cầu về vốn là rất lớn. Đất
đai là tài sản có giá trị lớn, vì thế giá trị của đất đai là nguồn lực quan trọng để
huy động vốn cho công cuộc phát triển kinh tế ­ xã hội. Việc huy động vốn
bằng đất đai có ưu điểm là huy động vốn mà tài sản không mất đi, càng sử
dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó.
Bốn là, đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân
bố dân cư, lao động và phát triển các vùng kinh tế. Con người bằng các công
cụ lao động tác động vào đất để tạo ra của cải vật chất. Ngược lại, đất đai tại
các khu vực phát triển có một sức hút dân cư và nguồn lao động. Đến nay,
nhiều đô thị được phát triển, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh với việc hình thành
các khu công nghiệp, thu hút hàng chục vạn lao động, đã thúc đẩy phát triển
kinh tế ­ xã hội.


8



1.2.2. Quan niệm về nguồn lực tài chính
Trong cuốn sách Kinh tế các nguồn lực tài chính, bản tiếng Việt được xuất
bản năm 1996, nhà nghiên cứu Doãn Văn Kính, Quách Nhan Cương, Uông Tổ
Đỉnh cho rằng: nguồn lực tài chính là sản phẩm xã hội được biểu hiện dưới hình
thái giá trị, về mặt hữu hình, nguồn lực tài chính là tổng lượng của cải vật chất
mà toàn xã hội có thể chi phối và sử dụng trong một thời kỳ nhất định.
Trong Luận văn này, nguồn lực tài chính được gắn liền với chủ thể Nhà
nước. Vì vậy, có thể hiểu nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị thể hiện
dưới hình thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các
quỹ tiền tệ, nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền của Nhà nước phục
vụ cho việc phát triển kinh tế ­ xã hội.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền
tệ vận động tập trung, Nhà nước có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác
nhau trong đó có nguồn lực tài chính từ đất đai.
1.2.3. Nguồn lực tài chính từ đất đai
Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn này, dưới góc độ nghiên cứu
mà chủ thể là Nhà nước, từ cơ sở trên có thể hiểu nguồn lực tài chính từ đất
đai là giá trị có thể khai thác được từ đất đai theo các hình thức nhất định
nhằm tạo nguồn vốn đầu tư cho Nhà nước để phục vụ cho sự tăng trưởng và
phát triển kinh tế ­ xã hội.
1.3. Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
1.3.1. Khái niệm về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
­ Huy động nguồn lực: là các giải pháp, cơ chế, chính sách nhằm tìm
kiếm, khai thác các nguồn lực cho một mục tiêu nhất định đã đề ra.
­ Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai: là quá trình sử dụng tổng thể
các hình thức và công cụ chính sách pháp luật nhằm thu được giá trị từ đất đai
thông qua các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất.



11

­ Việc huy động nguồn lực tài chính đất đai vừa cung cấp yếu tố đầu
vào là vốn đầu tư cho sản xuất kinh doanh đối với doanh nghiệp nhưng đồng
thời bổ sung nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phục vụ cho hoạt động của
bộ máy và thực hiện các chức năng của Nhà nước.
­ Trong quá trình tiêu dùng, giá trị của đất đai không giảm đi mà có xu
hướng ngày càng tăng cùng với sự phát triển của kinh tế nói riêng và nhu cầu
của xã hội nói chung.
­ Quá trình huy động nguồn lực tài chính từ đất đai nếu được thực hiện
gắn liền với cơ chế thị trường sẽ đạt được hiệu quả tốt nhất do nguồn lực tài
chính từ đất đai về cơ bản chỉ phát huy được vai trò thực sự trong nền kinh tế
thị trường.
­ Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chịu sự ràng buộc chặt
chẽ, toàn diện về mặt pháp lý trong mối quan hệ giữa các chủ thể có liên quan
và Nhà nước là chủ thể có quyền tuyệt đối trong điều tiết nguồn lực này
1.3.3. Vai trò của công tác huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
­ Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là biện pháp góp phần bổ
sung nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước.
­ Nguồn lực tài chính thu được thông qua khai thác từ đất đai góp phần
quan trọng vào nâng cao khả năng đầu tư xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng
kinh tế ­ xã hội.
­ Quá trình huy động nguồn lực tài chính đất đai đồng thời góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, trong
quá trình khai thác, sử dụng phát sinh các khoản chi phí đầu tư vào đất tạo
thành giá trị của đất và giá cả đất đai được xác lập khi đưa ra giao dịch trên
thị trường. Khi thị trường bất động sản phát triển thì giá đất ngày càng tăng và
vận động theo quy luật tối đa hoá lợi ích, lợi nhuận. Điều này sẽ tác động
mạnh vào ý thức của người đang sử dụng đất, người có nhu cầu sử dụng đất
và nhà nước trong việc quản lý, khai thác, sử dụng một cách hiệu quả đất đai.

­ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,
­ Đưa giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị của doanh nghiệp…


13

1.3.5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
Kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai được đánh giá thông
qua 3 nhóm chỉ tiêu chính:
1.3.5.1. Tỷ lệ thu ngân sách từ đất so với tổng thu ngân sách
Tỷ lệ thu ngân sách từ đất so với tổng thu ngân sách được tính bằng tỷ
lệ phần trăm (%) giữa số thu ngân sách từ đất với tổng thu ngân sách của từng
năm.
Tỷ lệ thu ngân
sách từ đất (n)

=

Số thu NS từ đất (n)
Tổng thu ngân sách (n)

x 100%

Tỷ lệ thu ngân sách từ đất so với tổng thu ngân sách là chỉ tiêu phản
ánh quy mô của thu ngân sách từ đất trong tổng thu ngân sách nhà nước. Hiệu
quả của công tác huy động nguồn lực tài chính từ đất đai khai thác được thể
hiện ở quy mô tăng lên trong tổng thu ngân sách và tỷ trọng trong nguồn thu
ngân sách cũng tăng lên.
1.3.5.2. Tốc độ tăng trưởng của thu ngân sách từ đất
Tốc độ tăng trưởng của thu ngân sách từ đất được tính bằng tỷ lệ phần

chỉ tiêu về cơ cấu thu ngân sách từ đất.
Cơ cấu thu ngân sách từ đất giúp ta đánh giá mức độ đa dạng hoá các
hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và đối với mỗi hình thức
khai thác thì đem lại kết quả cụ thể như thế nào.
1.4. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
1.4.1. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên thế giới
Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới
hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở
hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu. Tuy chế độ sở hữu có khác
nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai
đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã
hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ
mục tiêu này và với từng thời kỳ mà nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao
đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, các loại
thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối
tượng sử dụng đất.
Để tìm hiểu kỹ hơn về công tác huy động nguồn lực tài chính từ đất đai,
trong đề tài nghiên cứu này sẽ phân tích cụ thể về kinh nghiệm huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai của Trung Quốc (là quốc gia có chế độ chính trị
tương tự với Việt Nam và đã đạt được những bước phát triển mới trong công
tác huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trong những năm qua) và Nhật
Bản (là quốc gia có nền kinh tế phát triển hiện nay).


15

1.4.1.1. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức sở hữu
là nhà nước và tập thể. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sở hữu nhà nước, đất ở
nông thôn thuộc sở hữu tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở

­ Thuế nhà đất: là loại thuế mà chủ nhân của căn nhà phải đóng, để chi
phí cho các dịch vụ do chính quyền thành phố đảm nhận như: tiền xử lý rác,
quét đường, xúc tuyết, tiền nước, dịch vụ chuyên chở công cộng…
­ Thuế chống lãng phí đất: là thuế đánh vào các khu đất trống.
­ Thuế thu nhập: áp dụng cho các hoạt động mua bán đất có phát sinh
thu nhập. Thuế thu nhập đánh vào thu nhập do mua bán nhà, đất.
Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ
đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Nhật Bản.
1.4.2. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số địa
phương ở Việt Nam.
1.4.2.1. Kinh nghiệm của Thành phố Hà Nội
Một là, Hà Nội đã kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất.
Việc sử dụng đất đai đúng mục đích góp phần vào việc giúp cho việc
huy động nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn. Bởi lẽ,
khi giao quyền sử dụng đất thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của
các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu,
hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện huy động nguồn lực tài
chính hiệu quả nhất.
Hai là, Thành phố thống nhất quản lý sổ lượng cung cấp đất đai và
khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng. Nếu như sử dụng
đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất
thường, gây mất ổn định thị trường đất đai. Sự biến động về giá cả quyền sử
dụng đất về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạt động sản xuất kinh
doanh và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội.


17

Hơn thế, sự ổn định về giá cả thị trường quyền sử dụng đất trong bối