MỞ ĐẦU
Để thị trường BĐS được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính
quy, chuyên nghiệp thì kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các
doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đã
được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động. Vậy hoạt động của sàn giao dịch
BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả ra sao? Do vậy e xin chọn đề số
10: “Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta
hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối
với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.”
NỘI DUNG
I.
1.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
Khái niệm sàn giao dịch bất động sản.

Theo khoản 5 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 thì: “Sàn giao
dịch bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản và cung cấp
các dịch vụ về bất động sản.”
2.

Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản.

-Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS.
-Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó không chỉ diễn ra
các giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. Các
dịch vụ này bao gồm: Môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn, quảng bá, đấu giá BĐS
-Hiện nay ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là:
+ Sàn giao dịch BĐS điện tử
1

các sàn giao dịch BĐS. Tại các sàn giao dịch BĐS được trang bị các bảng điện tử,
2


các tạp chí, các bảng điện tử là một ngân hàng thông các hàng hóa BĐS của Việt
Nam, hệ thống tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua các máy tính tra cứu màn
hình cảm ứng kết hợp với Internet. Hệ thống này được lắp đặt tại trụ sở sủa
Sacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên của Sacomreal, nó hoạt động 24/24.
Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và tham khảo thông tin nhanh chóng.
Từ đó ngày càng thu hút được các giao dịch thông qua sàn, qua đó hạn chế phần
nào tình trạng hoạt động tự phát và các giao dịch ngầm trong thị trường kinh doanh
BĐS tạo ra môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh và ngày càng phát triển.
Thứ tư, các sàn giao dịch BĐS hiện nay cũng ngày càng phát triển các sản
phẩm dịch vụ của mình phù hợp nhu cầu thiết yếu về nhà ở, giao dịch BĐS của
nhiều đối tượng trong khách hàng, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn cho các khách hàng
và nâng cao tính cạnh tranh trong hoạt động của mình.
2.

Một số bất hợp lý

Bên cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở
nước tta hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập được thể hiện ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS còn mang tính hình thức,
kém hiệu quả.
Dù số lượng sàn giao dịch BĐS phát triển khá nhanh, nhưng nhìn chung
trong thời gian hoạt động của các sàn giao dịch còn mang tính hình thức, kém hiệu
quả, số lượng giao dịch qua sàn vẫn thấp. Theo thống kê của Cục quản lý nhà và
bất động sản- Bộ xây dựng cho biết nếu tháng 3, TPHCM có 233 sàn giao dịch
BĐS thì tới tháng 6 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng 20 sàn ra đời. Trong khi
đó, giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% ( TP Hà Nội chưa tới 30% và cả

4


Trong thời gian qua, mạng các sàn giao dịch BĐS đã ngày càng thu hút thêm
các thành viên, tuy nhiên hiệu quả lại chưa cao. Mặc dù đã có Ban điều hành
nhưng do thiếu sự chủ động nên hoạt động chung của các sàn vẫn kém sôi động.
Các sàn giao dịch BĐS còn hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo
ra được dấu ấn cho thị trường BĐS. Không ít sàn hoạt động trong tình trạng đi mua
sỉ lẻ hàng hóa BĐS. Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành
mạnh của một số sàn giao dịch bất động sản. Thông tin giữa các sàn về dự án là
không thống nhất và thiếu chính xác. Tất cả các điều này cho thấy hoạt động của
các sàn kinh doanh BĐS còn kém hiệu quả, các sàn cứ mạnh ai người ấy làm chứ
chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ.
Thứ tư, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa tuân thủ các quy
định của pháp luật.
Có thể thấy hiện nay, tình trạng vi phạm pháp luật của các sàn giao dịch
BĐS còn phổ biến. Đợt kiểm tra vừa qua, đoàn thanh tra đã tiến hành thanh tra 128
sàn giao dịch BĐS (Hà Nội 62 sàn và TP HCM 66 sàn). Trong đó, tại Hà Nội, đoàn
đã lập biên bản vi phạm công ty Cổ phần Thương mại và đầu tư Toàn Cầu, Tập
đoàn HUD, Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc) và tại TP HCM có 34 trường hợp . Với
các sai phạm chủ yếu là bán BĐS không đúng trình tự thủ tục, bán BĐS không đủ
điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, biệt thự bán khi chưa hoàn
thành xây thô, bán chưa có giấy phép xây dựng, các giao dịch BĐS tại sàn giao
dịch không thông qua các hợp đồng dịch vụ như theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, để thu phí, các sàn sẵn sàng hợp thức hóa cho chủ đầu tư bằng cách
chứng nhận BĐS có bán qua sàn, dù thực tế là không! Không những vậy, không ít
sàn còn lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Tình trạng các sàn giao dịch
BĐS khai khống thông tin, đưa ra các thông tin không chính xác về BĐS còn phổ
biến.
5

kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông
tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc
quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả.
6


- Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không
đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn
có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở
phát triển các sàn giao dịch BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa
ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên
cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước.
2. Không ngừng nâng cao hiệu quả của mạng các sàn giao dịch bất động
sản.
Để tạo ra sự hoạt động đồng bộ và hiệu quả hơn trong thị trường BĐS Việt
Nam các sàn giao dịch BĐS cần phải liên kết, hợp tác với nhau thành một mạng
lưới sàn. Sự liên kết hợp tác này phải được xây dựng trên sự thỏa thuận của các sàn
với nhau trên cơ sở những cơ chế mà cơ quan quản lí nhà nước ban hành. Cùng với
đó mạng lưới các sàn cũng phải đưa ra các biện pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả
hoạt động của mạng các sàn giao dịch BĐS. Cụ thể như: Thành lập trung tâm cung
cấp thông tin cho mạng các sàn giao dịch bất động sản, mạng các sàn giao dịch bất
động sản nên thường xuyên tổ chức hội thảo “Hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản” nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nêu lên những bất cập, tìm ra
nguyên nhân cốt lõi và kiến nghị biện pháp khắc phục những bất cập để Bộ xây
dựng xem xét và điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thị trường và xã hội.
3.

Tăng cường tính pháp lý cho hoạt động bất động sản

- Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng

4.

Giảm thuế lệ phí cho các giao dịch BĐS thực hiện trên sàn

8


Theo quy dịnh của pháp luật hiện nay thì các khỏan thuế và lệ phí khi giao
dịch BĐS còn quá cao. Theo quy định là 4% đối với trường hợp xác định được giá
mua, giá bán và chi phí liên quan. Và 2% đối với trường hợp không xác định được
giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1%. Vì thuế và lệ phí thứ ba khi
giao dịch BĐS quá cao nên hiên tượng giao dịch BĐS ngầm trốn thuế diễn ra phổ
biến là một điều dễ hiểu dẫn đến thị trường BĐS không minh bạch. Nếu các cơ
quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các giao dịch BĐS thực hiên trên
sàn thì hiện tượng giao dịch BĐS ngầm sẽ không còn nữa. Đặc biệt chính sách này
sẽ lôi kéo được mọi giao dịch BĐS đều được đưa lên sàn. Bởi thuế trên sàn giảm
so với giao dịch ở ngoài sàn, sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các người mua và người
bán. Vì vậy mà họ sẽ tự nguyện đưa giao dịch BĐS của mình lên trên sàn. Điều
này sẽ rất có ý nghĩa đối với cơ quan quản lý nhà nước. Khi mọi giao dịch BĐS
được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về thị trường BĐS, về các giao dịch
BĐS được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch. Giúp cho nhà nước nắm bắt thông
tin được chính xác cụ thể về tình hình giao dịch, về xu hướng phát triển của thị
trường để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn.
5. Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động
của sàn giao dịch
Để quản lý hệ thống các sàn giao dịch BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập
cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch BĐS là
việc làm cần thiết. Bởi nhà nước quản lý các sàn giao dịch bằng cách ban hành
những quy định pháp luật. Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc
nào cũng được các sàn giao dịch chấp hành một cách nghiêm chỉnh. Chính vì vậy



DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. "Thị trường bất động sản- những vấn đề lí luận và thực tiễn ở Việt Nam". PGS
TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam. Nhà xuất bản Tài chính.
2. TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Pháp luật về kinh
doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội – 2009
3. " Thị trường bất động sản". PGS TS Hoàng Văn Cường. Nhà Xuất bản Xây
Dựng năm 2006.
4. "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng
Ngọc Việt. Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008.
5. Tạp chí thị trường bất động sản
6. Luật Đất đai năm 2013
7. Luật kinh doanh bất động sản2006
8. Nghị định 23/2009/ NĐ- CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;
quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí và phát triển nhà và công sở.


MỤC LỤC