VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN THUẬN HÒA

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐẢM BẢO TIỀN VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN THUẬN HÒA

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐẢM BẢO TIỀN VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS:

Bất động sản

BLDS:

Bộ Luật Dân sự

NHTM:

Ngân hàng Thương mại

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

TCTD:

Tổ chức Tín dụng

TSBĐ:

Tài sản bảo đảm


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
Sau hơn 25 năm đổi mới và mở cửa, nền kinh tế của chúng ta đã đạt được


quyền và lợi ích hợp pháp của các NHTM và khách hàng vay, việc hoàn thiện
khung pháp luật về tài chính ngân hàng nói chung và các quy định pháp lý về xử lý
tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng là một yêu cầu hết sức cấp thiết. Đây cũng chính
là lý do để tác giả lựa chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay
của Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ
Chí Minh” là đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
Đề tài nghiên cứu này được thực hiện với tính chất là một công trình nghiên
cứu độc lập, tác giả hi vọng sẽ đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện pháp
luật Việt Nam trong lĩnh vực xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM, đồng
thời cũng mong muốn có thể giúp ích một phần nào đó vào thực tế hoạt động xử lý
tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ tại ngân hàng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Thế chấp bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm
tiền vay của ngân hàng thương mại nói riêng là chủ đề nghiên cứu thu hút sự chú ý
các doanh nghiệp, các nhà hoạch định chính sách và của các nhà khoa học ở những
mức độ khác nhau. Liên quan đến thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng đã được
nhiều nhà khoa học tiếp cận dưới góc độ khác nhau. Đáng chú ý trong số đó là các
công trình như: "Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong luật dân sự
Việt Nam" của Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện, năm 1999. Trong công trình này tác giả
đã có một chương viết về thế chấp. Cuốn sách chuyên khảo về giao dịch bảo đảm đã
được tập thể tác giả (do Tiến sỹ Lê Thị Thu Thủy làm chủ biên) xuất bản năm 2006
với tựa đề "Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng".
Cuốn sách này được ra đời trong quá trình soạn thảo Nghị định 163/2006/NĐ-CP về
giao dịch bảo đảm ngày 29/12/2006, trong cuốn sách chuyên khảo này tác giả cũng
phân tích các biện pháp bảo đảm trong đó có biện pháp thế chấp tài sản, nên những
quy định hiện hành của pháp luật cũng chưa được làm sáng tỏ; Cuốn sách chuyên
khảo của đồng tác giả: Tiến sỹ Phạm Văn Tuyết, và Thạc sỹ Lê Kim Giang, xuất
bản vào năm 2012 với nhan đề "Hợp đồng tín dụng và các biện pháp bảo đảm tiền
vay" trong cuốn sách chuyên khảo này tác giả cũng phân tích một số biện pháp bảo

hàng thương mại, có thể nói đến nay vẫn chưa có công trình khoa học nghiên cứu
riêng biệt và được đề cập khá tản mạn trong các công trình thế chấp tài sản để đảm
bảo tiền vay của các Ngân hàng thương mại như đã đề cập ở trên.
Thực tế đặt ra yêu cầu phải có sự nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ
thống việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bảo đảm tiền vay tại các NHTM, đặc biệt

3


là trong điều kiện cạnh tranh và hội nhập như hiện nay, khi các NHTM đã và đang
còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về
xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại theo pháp
luật; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo
đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay và thực tiễn xử lý tài
sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ở thành phố Hồ Chí
Minh; để từ đó đề xuất các phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
trong thời gian tới.
Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu
cụ thể như sau:
- Nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp nhà ở
bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật;
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo
đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay;
- Phân tích, đánh giá thực tiễn xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay
của ngân hàng thương mại ở thành phố Hồ Chí Minh;
- Đề xuất các phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam trong thời

đảm tiền vay của Ngân hàng thương mại , từ đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp
cụ thể mà kết quả của nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại
theo pháp luật Việt Nam; góp phần tăng cường biện pháp bảo đảm bằng tài sản thế
chấp nhà ở nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng tín dụng cũng là góp phần
chung vào việc bảo đảm các quan hệ hợp đồng ở Việt Nam được ổn định, an toàn về
mặt pháp lý, phát triển kinh tế bền vững và tránh được rủi ro cho các chủ thể, bảo
đảm được các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được pháp luật bảo vệ khi tham gia
hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản thế chấp là nhà ở.
5


7. Cơ cấu của luận văn
Luận văn được kết cấu với 3 chương, phần mở đầu, kết luận chung và danh
mục các tài liệu tham khảo.
Chương 1: Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền
vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp nhà ở bảo đảm tiền
vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn TP. Hồ Chí Minh
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam trong thời
gian tới.

6


Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ


đảm. Trong khoa học pháp lý cũng như trong pháp luật thực định ở nhiều nước,
người ta chấp nhận rằng sự bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ
trả nợ tiền vay nói riêng có thể được xác lập bằng một hợp đồng (gọi là hợp đồng
bảo đảm) hoặc bằng các quy định sẵn có của pháp luật, thậm chí được xác lập theo
quyết định của Toà án.
Trong giao dịch dân sự, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho bên chủ nợ.
Thực tiễn cho thấy rằng đối với hoạt động cho vay của NHTM, thế chấp tài sản nói
chung và việc xử lý tài sản thế chấp nói riêng hiện đang được đánh giá là một vấn
đề rất phức tạp, có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn của NHTM và do
đó rất cần được quan tâm nghiên cứu một cách thấu đáo.
Khái niệm thế chấp tài sản có thể được tiếp cận từ góc độ khoa học pháp lý
hoặc từ góc độ luật thực định.
Từ góc độ khoa học pháp lý, thế chấp tài sản được biết đến như là một quan hệ
pháp luật, theo đó một bên (gọi là bên thế chấp) cam kết với bên có quyền (gọi là
bên nhận thế chấp) về việc đem tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực thi
nghĩa vụ đối với bên có quyền [35]. Về bản chất, quan hệ thế chấp thể hiện một cam
kết song phương giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp thông qua hình thức pháp
lý là hợp đồng thế chấp tài sản. Xét về khía cạnh nội dung, thế chấp là biện pháp
bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản nhưng không có hệ quả chuyển giao tài sản thế chấp
cho bên nhận thế chấp.
Trong pháp luật thực định, thế chấp được định nghĩa là việc một bên (gọi là
bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó
cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản
có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác [31, Khoản 1,
Điều 342].

đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp”.
Bộ luật Dân sự 2015 đã có cách quy định mới so với các văn bản trước đây.
Theo đó, Điều 317 có quy định: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là
bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
9


và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế
chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài
sản thế chấp.”
Có thể dễ dàng nhận thấy sự khác biệt so với quy định về khái niệm thế chấp
trong các văn bản pháp luật trước đây. Cụ thể là:
- Về chủ thể có quyền chiếm giữ tài sản thế chấp: Theo quy định hiện hành,
bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà vẫn tự mình
chiếm giữ, quản lý nó. Ngoài ra, pháp luật còn cho phép các bên có thể thỏa thuận
giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
- Về bên thế chấp: Bên thế chấp theo quy định hiện hành có thể chính là bên có
nghĩa vụ, cũng có thể là bên thứ ba, miễn sao là có tài sản đưa vào thế chấp.
Xét về khía cạnh học thuật, thế chấp tài sản nói chung và thế chấp tài sản
trong trong hoạt động cho vay của NHTM có những đặc trưng cơ bản sau đây:
Một là, trong thế chấp tài sản, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế
chấp cho bên nhận thế chấp chiếm giữ, quản lý. Việc để cho bên thế chấp tiếp tục
cầm giữ tài sản thế chấp chính là nhằm mục đích tạo điều kiện cho tài sản thế chấp
được sử dụng hiệu quả nhất và không làm thay đổi tính năng, công dụng cũng như
bản chất kinh tế của tài sản.
Như vậy, gắn liền với đặc điểm không chuyển giao tài sản, bên thế chấp vẫn
giữ được cho mình quyền khai thác công dụng của tài sản, sử dụng tài sản để phục
vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh hoặc sinh hoạt hằng ngày của mình. Thậm
chí, nếu không muốn tự khai thác tài sản, bên thế chấp có thể cho người khác thuê,

chấp khi khoản vay không được khách hàng thanh toán đầy đủ và đúng hạn.
Trên thực tế, đã từng tồn tại hai xu hướng quan điểm khác nhau về mối quan
hệ giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng. Cụ thể là:
Quan điểm thứ nhất, trong hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản của
NHTM với khách hàng thì hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính, còn hợp đồng thế
chấp tài sản là hợp đồng phụ, do đó mối quan hệ giữa hai hợp đồng này có thể hiểu
là quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Theo quan điểm này, do hợp
đồng tín dụng được coi là hợp đồng chính và hợp đồng thế chấp tài sản được coi là
hợp đồng phụ nên khi hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng) vô hiệu thì hợp đồng thế
chấp (hợp đồng phụ) cũng sẽ vô hiệu theo. Ngược lại, khi hợp đồng thế chấp bị vô
hiệu thì không tất yếu làm vô hiệu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính), trừ khi các
bên thỏa thuận coi hợp đồng thế chấp là điều kiện để giao kết hợp đồng tín dụng [9].

11


Quan điểm thứ hai, trong hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản của
NHTM với khách hàng thì cả hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản đều là
những hợp đồng độc lập với nhau và không tồn tại quan hệ chính - phụ giữa hai hợp
đồng này. Nói cách khác, mỗi hợp đồng nói trên tự nó có hiệu lực khi thỏa mãn các
điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân
sự 2005, chứ không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác. Điều đó có nghĩa là,
khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu theo, nghĩa là nó vẫn có hiệu lực và cách xử lý đối
với hợp đồng thế chấp sẽ được thực hiện theo một trong hai phương án như sau:
- Nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu nhưng NHTM chưa thực hiện việc giải
ngân cho khách hàng thì hợp đồng thế chấp tài sản sẽ chấm dứt hiệu lực, vì khi đó
sự tồn tại của nó trở nên không cần thiết.
- Nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu nhưng NHTM đã chuyển giao tiền vay
(giải ngân) cho khách hàng thì khi đó mặc nhiên tài sản thế chấp trong hợp đồng thế
chấp sẽ trở thành vật bảo đảm cho một nghĩa vụ khác đang tồn tại, đó là nghĩa vụ

lớn. Chỉ thu hồi đủ nợ và đúng hạn thì NHTM mới có thể thực hiện đúng cam kết
với các chủ nợ của NHTM như người gửi tiền, người sở hữu trái phiếu do NHTM
phát hành, người cho vay khác đối với NHTM và đặc biệt là giúp NHTM tránh
được nguy cơ phá sản, giúp cho nền kinh tế tránh được những biến cố bất lợi. Có lẽ
chính vì thế mà pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều có quy định về các
biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động tín dụng của các NHTM,
trong đó có biện pháp thế chấp tài sản.
Thực tiễn lập pháp ở các quốc gia cho thấy, vấn đề bảo đảm tiền vay cũng
được ghi nhận trong pháp luật ngân hàng của nhiều nước trên thế giới. Chẳng hạn,
Điều 36 luật Ngân hàng Thương mại của nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa ngày
10/5/1995 quy định: “Ngân hàng thương mại chỉ cho vay khi có một sự bảo đảm, và
tiến hành kiểm tra nghiêm ngặt về khả năng hoàn trả, quyền sở hữu và giá trị tài
sản cầm cố hay thế chấp, và tính khả thi của việc bán tài sản cầm cố hay thế chấp.
Một người vay có thể được miễn cung cấp vật bảo đảm nếu như ngân hàng thương
mại đã kiểm tra và thấy rằng người vay đó có xếp hạng tín dung cao và có khả năng
hoàn trả” [26. Trang 13]. Hoặc, Điều 30 - luật Ngân hàng Thương mại Ba Lan ngày
31/01/1989 (sửa đổi năm 1992) quy định: “Để đảm bảo chắc chắn việc hoàn trả
khoản tín dụng, các tố chức tín dung có thể yêu cầu người vay có vật bảo đảm như
quy định trong Bộ luật Dân sự và luật Hối phiếu, cũng như theo các thủ tục được
chấp nhận trong hợp tác với các NHTM nước ngoài. Trong trường hợp vật cầm cố
là xe gắn máy đã đăng ký, quyền cầm cố đó sẽ phải có ký hậu xác nhận vào chứng
13


từ đăng ký của xe gắn máy đó. Bộ trưởng giao thông và hàng hải sẽ quy định các
thủ tục áp dụng liên quan đến việc ký hậu nêu trên” [26. Trang 13].
Các ví dụ trích dẫn bên trên cho thấy rằng việc áp dụng các biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng tài sản hiện đã và đang là phương cách rất hữu
dụng để quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay của các NHTM ở nhiều quốc gia
trên thế giới và điều đó cũng không phải là ngoại lệ đối với các NHTM ở Việt Nam.

ở Việt Nam
Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, sự điều chỉnh của pháp luật đối với giao
dịch bảo đảm tiền vay nói chung và giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ
hoàn trả tiền vay nói riêng có sự thay đổi lớn qua từng giai đoạn. Dựa vào mức độ
tự do của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm, có thể
phân chia quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về thế chấp tài sản bảo
đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay ở Việt Nam thành hai giai đoạn như sau:
 Giai đoạn thứ nhất: Từ năm 1945 đến năm 1996.
Các quy định về bảo đảm tiền vay trong giai đoạn này thiên về mục tiêu quản
lý hành chính hơn là dành quyền tự do thoả thuận cho các bên trong quá trình thiết
lập sự bảo đảm.Thật vậy, Bản Quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn ngân
hàng thương mại (ban hành kèm theo Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18-11-1959
của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) quy định hầu hết các chủ thể,
các trường hợp khi vay vốn đều phải có tài sản bảo đảm, thậm chí là chỉ được bảo
đảm bằng hình thức duy nhất là thế chấp. Văn bản này quy định: “Các hợp tác xã,
tổ hợp sản xuất kinh doanh, các hộ tư doanh, cá thể và các tổ chức liên doanh, tập
thể, tư nhân sản xuất làm dịch vụ, cán bộ công nhân viên làm kinh tế gia đình (gọi
tắt là bên vay) khi vay vốn ngân hàng phải có tài sản làm thế chấp cho mỗi lần vay.
số tiền được vay tối đa bằng 80% trị giá tài sản thế chấp”. Bên cạnh đó, quy định
nêu trên còn chỉ rõ “mỗi tài sản chỉ được dùng để thế chấp cho một món nợ”, về thủ
tục, ngân hàng thương mại cùng bên vay xác định giá trị tài sản thế chấp và thoả
thuận của bên vay và bên cho vay về giá trị tài sản thế chấp phải có chứng nhận của
phòng công chứng địa phương, nơi ngân hàng thương mại cho vay đóng trụ sở (nơi
chưa có phòng công chứng, phải có xác nhận của cơ quan chính quyền quận, huyện,
thị xã). Chặt chẽ và cứng nhắc hơn nữa, pháp luật còn bắt buộc “tài sản thế chấp do
Ngân hàng thương mại cho vay bảo quản (trừ loại tài sản dùng làm thế chấp là bất
động sản), chỉ trả lại cho bên vay khi trả hết nợ và lãi cho ngân hàng thương mại”.
Ngoài ra, không phải bất kỳ tài sản nào cũng được đưa vào thế chấp, mà chỉ một số
15


thành để thế chấp, cầm cố; mặt khác quy định này cũng gây khó khăn cho bản thân
các ngân hàng thương mại trong việc tiêu thụ vốn, khi mà họ đã thẩm định và nhận
16


định rằng khách hàng có phương án sử dụng vốn khả thi, rất muốn cho vay nhưng
không thể cho vay. Ngoài ra, Quy chế còn có một số quy định mang tính hạn chế tín
dụng như “số tiền cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản
bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng”, hay khi nhận thế chấp quyền sử
dụng đất thì “Bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai...”.
Nhìn chung, có thể cho rằng trong giai đoạn này pháp luật can thiệp quá sâu
vào quan hệ bảo đảm tiền vay. Từ việc cho vay buộc phải có tài sản bảo đảm, cho
đến các điều kiện cụ thể của việc bảo đảm như chủ thể tham gia, tài sản bảo đảm,
mức cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm... đều được pháp luật quy định rất hạn chế
và cứng nhắc. Các bên không thể tự thỏa thuận các biện pháp bảo đảm cũng như các
nội dung, điều kiện của biện pháp đó. Điều này dẫn đến hệ quả làm triệt tiêu động
lực phát triển của các quan hệ cho vay giữa ngân hàng thương mại với khách hàng
và kéo theo đó là sự hạn chế việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương
mại của các chủ thể trong nền kinh tế. Ngoài ra, cách thức điều chỉnh như trên của
pháp luật đối với giao dịch bảo đảm tiền vay cũng gây ra không ít hậu quả như tình
trạng hình sự hóa quan hệ kinh tế, dân sự, tạo ra những sức ép vô lý và không cần
thiết đối với các chủ thể vay vốn cũng như các cán bộ nhân viên ngân hàng thương
mại. Sự căng thẳng không cần thiết trong quan hệ tín dụng ngân hàng thương mại
đã được tạo ra một phần bởi chính những quy định trên đây về bảo đảm tiền vay.
 Giai đoạn thứ hai: Từ 1997 cho đến nay.
Trong giai đoạn này, các nhà lập pháp đã có cách nhìn “thoáng” hơn về vấn đề
bảo đảm tiền vay. Theo quy định của pháp luật, việc bảo đảm tiền vay không còn là
điều kiện tiên quyết để một ngân hàng thương mại có thể giải ngân cho khách hàng
vay vốn nữa. Phạm vi, thủ tục, điều kiện về bảo đảm tiền vay cũng được mở rộng

Dưới nguyên tắc chỉ đạo đó, chế định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
(trong đó có bảo đảm tiền vay) đã được quy định theo hướng mở hơn, rõ ràng và
minh bạch hơn. Theo đó, về nguyên tắc, việc cho vay có hay không có tài sản bảo
đảm, việc lựa chọn biện pháp bảo đảm nào là hoàn toàn do các bên thỏa thuận
(thường là do các ngân hàng thương mại tự thẩm định và quyết định). Ngoài ra, các
nội dung của chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng được đề cập rõ nét
hơn. Cụ thể, về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Bộ luật Dân sự 2005
quy định: “Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả
thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thoả thuận và pháp luật
không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả
18