ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THU HẰNG
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU
DÂN CƯ SỐ 9, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THU HẰNG
Tên đề tài:


tập và nghiên cứu và đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn ThS. Nguyễn Đình Thi
đã hướng dẫn giúp đỡ em tận tình và chu đáo trong suốt quá trình học tập và
triển khai nghiên cứu đề tài.
Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban Lãnh đạo và toàn thể các anh,
chị, cô, chú cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và trực tiếp
giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp.
Bên cạnh đó em cũng nhận được sự quan tâm, động viên, tạo điều kiện giúp
đỡ tận tình của gia đình và bạn bè của em.
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn trước sự giúp đỡ quý
báu đó.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
Nguyễn Thu Hằng


MỤC LỤC
Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................... 3
1.1.Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 3
1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................ 5
1.2.1. Mục tiêu chung .................................................................................... 5
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................... 5
1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................. 5
1.4. Ý nghĩa đề tài ......................................................................................... 6
1.4.1. Ý nghĩa học tập .................................................................................. 6
1.4.1. Ý nghịa thực tiễn ................................................................................. 6
Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................. 7
2.1. Cơ sở lí luận của đề tài .......................................................................... 7
2.1.1. Khái quát về công tác BTGPMB ......................................................... 7

3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập thông tin, sô liệu, tài liệu.............................. 24
3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ..................................................... 25
3.4.3. Phương pháp xử lí thông tin, số liệu ................................................. 25
3.4.4. Phương pháp bản đồ ......................................................................... 25
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất ........... 26
4.1.1.1. Vị trí địa lí ..............................................................................................26
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................ 27
4.1.1.3. Khí hậu........................................................................................................ 27
4.1.1.4. Thủy văn.......................................................................................... 27
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ...................................................................... 28
4.1.1.6. Môi trường ...................................................................................... 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội trong khu vực giải phóng mặt bằng ........ 29


4.1.2.1. Đặc điểm kinh tế.............................................................................. 29
4.1.2.2. Đặc điểm xã hội ............................................................................... 30
4.1.2.3. Cơ sở hạ tầng ................................................................................... 31
4.1.3. Tình hình sử dụng đất phường Thịnh Đán .......................................... 31
4.2. Tổng quan về dự án khu dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 33
4.2.1. Căn cứ pháp lí của dự án ................................................................. 33
4.2.2. Đơn giá bồi thường khi thu hồi đất ................................................... 34
4.2.3. Giới thiệu chung về dự án ................................................................. 34
4.2.4. Quy mô dự án .................................................................................... 35
4.2.5. Tình hình công tác thu hồi đất dự án Khu dân cư số 9, phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên........................................................... 36
4.2.6.1. Tổng hợp diện tích đất thu hồi qua các giai đoạn ............................. 36
4.2.6.2. Cơ cấu diện tích các loại đất thu hồi Khu dân cư số 9 ...................... 37


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích các loại đất phường Thịnh Đán năm 2010 .....................28
Bảng 4.2: Hiện trạng dân số, lao động phường Thịnh Đán ...........................30
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường ...........................32
Bảng 4.4: Tổng hợp diện tích thu hồi Khu dân cư số 9 .................................36
Bảng 4.5: Cơ cấu diện tích các loại đất thu hồi Khu dân cư số 9 ..................37
Bảng 4.6: Tình hình bồi thường, GPMB khu dân cư số 9 .............................38
Bảng 4.7: Kết quả bồi thường đất ở ..............................................................39
Bảng 4.8: Kết quả bồi thường đẩt tổ chức ....................................................40
Bảng 4.9. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp .............................................42
Bảng 4.10: Kết quả bồi thường tài sản ..........................................................44
Bảng 4.11: Kết quả bồi thường cây cối và hoa màu ......................................45
Bảng 4.12: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ ...........................................47
Bảng 4.13: Tổng hợp nguồn kinh phí BT, GPMB ........................................48
Bảng 4.14: Tiến độ thực hiện BTGPMB của dự án............................................ 49
Bảng 4.15: Kết quả tổng hợp ý kiến người dân.............................................50
Bảng 4.16: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi .................................................52
Bảng 4.17: Ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân .....................53
Bảng 4.18: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ..............................55


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Tên viết tắt

Tên đấy đủ

1


QĐ

Quyết định

7

TĐC

Tái định cư

8

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

9

TT

Thông tư

10

TTPTQĐ

Trung tâm Phát triển quỹ đất

11

một yếu tố quan trọng, quyết định đến hiệu quả của công tác đầu tư. Muốn
phát triển dự án thì phải có địa điểm xây dựng, điều này gắn liền với công tác
GPMB. Công tác GPMB ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện các dự án.
Các cơ quan chức năng phải giải quyết tốt công tác GPMB để các dự án đó
khởi công đúng kì hạn và thi công đúng tiến độ. Đó trở thành một trong


những điều kiện tiên quyết của sự phát triển, sự thành công của các dự án đầu
tư. Nếu không được xử lí tốt sẽ thành vật cản cho sự phát triển kinh tế - xã
hội, do đó đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức, giải quyết triệt để tranh gây
thiệt hại cho các nhà đầu tư và cho nền kinh tế đất nước.
Thịnh Đán là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, nằm ở khu
trung tâm địa lý thành phó Thái Nguyên. Thành phố Thái Nguyên đang
hướng đến trở thành một đô thị văn minh hiện đại, từ đó đặt ra yêu cầu quy
hoạch xây dựng các khu dân cư, khu đô thị. Việc khởi công xây dựng khu dân
cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên nhằm xây dựng khu dân
cư tập trung, đồng bộ, hoàn thiện và hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở
ngày càng tăng của nhân dân tại thành phố Thái Nguyên, hoàn thiện hệ thống
hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật.
Đồng thời khu dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phó Thái Nguyên
được triển khai thực hiện sẽ đóng góp vào việc hình thành các khu dân cư,
khu đô thị của thành phố Thái Nguyên và bên cạnh đó góp phần nâng cao mĩ
quan đô thị ngày càng khang trang hiện đại.
Để xây dựng quy hoạch và sắp xếp lại quy hoạch đều phải động chạm
đến quyền lợi của người sử dụng đất, do vậy vai trò của công tác GPMB hết
sức quan trọng.
Tuy nghiên trong những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó
khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện làm ảnh hưởng đến tiến
độ, làm thiệt hại cho các nhà đầu tư cũng như nên kinh tế đất nước. Nguyên
nhân thì có nhiều song những nguyên nhân cơ bản đó là: Chênh lệch giữa giá

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác,
trung thực, khách quan, phản ánh đúng quy trình thực hiện các chính sách
BTGPMB qua một số dự án đã được thực hiện trên địa bàn nghiên cứu.


- Áp dụng đúng đối tượng, đúng mục đích, phạm vi nghiên cứu từ đó
đánh giá được những mặt thuận lợi và những tồn tại, khó khăn, vướng mắt
trong quá trình thực hiện.
- Đưa ra những giải pháp, phương án cụ thể, mang tính khả thi trên cơ sở
những văn bản pháp quy và kinh nghiệm đã làm góp phần hoàn thiện việc
thực hiện chính sách BTGPMB.


Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lí luận của đề tài
2.1.1. Khái quát về công tác BTGPMB
2.1.1.1.Khái niệm GPMB và một số khái niệm liên quan
- Từ những thực tiễn công tác GPMB ở Việt Nam ta có thể nêu ra khái
niệm như sau: “GPMB là quá trình nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử
dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di
dời các đối tượng như nhà ở, cây cối, hoa màu, các công trình cây dựng khác
trả lại mặt bằng để thi công các công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn
định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời”.
- Luật đất đai 2013 ban hành ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ
ngày 1/7/2014 giải thích các từ ngữ:
+Thu hồi đất: Khái niệm thu hồi đất được định nghĩa tại khoản 11, Điều
3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết
định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật

thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng. [1]
2.1.1.4. Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại
Điều 74 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được
bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi


thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời, đúng quy định của pháp luật. [1]
2.1.1.5. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại khoản 2, Điều
83 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường
hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ khác. [1]
2.1.2.Vai trò của công tác GPMB
- GPMB là một yêu cầu tất yếu đối với các dự án có đầu tư xây dựng:
Đối với các dự án đầu tư xây dựng thì mặt bằng là một yếu tố hết sức

tư liệu sản xuất quan trọng, đặc biệt khi trình độ dân trí, trình độ sản xuất của
người dân còn hạn chế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp không cao. Công
tác tuyên truyền, vận động dân cư di chuyển là rất khó khăn, việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp rất cần thiết. Mặt khác, công tác định giá bồi thường
trên khu vực này còn gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vặt nuôi vừa đa dạng
vừa không tập trung. Địa điểm, quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của
địa bàn quyết định khối lượng GPMB, tính chất đặc điểm của các đối tượng,
độ phức tạp của GPMB. Các dự án GPMB tại các vùng có điều kiện Tự
nhiên, kinh tế - xã hội phức tạp như đô thị, khu dân cư thì việc bồi thường tái


định cư sẽ đòi hỏi mức giá cao, đa dạng hơn, có nhiều các thư khiếu nại hơn
là ở các vùng nông thôn
Việc bồi thường đối với đất ở có nhiều phức tạp hơn vì đát ở có giá trị
lớn, liên quan trực tiếp đến đời sống của người dân. Bên cạnh đó tâm lí không
muốn di dời chỗ ở, thay đổi môi trường sống của người dân. Nguồn gốc hình
thành đất khác nhau, tình trạng lấn chiếm đất trái phép gây nên khó khăn
trong việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường.
Từ những đặc điểm trên có thể nhận thấy công tác BTGPMB tại những
khu vực khác nhau thì sẽ có những đặc điểm khác nhau và cần có phương án
bồi thường sao cho phù hợp, thỏa đáng. [12]
2.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
2.2.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về công tác BTGPMB
- Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy
định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013.
- Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về giá đất.
- Thông tư số: 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐCP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 06/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 01/2016/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá bồi thường nhà, các công


trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
2.2.3. Những văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên liên quan đến dự án: “Khu
dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên”
- Quyết định số 2688/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu dân cư số 9, phường Thịnh
Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 1801/QĐ-UBND ngày 23/07/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt xây dựng hạ tầng kĩ thuật Khu dân cư số 9, phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 13546/QĐ-UBND ngày 17/12/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất để tính Bồi thường, giải phóng mặt bằng Dự án
Xây dựng Khu dân cư số 9, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên.
- Tờ trình số 04/TTr-TTPTQĐ ngày 07/01/2016 cửa Trung tâm Phát triển
quỹ đất về việc đề nghị phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái và tái định cư
của các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thuộc dự án: Khu dân cư số 9, phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Xét đề nghị Công ty TNHH Việt Dũng tại trờ trình số 48/TTr-Cty ngày
15/10/2014; của sở Xây dựng tại tờ trình số 1606/TTr-SXD ngày 14/11/2014.

cũng nhử giảm thiểu tới mức thấp nhất số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc
thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Về trách nhiệm bồi thường, pháp luật Trung Quốc quy định khi nhà
nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó có trách nhiệm bồi thường.
Về phương thức bồi thường, người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại
tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi
thường hoa màu trên đất. Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước


việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn
các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Giá bồi thường theo tiêu chuẩn giá thị trường, nhưng đồng thời được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, điều chỉnh rất linh
hoạt phù hợp với thực tế.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi cũ.
Đối với các dự án phải BTGPMB, kế hoạch TĐC chi tiết được chuẩn bị
trước khi thông qua dự án trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước,
tập thể, cá nhân. Các chủ sử dụng đất bị thu hồi khi phải di chuyển luôn được
chính quyền Nhà nước quan tâm về điều kiện việc làm, đảm bảo cho những
người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước
khi bị thu hồi đất. Với các đối tượng chính sách thì có chế độ quan tâm đặc
biệt hơn.
Công tác vận động, tuyên truyền cho các hộ di chuyển chỗ ở đã được các
cơ quan chức năng ở Trung Quốc thực hiện rất tốt. [13]
2.3.1.2. Thái Lan
Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân đối với
đất đai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thoả
thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở
hữu) trên cơ sở một hợp đồng.

vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC.


Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km.
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu
hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình
với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc. [13]
2.3.1.4. Ôxtrâylia
Với đặc điểm đất đai quốc gia thuộc hai loại hình sở hữu tư nhân và sở
hữu Nhà nước. Luật Đất đai của quốc gia này bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai, họ có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế
chấp, thừa kế theo di chúc và cả việc tích luỹ đất đai mà không chịu bất cứ sự
hạn chế nào. Điều này làm ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng.
Tuy nhiên, Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân
để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và gắn
liền với việc Nhà nước đền bù thiệt hại.
Khi Nhà nước cần thu hồi đất trước hết Nhà nước sẽ mua lại mảnh đất
của chủ sở hữu với mức giá hợp lý, công bằng và phù hợp với giá thị trường.
Trong trường hợp chủ sở hữu không chấp nhận thì Nhà nước thông báo rộng
rãi quy hoạch trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm ngăn chặn chủ
sở hữu bán khu đất và tiến hành thu hồi theo luật định. Nếu không đồng ý,
chủ sở hữu có quyền kháng nghị lên Bộ trưởng Bộ quản lý các công trình
công cộng. Sau 30 ngày có quyết định thu hồi đất, khu đất đó sẽ thuộc quyền
quản lý của bộ quản lý các công trình công cộng. Nhà nước xem xét đền bù

Ngược lại với bồi thường về đất, phương án bồi thường tài sản gắn liền với
đất của các địa phương lại được người dân đồng tình ủng hộ do giá đền bù
phù hợp với nguyện vọng của người bị thu hồi đất. Giá để tính đền bù căn cứ
vào đơn giá do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên cơ sở khung giá do Chính
Phủ ban hành.