KHU PHÓ CO HA NOI
NHÙÌVG DÓI THAY QUA TU LIÉU DIA CHINH (1942-1953)
Phan Phuang Thào'
Dan nh^p
Tu li?u dja chinh là van bàn chinh thùc ghi chép vi dién tich càc loai dal dai,
càch phàn bd nhà cura theo tìmg sd/thùa dlt, cùng loai hình sd htim (cdng/lu), dugc
xàc làp trén co sd do dac va xàc nhàn cùa chinh quyén, là nén tàng cho viéc quàn ly
va thu thui cùa nhà nude. Thdi Phàp thudc, tu li^u dja chinh cdn dugc ggi là dja ha
thdi càn dai bay bing khoàn diln thd; hi?n nay ggi là so dd.
Toàn bg tu ligu dia chinh Ha Ngi thdi càn dai hi^n dugc luu giti lai hai co sd
chinh: Trung tàm Luu trùr qudc già I thudc Cyc Van thu va Luu trù Nhà nude va lai
Phdng Luu triJ cùa Sd Tài nguyèn - Mdi trudng va Nhà dlt Ha Ngi.
Khdi tài li?u dia chinh Ha Ngi thdi c?in dai là nguèn tu ligu dò sg, phong phù
di nghién cim vi Ha Ngi cuòi thi ky XIX, nira diu thi ky XX trén nhilu phuong
di?n. Nhimg thdng tin khai thàc tir tài ligu dia chinh kit hgp vói nhùng nguòn tu
liéu khàc cho phép dàt ra va nghién cuu nhilu vln di vi kinh ti, xa bòi, van boa va
dàc bi?t là vi di?n mao nhà dlt Ha Ngi giai doan này.
Cà hai kho tài Ii?u dja chinh kl trén dIu là nhimg nguòn tu Ii?u rit quy, ed già
tri khi nghién cim vi Ha Ngi. Tuy nhién, suu tàp tài liéu luu triJ lai Trung tàm Luu
trvs quòc già I il nhilu da dugc càc nhà khoa hgc trong va ngoài nude khai thàc, sir
dyng. Riéng khòi tu li?u luu giù" lai Sd Tài nguyén - Mdi trudng va Nhà dàt Uà Noi
thi blu nhu chua dugc khai thàc, cdng bd. Vi vày, trong bào cào này, trén co sd
nguòn tu liéu chinh dugc su dyng là càc bIng khoàn cùa toàn bd càc phd thudc khu
phò ed Ha Noi, kit hgp vdi càc tài liéu cùa Trung tàm Luu Irti: qudc già I va càc kél
qua nghién cim cùa nhùmg ngudi di Irudc, chùng Idi muón bude dàu lìm hilu ve
dién mao cùa càc loai hình nhà dlt trong khu phò co Ha Ngi nùa dIu thè ky XX.
1. Vài dàc diém cùa so lifu
Theo quylt djnh sd 70 BXD/KT-QH ngày 30 Ihàng 3 nàm 1995 cùa Bg Xày dyng,
khu Phò co Ha Nói thudc dja bàn quàn Hoàn Kilm, long dién lich khoàng lOOha,
* PGS.TS, Trudng Dai hoc Khoa hgc Xà hòi va Nhàn vàn. Dai hgc Quòc già Ha Nói
538

,sd liéu long hgp cùa 75 phò vdi viéc cdng ddn 75 phd theo tìmg con phd (se dugc
giài thich rò hon d phàn sau).
Lai ed bién lugng mdi bang khoàn khdng phài chi cùa mot chù sd hùu, ma ed
thè cùa hai bay nhiéu chù sd hùu. Dd ed thè là bai va chdng, bay ed khi là vài anh
chj em trong mot già dình, v.v... cùng dimg danh sd'hùu dal va nhà.
Thdng Ihudng, mdi bang khoàn tuong duong mot sd nhà song lai ed bién
lugng mgt so nhà ed 2 bang khoàn. Dd Ihudng là nhùng mành dal vdn dà ed chù sd
hùu, nhung nàm trong quy hoach cùa ihành phd, phài cài mot phàn de làm dudng
bay via he, ngò chung nén khi do dac de làp bang khoàn, de lién cho viéc quàn ly,
ngudi la dà làp 2 bang khoàn riéng biél tuy cùng mot sd nhà. Ngugc lai, ed mot
sd bang khoàn khdng phài chi cùa 1 so nhà, ed thè 2, 3... Ihàm chi nhiéu nhàt lén Idi
539


VIÉT NAM HQC - KY YÉU HOI THÀO QUÓC TÉ LÀN THlT TU'
12 so nhà. Nhimg so nhà này ed thi trén cùng mgt phò nhimg cùng ed thè thugc mot
vài phd khàc nhau (giao nhau).
2. Dàc diém chung
Nùa dIu thè ky XX, dàc bi?t là trong giai doan thu hai (1920-1945), ngudi Phàp
da ed nhimg tàc dgng dàng kl trong viéc làm thay ddi dién mao khu phd ed Ha Nói.
Màc dù vi mài ehùc nang, khu vyc 36 phò phudng ludn là trung làm nghé Ihù cdng,
buon bàn truyln thòng va cu trù cùa ngudi dàn ngi thành', song nd dà phài irién dya
trén mgt md hinh kinh ti - xa bòi truyln thòng dugc thi bién qua ehùc nàng da dang
trong su dyng khdng gian kiln trùc dd thi: mot ngdi nhà ed thi chia làm nhiéu khu
vyc, vùa làm noi d, noi buon bàn, Ihàm chi cà xudng san xult thù cdng. Dàc trung
clu trùc dò thi khu phò co Ha Ngi là nhùng ngdi nhà òng lién kél tao Ihành day phd
buon bàn hgp. Day chinh là mot trong nhirng ylu tò tao nén net dàc trung va riéng
bi?t cùa trung tàm Ijch su trong Idng dd thi.
Bang 1. So lif u tong hqrp cùa 75 pho (tinh theo m^)
Gàc

0,694

0,109

64

1

0,014 0,00022

Nhà
tam

Viròn

San

Dirtmg,
ngò

296

2n.54L5

5.226,5

3.267

1.051



Tyl?

lugmg

%

(DI')

%

1. Tu hùu:

3.785

85,27%

570.771

71,44%

1.1. Ngudi Viét

3.437

77,43%

482.670

60,41%


654

14,73%

228.188

28,56%

4.439

100,00%

798.959

100,00%

Nguon goc
sdhihi

2. Còng hùu
Tòng còng

544


KHU PHÓ CÓ HA NÓI NHCfNG DÓI THAY QUA TU LIÉU.

73 phd cdn lai déu ed xen làn chù sd hùu là tu hoàc cdng. Ty le chù va dièn lich
dàt sd hùu theo tùng loai khdng ddng nhàt. Nhìn chung, dàt dai nhà cùa thuòc sd

Ddng Xuàn ed mot Io dal còng dièn tich lèn tdi 16.689m", chinh là khu dal sau
này dùng xày chg Ddng Xuàn, khièn cho sd hùu trung binh cùa càc bang khoàn
c;òng cao hon hàn so vdi sd hùu tu.
545


VIÉT NAM HQC - KY YEU HQl THAO QUOC TE LAN THU TtJ

____^

Dal cdng là loai dal thudc lai san chung cùa thành phd Ha Noi. Màc dù trong
càc llm bIng khoàn nhiéu khi khdng ghi rò mye dich su dyng, nhung trong boat
ddng quy hoach cùa thyc dàn Phàp, càc mành dàt cdng này ed thè ed do cài lù dal
cùa càc sd hùu tu de làm dudng, via bè, cdng rànb,... xày dyng co sd ha tàng ndi
chung. Tu khi làm chù dugc Ha Ndi (1888), thyc dàn Phàp dà lién hành cài tao
dudng sa nhung phài lù sau nhùng nàm 1920 Ibi he thdng giao thdng trong khu phd
eò mdi thyc sy dugc sàp xép, chinh trang mgt càch ed quy md vdi càc dy àn de xuàt
ti mi, chi tilt cho lùng khu phò. Cdng viéc này dugc tién hành "bài dàu lù doan
sdng Td Ljch lù phò Chg Gao di vào khu phd ed, phà bd càc cdng ngàn giùa càc
phudng nghl trong phò cùng nhilu leu quàn Irudc nhà, md rdng, nàn thàng va trai
dà mal dudng dòng thdi tao via he làl gach cùng he thòng cdng rànb thoàl nude...".
Kit qua là dudng dugc md rdng, ndi dai thèm, udn nàn thing hàng va dugc dàm
bào trai ty va ve sinh mdi trudng.
Ben canh dd, dlt cdng cdn dùng de dén bù cho càc ngdi nhà sài lé dudng dà bj
phà bd". Thàm ehi, nhùng mành dlt cdng này cùng ed thi dugc bàn, chuyén nhugng
lai cho càc cà nhàn ed nhu càu^.
1. Bào cào vi viéc md ròng phó Hàng Dàu cùa bà Mourlan co thè minh chùng cho diéu này:
"... Viéc mó rpng con phó Hàng Dàu này tlm 20m: lOm màt dudng, va 5m moi ben che via
he...Viéc mó ròng dugc thyc bién chi ó huóng Bàc cùa khu phó, dilu này sé làm biln màt
tal cà nhùng ngòi nhà sàt il dudng bién dang ton t^i d dò. Dat ó dàng sau nhùng toà nhà này


482.670

140,43

2. Ngudi Hoa

315

75.097

238,4

3. Ngudi Àu

32

12.322

385,1

1

682

682

3.785

570.771

KHU PHÓ CÓ HA NÓI NHÙNG DÓI THAY QUA TU LIÉU...

Bang 3 cùng cho thày, trong 3.785 bang khoàn tu hùu dugc làp chù yéu vào
lai nàm 1943-1944, mùc sd hùu trung binh cùa mdi bang khoàn là 150,8m". Con sd
này bau nhu khdng sai lèch so vdi sd liéu ma Philippe Papin dà thdng ké dugc lù
càc sd thuè dàt tu nàm 1889-1940. Khi dd, kich thudc trung binh cùa mot ld dàt tdi
hièu là 150m'. Tuy nhièn, mire dò tu hùu giùa càc chù thudc càc qudc ljch khàc
.nhau cùng ed sy khàc biél khà Idn. Mac dù là ngudi bàn xù, chiém dai da sd cu dàn
cùa khu vyc phd ed song dièn lich trung binh mdi thùa dàt sd hùu cùa ngudi Vi^l
chi ed 140,43in', nhd nhàt. Tue là xél ve mal kinh lé, thdng qua quy md sd hùu nhà
dal, thi ngudi Viét - ngudi bàn xù, là nhùng ngudi nghèo nhàt trèn chinh mành dal
què buong minh. Trong pham vi khu phd ed, bàn ihàn ngudi bàn xù cùng co nguòn
gòc khàc nhau: mot phàn trong so hg là ngudi Ha Noi gdc, phàn khàc là nhùng
nguài thg thù cdng di cu lù càc làng nghè thudc lù tran ra hành nghé lai càc phd
phuang Thàng Long trong nhiéu thè ky Irudc, hoàc là gidi tri thùc sau khi hgc hành
thi cir dd dal d lai mành dal này de làp nghiép. Trong dd, làng Idp thg thù cdng thuomg nhàn chiém da sd. Hg là nhùng ngudi san xuàt va luu thdng hàng hda trong
he thdng cùa mgt nèn san xuàt nhd.
Ben canh ngudi Viét, mgt bd phàn quan Irgng tao nén dién mao da dang cùa
dàn cu phd ed là càc thuang nhàn Hoa kièu. Hg thudng sinh sdng va kinh doanh d
mgt so khu phd, nhung cùng ed trudng hgp sdng xen lan cùng càc thg thù cdng thucmig nhàn ngudi Viét. Dién tich nhirng ld dal thudc sd hùu cùa ngudi Hoa thudng
Idn, theo so liéu dja chinh, dign tich trung hình mòi thùa dal cùa ngudi Hoa là
238.4m^, gip 1,7 lln so vdi di^n lich trung binh mòi thùa dal thudc sd hùu ngudi
Viét. va ndi nhu Paulette Girard va Michel Cassagnes Ibi "nhùng càn nhà chay sàu
nhàt va rdng nhll dIu thudc ve nhùmg thuang nhàn giàu ed nhàt"^. Diéu này cùng
de hièu bdi nhùng ngudi Hoa dén sinh sdng va làp nghiép d phd ed thudng là nhtmg
thuomg nhàn giàu ed, trong co càu dàn cu hg dugc coi là tàng Idp "phù thuang
thành thj", nàm trong tay nhùng sd vdn Idn va ddc quyén budn bàn, kinh doanh
nhicu mài hàng. Hg ed dilu kién di mua nhùng ld dàt ed dién lich Idn vùa kél hgp
kinh doanh budn bàn va sinh boat già dình.
Ò khu phò eò, so lugng ngudi Àu khdng nhiéu (32 ngudi), cùng là mot diéu

giùa thè ky XX, tuy chju ành hudng chung qua trình dò thj hda dudi tàc ddng cùa
thyc dàn Phàp, song cùng khdng làm thay ddi dugc thành phàn co bàn cùa cu dàn
càc phd này.
NIU tinh theo ty I? sd hùu trén ldng sd bIng khoàn tu hùu Ibi phd Nguyèn
Thi?n Thuàt là phò ed 100% chù tu hùu là ngudi Hoa. Trèn thyc té, day là mot con
phò nhd, ngin, chi ed 9 bIng khoàn, trong dd ed tdi 5 là thugc cdng hùu, chù yéu là
cùa Cdng ty tròng bdng BIC Ky vdi nhùng ld dàt rat rdng (hàng nghìn Idi hàng chue
nghìn mèi vudng, nlm d khoàng giao nhau giùa càc phd Hàng Khoai, Cao ThIng va
Nguyèn Thién Thuàt), ma nay chinh là mgt phIn chg BIC Qua, Ddng Xuàn. 4 nhà
thudc sd hùu tu nhàn - ngudi Hoa, nlm d cudi phd, khdng giao cài vdi càc phò khàc
cùng là nhùng lo dlt khòng nhò (ed I ld rdng hon I .OOOm^). Tuy vày, néu chi tinh
theo ly lé phIn tram di nhàn xél vi sy phàn bd vj tri càc ngdi nhà cùa ngudi Hoa
cùng nhu ngudi bàn xù hay ngudi Àu Ibi ed lè chua ihàl chinh xàc. Ò day. chùng
tdi phàn lich trèn co sd cà ly lé phIn tram va sd lugng thyc lé. Nèu theo quan diém
dd, ndi vi mài dò làp trung cùng nhu nhùng khu vyc tàp trung ddng dào ngudi Hoa
d khu phò co Ha Nói ed le Irudc lièn phài nbàc idi phd Hàng Budm. Theo sd liéu
1. Co 12 phó càc chù tu hùu hoàn toàn là nguói bàn xù : Hàng Bùt, Cao Thàng, Hàng Chai,
Nguyèn llCru Huàn, Hàng Muli, Hàng Phèn. Hàng Thùng, Hàng Màm, Hàng Tre, Hàng llòm.
Hàng Non, Ha Trung.

550


KHU PHÓ CÓ HA NÓI NHIJNG DÓI THAY QUA TU LIÉU...

thòng kè vào nhùng nàm 40 cùa thi ky XX. day là phò ed sd lugng chù tu hùu (56)
là ngudi Hoa dòng nhàt trong càc phò thudc khu vyc phò ed Uà Nói. Ngoài ra, trèn
phò Hàng Budm cdn ed 6 bang khoàn khàc vdi gin 3.000m- là khu vyc Hòi quàn
cùa nguiri Hoa. Ben canh dò, cùng trèn phd này cdn phài kl Idi mot bénh vién cùa
ngudi Hoa va mgt trudng day Phàp ngù cùa long, nhung do Hoa kilu (Hdng Lai Ky)

1 , 2. Dan theo Nguyèn Thùa Hy, Thàng Long - Ha Nói thè ky XVII-XVIII-XIX, Hòi Su hoc.
Ha Nói, 1993.tr.70.
551


V1$T NAM HQC - KY YÉU HQI THÀO QUÓC TÉ LÀN THlT TU
nghl nghiép cùa nhùng ngudi Àu này, song theo nhùng cu liéu bién ed ibi hg chù
yéu là ngudi Phàp.
4. Co càu sir dung dàt
Màt dò xày dirng va he sé su dung dat là nhùng nhàn ld quan Irgng de lìm hièu
vi quy md va co càu dal dai cùa mgt vùng.
Day là mot thuàt ngù chuyén mdn trong xày dyng, dugc tinh theo ty le dàt xày
dyng trèn toàn bd dién lich ld dal (tinh theo %):
Màt dp xày dyng

Dién tich dàt xày dyng

(tinh theo %)

Tóng di?n tich

Mài dd xày dyng cùa khu phò eò Ha Ngi theo sd liéu dja chinh giùa thè ky XX
tinh dugc là (264.874/798.959=) 33,15%. Day là mgt ly lé hoàn toàn chua cao. Hién
nay, theo thòng ké vi nhà d Ha Ndi, mài dò xày dyng trong khu phd ed lén tdi hon
80%'. Màc dù vày, trong tuong quan giùa ba khu vyc: phia tày Ha Ndi (khu vyc
Hoàng thành), khu phò eò va khu phò cu (hay cdn ggi là khu phò Phàp) Ibi khu phò
eò là khu vyc it dugc xày dyng mdi, nhung mài dd dàn so cùng nhu mal dd xày dyng
lai cao nhàt .
Cd Ibi nhàn thly mài dd xày dyng giùa càc phd cùng ed sy khàc biél khà rd
ràng. Khdng ed phò nào mài dg xày dyng lèn tdi 60%), trong dd thip nhll là phd

Bang 4. He so xày dung ciìa phó co Ha Noi phàn bó theo nguòn góc cu dàn
Nguon goc sd hiru

DT xày dung

Tóng di^n tich

H^ so xày dirng

Ngudi Viét

201.375

482.821

41,71%

Ngudi Hoa

32.819

74.946

43,79%

Nguin Àu

3.548

12.322

Inièn ddi vdi nhùng nhà thugc sd hùu cùa ngudi Àu. Ò dd, dién lich càc ld dal
déu khà Idn (chù yéu là vài tram mét vuòng) nhung dién lich dành làm san va
khòng gian tròng rat lón, khièn cho mài dò xày dyng thàp hon hàn so vdi nhà
cùa ngudi bàn xù cùng nhu Hoa kièu. Màc dù d trong khu phd ed song nhùng
553


VIÉT NAM HQC - KY YÉU HQI THÀO QUÓC TÉ LÀN THI) TU

ngdi nhà thudc sd hùu cùa ngudi Àu dà ed mal dò xày dyng thudc loai "ly ludng", gàn
gidng vdi bigi thy.
"H$ sé su dung dat" cùng là mgt thuàt ngù vi xày dyng, dugc tinh bIng ly le
giùa dién lich mài san xày dyng vdi ldng dién lich dal.
Màt dò xày dung va he sé su dung dàt khdng phài lue nào cùng ly lé thuàn vdi
nhau ma trong nhilu trudng hgp chùng ed thè ly lé nghjeh vdi nhau.
Trén long ibi, he so su dyng dlt cùa cà khu phò eò là 37,03%). Day dugc coi là
he so Ihip'. Dilu này ed Ibi ly giài do mài dò xày dyng chung cà khu phò co khòng
cao. Thém vào dd, phIn dién lich gàc 2 va 3 khdng nhiéu, phàn dién lich nhà tam
(nhà Idn) cùng khdng cao, khiln cho long mài san xày dyng hay he sd su dyng dàt
chi ed 37,03%. NIU xem xél theo don vj phò, he so su dyng dàt ed sy chénh lèch
giùa càc phò. Gin nhu hoàn toàn ly lé thuàn vdi màt dd xày dyng, he sd su dung dàt
cao roi chù ylu vào càc phò ed màt dò xày dyng cao. Tuy nhién, cùng khòng eò phò
nào he so su dyng dlt vugt qua 70%. He so này Idn nhll roi vào phd Hàng Ngang
(69,59%), ròi tdi Ld Rèn, Thuòc BIC,... Cd 25 phò - 1/3 so phò eò ed he so su dyng
dlt >50%.
NIU nhìn trén dò thj ed Ibi nhàn thly he so su dung dlt cùa càc phò trong khu
phò eò trù hai phò Cùa Ddng (5,66%) va Cao ThIng (12,23%), blu nhu khdng ed
hién tugng "dot biln". Trudng hgp hai phò này, nhu chùng tdi dà giài thich trong
phIn trén, do ed mgt vài ld dlt cdng khà Idn va chua dugc xày dyng khiln cho ty
trgng xày dyng cùng nhu h^ so su dung dlt cùa cà phò trd nén thIp "bài thudng".