Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại
và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Công
thương Việt Nam
Hoàng Thị Hồng Nhung
Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50
Người hướng dẫn: PGS.TS. Lê Thị Thu Thủy
Năm bảo vệ: 2014
Keywords. Luật kinh tế; Thế chấp quyền sử dụng đất; Tín dụng; Ngân hàng thương mại
Content
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng đối
với việc phát triển kinh tế. Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng là hình thức tín
dụng chủ yếu, là công cụ để các tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn
này cho các chủ thể kinh tế cần thiết. Để hoạt động này phát triển lành mạnh, cần có nhiều biện
pháp bảo đảm, trong đó có bảo đảm tiền vay (còn gọi là bảo đảm tín dụng) của tổ chức tín dụng.
Mục đích của việc áp dụng bảo đảm tiền vay là nhằm tạo thêm quyền cho các tổ chức tín dụng
đối với khách hàng (ngoài các quyền theo hợp đồng tín dụng), nếu khách hàng không thực hiện
nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các ngân hàng thương mại
đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và tại Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank)
nói riêng, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện rất phổ biến.
Điều này phản ánh xu thế hiện nay là người sở hữu quyền sử dụng đất thiếu vốn, họ rất
cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống nên thế chấp quyền sử
dụng đất để vay vốn ngân hàng là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn. Đồng thời, với
việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, tại thời điểm tiến hành thực hiện các phương án
kinh doanh, giá trị tài sản hiện có của họ không bị suy giảm. Tuy nhiên, xung quanh vấn đề này
còn tồn tại nhiều vướng mắc về định giá, quản lý tài sản thế chấp; xử lý tài sản thế chấp trong
trường hợp khách hàng vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Các
vướng mắc này trong hoạt động ngân hàng do nhiều nguyên nhân khác nhau mang lại, trong đó
có nguyên nhân do các quy định pháp luật về vấn đề này chưa thực sự đầy đủ và hợp lý. Người

Tuy nhiên, công trình nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín
dụng của ngân hàng thương mại gắn với thực tiễn tại Ngân hàng Công thương Việt Nam thì chưa
được thực hiện.
Trong thực tế, hoạt động tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất của các ngân hàng
thương mại trong đó có Ngân hàng Công thương Việt Nam đã và đang diễn ra hiện nay còn
nhiều bất cập. Vì vậy, nghiên cứu một cách có hệ thống việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo
đảm tín dụng mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Đặc biệt đề tài đưa ra các giải pháp hoàn
thiện các quy phạm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo sự thuận lợi, hợp lý trong
việc cho vay và đi vay vốn của các ngân hàng và khách hàng có nhu cầu vay vốn, góp phần phát
triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển.
3. Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, những vấn đề pháp lý xoay quanh việc thế
chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng với mục đích:
- Trình bày một cách tổng quan về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật Việt Nam (từ khái niệm thế chấp, hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp, xóa
đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp,...).
- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng
tại Ngân hàng Công thương Việt Nam, nguyên nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế,
bất cập, vướng mắc và thiếu khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng
đất.
- Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình áp dụng, hướng hoàn thiện
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng các quy định của pháp luật
thật sự hữu hiệu, bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia hoạt động tín dụng tại các
ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Công thương Việt Nam nói riêng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài


Đề tài có đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh việc thế
chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và các quy định nội

định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai
trò thực thi pháp luật trên thực tế và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tín
dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động
tín dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam.
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử
dụng đất trong hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại và và (bỏ giải pháp) nâng cao
hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Công thương Việt
Nam.
References
1. Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Bộ Tài chính (2006), Thông tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07 hướng dẫn xác định tiền sử


3.

4.
5.
6.

7.

8.

9.

định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số
vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm
tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm
thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội.
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 05/2005/TTLT-BTPBTNMT, Hà Nội.
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện
quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.
Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất, Hà Nội.
Bộ Tư pháp - Bộ Xây dựng - Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước (2007),
Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn một số
nội dung về đăng ký thế chấp, Hà Nội.
Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai, Hà Nội.
Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP
về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội.
Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo đảm, Hà
Nội.
Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 về việc quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai,
Hà Nội.
Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 về đăng ký giao dịch bảo đảm,
Hà Nội.
"Cho vay bất động sản khá an toàn" (2008), bantinnhadat.vn, ngày 3/10.
Nông Thị Bích Diệp (2005), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật
Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Lê Hồng Hạnh (Dịch) (1993), Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho

34. Phạm Duy Nghĩa (Chủ biên) (2004), Sách chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà
Nội.
35. Nhà pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Pháp, Nxb Tư pháp, Hà
Nội.
36. Nguyễn Văn Phương (2006), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay
và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
37. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
38. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội
39. Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội.
40. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
41. Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
42. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các Tổ chức tín
dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
43. Lê Thị Thu Thủy và Nguyễn Anh Sơn (2002), Pháp luật điều chỉnh các biện pháp đảm bảo
tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Đề tài khoa học cấp khoa, Khoa Luật - Đại
học Quốc gia Hà Nội.
44. Lê Thị Thu Thủy và Nguyễn Anh Sơn (2002), "Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng",
Nghiên cứu lập pháp, (3).
45. Nhật Vy (2007), "93% ngân hàng muốn nhận thế chấp bằng bất động sản", vietnamnet.vn,
ngày 27/6.