ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐẶNG VĂN HƢNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐẶNG VĂN HƢNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

MỞ ĐẦU

1

Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động cho vay

7

của ngân hàng thương mại và thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.

Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng

7

thương mại
1.1.1.

Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

7

1.1.2.

Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

11

1.2.


20

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.3.2.

Nội dung của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

21


Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử

27

dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương
mại ở Việt Nam và thực tiễn thực thi tại Chi nhánh ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
2.1.

Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong

27

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
2.1.1.

Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất


50

đất trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
2.2.1.

Tổng quan về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại

50

Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn tỉnh Bắc Giang
2.2.2.

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

53

cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát
triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
2.2.3.

Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử

60

dụng đất trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
Chƣơng 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay

Định giá quyền sử dụng đất

83

3.1.4.

Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử

84

dụng đất
3.1.5.

Đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

85

3.1.6.

Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

87

3.2.

Giải pháp nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất

93

trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông


LĐĐ

:

Luật đất đai

NHTM

:

Ngân hàng thương mại

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

UBND

:

Uỷ ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
Hiện nay, NHTM có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Sự phát triển

với sự phát triển đó, vốn luôn là nhu cầu cấp thiết với mọi đơn vị kinh tế
trên địa bàn. Huy động vốn bằng mọi cách thức, mọi nguồn lực. Trong đó
cách thức phổ biến để giải quyết nhu cầu về vốn là thế chấp QSDĐ để vay
vốn tại NHTM, mà phổ biến nhất là tại Agribank Bắc Giang.
Trong những năm qua, thế chấp QSDĐ là biện pháp đảm bảo phổ
biến nhất trong hoạt động cho vay của Agribank Bắc Giang. Đây không
phải là vấn đề mới, đã có rất nhiều các văn bản pháp luật của Nhà nước
hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể và bản thân Agibank Bắc Giang khi nhận thế
chấp tài sản này cũng có những quy định áp dụng đặc biệt và riêng biệt.
Tuy vậy, cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế xã hội, các
giao dịch dân sự nói chung và giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng cũng
biến đổi theo hướng ngày càng đa dạng và phức tạp. Hơn nữa, với đặc thù
là tỉnh có quỹ đất lớn, đa dạng cả về loại hình sử dụng đất và đối tượng sử
dụng đất thì giao dịch thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của
Agribank Bắc Giang luôn tiềm ẩn những rủi ro, bộc lộ những hạn chế, bất
cập, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện và áp
dụng pháp luật. Vì lẽ đó, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
từ thực tiễn tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn tỉnh Bắc Giang” là cấp thiết và mang tính thời sự.
2. Tình hình nghiên cứu.
Đây thực sự không phải là đề tài mới đối với các nhà nghiên cứu tại
Việt Nam. Từ những nguồn thông tin mà tác giả có thể tiếp cận cho thấy,
có rất nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến thế chấp QSDĐ trong hoạt

2


động của các tổ chức tín dụng nói chung và các NHTM nói riêng. Chẳng
hạn như:



Hơn nữa, trên thực tế tác giả thấy rằng việc thế chấp QSDĐ để vay
vốn tại Agribank Bắc Giang đang diễn ra hiện nay tồn tại những bất cập,
hạn chế nhất định. Việc nghiên cứu và đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy
phạm pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng như các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động thế chấp QSDĐ tại Agribank Bắc Giang là hết sức cần thiết
để đảm bảo sự an toàn tín dụng, hiệu quả sử dụng vốn vay của ngân hàng
và khách hàng, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển trên địa bàn tỉnh Bắc
Giang.
Chính vì lý do đó, tác giả cho rằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại từ thực tiễn tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn tỉnh Bắc Giang” là cấp thiết và không trùng lặp với bất kỳ công
trình nghiên cứu khoa học nào đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu toàn diện và có hệ
thống các vấn đề pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của
NHTM; Đánh giá tình hình thực thi các quy định pháp luật thế chấp
QSDĐ và thực tiễn thi hành vấn đề này tại Agribank Bắc Giang; Đề ra các
giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp
QSDĐ trong hoạt động cho vay của các NHTM hiện nay nói chung và tại
Agribank Bắc Giang nói riêng.
Để đáp ứng được mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn có các
nhiệm vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật thế chấp
QSDĐ, đặc biệt là trong hoạt động cho vay của NHTM tại Việt
Nam.

4



Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn chia làm 3 phần:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại và thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và thực tiễn thực
thi tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc
Giang.
Chương 3:Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở
Việt Nam và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn tỉnh Bắc Giang.

6


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI
1.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng
thƣơng mại.
1.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại.
NHTM đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm gắn liền
với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển hệ thống NHTM đã

c) Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản” .
Có thể hiểu NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc
trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là
nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán, cùng với việc
cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu của xã hội
nhằm mục tiêu sinh lời, tối đa hóa lợi nhuận.
Như vậy, NHTM là định chế tài chính trung gian quan trọng vào loại
bậc nhất trong nền kinh tế thị trường. Nhờ hệ thống định chế này mà các
nguồn tiền vốn nhàn rỗi sẽ được huy động, tạo lập nguồn vốn tín dụng to
lớn để có thể cho vay phát triển kinh tế.
Từ đó có thể nói bản chất của NHTM được thể hiện qua các điểm
sau:
– NHTM là một tổ chức kinh tế.

8


– NHTM hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng và
dịch vụ ngân hàng.
Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để
tạo ra lợi nhuận. Đây là hoạt động đem lại khoản thu nhập khá lớn cho
NHTM.
Thuật ngữ “cho vay” theo nghĩa thông thường có nghĩa là việc một
người chuyển một vật của mình cho người khác sử dụng trong một thời
gian nhất định, theo đó, khi một người có tài sản không sử dụng hoặc trong
tình trạng tạm thời chưa sử dụng chuyển cho một người muốn sử dụng
hoặc trong tình trạng tạm thời thiếu để sử dụng tài sản đó trong một thời
gian nhất định theo thỏa thuận và dựa vào sự tín nhiệm của các bên về khả
năng hoàn trả.
Theo quy định của BLDS Nga (Điều 819 đến 821) thì:

- Cho vay dài hạn: Thời hạn cho vay trên 5 năm. Loại tín dụng này
dùng để đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị,
phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới.
Hay dựa biện pháp bảo đảm tiền vay thì có thể phân loại như sau.
- Cho vay có đảm bảo bằng tài sản: Đây là những khoản cho vay mà
bên cạnh việc cho khách hàng vay vốn, NHTM còn nắm giữ tài sản hoặc
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu tài sản của người vay hoặc của
bên thứ ba với mục đích xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay khi người vay
vi phạm hợp đồng tín dụng. Hình thức vay này xuất phát từ việc NHTM
không trực tiếp quản lý nguồn vốn của mình vì thế có rất nhiều rủi ro xảy
ra, nguy cơ không thu hồi đủ vốn vay là rất cao vì vậy các NHTM khi cho
vay thường yêu cầu người vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

10


- Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản: Cho vay không có đảm
bảo bằng tài sản là loại cho vay mà áp dụng biện pháp bảo đảm không bằng
tài sản. Khi cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, biện pháp bảo đảm có
thể là bảo lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấp…Loại cho vay không
có đảm bảo bằng tài sản chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các
NHTM. Phổ biến nhất của loại cho vay không đảm bảo bằng tài sản là cho
vay tín chấp và thông thường chỉ áp dụng đối với những khách hàng có
quan hệ lâu năm với ngân hàng hoặc những khách hàng có uy tín.
Ngoài ra, có thể dựa vào mục đích vay vốn hoặc đối tượng cho vay
để phân loại hoạt động cho vay của NHTM.
1.1.2. Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại.
Hoạt động cho vay của các NHTM là một trong trong những hoạt
động kinh doanh tiền tệ của các NHTM, vì vậy hoạt động cho vay mang
đầy đủ những đặc trưng của hoạt động kinh doanh tiền tệ, thể hiện ở những

Thứ tư, hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay
của các NHTM nói riêng là hoạt động mang tính hệ thống, có ảnh hưởng
dây chuyền. Với chức năng là nguồn cung ứng vốn và điều tiết vốn trong
nền kinh tế, các NHTM hoạt động trong một hệ thống liên kết về nghiệp vụ
như cho vay, thanh toán và các dịch vụ ngân hàng khác. Vì vậy, hoạt động
kinh doanh tiền tệ giữa các NHTM luôn có mối liên hệ chặt chẽ, có ảnh
hưởng không chỉ trong các NHTM với nhau mà còn ảnh hưởng tới sự phát
triển chung của nền kinh tế. Trong trường hợp, khách hàng vay không có
khả năng trả nợ sẽ tác động đến khả năng thanh toán của NHTM, vì nguồn
vốn chủ yếu mà các NHTM cấp tín dụng là nguồn vốn đi vay.
Thứ năm, hoạt động cho vay của NTHM bao giờ cũng phải dựa trên
sự tin tưởng giữa bên cho vay (NHTM) và bên đi vay. Chỉ khi nào NHTM

12


thực sự tin tưởng vào sự sẵn lòng và khả năng trả nợ của người đi vay và
người đi vay cũng phải tin vào hiệu quả của việc sử dụng tiền vốn đi vay
của mình thì khi đó quan hệ cho vay mới được thiết lập.
Bên cạnh những đặc điểm cơ bản trên thì hoạt động cho vay của
NHTM còn thể hiện những đặc điểm mang tính chất đặc thù như:
Thứ nhất, viê ̣c cho vay của các NHTM là hoạt đô ̣ng nghề nghiê ̣p
kinh doanh mang tính chức năng. Đây là quy đinh
̣ mang tính chấ t đă ̣c thù,
mang tính chấ t nghề nghiê ̣p kinh doanh đươ ̣c pháp luật quy đinh
̣ những
quyề n năng cụ thể.
Thứ hai, hoạt đô ̣ng cho vay của NHTM là mô ̣t nghề nghiê ̣p kinh
doanh có điề u kiê ̣n. Điề u này thể hiê ̣n ở chỗ hoạt đô ̣ng cho vay chuyên
nghiê ̣p của NHTM phải thỏa mãn mô ̣t số điề u kiê ̣n nhấ t đinh

trong hoạt động cho vay của các NHTM sẽ cao hơn nhiều so với hoạt động
cho vay thông thường. Trong hoạt động cho vay thông thường, nếu người
vay không trả được nợ thì rủi ro chỉ xảy ra đối với người cho vay mà không
ảnh hưởng đến nền kinh tế. Còn trong hoạt động cho vay của NHTM thì rủi
ro không chỉ ảnh hưởng đến NHTM mà còn ảnh hưởng đến nền kinh tế, vì
đặc trưng hoạt động cho vay của NHTM là mang tính hệ thống và có ảnh
hưởng dây chuyền. Chính vì vậy, NHTM luôn phải có trách nhiệm bảo vệ
quyền lợi của người gửi tiền bằng cách kinh doanh có hiệu quả và đảm bảo
an toàn nguồn vốn đi vay.
- Về hình thức pháp lý: Hoạt động cho vay của NHTM được thể hiện
dưới dạng văn bản là hợp đồng tín dụng phù hợp với quy định của pháp
luật hiện hành. Hợp đồng tín dụng phải có đầy đủ những nội dung như:
Chủ thể, điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay,
số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay…Trong hợp đồng vay thông thường
thì hình thức giao kết của hợp đồng có thể bằng văn bản hoặc bằng lời nói.
- Về cơ chế pháp lý điều chỉnh: Trong hoạt động cho vay thông
thường, xuất phát từ những đặc điểm của chủ thể, nguồn vốn, mục đích vay
như đã nêu ở trên mà hoạt động cho vay thông thường ít rủi ro so với hoạt

14


động cho vay của các NHTM. Vì vậy, cơ chế pháp lý điều chỉnh đối với
hoạt động cho vay này thường đơn giản. Còn trong hoạt động cho vay của
các NHTM, xuất phát từ những đặc trưng của hoạt động cho vay như phân
tích nêu trên thì cơ chế pháp lý điều chỉnh bao giờ cũng phải tuân theo một
quy định riêng, chặt chẽ. Mặt khác, hoạt động cho vay của NHTM luôn
phải chịu sự giám sát của Nhà nước thông qua cơ quan quản lý Nhà nước
trong lĩnh vực ngân hàng là ngân hàng nhà nước Việt Nam.
1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt

Theo đó, đối tượng thế chấp chỉ có thể là là bất động sản, không có sự
chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế
chấp.
Điều 702 BLDS và thương mại Thái Lan, qui định: “Hợp đồng thế
chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tài
sản cho người khác gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm thi hành
một nghĩa vụ, nhưng không chuyển giao tài sản đó cho người nhận thế
chấp” [2].
Điều 317 BLDS Việt Nam năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Như vậy, như pháp luật dân sự Pháp, thế chấp theo BLDS và thương
mại Thái Lan và BLDS Việt Nam cũng không có sự chuyển giao quyền
chiếm hữu đối với tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp, bên thế
chấp vẫn quản lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, khác với BLDS Pháp, đối
tượng của thế chấp theo pháp luật Thái Lan và Việt Nam bao gồm cả bất
động sản và động sản.

16


Tài sản theo quy định của BLDS Việt Nam năm 2015 có thể là vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Trong đó, quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu
trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác. QSDĐ là loại tài sản đặc biệt theo
pháp luật Việt Nam, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. QSDĐ là quyền tài sản phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu đất đai thông qua việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Do đó, người sử dụng đất không có đầy đủ quyền năng như Nhà nước đối

công việc theo mục đích của mình, đồng thời vẫn có thể khai thác, sử dụng
thửa đất hưởng hoa lợi, lợi tức.
- Đối với NHTM: Thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm tiền vay hiệu
quả nhằm ngăn ngừa rủi ro, nâng cao trách nhiệm của bên đi vay, thu hồi
nợ khi bên đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ
trả nợ.
Tóm lại, thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là việc
bên thế chấp (khách hàng vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp
(NHTM) cùng thỏa thuận dùng chính QSDĐ của bên thế chấp để bảo đảm
cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ cho vay của NHTM. Bên thế
chấp ở đây có thể là chính người đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên
thứ ba (trong trường hợp bên thế chấp không phải là người đề nghị cấp tín
dụng, không có quan hệ tín dụng).
1.2.2. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thƣơng mại.
- Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm tiền vay.
Khi cho vay, để có thể thu hồi được nợ trong trường hợp đến hạn mà
bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì NHTM luôn hướng tới
phương án áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên

18