BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI (NOXH) TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LƯU THỊ HỒNG VÂN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu
trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Xác nhận của giảng viên hướng dẫn

Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã hướng
dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.

1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật .................................................... 19
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh nhà ở xã hội ......... 20
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về nhà ở xã hội ................ 22
1.2.4. Pháp luật về nhà ở xã hội một số quốc gia trên thế giới và những gợi mở
cho Việt Nam ....................................................................................................... 30
CHƯƠNG 2 ......................................................................................................... 37
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ....................................................................................... 37
2.1. Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội ............................................................. 37
2.1.1. Nội dung pháp luật về phát triển nhà ở xã hội ......................................... 40
2.1.2. Nội dung pháp luật về quản lí nhà ở xã hội .............................................. 47
2.2. Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn Thành phố Hà Nội ......................... 53
2.2.1. Tình hình phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội ....... 53
2.2.2. Đánh giá thực tiễn phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà
Nội ........................................................................................................................ 58


Kết luận chương 2 ............................................................................................... 66
CHƯƠNG 3.............................................................................................................67
ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
NHÀ Ở XÃ HỘI......................................................................................................67
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội ...................................... 67
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội .............................. 69
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật ................................................................................. 69
3.2.2. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật ....................................................... 72
Kết luận chung……………..…………………..…………………………………82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………...……………84


BẢNG TỪ VIẾT TẮT


: Thu nhập thấp


MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi hộ gia đình, mỗi cá nhân, là tổ
ấm hạnh phúc của mỗi con người, là môi trường sống, môi trường lao động sản
xuất, thể hiện sự văn minh, tiến bộ của một xã hội. Trong nền kinh tế thị trường,
nhà ở còn là hàng hóa, một loại hàng hóa có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế chính trị - xã hội cao. Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lí, điều tiết và có chính
sách phù hợp, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế, giải quyết an sinh - xã hội, tăng lòng tin của nhân dân vào Đảng, Nhà nước,
thể hiện bản chất nhân văn của chế độ xã hội chủ nghĩa.
Tuy nhiên, tại Thành phố Hà Nội, trong những năm qua, với tình hình gia
tăng dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, nhà ở đã trở thành vấn đề bức xúc
trong đời sống xã hội, nhất là đối với cán bộ công nhân viên chức (CBCNVC).
Trong tình hình trên, để đáp ứng nhu cầu của xã hội việc nghiên cứu “Pháp
luật về nhà ở xã hội (NOXH) từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hà Nội” nhằm
giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp (TNT) tại Thành phố Hà Nội.
2. Mục đích nghiên cứu
Chứng minh nhà ở là một hàng hóa có giá trị cao, tuân theo qui luật cung cầu
của thị trường, đồng thời làm rõ khái niệm nhà ở, NOXH, đối tượng cũng như điều
kiện để được thụ hưởng loại nhà này.
Khẳng định thị trường hàng hóa nhà ở có những hạn chế và một trong những
hạn chế cần quan tâm đó là sự xuất hiện nhu cầu nhà ở của đối tượng TNT, đối tượng
CBCNVC nhưng họ không thể tiếp cận được với loại nhà ở do khu vực thị trường tư
nhân cung cấp, tìm hiểu thực trạng và nhu cầu NOXH tại Thành phố Hà Nội.
Phân tích và đánh giá tình hình cung cầu NOXH cho CBCNVC tại Thành
phố khi có sự can thiệp của Nhà nước đối chứng với nhu cầu để nhận ra mâu thuẫn
cung cầu từ đó khẳng định Nhà nước cần xây dựng NOXH để giải quyết nhu cầu


2


được công bố, luận văn đã chọn lựa, tổng hợp và lí luận làm rõ các khái niệm cùng
với những nội dung liên quan đến NOXH. Cơ sở lí luận này đóng góp vai trò quan
trọng để làm nền tảng cho việc phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
phát triển NOXH nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nhà ở là vấn đề trọng yếu đối với đời sống con người. Do đó, việc nghiên
cứu tình hình thị trường nhà ở nói chung, thị trường NOXH nói riêng và đề xuất
giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả việc giải quyết nhà ở cho CBCNVC hiện nay
là tạo điều kiện để người lao động “an cư”, sớm phục hồi sức khỏe, nâng cao năng
suất và chất lượng nguồn nhân lực, hạn chế các tệ nạn xã hội phát sinh do phải sống
trong những khu nhà đông đúc, chật chội, ẩm thấp, bình ổn thị trường nhà ở, an sinh
xã hội, ổn định kinh tế - chính trị.
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm phần mở đầu, 3 chương và phần kết luận:
Phần mở đầu nêu lí do chọn đề tài, mục đích nghiên cứu, đối tượng và phạm
vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa của vấn đề nghiên cứu.
Chương 1: Tổng quan pháp luật về NOXH
Chương 2: Pháp luật về NOXH từ thực tiễn Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về NOXH.

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát chung về nhà ở xã hội



Do nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người nên nhà ở cũng là một loại tài sản
có thuộc tính xã hội cao, phản ánh về xã hội của một đô thị, một quốc gia như sau:
Thứ nhất, tình trạng chỗ ở phản ảnh khoảng cách giàu nghèo, trong nền kinh tế thị
trường nếu thiếu sự can thiệp và điều tiết của Nhà nước, theo qui luật cạnh tranh,
khoảng cách này sẽ ngày một lớn. Thứ hai, cách ăn ở của các cộng đồng dân cư thể
hiện văn hóa của dân tộc đó. Thứ ba, tình trạng chỗ ở của nhân dân thể hiện bản
chất của một chế độ chính trị, khả năng quản lí của chính quyền. Một chính quyền
có hiệu lực, quản lí có hiệu quả theo mục tiêu chính trị vì con người thì không thể
để tình trạng nhân dân không có chỗ ở trong khi kinh tế đang phát triển được. Thứ
tư, nhà ở phải được nhà nước điều chỉnh ở tầm vĩ mô do nó chiếm tỉ trọng lớn trong
đô thị, có mối quan hệ hữu cơ với qui hoạch tổng thể đô thị và gắn liền với hệ thống
kết cấu hạ tầng kĩ thuật điện, nước, môi trường, xử lí nước thải…
Như vậy, dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc,
đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp
ứng nhu cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản
thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Chính bởi tầm quan trọng như vậy
mà ở bất kì quốc gia nào, nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở thông
qua việc ban hành các chính sách pháp luật của Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn
cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói riêng. Ở nước ta, các qui định về
nhà ở được nhà nước ghi nhận trong Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà
ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Vậy, khái niệm nhà ở cần được hiểu như thế nào?
Theo Từ điển Tiếng Việt thì nhà ở là "Chỗ ở và sinh hoạt của một gia
đình" 3.
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở ở năm 2014 qui định “1. Nhà ở là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”. Tùy vào mục đích quản lí, sử dụng và kết cấu của công trình nhà ở mà
3

vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và NOXH.
Nhà ở có các đặc điểm chính như sau:

6


Thứ nhất, nhà ở được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh
hoạt của con người. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của cá nhân hoặc của
các thành viên trong gia đình. Nó không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang giá trị
tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.
Thứ hai, nhà ở được cố định với một vị trí địa lí và không thể dịch chuyển
được. Nhà ở luôn gắn với đất đai - một loại tài sản đặc biệt nên về cơ bản là không
thể dịch chuyển được, vì vậy mà nhà ở cũng được coi là một loại BĐS.
1.1.2. Khái niệm nhà ở xã hội
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 “NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của
Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định
của Luật này”.
Nhà ở là một hàng hóa thiết yếu bắt buộc mọi người phải tiêu dùng dù giàu
hay nghèo và nó không có hàng hóa thay thế. Và ở một khía cạnh nào đó, hàng hoá
nhà ở là hàng hoá khi cá nhân tiêu dùng tạo ra lợi ích xã hội cao hơn lợi ích tiêu
dùng cá nhân. Song những người có TNT không thể tiếp cận loại nhà đang được
khu vực tư nhân cung cấp trên thị trường do giá trị cao hơn mức thu nhập bình
quân. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải giải quyết nhà ở cho những người không có
khả năng tiếp cận để đảm bảo tính công bằng.
Nhà nước thường can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua 3 cách thức chủ
yếu: (1) Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà; (2) Hỗ trợ tài chính thông qua thuế và
các hỗ trợ khác để giảm giá thành từ đó giảm giá bán và giá thuê hàng hóa nhà ở; (3)
Sự cung cấp trực tiếp hàng hóa của khu vực công. Hai hình thức thứ (1) và (2) nêu
trên của Nhà nước có thể không đến trực tiếp những người cần được hỗ trợ, có thể
chuyển sang những người không cần hỗ trợ. Còn đối với hình thức thứ (3), Nhà nước

nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi
của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây
dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác
định để xây dựng NOXH theo qui định để cho thuê, cho thuê mua, thì cơ quan quản
lí NOXH quyết định lựa chọn đơn vị quản lí vận hành NOXH. Hoạt động quản lí

8


vận hành NOXH có thể do doanh nghiệp nhà nước hoặc hợp tác xã có chức năng
quản lí vận hành nhà ở thực hiện và các đơn vị này được hưởng các cơ chế ưu đãi
như đối với dịch vụ công ích.
Đối với NOXH được doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây
dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người
lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của nhà nước theo qui định
pháp luật, được phân chia các loại quản lí như sau:
+ Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lí vận hành nhà ở
hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lí vận hành theo qui định của pháp
luật thực hiện quản lí vận hành nhà ở đó;
+ Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư
thực hiện quản lí vận hành nhà ở theo qui định nêu trên; sau khi người thuê mua
đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì người mua nhà ở tự thực hiện
việc quản lí vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải
tuân thủ các qui định về quản lí vận hành nhà chung cư qui định của pháp luật (hội
nghị nhà chung cư, bầu Ban Quản trị nhà chung cư….) (Điều 64, Điều 174 Luật
Nhà ở 2014);
Cơ quan quản lí nhà nước về nhà ở: Chính phủ thống nhất quản lí nhà nước
về nhà ở trong phạm vi cả nước; Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ
thực hiện thống nhất quản lí nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước; Các Bộ,
ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực

kinh tế xã hội để Nhà nước điều chỉnh bổ sung vì lợi ích chung của nền kinh tế.
Thứ ba, can thiệp thông qua việc phát triển loại hình NOXH cho những
người có TNT để lấp chỗ trống về quĩ nhà ở cho đối tượng TNT mà khu vực tư
nhân đã không tiếp tục đầu tư.

4

Thông báo liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà

nước Việt Nam - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thủ tục thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai theo qui định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính
phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

10


Thứ tư, Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc
quản lí, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất, nước của các đơn vị, tổ chức,
cá nhân nhằm hài hòa giữa mục tiêu phát triển NOXH với các mục tiêu khác sao
cho đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội tối ưu.
Thứ năm, trong nền kinh tế thị trường, nhà nước còn phải giám sát việc chấp
hành pháp luật, chính sách và các qui chế quản lí do nhà nước ban hành nhằm phát
triển loại hình NOXH, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến
nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra.
Thứ sáu, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng
xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích
lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương.
Như vậy, vai trò của Nhà nước đối với việc phát triển NOXH là rất quan
trọng vì thông qua các cơ chế, chính sách pháp luật nhằm quản lí, điều tiết thị
trường nhà đất mà quan trọng nhất là phát triển loại hình NOXH Nhà nước trực tiếp

thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường nhà ở, như thuế chuyển mục đích
sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thuế nhà đất... hiện hành không đủ mạnh không hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà
đất. Thuế chuyển nhượng BĐS tuy có giảm nhưng vẫn còn cao, chưa khuyến khích
phát triển giao dịch nhà ở chính thức. Do đó, cần mở ra nhiều phương thức huy
động tài chính mới cho đầu tư phát triển nhà ở đặc biệt là đối với NOXH.
* Nhu cầu của xã hội
Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá lớn của cả nước, mặt khác
Thành phố đang trong quá trình đô thị hoá rất mạnh mẽ. Chính bởi vậy, luồng lao
động di cư là điều tất yếu. Bên cạnh đó chủ trương của Thành phố thực hiện chiến
lược mở rộng địa giới hành chính thủ đô. Chính hai yếu tố này đặt sức ép rất lớn
cho xã hội và làm tăng nhu cầu xã hội đối với nhà ở. Theo báo cáo thuyết minh
Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định

12


hướng đến năm 2030, số liệu nhà ở và dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố
như sau:
- Theo số liệu về nhà ở trong tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, trên
địa bàn Thành phố có hơn 1.713.684 hộ, trong đó chia ra:
+ Khu vực Thành thị:
Diện tích ở bình quân đầu người 20,63 m2/người,
Tổng số 713.480 hộ, chiếm tỉ trọng 41,63%: Số hộ có nhà ở 713.377 (trong
đó nhà chung cư: 113.034; nhà riêng lẻ: 596.675, số không xác định 3.668), chia
theo diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:

TT

Diện tích bình quân (m2/


4

21 - 25

65.711

9,21

5

Diện tích khác

272.026

38,16

+Khu vực Nông thôn:
Diện tích ở bình quân đầu người là 15,25 m2/người.
Tổng số hộ 1.000.204, chiến tỉ trọng 58,37%; Số hộ có nhà ở 999.807 (trong
đó nhà chung cư 10.386, nhà riêng lẻ 989.365, số không xác định 56), chia theo
diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:

13


TT

Diện tích bình quân


4

21 - 25

82.616

8,26

5

Diện tích khác

236.754

23,71

- Dự báo nhu cầu nhà ở (tổng diện tích nhà ở) của Thành phố cần tăng thêm
cho từng năm, từng giai đoạn, cụ thể:
Các chỉ
tiêu
Dự báo
nhu cầu
Do tăng
dân số

Hiện trạng

Năm 2015

Năm 2020


11.425.159

25.010.642

47.141.419

146.723.447

Do tăng
diện tích
bình quân
Như vậy, có thể nhận thấy trong báo cáo đã chỉ rõ số lượng tổng diện tích
NOXH của Thành phố Hà Nội cần tăng thêm cho từng năm, từng giai đoạn trong dự
báo đều tăng mạnh trung bình chu kì 5 năm tăng gấp 2 lần. Cụ thể đối với nhu cầu
NOXH: Qua tổng hợp số liệu nhu cầu của các Bộ, Ngành, cơ quan Trung ương đóng

14


trên địa bàn và nhu cầu của các Sở, Ngành, cơ quan trực thuộc Thành phố Hà Nội có
tổng số 121 cơ quan, đơn vị với khoảng 197.212 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu
cầu về NOXH. Trong đó: 38 Cơ quan của Trung ương với khoảng 161.104 hộ gia
đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH; 83 Cơ quan của Thành phố Hà Nội với
khoảng 36.108 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH5.
* Tác động của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS tác động đến giá cả của của nhà ở nói chung, cũng như
NOXH nói riêng.
(1) Cầu hàng hóa nhà ở
Cầu nhà ở là khối lượng hàng hóa nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp

nay là nhu cầu lớn, cầu bé do nhiều người có TNT.
Cũng như những hàng hóa thông thường khác, cầu hàng hóa nhà ở tỉ lệ
nghịch với giá, khi giá tăng thì cầu giảm, giá giảm thì cầu tăng. Bên cạnh đó, một số
nhân tố quan trọng tác động đến cầu nhà ở là thu nhập và dân số. Thu nhập là vấn
đề cần quan tâm đầu tiên, để mua hoặc thuê được nhà cần có mức thu nhập cao hơn
ngưỡng nhất định, ngưỡng đó phải trên mức “đủ ăn, mặc”. Đây là cơ sở để nhu cầu
trở thành cầu có khả năng thanh toán. Dân số tăng thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng, dân
số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về số lượng nhà ở của
các hộ gia đình tăng, dân số tăng còn kéo theo qui mô từng hộ gia đình tăng dẫn đến
diện tích về nhà ở cũng tăng. Quá trình đô thị hóa đã làm tập trung dân cư vào
Thành phố và buộc phải mở rộng không gian đô thị, làm thay đổi căn bản về nhu
cầu nhà ở đô thị và kết cấu hạ tầng kĩ thuật xã hội của đô thị.
Ngoài ra còn có các yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến cầu như sở thích, xu thế
thị trường, chính sách của nhà nước…
(2) Cung hàng hóa nhà ở
Cung nhà ở trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa nhà ở sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Cung hàng hóa nhà ở bao gồm:
Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng nhà ở bằng vốn ngân sách và các quĩ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.
Nguồn cung từ khu vực tư nhân do các tổ chức, cá nhân thực hiện tuân thủ
theo các qui tắc, pháp luật của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Nguồn cung từ khu vực không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn

16


độc lập với những khuôn khổ, qui định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp
không được qui định chặt chẽ, rõ ràng, những qui định về quyền sở hữu và quyền sử
dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng

chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung
nhà đất không phản ứng kịp theo sự tăng lên của giá cả bởi việc xây dựng nhà ở đòi
hỏi vốn lớn, thời gian xây dựng dài và đòi hỏi một trình độ kĩ thuật nhất định nên
lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
(3) Quan hệ cung cầu nhà ở (giá cả trong thị trường nhà ở)
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên.
Khi cung bằng cầu nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá
cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa
cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Tổng cung về nhà đất là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử
dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian bởi vậy
cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Trong
ngắn hạn, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu
cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn. Trong
dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với
ngắn hạn.
Những phân tích trên cho thấy việc dịch chuyển đường cung sang phải hoặc
sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố như chính sách về nhà đất, năng lực của
nhà đầu tư, giá nguyên vật liệu… Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch
chuyển đường cung về bên phải nhưng trong bối cảnh đường cầu luôn luôn tăng lên
và thậm chí còn tăng nhanh hơn, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải
song sự giảm giá nhà đất chỉ là tạm thời, thị trường sẽ lấy lại sự cân bằng cung cầu
và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.
(4) Cung cầu nhà ở xã hội
Hiện nay về tổng thể cung cầu đang gặp nhau ở một mức giá cao đôi khi
vượt giá trị thực của bản thân nó do tâm lí của bộ phận lớn người dân chuyển

18