TR

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN BẢO

LUẬN VĂ


TRƯ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN BẢO

Ngành: Quản

LUẬN VĂN

Người hướ


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một
học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các
thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Chương




2

Công nghiệp hoá - hiện đại hoá - đô thị hoá

CNH - HĐH - ĐTH

3

Giấy chứng nhận

GCN

4

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

5

Giải phóng mặt bằng

GPMB

6

Hồ sơ địa chính

HSĐC



MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................ 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................................4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài....................................................................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan.............................................................................. 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng................................. 6
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng............7
1.1.4. Đối tượng và điều kiện được bồi thường....................................................... 10
1.1.5. Các bước thực hiện công tác thu hồi đất, BT&GPMB................................... 12
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài.................................................................................... 22
1.2.1 .Các văn bản của Nhà nước............................................................................ 22
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Nghệ An....................................................................... 23
1.3. Cơ sở thực tiễn.................................................................................................. 24
1.3.1. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới....................................... 24
1.3.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay....................28
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................... 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................... 33
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành........................................................................ 33
2.3. Nội dung nghiên cứu:....................................................................................... 33
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đô Lương.............................33
2.3.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án “Bảo tồn, tôn

3.3. Đánh giá tác động và sự ảnh hưởng của dự án đến đời sống và việc làm của người
dân trên địa bàn....................................................................................................... 62
3.3.1. Ý kiến của các hộ gia đình về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư62
3.3.2. Kết quả điều tra cán bộ trong ban bồi thường và GPMB......................................... 65


3.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn đối với công tác BT&GPMB, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án..........................................................66
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ
công tác giải phóng mặt bằng, cũng như góp phần ổn định và nâng cao đời sống
của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện Đô Lương.....................................68
3.4.1. Giải pháp về chính sách........................................................................................... 68
3.4.2. Giải pháp tổ chức thực hiện..................................................................................... 68
3.4.3. Giải pháp về công tác tuyên truyền.......................................................................... 68
3.4.4. Các giải pháp khác................................................................................................... 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................... 70
1. Kết luận............................................................................................................... 70
2. Kiến nghị............................................................................................................. 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................... 72
PHỤ LỤC


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Đô Lương giai đoạn 2010-2015........43
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đô Lương năm 2016.........................50
Bảng 3.3. Diện tích các loại đất bị thu hồi để thực hiện các dự án trên địa bàn
huyện Đô Lương, giai đoạn 2010 - 2015................................................51
Bảng 3.4. Cơ cấu các loại đất và giá trị bồi thường đất trên địa bàn huyện Đô
Lương giai đoạn 2010 - 2015.................................................................52

xã hội. Đất đai và các sản phẩm tài nguyên từ đất tham gia vào mọi hoạt động sản
xuất của con người, không chỉ là nơi tồn tại, sinh sống và phát triển của các loài
sinh vật… Cung cấp lương thực thực phẩm cho con người, đất đai còn là nơi chúng
ta xây dựng các công trình nhằm phục vụ cho nhu cầu của xã hội như nhà ở, đường
xá, trường học, bệnh viện…Nó có một vai trò và vị trí vô cùng quan trọng trong sự
tồn tại và phát triển của loài người.
Tuy nhiên, tài nguyên đất đai là hữu hạn và chúng ta phải tìm ra phương
hướng sử dụng đất sao cho tiết kiệm nhất, hiệu quả nhất, đảm bảo hài hoà lợi ích
giữa nhà nước và người sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đất
nước chúng ta đang bước vào thời kỳ phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc
dân trong xu thế công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước cùng với sự bùng nổ dân
số đã dẫn đến các nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao để phục vụ cho mục đích phát
triển kinh tế xã hội. Các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô
ngày càng lớn và diện tích đất nông - lâm nghiệp ngày càng thu hẹp lại.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng
tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất
ngày càng được quan tâm. Vì vậy công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi
thường thiệt hại đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách.
Ở Nghệ An hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang diễn ra rất mạnh, rất
nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Vấn đề
chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra
nhanh. Đặc biệt huyện Đô Lương là một trong những huyện đi đầu của tỉnh, là nơi
đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút
đầu tư ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài năm trở lại đây huyện
Đô Lương đã thực hiện bồi thường, GPMB và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ


đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng
đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập: công tác tính toán đền bù giải phóng mặt bằng
đang được tính toán thủ công, một bộ phận người dân bị mất đất chưa thỏa mãn với

1.1.1. Một số khái niệm liên quan
Giải phóng mặt bằng:
GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà
cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất
định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến
lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. [16]


Thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai.[21]
Bồi thường:
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. [21]
Bồi thường trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai,
tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án.
Có 2 loại bồi thường: bồi thường: thiệt hại về đất và thiệt hại về tài sản
+ Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan
điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu.
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công trình, vật kiến trúc, cây cối
hoa màu, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi.
Hỗ trợ:
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ, tạo điều kiện cho

Mỗi dự án liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng có một
đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của
toàn xã hội. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là cả một quá trình đa dạng và phức
tạp, bao gồm các công việc khó khăn, phức tạp, nhạy cảm và mang tính xã hội.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều
kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội
thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực nông thôn, trình độ dân trí
khác nhau... mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản
xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được
tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực thành thị, đất đai có
giá trị cực lớn. Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại là tư liệu sản xuất chủ
yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để


sản xuất. Người dân có tâm lý, mất đất coi nhu mất tư liệu sản xuất, mất đi nguồn
sống chính. Dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này.
- Tính xã hội: Việc thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư liên
quan và tác động trực tiếp đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến hàng
triệu lao động của địa phương nơi có đất thu hồi. Hơn nữa, khi làm việc này luôn
phải giải quyết đồng thời mối quan hệ 3 bên: “Nhà nước, nhà đầu tư và người dân
có đất bị thu hồi”.
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường, giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức nhạy cảm và phức tạp
do tác động tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội...
Chính vì vậy, tiến độ cũng như kết quả của quá trình BT&GPMB phụ thuộc vào rất

- Giá đất, định giá đất
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính
phủ) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù
hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ảnh
hưởng đến quá trình thực hiện bồi thường, GPMB.
- Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người mua,
người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao
dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động sản, ... theo
các quy định của nhà nước.


Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người bị thu hồi đất có thể tự mua
hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bắt buộc phải thông qua chính sách tái
định cư của Nhà nước.
Tuy nhiên, giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bị tác động
bởi giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường, đây là một trong những
nguyên nhân khiến công tác GPMB trong thời gian qua bị kéo dài và cũng là
nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện của người dân.
- Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư

chức thực hiện (Trình tự, thủ tục, cơ cấu nhân sự, phương pháp làm việc, cách thức
làm việc...) được tiến hành một cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả cao,
đảm bảo lợi ích các bên.
Khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong
GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hợp lý sẽ đảm bảo công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi, đảm bảo tính công bằng, khách quan.
- Ngoài các yếu tố trên, còn có nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng trực tiếp hoặc
gián tiếp đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng như:
+ Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất.
+ Công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB). [7]
1.1.4. Đối tượng và điều kiện được bồi thường
1.1.4.1. Đối tượng được bồi thường theo quy định của pháp luật
Theo khoản Điều 5 của Luật Đất đai [21] quy định về người sử dụng đất, bao
gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập
và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn
thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;


4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo
và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ

đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng
đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có
đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.
1.1.5. Các bước thực hiện công tác thu hồi đất, BT&GPMB
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo
thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ
biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện
thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt
chung của khu dân sự nơi có đất thu hồi


Bước 2: Ra quyết định thu hồi đất

Bước 4: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai, nhà, vật kiến trúc, công trình,
cây trồng, vật nuôi.
a) Phát và hướng dẫn ghi tờ khai
Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với chính quyền địa phương
phát tờ tự kê khai, hướng dẫn kê khai và đề nghị người sử dụng đất chuẩn bị các
giấy tờ có liên quan về nhà, đất, hộ khẩu, giấy phép kinh doanh và các loại giấy tờ
khác (bản sao); thu tờ khai từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự
án.
b) Tổ chức kiểm kê, kiểm tra hiện trạng, xác định nội dung kê khai:
- Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng Kế hoạch kiểm kê và dự thảo Thông
báo kiểm kê trình Chủ tịch Hội đồng bồi thường.
- Phát thông báo kiểm kê các thiệt hại đến tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh
hưởng bởi dự án (có ký nhận).
- Thực hiện công tác đo đạc, kiểm kê về nhà, vật kiến trúc, công trình, cây trồng,
vật nuôi của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án. Đồng thời, tiếp
tục thu thập bổ sung các giấy tờ liên quan đến nhà, đất, hộ khẩu và các loại giấy tờ
khác phục vụ cho việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
theo quy định.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất cố tình
không hợp tác kiểm kê, xác minh, ký biên bản thì Tổ kiểm kê lập biên bản có đầy
đủ chữ ký của các thành viên tham gia và xác nhận của Ủy ban nhân dân phường,
xã, thị trấn đồng thời căn cứ vào hồ sơ quản lý nhà, đất hiện có để lập, phê duyệt
phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Khi cưỡng chế thu hồi đất,
trước khi tháo dỡ nhà, công trình, Hội đồng bồi thường tổ chức xác định cụ thể về
diện tích đất, tài sản có trên đất, nếu có biến động so với hồ sơ quản lý thì xem xét
điều chỉnh, bổ sung hồ sơ bồi thường, hỗ trợ theo quy định.
Những hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc có phần diện tích đất theo đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải có tờ tường trình về nguồn gốc và quá trình sử

thiệt hại. Kết luận những hộ đủ tiêu chuẩn tái định cư, những hộ được mua nền, hộ
không đủ tiêu chuẩn. Những trường hợp và nội dung được Chủ tịch Hội