Bé gi¸o dôc vµ §µo t¹o

bé x©y dùng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
_________________________

ĐÀO PHƯƠNG THANH

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CẢI TẠO CÁC KHU NHÀ Ở
CŨ XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM 1986 TRONG QUẬN
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUY HOẠCH VÙNG VÀ ĐÔ THỊ

Hà Nội -2014


Bé gi¸o dôc vµ §µo t¹o

bé x©y dùng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-------------------------

ĐÀO PHƯƠNG THANH
KHÓA: 2012 – 2014

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CẢI TẠO CÁC KHU NHÀ Ở
CŨ XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM 1986 TRONG QUẬN
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu
khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của
Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Hà Nội, tháng 6 năm 2014
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đào Phương Thanh


danh mục các chữ viết tắt
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

CCCT

Chung cư cao tầng

CCC

Chung cư cũ

ĐTH

Đô thị hoá


Khu chung cư

KCCC

Khu chung cư cũ

KGCT

Không gian cá thể

KGCC

Không gian công cộng

KGĐT

Không gian đô thị

KGGT

Không gian giao tiếp

KGKT

Không gian kiến trúc

KTT

Khu tập thể


Thành phố Hà nội

TKNƠ

Tiểu khu nhà ở

THNƠ

Tổ hợp nhà ở

XHH

Xã hội hoá


danh môc c¸c H×nh
Số hiệu hình

Tên hình

Hình 1.1.

Vị trí Quận Đống Đa trong Trung tâm Thành phố Hà Nội

Hình 1.2.

Sơ đồ phân bố các loại hình nhà ở trong Nội thành Hà Nội

Hình 1.3.

Chợ cóc tại Trục chính vào Khu nhà ở cũ Nam Đồng

Hình 1.11.

Hiện trạng Khu nhà ở cũ Khương Thượng

Hình 1.12.

Đường ống hút nước để phục vụ người dân tại khu nhà ở cũ
Hào Nam

Hình 1.13.

Tình trạng đường ống thoát nước bẩn tự phát của các gia đình
Khu Kim Liên

Hình 1.14.

Tình trạng dây điện chằng chịt tại Khu nhà ở cũ Nam Đồng

Hình 1.15.

Rác thải tại Khu nhà ở cũ Nam Đồng

Hình 2.1.

Sơ đồ Phân khu kiểm soát 4 Quận nội thành Hà Nội

Hình 2.2.



Hình 2.10.

Khu dịch vụ kết hợp hệ thống Giao thông trong Shinonome
Canal Court

Hình 2.11.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo đã gỉ sét, mục gãy, lung lay rất
nguy hiểm

Hình 2.12.

Phần chân hai dãy nhà IV và VI của cư xá Thanh Đa cách
nhau khoảng 4m, nhưng “ngọn” đã thành hình chữ…V ngược

Hình 2.13.

Thực trạng KCCC 13 Nguyễn Chí Thanh

Hình 3.1.

Xác định mô hình quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ

Hình 3.2.

Mô hình tổ chức các Thành phần kiến trúc Khu nhà ở

Hình 3.3.


Hình 3.10.

Không gian mở dạng tuyến trong đơn vị ở

Hình 3.11.

Không gian mở. Bố trí nhà ở trong khu ở theo lô phố, có các lô
phố nhỏ, tạo thành không gian hở hoặc nửa kín, nửa hở, tạo sự
liên tục và đa dạng giữa không gian mở các ô phố.

Hình 3.12.

Mối quan hệ giữa các không gian.

Hình 3.13.

Vị trí khu vực thiết kế trong QHCT quận Đống Đa

Hình 3.14.

Thực trạng các khối nhà chung cư trong Khu Nam Đồng

Hình 3.15.

Trường Tiểu học và THCS Bế Văn Đàn

Hình 3.16.

Trường Tiểu học Hoàng Hà và Su Su



Các dự án yêu cầu hoàn thành, trình duyệt quy hoạch cải tạo

Bảng 1.3.

Các dự án yêu cầu phối hợp với Sở Quy hoạch kiến trúc hoàn
thiện hồ sơ, trình UBND Thành phố xem xét, phê duyệt quy
hoạch trong năm 2012

Bảng 1.4.

Bảng 3.1.

Các dự án yêu cầu hoàn thiện công tác điều tra xã hội học,
đề xuất phương án quy hoạch cải tạo trong năm 2012 - nếu
tiến độ không đáp ứng yêu cầu, đề nghị UBND Thành phố
thu hồi nhiệm vụ và giao chủ đầu tư khác tổ chức thực hiện
Hiện trạng sử dụng đất Khu Nam Đồng

Bảng 3.2.

Hiện trạng giáo dục Phường Nam Đồng


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu

7. Cấu trúc luận văn

4

B. PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I. THỰC TRẠNG QUY HOẠCH XÂY DỰNG CÁC KHU NHÀ Ở
TRƯỚC NĂM 1986 TRONG QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

6

1.1 Giới thiệu khái quát về các Khu nhà ở cũ trước năm 1986 trong Quận
Đống Đa, TP Hà Nội

6

1.1.1

Giới thiệu khái quát về Quận Đống Đa

6

1.1.2

Giới thiệu khái quát về các Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa

6

1.1.3

Các dự án cải tạo Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa


a. Đặc điểm kinh tế xã hội

18

b. Quy hoạch xây dựng

19

c. Nhận xét

20

1.3 Thực trạng xây dựng theo Quy hoạch
1.3.1

1.3.2

1.3.3

21

Thực trạng Quy hoạch Sử dụng đất

21

a. Mật độ xây dựng

21


36

1.4 Thực trạng Khai thác sử dụng

41

1.5 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

42

1.6 Những vấn đề cần giải quyết

44

Chương II. Cơ sở khoa học hình thành giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà

45

ở cũ xây dựng trước năm 1986 trong Quận Đống Đa, TP Hà Nội
2.1

Cơ sở Pháp lý

2.1.1

Các văn bản pháp lý đã ban hành trong việc cải tạo Khu nhà ở cũ - Khu

45
45



Xuất xứ, phát triển và ưu điểm của “ Đơn vị ở láng giềng”.

54

2.2.2

Những nguyên lý về cải tạo

60

2.2.3

Lý thuyết về Khu ở mới

61

2.3

Cơ sở thực tiễn

63

2.3.1

Điều kiện tự nhiên

63

2.3.2


67

Kinh nghiệm quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ trong và ngoài nước

68

a. Kinh nghiệm nước ngoài

68

b. Kinh nghiệm trong nước

79

Chương III. Giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm

86

1986 trong Quận Đống Đa, TP Hà Nội
3.1

Quan điểm của việc quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ

86

3.2

Mục tiêu và nhiệm vụ



94

b. Các khu nhà ở cũ xây dựng từ năm 1975-1986

98

Đề xuất các giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

99

a. Giải pháp quy hoạch chi tiết

99

b. Giải pháp về Kiến trúc

109


3.4.4
3.5

c. Giải pháp Công nghệ xây dựng, Hạ tầng kỹ thuật

110

Một số đề xuất về giải pháp Quản lý quy hoạch

114

128

b. Giải pháp quy hoạch

129

Đề xuất các chỉ tiêu về mật độ, về hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu

132

khác
3.5.5

Đề xuất các giải pháp tổ chức không gian kiến trúc và Thiết kế đô thị

C. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
D. TÀI LIỆU THAM KHẢO

130
136


1

A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Sau Đại chiến thế giới thứ hai, cấu trúc “tiểu khu nhà ở” được ứng dụng rộng rãi,
đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ. Sau một thời gian dài sử
dụng, các khu chung cư này đã xuống cấp và bộc lộ những hạn chế về nhiều mặt. Những
năm 1980 là thời kỳ khủng họảng của mô hình tiểu khu nhà ở. Các nước trước đây đã áp

nhà ở cũ trong và ngoài nước hiện đều là vấn đề cấp bách, tuy các hình thái xã hội và
sự phát triển kinh tế - xã hội có khác nhau nhưng tựu trung đều gặp vấn đề làm thế nào
để Tiểu khu nhà ở cũ sau cải tạo phù hợp với không gian đô thị đã ổn định xung
quanh (về tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất), không bị quá tải cho hạ tầng
cơ sở đã có sẵn trong lòng nội đô, đồng thời phải có các biện pháp quản lý sau quy
hoạch hiệu quả và hợp lý.
Năm 2008, sự kiện mở rộng địa giới Hà Nội đánh dấu một bước phát triển mới
của Thủ đô Việt Nam, một đô thị ngàn năm tuổi, mang lại những cơ hội phát triển
mới, tạo thế đột phá để Hà Nội vươn lên xứng tầm Thủ đô của một nước có nền kinh
tế phát triển năng động trong khu vực và trên thế giới. Hà nội trở thành một Thủ đô
với diện tích hơn 3.344km2, đứng vào hàng các thủ đô lớn trên thế giới. Trong đó, nhà
ở chung cư cao tầng cũ hiện nay đang là một vấn đề xã hội – đô thị cần giải quyết.. Vị
trí của các Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa sẽ biến đổi trong quy hoạch chung Hà
nội mở rộng, kéo theo các vấn đề về giải pháp mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử
dụng đất cũng phải thay đổi cho phù hợp đối với từng khu cụ thể.
Do vậy, việc triển khai đề tài “Giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở xây
dựng trước năm 1986 trong Quận Đống Đa, TP Hà Nội” là một việc làm cần thiết
và cấp bách, đang được đặt ra trong một bối cảnh mới, khi thành phố đã được mở rộng
địa giới song song với điều này là những thay đổi trong quy hoạch cấu trúc đô thị.
2. Mục đích nghiên cứu:
- Đề xuất giải pháp cải tạo các Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm 1986 trong


3

Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội nhằm thích nghi và phù hợp với hình thái không
gian đô thị Thủ đô trong tình hình mới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng: Công tác cải tạo các Khu nhà ở cũ
- Phạm vi nghiên cứu:

6. Những khái niệm và giải thích từ ngữ:
- “Khu nhà ở” là một thuật ngữ để gọi không gian ở, bao gồm một tập hợp có
mức độ các căn hộ ở và các công trình công cộng đáp ứng các nhu cầu hàng ngày,
tương đương cấp phường. Không gian ở ấy tạo thành một “xã hội” nho nhỏ gắn bó với
nhau không chỉ bằng các nhu cầu thường kì mà còn là bằng những mối quan hệ láng
giềng khác. Người Hoa Kỳ và Anh gọi đó là “đơn vị ở láng giềng”, người Liên Xô“tiểu khu ở”, người Pháp-“quần thể ở”, người Đức-“phức hợp ở”… [4]
- “Tiểu khu nhà ở” là ĐVƠ ứng dụng mô hình “đơn vị ở láng giềng” của Hoa
Kỳ-1924 và các nước Xã hội chủ nghĩa-1950 bao gồm nhiều nhóm nhà ở hợp lại trong
phạm vi phục vụ hoạt động của các công trình HTXH thiết yếu: Trường học phổ thông
cơ sở, công trình văn hoá, công cộng…Giới hạn của tiểu khu có thể là đường khu ở,
khu chuyên biệt khác hoặc ranh giới tự nhiên (sông, hè, cây xanh…) [27]
- “Chung cư” là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.) [46]
7. Cấu trúc luận văn:


5


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN



137

2. Kiến nghị:
Đề tài “ Giải pháp quy hoạch cải tạo các Khu nhà ở cũ xây dựng trước năm
1986 trong Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội” là đề tài thiết thực hiện nay. Tuy
nhiên các giải pháp của đề tài đưa ra còn sơ bộ cần thời gian nghiên cứu thêm, trong
khi muốn áp dụng vào thực tế cần các giải pháp chi tiết, cụ thể và linh hoạt hơn nữa để
góp phần cải tạo được tốt nhất các Khu nhà ở cũ trong Quận Đống Đa nói riêng và
Thành phố nói chung,
Trong thời gian sắp tới,Thành phố Hà Nội cần phải xây dựng hệ thống cơ chế
chính sách khung, những hướng dẫn cụ thể, rõ ràng cho việc cải tạo các Khu nhà ở cũ
trong tình hình mới hiện nay. Thực tế cho thấy việc ban hành cơ chế chính sách khung
cũng là chỗ dựa cho chính quyền cấp quận triển khai thực hiện các công tác cải tạo các
Khu nhà ở cũ.


D. Danh mục tài liệu tham khảo
Tài liệu tiếng việt
1. Hoàng Anh, Nguyễn Hoàng Việt ( 2014), Hà Nội phát triển như thế nào
trong công cuộc táI thiết đô thị, Tạp trí Kiến trúc Việt Nam, số 3/2014.
2. Trần Thị Hồng Anh (2002), Nghiên cứu các giải pháp cải tạo khu nhà ở Kim
Liên theo hướng hiện đại hoá (đề xuất cho khu C), Luận văn Thạc sĩ kiến trúc,
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
3. Nguyễn Thế Bá (2007), Một số giải pháp Quy hoạch và cơ chế chính sách
cải tạo chung cư nội thành Hà Nội , Hội thảo KH.
4. Nguyễn Thế Bá, Lê Trọng Bình, Trần Trọng Hanh, Nguyễn Tố Lăng (1997), Quy
hoạch xây dựng phát triển đô thị, Nxb Xây dựng.
5. Vũ Đình Bách (2004), Một số vấn đề về kinh tế thị trường định hướng xã hội

19. Chính phủ (5/7/1994), Nghị định số 61/CP về Mua bán và kinh doanh nhà ở.
20. Chính phủ (3/7/2007), Nghị quyết số 34/NQ-CP của Thủ tướng Chính phủ về
Một số giảI pháp để thực hiện việc cảI tạo, xây dựng lại các KCCC bị hư hỏng
xuống cấp.
21. Chính phủ (6/5/2004), Quyết định số 76/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ
về Phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020.
22. Ngô Doãn Đức( 2014), CảI tạo Đô thị tư nhận thức, Tạp trí Kiến trúc Việt
Nam, số 10/2012.
23. Lê Hương Giang (2004), Giai pháp cảI tạo căn hộ chung cư nhiều tầng tại
Hà Nội theo hướng căn hộ độc lập khép kín, Luận văn Thạc sĩ Kiến trúc, Trường
Đại học Kiến trúc Hà Nội.
24. Trịnh Hồng Đoàn, Nguyễn Hồng Thục, Khuất Tân Hưng (2003), Nhà cao tầng
thiết kế và xây dựng, tập 1: Kiến trúc nhà cao tầng, Nxb Xây dựng.
25. Đỗ Hậu (2001), Xã hội học đô thị, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, Nxb
Xây dựng.
26. Đặng Thái Hoàng (1996), Kiến trúc nhà ở, Nxb Xây dựng.
27. Đặng Thái Hoàng (2000), Lịch sử đô thị, Nxb Xây dựng.
28. Nguyễn Hiệp (26/4/2000), Phát triển nhà ở theo mô hình xây dựng nhà
chung cư cao tầng, Báo Xây dựng.
29. Trương Thị Ngọc Hiền (2002), Nhà ở di dân trong quá trình đô thị hoá của
Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ kiến trúc, Trường Đại học Xây dựng.
30. Nguyễn Ngọc Hiếu (2011), Một số kinh nghiệm quốc tế trong cảI tạo, chỉnh
trang khu đô thị cũ, Tạp chí Quy hoạch, số 54/2011.
31. Trần Hùng (2001), Dân số học đô thị, Nxb Xây dựng.
32. Nguyễn Mạnh Kiểm, Nguyễn Việt Châu (1998), Một số đề xuất cho phát
triển khiến trúc nhà ở tại các đô thị Việt Nam đến năm 2010, Tuyển tập Nghiên cứu
khoa học, Viện Nghiên cứu Kiến trúc.
33. Vũ An Khánh (2003), Nghiên cứu cải tạo nâng cấp các khu nhà ở chung cư
nhiều tầng tại Hà Nội trong giai đoạn 1960-1986, Luận án Tiến sĩ kiến trúc, Trường
Đại học Kiến trúc Hà Nội

Tiến sỹ Kiến trúc, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
47. Hội đồng nhân dân TPHN (05/08/2005), Nghị quyết số 07/2005/NQ- HĐND
về việc cảI tạo, xây dung mới các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
48. Hội đồng nhân dân TPHN (23/07/2013), Nghị quyết số 17/2013/NQ- HĐND
về một số biện pháp cảI tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp;
cảI tạo phục hồi nhà cổ biệt thự cũ và các công trình kiến trúc khác xây dựng trước
năm 1954 trên địa bàn Thành phố Hà Nôi.
49. Nguyễn Đình Thanh (2004), Hà Nội sàng lọc được gì từ những bài học xây
dựng chung cư các nước Đông á và Đông Nam á, Tạp chí Xây dựng số, 2/2004.
50. Nguyễn Quốc Thông (1997), Mô hình và phương pháp quy hoạch cải tạo,
phát triển khu phố trung tâm cũ thành phố Hà Nội. Luận án Tiến sĩ kiến trúc,
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.


51. Trương Quang Thao (1988), Đô thị hôm qua, hôm nay và ngày mai, Nxb Xây
dựng.
52. Trương Quang Thao (2001), Đô thị học nhập môn, Nxb Xây dựng.
53. Trương Quang Thao (2003), Đô thị học-những khái niệm mở đầu, Nxb Xây dung.
54. Uỷ ban nhân dân TPHN, Quy hoạch chi tiết quận Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống
Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân đã phê duyệt các năm 1999, 2000, 2001.
55. Uỷ ban nhân dân TPHN, Dự án Cải tạo phá dỡ, xây dựng mới nhà A3, A6, B6,
C7 Giảng võ; B7, B10, khu B Kim Liên; Xây ốp khu Trung tự; B7, I1, I2, I3 Thành Công;
A, B Ngọc khánh; khu nhà ở thấp tầng Lương Yên-Thuý ái, Tân Mai.
56. Uỷ ban nhân dân TPHN, Sở Quy hoạch-Kiến trúc (1/2003), Các phương án
thiết kế nhà ở chung cư cao tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
57. Uỷ ban nhân dân TPHN (19/5/2004), Thông báo số 54/TB-VP về tình hình
quản lý sử dụng và kế hoạch cải tạo, xây dựng các nhà chung cư, tập thể cũ.
58. Uỷ ban nhân dân TPHN, Ban chỉ đạo GPMB (7/2004), Báo cáo về nguồn quỹ
nhà, quỹ đất TĐC và công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2004.