MụC LụC
ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa Error: Reference source
not found 2
ảnh 2: Bản đồ hành chính phờng Nam Đồng quận Đống Đa Error:
Reference source not found 2
ảnh 3: Bản đồ giá đất 9 vùng thuộc phờng Nam Đồng quận Đống Đa
Error: Reference source not found 2
CHƯƠNG 1 3
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến
giá đất 3
1.2.1. Căn cứ định giá 7
1.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên
bất động sản: Đây là căn cứ để định giá bất động sản dựa trên
chi phí tạo ra bất động sản nh: Lao động (lao động trực tiếp và
lao động gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất cả các nguyên, nhiên
vật liệu tạo ra bất động sản trên đất đó là xi măng, sắt thép,
gạch) và bản thân đất đai nh quy mô, vị trí mảnh đất 7
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp 10
1
danh mục bảng, hình ảnh
ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa Error: Reference source
not found 2
ảnh 2: Bản đồ hành chính phờng Nam Đồng quận Đống Đa Error:
Reference source not found 2
ảnh 3: Bản đồ giá đất 9 vùng thuộc phờng Nam Đồng quận Đống Đa
Error: Reference source not found 2
CHƯƠNG 1 3
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến
giá đất 3
1.2.1. Căn cứ định giá 7
1.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên

bất động sản trở nên khó khăn, chậm chạp là nguyên nhân gây nên tình trạng
đóng băng, ảm đạm của thị trờng bất động sản, ảnh hởng không tốt đến nền
kinh tế. Vậy, Giá bất động sản ở Việt Nam nằm ở mức nào là hợp lý? Đó
cũng chính là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu t, các ngân hàng cho vay vốn thế
chấp bằng bất động sản cũng nh nỗi trăn trở của các cơ quan quản lý Nhà nớc
về thị trờng bất động sản.
Để giải quyết vấn đề này, một trong những biện pháp hết sức cần thiết là
phải xây dựng đợc đơn giá đất thị trờng phù hợp để áp dụng cho việc định giá
bất động sản đợc chính xác và khách quan nhất. Điều này một mặt sẽ góp
phần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất đợc cập nhật, bổ sung và
đảm bảo chính xác để làm cơ sở vững chắc cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô
liên quan đến thị trờng bất động sản. Mặt khác, sẽ góp phần định hớng thị tr-
ờng bất động sản phát triển đúng hớng, minh bạch và giảm thiểu tối đa các
thiệt hại do tình trạng thiếu thông tin gây ra.
Xuất phát từ những vấn đề trên nhóm sinh viên đã chọn đề tài: "áp
dụng các phơng pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP PRICE).
ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội
làm đề tài nghiên cứu khoa học năm 2009.
2. Mục tiêu nghiên cứu
1
1
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt đợc những mục tiêu cơ bản sau:
- Thứ nhất, làm rõ cơ sở lý luận của các phơng pháp định giá đất để xây
dựng bản đồ giá đất (Map price).
- Thứ hai, ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất tại quận Đống Đa thành phố
Hà Nội.
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác xây dựng
bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội.
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu những giao dịch bất động sản đặc biệt là các

2
CH NG 1ƯƠ
CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến giá đất
1.1.1. Bản chất giá đất
Đất đai ra đời và hình thành cùng với sự phát triển của con ngời. Cùng
với sự phát triển của kinh tế xã hội đất đai đóng vai trò ngày càng quan
trọng. Từ đó việc làm rõ bản chất về giá trị và giá cả của đất đai cũng ngày
càng trở nên quan trọng.
Thứ nhất, quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần
về bề mặt diện tích đất đai, mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất
đai và khả năng sinh lợi của đất đai trớc mắt cũng nh lâu dài. Do vậy, giá trị
đất đai đợc hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố
trên đó cùng với khả năng sinh lợi của các chủ sở hữu.
Vậy giá trị và do đó giá cả của đất đai bắt nguồn từ đâu? Theo các nhà
kinh tế giá trị và do đó giá cả của đất đai đợc quyết định bởi địa tô, C. MAC
cho rằng giá đất là địa tô t bản hoá. Vậy địa tô là gì? Theo W.Petty địa tô là
phần giá trị nông sản phẩm sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất. Về thực chất
địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền lơng và các chi phí vật chất cho sản
xuất, tức là sản phẩm của lao động thặng d. Ông cho rằng bán ruộng đất là
bán quyền nhận địa tô. Vì vậy, giá cả đất đai là do địa tô quyết định. David
3
3
Ricardo cho rằng đất đai canh tác hạn chế, độ màu mỡ của đất đai giảm sút
trong khi đó dân số tăng nhanh làm cho khan hiếm t liệu sinh hoạt phổ biến
trong xã hội. Điều này buộc con ngời phải canh tác trên những đất đai xấu. Vì
canh tác trên đất đai xấu nên giá trị nông sản phẩm do hao phí lao động trên
đất đai xấu quyết định. Khi đó ở những nơi đất tốt và trung bình con ngời với
cùng mức chi phí sẽ thu đợc lợng sản phẩm lớn hơn so với đất đai xấu. Khoản
chênh lệch đó trả cho địa chủ gọi là địa tô. Theo C. Mac trong nông nghiệp

Để tính đơn giá đất ta có công thức sau:
Giá đất
4
4
Đơn giá đất =
Diện tích
Đối với một mảnh đất cụ thể, để biết đợc giá của nó ta có thể chỉ cần
định giá của toàn bộ mảnh đất bằng đơn vị tiền tệ nào đó trong khi đã biết
diện tích của mảnh đất là bao nhiêu.
Song trên thị trờng, mỗi mảnh đất có diện tích khác nhau, để xác định giá
chung của thị trờng thì phải xem xét giá trên cùng một đơn vị diện tích.
Vậy xác định đơn giá đất thị trờng cũng chính là xác định giá đất thị tr-
ờng, xong không phải là việc xác định giá thị trờng của một mảnh đất cụ thể
nào đó, mà là xác định giá trị thị trờng của đất đai tại một khu vực thị trờng
nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
1.1.2. Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất
1.1.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đền đặc điểm tự nhiên của
thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao
gồm: vị trí, hình dạng, kích thớc mặt tiền của thửa đất, kích thớc chiều sâu của
thửa đất, diện tích thửa đất, loại đất; yếu tố an toàn pháp lý quyền sử dụng đất
bao gồm những bảo đảm của Nhà nớc đối với ngời sử dụng đất trong việc thực
hiện các quyền nh: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong cùng một đô thị, nếu có những thửa đất tơng tự nhau ở tất cả
các yếu tố trừ vị trí, thì thửa đất nào có vị trí đáp ứng đợc càng nhiều mục đích
khác nhau, tạo điều kiện đem lại nhiều thu nhập cho ngời sử dụng đất thì giá
của thửa đất đó càng lớn. Mức độ ảnh hởng đối với giá của từng thửa đất phụ
thuộc vào việc sử dụng đất, tập quán sử dụng đất và sở thích của bên nhận
chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các đặc điểm về kích thớc, hình thể,

ởng đến nhu cầu đất đai và làm thay đổi giá trị của đất đai.
Sự tăng trởng và phát triển của nền kinh tế ảnh hởng đến sự phát triền của
thị trờng đất đai và giá trị đất đai.
1.1.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trờng
Tơng quan cung cầu về đất ở trên thị tr ờng: Trên thị trờng, tơng quan
giữa tổng cung và tổng cầu thờng ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu
hụt nào của tổng cung hoặc tổng cầu đất đai đều ảnh hởng trực tiếp đến giá cả
của hàng hóa đó. Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trờng sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng
thì giá thị trờng sẽ tăng. Trong thị trờng đất đai, cung đất đai chịu ảnh hởng
của nhiều yếu tố: sự phát triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách của
Nhà nớc (chính sách giao đất, cho thuê đất, quy hoạch và phát triển đô thị của
Nhà nớc); cầu đất đai chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố: sự tăng trởng dân số,
nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất, sự thay đổi của việc
làm thu nhập, tốc độ đô thị hóaBất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làm ảnh
hởng tới lợng cung hoặc lợng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cân
bằng trên thị trờng thay đổi.
Chính sách, pháp luật về đất đai: Sự thay đổi chính sách, pháp luật về đất
đai hay về bất động sản ở mỗi quốc gia đều nhằm hớng tới mục tiêu là điều
tiết thị trờng bất động sản thông qua việc điều chỉnh giá của chúng trên thị tr-
ờng. Các chính sách tác động trực tiếp đến giá đất bao gồm: Chính sách tài
6
6
chính về đất đai, chính sách tín dụng và đầu t đối với hoạt động đầu t vào lĩnh
vực bất động sản, chính sách hởng lợi áp dụng đối với ngời sử dụng đất, chính
sách thuế đối với việc sử dụng đất hoặc kinh doanh bất động sản trong đó có
quyền sử dụng đất. Một khi các chính sách nêu trên đợc thể chế hóa bằng các
quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu của cuộc sống, nó sẽ có tác dụng
điều tiết giá đất trên thị trờng theo chiều hớng tích cực và ổn định, thị trờng
quyền sử dụng đất phát triển; ngợc lại nếu không phù hợp sẽ làm cho giá đất

ở các nớc đã có một thị trờng đất đai phát triển, giá trị của đất đai trớc hết
7
7
là trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản
(valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đ-
a ra ý kiến của mình về giá trị thị trờng của đất đai dựa trên các phơng pháp
mang tính khoa học và hợp lý mà trớc hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế
của định giá đất đai. Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và
khái niệm cơ bản về giá trị thị trờng. Trong thực tế của quá trình xác định giá
trị đất đai, các nguyên tắc này đợc sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở mức
cao nhất có thể. Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trờng của đất
đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng. Dới đây là
một số nguyên tắc chủ yếu thờng đợc vận dụng trong quá trình hình thành các
phơng pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể
thực hiện đợc về mặt vật chất, đợc pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt đợc
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
Nguyên tắc thay thế
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thờng đợc xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tơng tự về độ tiện dụng, so
sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này
gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một ngời mua bất
động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh
đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tơng tự.

với đất đai.
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất
nhất định và khả năng sinh lời của đất đợc hiểu là khoản lợi nhuận thu đợc từ
đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất
có diện tích nh nhau, đợc sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu
cầu tơng tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác
nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về
chênh lệch về giá đất và cần đợc tính đến trong quá trình xác định giá trị đất
đai.
Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng nh các hàng hóa khác, đất đai khi có một số lợng đủ lớn nhất định
trên thị trờng thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị
trờng về loại hàng hóa đó. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai.
Các thửa đất có thể khác nhau nhng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất
định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trờng đất đai, một
số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu,
9
9
cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nớc), cạnh tranh
trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
Nguyên tắc ngoại ứng
Bất động sản chịu ảnh hởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác
động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ
thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể đợc đầu t so với các bất động sản
so sánh trong cùng vùng giá trị.
1.3. Các phơng pháp định giá đất
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: Là phơng pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động
sản mục tiêu với các bất động sản tơng tự đã bán trên thị trờng.

Đây là một bớc rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho
giá của các bất động sản khác biệt nhau.
Bớc 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu, lợng hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện
điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm.
Bớc 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản
mục tiêu.
Những hạn chế của phơng pháp và điều kiện cần phải có khi áp dụng
phơng pháp
Là phơng pháp đơn giản nhng nhiều cạm bẫy, nếu ngời định giá đặt quá
nhiều tin tởng vào các bằng chứng thị trờng mà lại quên mất những bằng
chứng đó thực chất phản ánh điều gì.
Khi thị trờng yêú, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phơng pháp này
là rất hạn chế.
Khó khăn trong phân tích so sánh các bất động sản lớn và tạo thu nhập.
Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phơng
pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế.
Với những bất động sản lần đầu đợc đổi mới trong khu vực hoặc những
bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc
số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
Ngời định giá cần phải xác định và phân tích đợc điểm mạnh, điểm yếu
của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố
và quan điểm phù hợp phải đợc đa ra trong báo cáo định giá. Mặc dù phải cẩn
trọng trong phơng pháp so sánh và thờng xuyên thiếu vắng những bằng chứng
so sánh đợc, nhng đây là phơng pháp thờng xuyên đợc sử dụng và cho kết quả
đáng tin cậy đợc sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
1.3.2. Phơng pháp chi phí (hay còn gọi là phơng pháp giá thành, ph-
ơng pháp thầu khoán)
Khái niệm: Phơng pháp chi phí phơng pháp đợc hình thành từ nguyên tắc

những nguyên nhân gây ra sự lỗi thời hoặc bất lợi cho bất động sản một cách
vô hình nh tiếng ồn, khói bụi, phong cảnh, sự hợp mốt của công trình, không
gần các dịch vụ xã hộiThờng thờng để tính chi phí của phần giảm giá gây ra
những nguyên nhân vô hình, ngời định giá vẫn cần phải sử dụng đến cả phơng
pháp so sánh thị trờng. Các mất mát kinh tế quy cho tổn hại và nguy hiểm có
thể gây ra do môi trờng đợc thể hiện qua qua mất mát thu nhập của tiền cho
thuê bất động sản và cho đất phải đợc tính riêng.
Các phơng pháp xác định chi phí
Các loại chi phí và lợi nhuận:
Khi ớc tính các chi phí xây dựng công trình hiện tại điều quan trọng là
phải tính đầy đủ các chi phí liên quan. Các chi phí có thể đợc phân loại theo
12
12
tính chất tham gia vào công trình xây dựng công trình bao gồm các loại sau:
Chi phí trực tiếp: Là các chi chí lao động và vật liệu đợc sử dụng trong
xây dựng các công trình. Chi phí quản lý và lãi của nhà thầu chính và các nhà
thầu phụ cũng là một phần trong chi phí xây dựng, do đó đợc coi là chi phí
trực tiếp và phải ớc lợng.
Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhng không phải
là phần phổ biến của các hợp đồng xây dựng. Đó là những chi phí gián tiếp
phải gánh chịu trong điều kiện thị trờng cân bằng. Trong điều kiện thị trờng
mất cân bằng một số chi phí có thể tăng do khả năng hấp thụ của thị trờng
chậm.
Chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình:
Khi tiến hành định giá bất động sản ngoài các chi phí, lợi nhuận cụ thể
trên cần phải xác định đợc tổng chi phí xây dựng công trình cần định giá. Có
hai loại tổng chi phí xây dựng công trình bất động sản nh sau:
Chi phí tái tạo công trình: Là chi phí hiện hành xây dựng một công trình
thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của
công trình đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính

Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh đợc bất cứ thay đổi nào về các mức
chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn đợc đa ra và ngày định giá có hiệu lực.
Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành:
Đợc áp dụng chi phí đơn vị cho số lợng của các bộ phận cấu thành trong
cấu trúc cho độ dài hoặc cho diện tích hoặc khối lợng của những bộ phận cấu
thành này.
Phơng pháp khảo sát số lợng:
Là việc tính số lợng và chất lợng của tất cả các vật liệu đã đợc sử dụng,
số lợng tất cả các loại lao động theo ngạch bậc và theo số giờ cần thiết sử
dụng trong xây dựng công trình. Sau đó, cộng các chi phí lao động và vật liệu
với các chi phí dự phòng, chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu để đợc
tổng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình.
Tính giảm giá tích lũy của công trình
Có rất nhiều bất động sản đang đợc sử dụng cần định giá, rõ ràng những
bất động sản này thờng bị hao mòn và lỗi thời nên làm giảm giá trị của nó. Do
đó, khi định giá bất động sản theo phơng pháp chi phí cần phải tính đến phần
giảm giá của bất động sản do bất cứ nguyên nhân nào.
Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự
khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại của một bất động sản so với
giá thị trờng của bất động sản tơng tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá có thể do nhiều lý do, trong định giá cần quan tâm đến giá trị
hiện tại của bất động sản do đó phải tính phần giảm giá do hao mòn thông qua
khấu hao đợc tích lũy qua các năm sử dụng hoặc tính phần giảm giá tích lũy
do tất cả các nguyên nhân thông qua so sánh giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo
công trình với giá trị thị trờng của bất động sản tơng tự.
Tuổi của công trình.
Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của
công trình có ảnh hởng rất lớn đến giá trị còn lại của bất động sản. Một bất
động sản đang hoạt động phải tạo ra thu nhập tơng xứng với số vốn đầu t và
chi phí cần thiết để hoạt động và bảo dỡng nó. Khi tài sản ngừng hoạt động là

Nh vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa một phần vào
tuổi sử dụng của nó mà thôi, nhng điều quan trọng hơn là dựa vào tính hữu ích
tơng đối, điều kiện vật chất cuả nó.
Các phơng pháp tính giảm giá tích lũy của công trình.
Có ba phơng pháp có thể áp dụng để tính giảm giá tích lũy của công trình:
Phơng pháp kỹ thuật: Là phơng pháp đợc sử dụng trong phân tích cơ cấu
qua điều tra thu thập thông tin, tài liệu để tính toán phần giảm giá của công
trình.
Các nguyên nhân giảm giá bao gồm: có thể sửa chữa đợc và không thể
15
15
sửa chữa đợc.
Các bớc thực hiện giảm giá tích lũy công trình bằng phơng pháp kỹ thuật:
Bớc 1: Tính toán các yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp
sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để đợc tổng giảm giá tích lũy do hao
mòn vật lý.
Bớc 2: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời chức năng của tất cả các
yếu tố.
Bớc 3: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời bên ngoài bằng kỹ thuật so
sánh theo cặp hoặc vốn hóa phần thất thu tiền thuế. Phân bố lỗi thời bên ngoài
cho địa điểm và công trình.
(Lu ý: Khi tính giảm giá cho từng nguyên nhân cần ớc tính chi phí thay
thế cho những yếu tố có thể sửa chữa đợc và tính giảm giá cho những yếu tố
không thể sửa chữa đợc).
Bớc 4: Cộng phần giảm giá cho tất cả các nguyên nhân sẽ đợc tổng số
giảm giá tích lũy của công trình.
Phơng pháp giảm giá rút ra từ thị trờng:
Phơng pháp này tính tổng giảm giá tích lũy của công trình do tất cả các
nguyên nhân. Bao gồm các bớc thực hiện nh sau:
Bớc 1: điều tra xác định đúng các bất động sản đợc bán có thể so sánh đ-

Phơng pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình tuân theo các bớc thực
hiện sau:
Bớc 1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tơng tự công trình
mục tiêu trên thị trờng và ớc lợng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
Bớc 2: Chia tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu cho tổng số tuổi kinh
tế của công trình tơng tự. Tỷ số này đợc áp dụng cho chi phí thay thế hoặc chi phí
tái tạo công trình để ớc lợng tổng giảm giá tích lũy của công trình.
Bớc 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình ra khỏi chi phí thay thế
công trình hoặc chi phí tái tạo công trình sẽ nhận đợc ớc lợng giá trị cuả công
trình cần định giá.
Trình tự tiến hành
Khi áp dụng phơng pháp chi phí, ngời định giá phải dùng cả phơng pháp
so sánh và phơng pháp chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hợp lý và đầy đủ
các chi phí cần đợc thực hiện theo các bớc sau đây:
Bớc 1: Ước lợng mảnh đất cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất
trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Lý do coi việc
sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất đảm bảo cho công trình có
giá trị về mặt kinh tế. Nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
Bớc 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công
trình hiện có trên mảnh đất.
Bớc 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên mảnh
đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh hao mòn giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời
do chức năng thiết kế, lỗi thời bên ngoài.
17
17
Bớc 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc thay thế công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại
của công trình.
Bớc 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi
phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó nh phong cảnh, đờng

đầu t là rất khó khăn, do đó phơng pháp này sẽ hạn chế tính khả dụng của nó
18
18
khi định giá bất động sản cũ. Hơn nữa, phơng pháp này chỉ đa ra giá trị bất
động sản toàn quyền sở hữu còn đối với bất động sản cho thuê hoặc sở hữu bộ
phận thì ngời định giá phải làm các điều chỉnh để phản ánh các quyền lợi
thực trong bất động sản. Ngời định giá phải thực hiện các điều chỉnh trong ph-
ơng pháp chi phí để phản ánh các chi phí phải gánh chịu trong lúc cho thuê bất
động sản mục tiêu.
áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải thông thạo kỹ thuật
xây dựng và phải có kinh nghiệm.
Phơng pháp này không có giá trị trong việc đa ra các giá trị dự báo phù
hợp nên ít đợc chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
1.3.3. Phơng pháp vốn hóa
Cơ sở lý luận của phơng pháp
Có một bộ phận lớn của thị trờng bất động sản trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một ngời chiếm hữu với
một hợp đồng trong đó ngời chiếm hữu trả cho ngời sở hữu một số tiền, tức là
ngời chủ sở hữu đó nhờng quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là
điểm hấp dẫn những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữu
tài sản mà thị trờng bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội
đầu t nh vậy. Phơng pháp tỷ lệ vốn hóa là phơng pháp định giá đầu t dựa trên
cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động
sản có quan hệ trực tiếp với nhau.
Có thể nói phơng pháp vốn hóa là định giá các bất động sản theo thu
nhập nó là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tơng lai
thành giá trị vốn hiện tại. Phơng pháp vốn hóa không phải là phơng pháp hoàn
toàn độc lập mà mang tính linh hoạt, đợc sử dụng kết hợp với các phơng pháp
khác.
Cơ sở áp dụng phơng pháp vốn hóa

nhập đợc ớc lợng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ớc
lợng với yếu tố thu nhập phù hợp.
0
R
NOI
G
=
hoặc G = NOI x Y ( với Y là yếu tố thu nhập
R
Y
100
=
)
Phơng pháp này dùng một tỷ lệ chung và áp dụng cho một đặc tính của
bất động sản, áp dụng cho những bất động sản toàn quyền sở hữu.
* Phơng pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu):
Đây là phơng pháp đợc sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tơng lai thành giá
trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tơng lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp.
n
n
n
n
r
Sv
r
NOI
r
NOI
r
NOI

sản nắm giữ có thời hạn).
1.3.4. Phơng pháp thặng d (Phơng pháp phát triển lý thuyết, phơng
pháp giá trị còn lại)
Nguyên lý chung của phơng pháp: Phơng pháp này đợc sử dụng để định
giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Nó có
thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản
đang tồn tại nhng cần phải thay thế hay cải tạo, thờng là tân trang lại hay phá
bỏ và phát triển mới. Khi bất động sản có giá trị tiềm năng thì giá trị này có
thể đợc giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó do
20
20
vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết.
Cách tính giá trị của bất động sản theo phơng pháp này nh sau:
Giá trị hoàn thành cải tạo bất động sản
Trừ Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi của ngời đầu t)
Giá trị của địa điểm hoặc của bất động sản trong điều kiện hiện tại (giá
trị còn lại).
Giá trị hoàn thành cải tạo đợc xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng
giá trị bán đợc trên thị trờng.
Khi định giá bất động sản sử dụng phơng pháp này ngoài tính toán thu
nhập, lợi nhuận phát triển thì các chi phí nh chi phí đất đai, chi phí cải tạo
hoặc phát triển phải đợc ớc lợng bao gồm: Chi phí thu dọn địa điểm, chi phí
kiến trúc, chi phí xây dựng, chi phí bán hoặc cho thuê bất động sản, vốn
vay,

Trên đây là các phơng pháp đợc sử dụng để định giá đất và không có một
phơng pháp định giá nào là chính xác riêng cho một loại bất động sản mà chỉ
có phơng pháp định giá phù hợp nhất cho bất động sản đó, còn các phơng
pháp định giá khác tuy không phù hợp bằng nhng có thể đợc sử dụng để kiểm
tra kết quả của phơng pháp phù hợp.

vấn đề phát sinh nh tranh chấp, khiếu kiện.
Để hỗ trợ khắc phục những khuyết tật của thị trờng nhằm đa thị trờng bất
động sản Việt Nam vào ổn định, hẫp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu t thì việc
xây dựng đơn giá đất thị trờng phù hợp, thành lập bản đồ giá đất để áp dụng
cho việc định giá bất động sản đợc chính xác và khách quan nhất, phù hợp với
những chính sách và quy định về định giá của Nhà nớc hiện hành là rất quan
trọng.
Hơn nữa, việc lập bản đồ giá đất luôn đợc cập nhật, bổ sung thờng xuyên
những cơ sở dữ liệu và những thông tin chính xác nhất về thị trờng, từ đó có
thể làm căn cứ cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trờng bất
động sản. Và bản đồ giá đất còn là cơ cở chính để thành lập chỉ số bất động
sản Việt Nam. Theo chủ trơng của Bộ xây dựng sẽ cho ra đời thí điểm chỉ số
đánh giá thị trờng bất động sản (REMI hoặc RPI) tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Tuy nhiên, hiện đã có một số công ty xây dựng chỉ số bất động sản cho
riêng mình và ở mỗi công ty là một chỉ số khác nhau. Vai trò của chỉ số bất
động sản giúp các nhà quản lý theo dõi, định hớng phát triển thị trờng, ngân
hàng định giá cho vay thế chấphạn chế đầu cơ, tăng giá. Tuy nhiên, do việc
xây dựng chỉ số bất động sản của các công ty chỉ nhằm mục đích kinh doanh
hay xây dựng chỉ số để phục vụ các đối tác, các khách hàng riêng nên tính đại
chúng không cao. Do vậy, thành lập bản đồ giá đất là rất cần thiết và hữu hiệu
đối với việc góp phần làm minh bạch và hỗ trợ các công cụ quản lý thị trờng
bất động sản thúc đẩy thị trờng và nền kinh tế phát triển bền vững.
Với u điểm lớn tiết kiệm đợc chi phí hoạt động cho doanh nghiệp nh: Chi
phí quản lý, chi phí nghiên cứu thị trờng, chi phí nhân sự mà lại nâng cao đợc
hiệu quả công việc, quản lý và luôn cập nhật đợc các thông tin mới nhất; phản
ánh thị trờng khách quan và chính xác. Tra cứu thông tin giao dịch thị trờng,
22
22
tình hình biến động giá nhà đất của từng khu vực, để làm cơ sở thực tiễn vững
chắc cho mọi quyết định liên quan đến bất động sản nh: Định giá, thế chấp,