ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Hà Lan Hƣơng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG,CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Hà Lan Hƣơng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn

Hà Lan Hương


LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................................................
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ .........................................................................................................
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................................................ 9
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ
DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI............ 5
1.1Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực. ......................................................................... 5
1.1.1.Khái niệm công chứng, chứng thực ............................................................................................. 8
1.1.2.Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực. ........................................................... 9
1.1.2.1. Nguyên tắc: ........................................................................................................................... 9
1.1.2.2. Yêu cầu: ................................................................................................................................ 9
1.1.3.
Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng. ................................ 14
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất...............................................................................15
1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất. .....................................................................................................15
1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất. ................................................................................................16
1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất .........................................18
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà ở
và quyền sử dụng đất. .................................................................................................................................19
1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai ............................................................19
1.3.1.1. Tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến công chứng, chứng thực.

2.3 Phân tích những tồn tại và nguyên nhân. ...........................................................................................51
2.3.1Tác động tích cực của công chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân ...................................51
2.3.2 Những mặt tồn tại ........................................................................................................................52
2.3.2 Nguyên nhân ................................................................................................................................59
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG,
CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI ..................................................... 60
3.1 Về cơ chế chính sách. ...........................................................................................................................60
3.2 Về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. .....................................................................................62
3.3Đào tạo, bổi dưỡng trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các công chứng viên ................................ 63
3.3 Một số giải pháp khác. ..........................................................................................................................64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................................. 73
......................................................................................................................................................... 75


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CBCNVC
CMND

Chứng minh nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận


Bảng 2.5: Bảng tổng hợp các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất tại
các văn phòng công chứng
Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi
quốc gia. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện cho nhân
dân quản lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân.
Hiện nay trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực
hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước
ta không chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đô thị mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt
động kinh tế xã hội. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường giao
dịch bất động sản cũng phát triển theo, chủ yếu là giao dịch nhà và đất.
Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng
nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn. Tại Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 của
Chính phủ sửa đổi khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp
đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban
quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các quy định trên nhằm
bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận
lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình theo quy

thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng giao dịch được
công chứng. Quy định này dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân sau khi
công chứng hợp đồng đã không đến Văn phòng đăng ký để đăng ký biến động, dẫn
đến Nhà nước không quản lý được tình hình sử dụng đất do không cập nhật được
thay đổi, đồng thời gây thất thoát ngân sách do không thu được thuế thu nhập cá
nhân và lệ phí trước bạ về nhà, đất
4. Thực trạng việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, giấy tờ có liên quan
khi người sử dụng đất thực hiện các quyền mà không căn cứ hệ thống các hồ sơ, tài

2


liệu quản lý đất đai (đặc biệt là việc chứng nhận của các cơ quan và tổ chức công
chứng) chỉ mang tính hình thức, chưa bảo đảm yếu tố nội dung nên chưa bảo đảm
tính chặt chẽ về mặt pháp luật trong hoạt động công chứng; chưa gắn với nghĩa vụ
của người sử dụng đất là phải thực hiện đăng ký biến động về đất đai tại cơ quan
quản lý. Tình trạng này một mặt làm cho việc quản lý nhà nước về các biến động đất
đai không được thực hiện đầy đủ; mặt khác dễ làm nảy sinh các vi phạm cố ý hoặc
không cố ý của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo quy định của pháp
luật.
Xuất phát từ những lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực
trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội”.

Mục tiêu nghiên cứu.
- Làm rõ cơ sở khoa học của hoạt động công chứng, chứng thực khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định
của pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, các
giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hiện

1.1

Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực.
Tổ chức công chứng ở nước ta tuy ra đời muộn, nhưng đã được hình thành

trong môi trường rất thuận lợi là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Nền kinh tế thị trường vừa là đối tượng phục vụ vừa là
điều kiện phát triển của thiết chế công chứng.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, công chứng nước ta cũng bộc lộ những
hạn chế, bất cập về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng đến các hoạt động giao
lưu dân sự, kinh tế xã hội, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như
sự hội nhập của nền kinh tế thế giới, hạn chế hiệu quả quản lý của nhà nước (Trần
Thất, Dương Đình Thành, Phan Thị Thủy, Nguyễn Văn Vẻ, Đỗ Đức Hiển, Chuyên
đề công chứng, chứng thực) . Cụ thể như sau:
- Một là, trong nhận thức về lý luận cũng như trong quy định của pháp luật còn
có sự lẫn lộn giữa hoạt động công chứng của Phòng công chứng với hoạt động
chứng thực của cơ quan hành chính công quyền.
- Hai là, về mô hình tổ chức công chứng của nước ta, hiện nay được tổ chức
theo mô hình công chứng nhà nước: Phòng công chứng là cơ quan nhà nước, do nhà
nước thành lập, công chứng viên là công chứng nhà nước, hoạt động của Phòng
công chứng do ngân sách Nhà nước bao cấp. Mô hình này chỉ còn tồn tại ở những
nước xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay các nước như Nga, Trung Quốc, Ba Lan,
Bungaria, … đều đã và đang chuyển sang mô hình công chứng Latine. Đặc điểm của
hệ công chứng này là: công chứng viên là người được nhà nước (Bộ Tư pháp) bổ
nhiệm nhưng không phải là công chức nhà nước, không hưởng lương từ ngân sách
nhà nước, văn phòng công chứng là những “thực thể dân sự”, không phải là những
“thực thể hành chính”.
- Ba là, về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Đây là vấn đề rất quan trọng
quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã hội. Nghị định
75/2000/NĐ-CP quy định “Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị

- Công chứng là hoạt động mang tính chất dịch vụ công. Đối tượng của hoạt
động công chứng là các hợp đồng, giao dịch dân về dân sự, kinh tế, thương mại
- Trong khi đó, hoạt động chứng thực là hành vi mang tính chất hành chính của
các cơ quan hành chính công quyền. Đối tượng của hoạt động chứng thực là các
giấy tờ, tài liệu.
Việc tách biệt công chứng và chứng thực như vậy vừa là đáp ứng yêu cầu cải
cách hành chính (không lẫn lộn chức năng của cơ quan hành chính công quyền với
chức năng của tổ chức sự nghiệp, dịch vụ); đồng thời cũng là điều kiện để chuyển tổ
chức công chứng sang chế độ dịch vụ công.

6


Sau khi Quốc hội thông qua Luật Công chứng, tách hoạt động công chứng với
chứng thực thì Chính phủ ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ
sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. Từ đó đến nay, trên cơ
sở Nghị định 79, công tác quản lý và thực hiện chứng thực ở nước ta đã từng bước
đi vào nề nếp. Với mạng lưới cơ quan chứng thực gồm trên 700 Phòng Tư pháp
(thuộc UBND cấp huyện), hơn 11 nghìn UBND cấp xã và gần 200 Cơ quan đại diện
Việt Nam ở nước ngoài, đã thực sự giải tỏa được tình trạng ách tắc trong công tác
chứng thực so với thời kỳ trước đây, đáp ứng nhu cầu chứng thực ngày càng cao của
người dân ở trong nước và nước ngoài.
Tuy nhiên, sau 5 năm thực thi Nghị định 79, công tác chứng thực cũng bộc lộ
nhiều hạn chế, bất cập như quy định pháp luật về hoạt động chứng thực phân tán
trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật ở nhiều cấp độ và tản mát ở nhiều lĩnh vực
khác nhau; việc phân định thẩm quyền chứng thực giữa UBND cấp huyện với
UBND cấp xã chưa thật sự hợp lý; nhiều cơ quan, tổ chức chưa thực hiện nghiêm
túc quy định về tiếp nhận bản sao không cần chứng thực; chưa có quy định để quản
lý đội ngũ người dịch tổ chức hành nghề dịch thuật; đội ngũ cán bộ làm công tác
chứng thực chưa được bố trí, đào tạo đầy đủ, ổn định.

tụng, khi nói đến chứng cứ thì bao giờ cũng đề cao tính xác thực của các sự kiện,
tình tiết có thực, khách quan được coi là chứng cứ. Sở dĩ pháp luật coi văn bản công
chứng có giá trị chứng cứ cũng là do tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong
văn bản đó đã được công chứng viên xác nhận. Tính xác thực này được công chứng
viên kiểm chứng và xác nhận ngay khi nó xảy ra trong thực tế, trong số đó có những
tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau (ví dụ: sự
tự nguyện của các bên khi ký kết hợp đồng) và do đó, nếu không có công chứng viên
xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà Toà án không thể xác minh được.
Ba là, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác
nhận. Đây là điểm khác biệt giữa trường phái công chứng nội dung (công chứng hệ
Latine) và trường phái công chứng hình thức (công chứng hệ Anglosason). Trong
công chứng hệ Latine thì các hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được công chứng
viên xác nhận, những hợp đồng, giao dịch bất hợp pháp thì bị từ chối công chứng.
Đặc điểm này của công chứng hệ Latine quy định chức năng phòng ngừa các tranh
chấp trong hợp đồng, giao dịch khác của công chứng.
* Chứng thực được hiểu là: Chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc

8


chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng
thực.
Như vậy, công chứng là hành vi của công chứng viên, còn chứng thực là hành
vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Trưởng, Phó phòng Tư pháp, Chủ
tịch, Phó chủ tịch UBND, viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của cơ quan đại
diện Việt Nam ở nước ngoài (Điều 5 Nghị định 79/2007/NĐ-CP).
1.1.2. Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực.
1.1.2.1. Nguyên tắc:
Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 75/200/NĐ-CP ngày 08/12/2000

đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước.
+ Chứng thực Giấy ủy quyền nộp hồ sơ và nhận thay Giấy chứng nhận của
người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+ Chứng thực văn bản ủy quyền thực hiện việc khiếu nại.
- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về bất động sản (không phải là nhà ở) mà
bên có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước:
+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng mua bán tài sản tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở); hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền
với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thuê tài sản gắn
liền với đất (không phải nhà ở).
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với
đất (không phải nhà ở).
+. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở).
+ Hợp đồng, giao dịch khác theo quy định pháp luật.

10


b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng ở ngoài nước là Cơ quan đại


11


- Cung cấp phiếu hẹn khi hồ sơ đầy đủ (đối với trường hợp không giải quyết hồ
sơ trong ngày). Hướng dẫn cho người yêu cầu chứng thực về thủ tục, thành phần hồ
sơ và ghi phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ.
- Giải thích rõ ràng, khách quan, chính xác cho người có yêu cầu chứng thực
các quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến văn bản, giấy tờ yêu cầu chứng thực.
- Phải thật sự trung thực, khách quan, chính xác, chịu trách nhiệm trước pháp
luật về việc chứng thực.
- Giữ bí mật về nội dung chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc
chứng thực, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản.
- Đề nghị cơ quan Nhà nước, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin cần thiết
cho việc thực hiện chứng thực; yêu cầu cơ quan chuyên môn giám định hoặc tư vấn
khi thấy cần thiết.
- Lập biên bản tạm giữ giấy tờ, văn bản có dấu hiệu giả mạo; Ra quyết định
xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền
xử phạt theo quy định tại Nghị định 76/2006/NĐ-CP ngày 02 tháng 08 năm 2006
của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tư pháp.
:

.
- Người yêu cầu chứng thực có thể là cá nhân, tổ chức của Việt Nam, nước
ngoài:
+ Nếu là cá nhân, thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định
của pháp luật.
+ Nếu là tổ chức, thì người yêu cầu chứng thực phải là người đại diện theo
pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.
- Người yêu cầu chứng thực có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm

- Không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc chứng
thực.
* Yêu cầu sử dụng chữ viết và ngôn ngữ:
- Chữ viết và ngôn ngữ sử dụng trong hoạt động chứng thực tại Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn là tiếng Việt.

13


- Chữ viết trong văn bản chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch phải dễ đọc,
được thể hiện bằng loại mực bền trên giấy có chất lượng, bảo đảm lưu trữ lâu dài.
Chữ viết có thể là chữ viết tay, đánh máy hoặc đánh bằng máy vi tính; không được
viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được
để trống, trừ xuống dòng. Trong trường hợp có sửa chữa hoặc viết thêm, thì người
thực hiện chứng thực ghi bên lề, ký và đóng dấu vào chỗ sửa hoặc viết thêm đó.
* Yêu cầu lưu trữ hồ sơ:
Cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực phải ghi sổ và lưu trữ hồ sơ theo
quy định của pháp luật.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của văn bản công chứng.
Khái niệm văn bản công chứng được quy định lần đầu tiên tại Thông tư số
858/QLTP ngày 15-10-1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện các việc làm công
chứng và tiếp tục được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác về tổ
chức và hoạt động công chứng của nước ta như Nghị định số 45/HĐBT ngày 27-021991, Nghị định số 31/CP ngày 18-5-1996, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 0812-2000 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện các Nghị định này.
Cùng với sự hoàn thiện và phát triển của chế định công chứng qua các thời kỳ,
khái niệm văn bản công chứng được quy định ngày một rõ nét, đầy đủ và phù hợp
hơn. Nếu như tại Điều 14 của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP quy định “văn bản công
chứng là những hợp đồng, giao dịch, bản sao giấy tờ, chữ ký cá nhân trong các giấy
tờ phục vụ cho các giao dịch được Phòng công chứng chứng nhận” thì tại Điều 4 của
Luật công chứng, văn bản công chứng được quy định như sau:
“Hợp đồng, giao dịch bằng văn bản đã được công chứng theo quy định của

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các địa điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở của tôn giáo
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại

15


giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất, cho thuê đất, dược mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)
quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông

3. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về dân sự.
5. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân mà được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
khác hoặc tặng cho Nhà nước.
6. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư. Các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì
không được hưởng các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất, trường hợp này có
các quyền và nghĩa vụ như sau:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công của Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục
đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất.

17