BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
___________________________

LÊ THANH HUYỀN

KHU NHÀ Ở CAO CẤP NGÔI NHÀ MỚI THUỘC
KHU ĐÔ THỊ NAM QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI,TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ & CÔNG TRÌNH

Hà Nội, năm 2013


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
___________________________

LÊ THANH HUYỀN
KHÓA: 2011 - 2013

KHU NHÀ Ở CAO CẤP NGÔI NHÀ MỚI THUỘC
KHU ĐÔ THỊ NAM QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI,TP HÀ NỘI

Ngành: Quản lý đô thị & công trình

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là kết quả nghiên cứu của riêng tôi do chính
tôi nghiên cứu và thực hiện, không sao chép của ai. Nội dung luận văn có tham

khảo và sử dụng các tài liệu, thông tin được đăng tải trên các ấn phẩm, tạp
chí và các tài liệu theo danh mục tài liệu tham khảo của luận văn và hoàn
toàn trung thực.
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn

Lê Thanh Huyền


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
Lý do chọn đề tài...........................................................................................................................................1
...................................................................................................................................2
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................................................2
Nội dung nghiên cứu....................................................................................................................................2
Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................................................................................3
............................................................................3
Cấu trúc luận văn...........................................................................................................................................3
........................................................................................... 4


HTKT KHU NHÀ Ở CAO CẤP NGỒI NHÀ MỚI THUỘC KHU ĐÔ THỊ NAM
QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI................................................... 32


2.1. Cơ sở lý luận trong quản lý hệ thống HTKT. ..................................... 32
2.1.1.Vai trò đặc tính của hệ thống HTKT..................................................................32
2.1.2. Các yêu cầu cơ bản về kỹ thuật đối với hệ thống HTKT KĐTM...................35
2.1.3. Các yêu cầu, nguyên tắc và hình thức thiết lập cơ cấu tổ chức quản lý hệ
thống HTKT đô thị. ......................................................................................................44
2.1.4. Cơ sở lý luận về sự tham gia của cộng đồng trong việc giám sát đầu tƣ của
cộng đồng ......................................................................................................................50
2.2. Cơ sở pháp lý trong quản lý hệ thống HTKT khu nhà ở cao cấp Ngôi
Nhà Mới. ......................................................................................................... 51
2.2.1. Những văn bản pháp lý của Nhà nƣớc về quản lý HTKT...............................51
2.2.2. Những văn bản pháp lý đối với Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới. ..............52
2.2.3. QHCT hệ thống HTKT Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới............................52

và ở Việt Nam. ............................................................................................... 58
.......58
..............................61

NHÀ Ở CAO CẤP NGÔI NHÀ MỚI THUỘC KHU ĐÔ THỊ NAM QUỐC OAI,
HUYỆN QUỐC OAI,THÀNH PHỐ HÀ NỘI.............................................................................. 64
3.1. Đề xuất các giải pháp quản lý về kỹ thuật hệ thống HTKT khu nhà ở
cao cấp Ngôi Nhà Mới. .................................................................................. 64
3.1.1. Quản lý thi công xây dựng hệ thống HTKT theo quy hoạch khi thực hiện dự
án....................................................................................................................................64


3.1.2. Đề xuất lập và quản lý bản đồ tổng hợp đƣờng dây, đƣờng ống ....................69

II. PHỤ LỤC 2.3: ............................................................................................ 13
Các bản vẽ quy hoạch 1/500 Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới .................... 13


1

PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Trong 10 năm qua, sự phát triển của hệ thống đô thị và quá trình đô thị
hoá ở nƣớc ta đã diễn ra nhanh chóng trên phạm vi cả nƣớc. Cùng với sự phát
triển của cả nƣớc, bộ mặt đô thị của Hà Nội có nhiều chuyển biến tích cực.
Nhiều KĐTM đƣợc ra đời, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cũng nhƣ tạo cảnh quan
cho đô thị, đóng góp một phần quan trọng trong quá trình Công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nƣớc.
Từ ngày 1/8/2008, sau khi Hà Nội mở rộng nhiều KĐTM đƣợc hình
thành, quỹ nhà của thành phố đƣợc cải thiện đáng kể, giao thông nội đô không
ngừng phát triển. Các KÐT phát triển cả về số luợng và qui mô từ hàng chục,
hàng trăm ha nhƣ: Linh Ðàm, Ðịnh Công, Trung Hoà, Nhân Chính, Mỹ Ðình,
Việt Hƣng... lên đến hàng nghìn ha nhƣ: dự án KÐT Bắc sông Hồng, Hà Nội
(gần 8.000 ha)… Thực tế nhiều KĐTM chỉ đáp ứng tức thời cho bài toán tăng
quỹ đất, quỹ nhà còn việc tạo một “môi trƣờng sống thật sự” theo đúng nghĩa
thì nhiều KĐTM chƣa đáp ứng đƣợc, đặc biệt là chất lƣợng hạ tầng và dịch vụ
đô thị. Sự thiếu đồng bộ, thiếu khớp nối hệ thống HTKT để lại “di chứng” mà
hậu quả thì ngƣời dân trong và liền kề KĐTM phải gánh chịu. Nhiều KĐTM
của Thành phố đều có dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng hệ thống HTKT, công
trình vừa xây dựng xong đã tồn tại nhiều bất cập trong việc kết nối với khu
vực xung quanh. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên nhƣng theo
nhìn nhận khách quan thì nguyên nhân chủ yếu là do công tác quản lý tại các
KĐTM này chƣa thực sự đƣợc chú trọng. Bài toán đặt ra cho ngƣời quản lý
đô thị (chính quyền đô thị) là quản lý hệ thống HTKT các KĐTM thật hiệu

nhà mới thuộc KĐT Nam Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Những cơ sở khoa học nâng cao hiệu quả công tác quản lý hệ thống
HTKT Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới thuộc KĐT Nam Quốc Oai, huyện
Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp quản lý hệ thống HTKT khu nhà ở cao cấp Ngôi
Nhà Mới thuộc KĐT Nam Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.


3

Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, khảo sát thực tế, thu thập tài liệu.
- Phƣơng pháp phân tích và tổng hợp.
- Phƣơng pháp kế thừa.
- Phƣơng pháp so sánh, đối chiếu.
- Phƣơng pháp chuyên gia.
- Ý nghĩa khoa học: Đƣa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học để quản lý
hệ thống HTKT Khu nhà ở cao cấp .
- Ý nghĩa thực tiễn: Quản lý hệ thống HTKT Khu nhà ở cao cấp Ngôi
Nhà Mới – KĐT Nam Quốc Oai – Hà Nội hiệu quả, phù hợp với thực tiễn
quản lý tại Việt Nam nhằm tạo ra hệ thống HTKT đồng bộ hiện đại và phát
triển bền vững.
Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung chính của luận văn
có ba chƣơng:
- Chƣơng 1: Thực trạng về hệ thống HTKT và quản lý hệ thống HTKT
Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới thuộc KĐT Nam Quốc Oai, huyện Quốc
Oai, thành phố Hà Nội.
- Chƣơng 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn trong quản lý hệ thống HTKT
Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới thuộc KĐT Nam Quốc Oai, huyện Quốc

vẫn còn gặp những hạn chế nhƣ: Công tác quản lý HTKT khi thi công các
hạng mục khác ở giai đoạn sau chƣa đƣợc quan tâm dẫn đến hƣ hại, ảnh
hƣởng.Công tác lƣu trữ hồ sơ còn thiếu sót, thiếu cán bộ chuyên môn về
HTKT..Sự tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý HTKT còn thiếu,
chƣa nổi bật rõ ràng, không có định hƣớng từ chính quyền.
Với cơ sở lý luận trong quản lý hạ tầng nhƣ: đặc điểm, vai trò của hệ
thống hạ tầng, các yêu cầu kỹ thuật trong quản lý hạ tầng và các nguyên tắc,
hình thức, phƣơng pháp cơ bản trong quản lý HTKT. Cùng với đó là các văn
bản pháp lý về quản lý hệ thống HTKT và đặc biệt kết hợp với các kinh
nghiệm thực tiễn về quản lý hệ thống HTKT trên thế giới và Việt Nam. Căn
cứ vào thực trạng quản lý hệ thống HTKT và các cơ sở lý luận và thực tiễn về
quản lý hệ thống HTKT luận văn đã đề xuất đƣợc các giải pháp quản lý kỹ
thuật hệ thống HTKT khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới gồm các nhóm giải
pháp: Nhóm giải pháp quản lý kỹ thuật về hệ thống HTKT; Nhóm giảipháp
mô hình tổ chức và cơ chế chính sách ; Nhóm giảipháp huy động vốn, Nhóm
giải pháp sự tham gia của cộng đồng.


94

KIẾN NGHỊ
1. Đối với công ty CPTM Ngôi Nhà Mới
- Cần kiện toàn bộ máy nhân sự BQLDA, nâng cao hiệu quả điều hành
quản lý hệ thống HTKT khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới.
- Cần chỉ đạo và giải quyết nhanh các khó khăn, vƣớng mắc của BQLDA
nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai công việc, hoàn thành các mục tiêu đề ra
của Ban giám đốc và Hội đồng quản trị.
- Cần lựa chọn ngƣời có đủ năng lực tham gia vào BQLDA khu nhà ở
cao cấp Ngôi Nhà Mới.
2. Đối với BQLDA Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới

1. Nguyễn Thế Bá (2007), Quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, NXB Xây
dựng Hà Nội.
2. Bộ Xây Dựng (1999) , Quy hoạch xây dựng các đô thị Việt Nam – Tập I,
NXB Xây dựng, Hà Nội.
3. Bộ Xây Dựng (1999) , Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt
Nam đến năm 2020, NXB xây dựng Hà Nội.
4. Bộ Xây Dựng (2006) , Cấp nước- Mạng lưới đường ống và công trình, Tiêu
chuẩn thiết kế TCXDVN 33:2006.
5. Công văn số 190/BXD-KHCN ngày 14 tháng 5 năm 2009 về việc xác định
dự án khu nhà ở.
6. Nguyễn Thị Ngọc Dung (2009) , Quản lý HTKT đô thị, Trƣờng Đại học
Kiến trúc Hà Nội.
7. Hồ sơ Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và
tầm nhìn đến năm 2050 đó đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt.
8. Hồ sơ Đồ án Quy hoạch 1/500 Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới
9. Trần Thị Hƣờng (tháng 11/2008), “Xây dựng và phát triển hệ thống HTKT
đô thị ở nước ta – Thực trạng và giải pháp”. Hội thảo khoa học: “Quy hoạch phát
triển đô thị Việt Nam – Cơ hội và thách thức”.
10. Luật xây dựng số 16/2003/QH11 này 26 tháng 11 năm 2003.
11. Luật nhà ở 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
12. Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 6 năm 2009.
13. Nguyễn Tố Lăng (2008), Quản lý đô thị ở các nước đang phát triển, Trƣờng
Đại học Kiến trúc, Hà Nội.
14. Phạm Trọng Mạnh (2002), Quản lý đô thị, NXB xây dựng, Hà Nội.
15. Phạm Trọng Mạnh (2006), Quản lý HTKT, NXB xây dựng, Hà Nội.


16. Nghị định số 106/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 08 năm 2005
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật điện lực về bảo vệ an
toàn công trình lƣới điện cao áp.

25. QCVN 07: 2010/BXD. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình HTKT
đô thị.
26. Quy chế số 80/2005/QĐ-TTg của Chính phủ ngày 18/4/2005 về giám sát
đầu tƣ của cộng đồng.
27. Quyết định số 304/QĐ-UBND ngày 04/02/2008 của UBND tỉnh Hà Tây
(trƣớc đây) về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 dự án khu nhà ở
cao cấp Ngôi Nhà Mới tại đô thị Nam Quốc Oai, huyện Quốc Oai.


28. Quyết định số 348/QĐ-UBND ngày 18/02/2008 của UBND tỉnh Hà Tây
(trƣớc đây) giao cho Công ty Cổ phần thƣơng mại Ngôi Nhà Mới làm CĐT và thực
hiện dự án Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới tại KĐT Nam Quốc Oai, huyện Quốc
Oai.
29. Quyết định số 374/QĐ-UBND ngày 22/02/2008 của UBND tỉnh Hà Tây
(trƣớc đây) về việc phê duyệt phƣơng án tổng thể bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB Dự án
Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới tại KĐT Nam Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành
phố Hà Nội.
30. Quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 03 tháng 03 năm 2008 của Uỷ ban nhân
dân huyện Quốc Oai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu
nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới tại KĐT Nam Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố
Hà Nội.
31. Quyết định số 19/QĐ-UBND ngày 05/01/2009 của Thành phố Hà Nội về
việc thu hồi 275,397 m2 đất trên địa bàn thị trấn Quốc Oai.
32. Quyết định số 649/QĐ-UBND ngày 10/04/2012 của UBND huyện Quốc
Oai về việc Phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự
án Khu nhà ở cao cấp Ngôi Nhà Mới tại Đô thị Nam Quốc Oai, huyện Quốc Oai,
TP Hà Nội.
33. Bùi Khắc Toàn, Trần Thị Hƣờng, Vũ Hoàng Điệp (2009), Kỹ thuật hạ tầng
đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội.
34. Nguyễn Hồng Tiến (2011), Quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật đô thị, NXB