ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn


quyền sử dụng đất huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong
quá trình điều tra số liệu phục vụ đề tài.
Gia đình, bạn bè, đồng nghiệp những người đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến và tạo
mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất................................4
1.1.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................4
1.1.2. Một số khái niện liên quan .......................................................................5
1.1.3. Cơ sở khoa học của giá đất .......................................................................6
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................8
1.2.1. Các văn bản pháp lý của chính phủ và bộ ngành quy định về công tác

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đô Lương ..................................31
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...................................................................31
3.1.2. Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội .......................................................33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..........................36
3.1.4. Tình hình quản lý sử dụng, quản lý đất đai và thị trường bất động sản
của huyện Đô Lương ........................................................................................37
3.2. So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô
Lương do hai đơn vị tổ chức giai đoạn 2010 - 2016.............................................41
3.2.1. Đấu giá QSD đất do UBND huyện Đô Lương tổ chức giai đoạn 2010 - 2011 ....41
3.2.2. Đấu giá QSD đất do UBND huyện Đô Lương hợp đồng với đơn vị
bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức giai đoạn 2012 - 2016 .............................46
3.2.3. So sánh quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đô Lương do
hai đơn vị tổ chức giai đoạn năm 2010 - 2016 .................................................51


v
3.3. Kết quả đấu giá QSD đất của một số dự án được nghiên cứu trên địa bàn
huyện Đô Lương giai đoạn 2010 -2016 ................................................................57
3.3.1. Kết quả tổng hợp các cuộc đấu giá trên địa bàn huyện Đô Lương giai
đoạn 2010 - 2016 ..............................................................................................57
3.3.2. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án được
nghiên cứu trên địa bàn huyện Đô Lương ........................................................59
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đô Lương theo giai đoạn 2010 - 2016 .......................................................68
3.4.1. Hiệu quả kinh tế ......................................................................................68
3.4.2. Hiệu quả xã hội .......................................................................................71
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ...........................73
3.4.4. Đánh giá nhận thức của người dân về kết quả đấu giá ...........................75
3.4.5. So sánh hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 do hai đơn vị tổ chức .......................77


Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB:

Giải phóng mặt bằng

HĐ:

Hợp đồng

NHTM:

Ngân hàng thương mại

NSNN:

Ngân sách Nhà nước

QSD:

Quyền sử dụng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

Bảng 3.4: Một số thông tin chung của 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 ...................................... 60
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Thái Nguyên, xã Tràng Sơn năm 2010 ........................................... 61
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Ao Đình - Giếng Thang, xã Đông Sơn năm 2011 ........................... 62
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Vườn - Khối 8, Khối 9 Thị trấn Đô Lương năm 2015 .................... 63
Bảng 3.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch chia lô đất ở
vùng Cựa Chợ - Xóm 6, xã Đại Sơn năm 2016 ....................................... 65
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án nghiên cứu ........ 66
Bảng 3.10: Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 04 dự án trên địa bàn
huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016................................................... 70
Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của của người dân về công tác đấu giá ....................... 75
Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của của người dân tham gia đấu giá nhưng không
trúng đấu giá ............................................................................................. 76
Bảng 3.13: Các điểm khác nhau về hiệu quả mang lại của quy trình đấu giá .......... 77


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Địa giới hành chính của huyện được xác định như sau ............................31
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất ....................................................................................37


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ
hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công
tác đấu giá QSDĐ của huyện Đô Lương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2010 -2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2016
và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất và công tác quản lý đất đai của huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đô Lương theo hai giai đoạn.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đô Lương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về
quyền sử dụng đất để đưa ra đấu giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các
giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ sở khoa học
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua các dự án khác nhau thấy được những ưu, nhược điểm và những thuận lợi, khó

mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột
biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính,
thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết
thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy


5
định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định
thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.1.2. Một số khái niện liên quan
- Giá cả: là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi của hàng hoá, về nghĩa rộng
đó là số tiền phải trả cho một hàng hoá, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả
của hàng hoá nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu
của một hay một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và
phù hợp với giá trị của hàng hoá đó, giá cả sẽ cao hơn giá trị của hàng hoá nếu số
lượng cung thấp hơn cầu, giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hoá nếu số lượng cung
cao hơn cầu.
- Định giá: là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn.
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài
sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự

nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ
thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay
tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [20].
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô


7
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải
tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì
lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai
luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [20].
1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005) [20].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
vàtính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,

nhà để ở.
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất bất kỳ phù hợp
với khả năng của các bên giao dịch mua bán quyền sử dụng đất trong một thị trường
có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu
hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thoả thuận với nhau tại một không gian và thời gian xác định.
Hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh - thấp trong khi đó
giá thị trường thường lại ở trạng thái động và có xu hướng cao hơn giá của Nhà nước.
Khi sự chênh lệch, khác biệt giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra
những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công
bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất trong quá
trình thực hiện tài chính về đất đai.
Chính vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất cho phép Nhà nước thu được
nhiều tiền nhất có thể từ việc giao hoặc cho thuê đất qua đó tạo được nguồn thu lớn
cho ngân sách Nhà nước, thúc đẩy vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhà nước


9
đem đất ra đấu giá nhằm mục đích tìm kiếm và chọn được người sử dụng đất
nghiêm túc và chấp nhận trả giá hợp lý nhất; vì vậy có thể giúp loại trừ khả năng
gian lận về giá nhờ có tính công khai và tính cạnh tranh, sòng phẳng. Cũng thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước có được những thông tin cơ sở làm căn cứ
để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường góp phần tạo ra mặt bằng
giá cả phù hợp, ổn định giá đất.
1.2.1. Các văn bản pháp lý của chính phủ và bộ ngành quy định về công tác đấu
giá quyền sử dụng đất
Hiện nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo nội dung Quyết
định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ và được coi là
một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước và được đặt trong một

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110
của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã
hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết
định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không
có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1
Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký


11
tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;

- Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ
ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc chothuê đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004;
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản;
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị
định 17/2010/NĐ-CP.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC quy định về hướng dẫn việc xác định giá khởi
điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, Quốc
Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan
đến thị trường đất đai như sau:


13
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “Quy định về
giá đất”,
- Thông tư số 36/2014/BTNMT, của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất và tư vấn xác
định giá đất”;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC, Sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TTBTC của Bộ Tài chính “Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài

- Quyết định số 130/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc ban hành Bảng giá các loại đất tại xã Đại Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2015 - 2019;
1.2.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất nước ta
Pháp luật Việt Nam quy định, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành
từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động
sản đã được quy định cụ thể tại Mục 1 và Mục 2 của Chương II, theo đó tại điều 18
Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước quyết định giá đất:
“1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”.
Điều 122 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;


15
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” (Luật Đất đai. 2013) [17].
Theo nội dung thông tư số 36/2014/BTNMT của bộ Tài nguyên và môi trường
ban hành ngày 30/06/2014, có 5 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh