ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình
và sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện cho tôi
hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thanh Hải, người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài
nguyên, tập thể giảng viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thuộc
huyện Thanh Sơn, đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp thông tin
cần thiết cũng như tham gia góp ý để tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii





iv

1.5.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh....................... 29
1.5.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Phú Thọ ........................... 31
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 32
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 32
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình SDĐ
của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................. 32
2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ............................................. 33
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn
huyện Thanh Sơn ................................................................................................ 33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn....................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp .................................... 33
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu ...................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 34
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử
dụng đất của huyện Thanh Sơn ................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 35

bàn huyện Thanh Sơn ...................................................................................... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 77
1. Kết luận ................................................................................................... 77
2. Kiến nghị ................................................................................................. 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Giải thích

BĐS

: Bất động sản

BCHTW

: Ban chấp hành trung ương

CN-TTCN-XD

: Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng


: Kinh tế - Xã hội

NXB

: Nhà xuất bản

SDĐ

: Sử dụng đất

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii


khóa XI về việc tổng kết Hội nghị lần thứ bảy BCHTW Đảng (khóa IX) về
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã khẳng định "Đẩy mạnh việc đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ".
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản
để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đất đai
được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên
doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài...
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới,
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá
trình phát triển đất nước. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác
quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đất (SDĐ) chưa nhận thức đầy đủ về vai
trò của đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quí báu này đôi khi bị khai
thác sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho Ngân sách Nhà
nước và cho cả các doanh nghiệp. Mặt khác tư duy về thị trường bất động sản
vẫn còn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường
bất động sản hoạt động kém hiệu quả.
Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều
khó khăn, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, Nhà nước chủ trương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

“đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền
sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải

3

Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý,
cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng
đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa
hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị
trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm
để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính
quyền, thất thoát ngân sách nhà nước...
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy
định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu
cho ngân sách của huyện Thanh Sơn và phù hợp với nhu cầu của người sử
dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản

thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể
và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào
lưu thông thị trường bất động sản.[15]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán
BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS
theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường.
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định [7].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy
luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá
đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối
bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi
phối đó [10].
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [13]

đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu
thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận [20]
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất.
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là

những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất
đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa
dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội.
Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương
mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực
nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng
2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố
tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố
tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. [12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [12]. Việc thực hiện
những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến
tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.2.2.4 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó

thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất
tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. [26]
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả
thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán
quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi
ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh
đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả
thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp
đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trường.[22]
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13




14

máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. [21]
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp còn
gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định
giá đất thường dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực
tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương
tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố
và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
sánh được với loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Phương pháp thu nhập là
phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần

so sánh trực tiếp. [14]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, chỉ sử dụng phương
pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm
tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




16

1.2.5. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới
a. Tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền
SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc
nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất
nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng
thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn
của chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng
và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy
hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ
quan quản lý đất đai cấp huyện, thành thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá,