Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 29 (2003 - 200 )

Trung tâm Học
liệu ĐH
Cần Thơ
@ Tài
liệu học
tập vàHIỆN
nghiên cứu
QUY
ðỊNH
CỦA
PHÁP
LUẬT

HÀNH VỀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

Giáo viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

NGUYỄN THỊ THANH XUÂN



nghĩa vụ dân sự ..........................................................................................9
1.3.2. Nghĩa vụ trong quan hệ bảo ñảm là nghĩa vụ phụ mang tính chất bổ
sungĐH
cho nghĩa
chính@
...........................................................................
Học liệu
CầnvụThơ
Tài liệu học tập và nghiên cứu10

1.3.3. Quyền yêu cầu của người có quyền trong nghĩa vụ bổ sung chỉ phát
sinh khi bên thế chấp không thực hiện hay thực hiện không ñúng
nghĩa vụ của mình trong hợp ñồng chính trừ trường các bên có thỏa
thuận khác ................................................................................................ 11

1.4. VAI TRÒ CỦA VIỆC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT................................ 12
CHƯƠNG 2
QUY ðỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN CỦA HOẠT ðỘNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1. QUY ðỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT.......... 14
2.1.1. Cơ quan quản lý về hoạt ñộng thế chấp quyền sử dụng ñất ...................... 14
2.1.1.1. Cơ quan ñăng ký thế chấp quyền sử dụng ñất ............................. 14
2.1.1.2. Cơ quan công chứng, chứng thực................................................ 15
2.1.2. ðiều kiện chung của hợp ñồng thế chấp quyền sử dụng ñất ..................... 16
2.1.2.1. ðiều kiện chung của hợp ñồng thế chấp ....................................... 16
2.1.2.2. Chủ thể của hợp ñồng thế chấp .................................................... 27
2.1.2.3. ðiều kiện về quyền sử dụng ñất ñem thế chấp.............................. 28
2.1.3. Trình tự, thủ tục thực hiện việc ñăng ký thế chấp quyền sử dụng ñất ......... 31


tâm Học
Thơ
liệu
học
tập
và nghiên
2.2.1.liệu
ThựcĐH
tiễn Cần
của hoạt
ñộng @
ñăngTài
ký thế
chấp
quyền
sử dụng
ñất ở một cứu
số Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của Thành phố Cần Thơ
và một số nơi khác.................................................................................... 58
2.2.2. Một số vướng mắc trong hợp ñồng thế chấp quyền sử dụng ñất................. 62
2.2.3. Một số ñề xuất ........................................................................................... 64
Kết luận .............................................................................................................66

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

3

SVTH: ðăng Văn ðua



hệ ñấtĐH
ñai ñang
gặpThơ
phải một
vướng,
khăn
mà và
phápnghiên
luật chưa cứu
ñiều chỉnh kịp.
Nhận thức ñược tầm quan trọng của vấn ñề trên, nên người viết ñã chọn
ñề tài “Thế chấp quyền sử dụng ñất” làm ñề tài luận văn tốt nghiệp của mình với
mong muốn góp một phần nhỏ vào việc tìm hiểu hoạt ñộng thế chấp quyền sử
dụng ñất, làm tài liệu tham khảo ñể hoàn thiện các quy ñịnh của pháp luật cũng
như ñề xuất một số giải pháp ñưa hoạt ñộng thế chấp quyền sử dụng ñất ñược
tiến hành nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Trong quá trình viết luận văn người viết ñã dựa trên nền tảng phương
pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử các vấn ñề có liên
quan.
Tiếp cận dưới góc ñộ lý luận: các vấn ñề pháp lý ñược xem xét, ñánh giá
nhờ vào việc sử dụng các phương pháp tổng hợp, phân tích luật viết, so sánh, suy
luận.
Tiếp cận dưới góc ñộ thực tiễn: các thông tin thu thập ñược thông qua việc
áp dụng phương pháp thu thập, thống kê các số liệu, dữ liệu liên quan.
Bố cục luận văn bao gồm:
Lời nói ñầu

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

4

tế họ không có quyền năng của chủ sở hữu ñất ñai, cái mà họ sở hữu chỉ là quyền
sử dụng ñất.
1.1. ðỊNH NGHĨA QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT VÀ KHÁI NIỆM VỀ THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
1.1.1. ðịnh nghĩa quyền sử dụng ñất
ðất ñai là một trong những yếu tố quan trọng ñể hợp thành lãnh thổ quốc
gia, là kết quả lâu dài của một quá trình ñấu tranh dựng nước và giữ nước. Vì thế,
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñất ñai nên không là của riêng bất cứ một cá nhân, tổ chức nào. Theo ñó chế ñộ

sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai ñã ra ñời và do Nhà nước thống nhất quản lý
ðiều 19 Hiến pháp 1980, ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh “ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân” Kế thừa các Hiến pháp trên và các Luật ðất ñai, Luật ðất ñai sửa
ñổi, bổ sung trước ñây, một lần nữa Luật ðất ñai 2003 khẳng ñịnh “ñất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” (tại ðiều 5).
ðể hiểu rõ chế ñộ sở hữu ñất ñai, chúng ta cùng nhìn lại chế ñộ sở ñất ñai
qua các thời kỳ trong lịch sử ở Việt Nam.
Ở thời kỳ phong kiến- Khi mà ñất nước Việt Nam trước khi bị thực dân
Pháp ñô hộ, nền kinh tế cơ bản là một nền kinh tế tự cung tự cấp. Sở hữu ruộng
ñất tồn tại dưới những hình thức ñiển hình như: Ruộng ñất công của Nhà nước
phong kiến dùng vào những việc như ban thưởng, xây dựng các công trình công
cộng, an ninh xã hội,… và ruộng ñất tư của các tầng lớp quan lại, quý tộc phong
kiến.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

6

SVTH: ðăng Văn ðua

Thơ
họcruộng
tậpñất
vàchonghiên
với cuộc ñấu tranh của dân tộc ta ñánh ñuổi giặc Pháp, xóa bỏ tàn dư phong kiến,
khuyến khích nông dân ñấu tranh và sản xuất với khẩu hiệu “ Người cày có
ruộng”; giai ñọan 1976 – 1987: Do thực hiện chỉ ñạo của ðảng về tổ chức lại sản
xuất, cải tiến quản lý nông nghiệp, theo ñó thực hiện việc quản lý, sử dụng ñất
theo mô hình hợp tác xã ñã bộc lộ nhiều hạn chế, làm giảm ñi tính hăng say trong
lao ñộng sản xuất, năng suất lao ñộng không cao do hậu quả của việc sở hữu tập
thể về ruộng ñất mang lại.
Và từ hiến pháp 1980 ñến nay, ðảng và Nhà nước vẫn duy trì quan ñiểm “
ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân”. Vậy một hình thức sở hữu ñất ñai duy nhất là sở
hữu toàn dân có ý nghĩa quan trọng như thế nào ñối với nền kinh tế - chính trị xã hội Việt Nam:
- Trước tiên, với chế ñộ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thừa nhận hình
thức sở hữu khác. Vì vậy, không một cá nhân hay tổ chức nào ñược phép viện bất
cứ lý do nào ñể ñòi quyền sở hữu ñó. Cần hiểu rằng việc không thừa nhận như
thế sẽ làm chấm dứt hàng loạt các vụ kiện ñòi lại ñất cũ gây tranh chấp ñất ñai,

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

7

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

làm bất ổn ñịnh về chính trị, kinh tế, an ninh và trật tự xã hội, mặt khác thể hiện
vai trò tối cao của Nhà nước trong việc hoạch ñịnh các chính sách ñất ñai của

một số loại ñất nhất ñịnh. Việc người sử dụng ñất có sự tự do ý chí nhất ñịnh
trong các giao dịch trên hoàn toàn không phải là do họ có quyền ñịnh ñoạt. ðó là

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

do họ ñang hưởng các quyền, ñang thực hiện các quyền mà chủ sở hữu quy ñịnh
cho họ. ðất ñai không phải là tài sản có thể mua bán. Nhà nước nghiêm cấm việc
chuyển quyền sử dụng ñất trái phép, lấn chiếm, ñịnh ñoạt ñất ñai bất hợp pháp.
Như vậy quyền ñịnh ñoạt ñất ñai của Nhà nước là một trình tự pháp luật quy ñịnh
sự hình thành, phát triển và chấm dứt quan hệ pháp luật ñất ñai.
Nhà nước là chủ sở hữu ñất ñai, Nhà nước thường không trực tiếp sử
dụng mà giao cho hàng vạn tổ chức, hàng vạn triệu gia ñình và cá nhân sử dụng.
Về mặt pháp lý, họ là những chủ thể sử dụng ñất và quyền sử dụng ñất tuy là một
bộ phận của quyền sở hữu nhưng nó là quyền ñộc lập, vì nó có thể bị thu hồi theo
một trình tự nhất ñịnh của pháp luật. Nhà nước giao cho người sử dụng ñất quyền
năng khai thác lợi ích vật chất từ ñất, vậy quyền sử dụng ñất của Nhà nước có
mất ñi hay không? Nếu nhìn nhận về mặt kinh tế và pháp lý, chúng ta sẽ thấy
Nhà nước vẫn thực hiện quyền sử dụng của mình nhưng nó thể hiện rất khác so
với quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức. Nói ñến quyền sử dụng
ñất của chủ sở hữu Nhà nước là nói ñến phạm trù khái quát, bao trùm lên ñất ñai
thuộc phạm vi lãnh thổ của ñất nước, ñó là những chủ trương, chính sách, ñịnh
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

số quyền khác so với quyền của người sử dụng ñất phi nông nghiệp.
- Phân biệt theo chủ thể sử dụng ñất: Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân, cộng
ñồng dân cư sử dụng ñất ñược trao một số quyền không giống nhau.
- Phân biệt theo hình thức giao ñất: Người sử dụng ñất theo hình thức
giao ñất không thu tiền sử dụng ñất sẽ không ñược trao một số quyền so với
người sử dụng ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng hoặc so với hình
thức thuê ñất.
- Phân biệt theo hình thức cho thuê ñất: Thì người trả tiền thuê ñất hàng
năm ñược ít quyền hơn so với người trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời hạn
thuê.
Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, phát triển nền kinh tế thị trường.
Nhà nước ta luôn tìm tòi, cải cách luật sao cho phù hợp với thực tiễn cuộc sống.
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Với sự ra ñời của Luật ðất ñai 2003, Nhà nước mở rộng các quyền của chủ sử

dụng như ñã ñề cập ở trên. Và có thể do Nhà nước giao quá nhiều quyền năng sử
dụng cho người sử dụng ñất nên có một số người lầm tưởng rằng quyền sử dụng
ñất ñã bị trùng với quyền sở hữu ñất. Thực tế thì chúng hoàn toàn khác nhau,
quyền sử dụng là một bộ phận của quyền sở hữu và nó ñược Nhà nước quy ñịnh
theo một trình tự pháp luật, nó bị hạn chế hơn rất nhiều so với quyền sở hữu. Và
dù có ñược mở rộng ra thế nào ñi nữa thì người sử dụng ñất cũng không ñược
ñịnh ñoạt số phần mảnh ñất mà họ ñang sử dụng, họ không có quyền năng thực
sự của chủ sở hữu.
Vậy quyền sử dụng ñất là gì?
Theo tiến sĩ Lê Xuân Bá, “Quyền sử dụng ñất là một bộ phận cấu thành
của quyền sở hữu ñất. Thông qua việc ñược ñộc quyền giao ñất, cho thuê ñất –
Nhà nước trao cho người sử dụng ñất thực hiện trong thời hạn thuê ñất, nhận
giao ñất những quyền và nghĩa vụ nhất ñịnh, trong ñó có sự phân biệt theo loại


mình. Pháp luật Việt Nam, theo Hiến pháp năm 1992 ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước không thừa nhận cho bất kỳ chủ
thể nào khác có quyền sở hữu ñất. Tuy vậy, vừa ñể duy trì chế ñộ sở hữu Nhà
nước về ñất ñai, vừa ñể quản lý và sử dụng ñất ñai có hiệu quả, tạo ñiều kiện cho
các chủ thể sử dụng ñất có vốn kinh doanh và cũng như mở rộng quan hệ hợp tác
quốc tế trong ñiều kiện hiện nay, Nhà nước cho phép một số chủ thể trong nước
cũng như các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
về ñầu tư tại Việt Nam có ñủ ñiều kiện sử dụng ñất theo pháp luật Việt Nam quy
ñịnh, thì có quyền sử dụng tài sản ñặc biệt này ñem ñi thế chấp ñể bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ trong quan hệ dân sự mà mình ñã giao kết.

1

Tiến sĩ Lê Xuân Bá – “Sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản trong công cuộc ñổi mới ở
Việt Nam”, Nxb Khoa học và Kỹ Thuật, Hà Nội 2003, trang 83.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

11

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

Vậy thế chấp quyền sử dụng ñất là gì? là việc người sử dụng ñất dùng
quyền sử dụng ñất của mình ñể bảo ñảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì quyền
sử dụng ñất chỉ xử lý ñể bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử
dụng ñất không thực hiện hoặc thực hiện không dungd nghĩa vụ của mình trong
một quan hệ hợp ñồng.



Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

1.3. MỐI QUAN HỆ GIỮA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT VỚI CÁC
MỐI QUAN HỆ DÂN SỰ KHÁC
1.3.1. Thế chấp quyền sử dụng ñất là một biện pháp bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự
Vậy bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là gì? Là các biện pháp do pháp
luật quy ñịnh hoặc các bên tham gia quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận ñặt ra và không
trái pháp luật, nhằm thúc ñẩy người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình vì
lợi ích của bên có quyền; ñồng thời tạo ñiều kiện cho người có quyền trực tiếp
thực hiện các quyền của mình trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không ñúng nghĩa vụ của mình, bằng cách dựa vào luật hoặc
dựa vào sự thỏa thuận của các bên ñể sáp nhập thêm vào nghĩa vụ chính một
nghĩa vụ bổ sung (nghĩa vụ phụ là thế chấp quyền sử dụng ñất ñể bảo ñảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ chính - là phải trả nợ vay).
Trong các hợp ñồng dân sự, hầu hết các bên ñều thực hiện nghĩa vụ như
ñã thỏa thuận. Nhưng trên thực tế không phải nghĩa vụ nào cũng ñược thực hiện
một cách ñầy ñủ và nghiêm túc bởi những lý do khách quan hay chủ quan. Một
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
trong những giải pháp bảo ñảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, cũng như tạo
ñiều kiện cho bên ñi vay vay vốn ñể ñầu tư sản xuất và nâng cao năng lực của
người sử dụng ñất. Pháp luật cho phép người sử dụng ñất ñược thế chấp quyền sử
dụng ñất ñể vay vốn phục vụ sản xuất, ñáp ứng nhu cầu cần thiết chính ñáng của
người lao ñộng.
Người sử dụng ñất có quyền thế chấp quyền sử dụng ñất tạo cơ sở pháp lý
và thực tế cho Ngân hàng và tổ chức tín dụng, cũng như người cho vay khác thực
hiện ñược chức năng và bảo vệ quyền lợi của mình.

ñồng bảo ñảm ñi kèm mới phát sinh. ðiều này có nghĩa là việc giao kết hợp ñồng
bảo ñảm có thể diễn ra trước hoặc sau khi giao kết hợp ñồng chính nhưng hiệu
lực của hợp ñồng bảo ñảm luôn phụ thuộc vào hợp ñồng chính, vì lý do ñó mà
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
hợp ñồng bảo ñảm có ñối tượng là nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong hợp ñồng
chính.
1.3.3. Quyền yêu cầu của người có quyền (bên nhận thế chấp quyền sử
dụng ñất) trong nghĩa vụ bổ sung chỉ phát sinh khi bên thế chấp không thực
hiện hay thực hiện không ñúng nghĩa vụ của mình trong hợp ñồng chính trừ
trường các bên có thỏa thuận khác
ðặc ñiểm này có thể nói một cách cụ thể hơn là quyền yêu cầu của bên có
quyền - bên nhận thế chấp quyền sử dụng ñất trong quan hệ bảo ñảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự chỉ phát sinh khi có hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ (bên
thế chấp quyền sử dụng ñất) mà hành vi ñó ñã ñược các bên của quan hệ dự liệu
ñưa ra tại thời ñiểm giao kết hợp ñồng và ghi nhận trong nghĩa vụ bổ sung. Biện
pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ñược ñặt ra bên cạnh nghĩa vụ dân sự
chính nhằm mục ñích phòng ngừa tình trạng vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp
ñể vay vốn, mặt khác trao quyền chủ ñộng cho người có quyền có thể thực hiện
quyền của mình một khi người có nghĩa vụ không có thực hiện hoặc thực hiện

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất


cơ hội và ñiều kiện ñể duy trì sự sống cho người nông dân; mà còn mang lại cho
con người cơ hội sống tốt hơn khả năng hiện tại mà họ ñang phải ñối mặt. Hơn
2

.T.S Nguyễn Ngọc ðiện – giáo trình bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự năm 2005

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

15

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

thế nữa, từ nguồn vốn ñi vay thông qua việc thế chấp quyền sử dụng ñất, giúp
cho người nông dân thực hiện các hoạt ñộng khác ñể tạo ra nguồn lợi có khả
năng hoàn lại khoản tài chính mà họ ñã vay từ các tổ chức tín dụng, Ngân hàng,
các cá nhân khác.
ðối với các hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức khi thực hiện hoạt ñộng sản xuất
kinh doanh thì ñều có ý nghĩa quan trọng hơn, thiết thực hơn ñối với họ là thông
qua thế chấp quyền sử dụng ñất giải quyết tình trạng khó khăn về vốn, ñặc biệt
ñối với các chủ thể mới bắt ñầu hoạt ñộng kinh doanh. Một ñiều dể nhận thấy là
thế chấp quyền sử dụng ñất là phương thức thỏa thuận về việc “dùng” tài sản
(quyền sử dụng ñất) ñể ñảm bảo mà không phải “giao” tài sản ñể ñảm bảo như
chúng ta thấy ở cầm cố tài sản. Trong mọi trường hợp, người có quyền sử dụng
ñất hợp pháp mang thế chấp cho Ngân hàng ñể vay vốn mà không mất ñi quyền
sử dụng ñất trên thực tế của mình, mà thực chất quyền sử dụng ñất - nguồn vốn
lớn của chủ thể kinh doanh ñã ñược nhân ñôi lên ñể thành vốn kinh doanh. ðây
chính là ưu thế lớn nhất của thế chấp quyền sử dụng ñất so với biện pháp cầm cố.

2.1. QUY ðỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT
2.1.1. Cơ quan quản lý về hoạt ñộng thế chấp quyền sử dụng ñất
2.1.1.1. Cơ quan ñăng ký thế chấp quyền sử dụng ñất
Cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt ñộng thế chấp quyền sử dụng ñất thực
chất là Sở Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài nguyên và Môi trường, cơ
quan liên quan trực tiếp ñến hoạt ñộng thế chấp quyền sử dụng ñất là các Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc
Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập chi nhánh tại các
ñịa bàn cần thiết.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký
Trung tâm Học
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào nhu cầu

ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn mình quản lý.
Theo Thông tư liên tịch Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc ñăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất thì thẩm
quyền ñăng ký thế chấp là: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có ñất, tài sản
gắn liền với ñất thực hiện ñăng ký thế chấp, trong trường hợp bên thế chấp là tổ
chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, thực hiện dự án ñầu tư tại
Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có ñất, tài sản gắn liền với
ñất ñối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất (sau ñây gọi chung là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp


vừa nêu;
- Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp ñã
ñăng ký thế chấp.
2.1.1.2. Cơ quan công chứng, chứng thực
Việc chứng nhận của công chứng Nhà nước, chứng thực của Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn ñối với hợp ñồng hoặc văn bản khi người sử dụng ñất
thực hiện các quyền:
- Hợp ñồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng ñất thực hiện các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử
dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất phải có chứng

3

. Thông tư liên tich của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT
ngày 13 thnág 6 năm 2006 sửa ñổi bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tich số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT, hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất và thế chấp tài sản gắn
liền với ñất.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn theo quy ñịnh sau:
+ ðối với tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước

thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp ñồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy ñịnh thì văn bản
thế chấp phải ñược công chứng, chứng thực hoặc ñăng ký .
b. ðiều 689 Hình thức chuyển quyền sử dụng ñất: 1. Việc chuyển quyền sử dụng ñất ñược thực hiện
thông qua hợp ñồng, trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 3 ñiều này. 2. Hợp ñồng chuyển quyền sử dụng

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

19

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

cố, việc lập thành văn bản là ñiều kiện ñể hợp ñồng thế chấp có giá trị. Văn bản
thế chấp có thể ñược lập riêng hoặc ñược sáp nhập thành một phần của hợp ñồng
chính – hợp ñồng vay vốn có ghi nhận nghĩa vụ ñựợc bảo ñảm.
Thứ hai, hợp ñồng thế chấp quyền sử dụng ñất phải có chứng nhận hoặc
chứng thực:
ðây là một ñiều kiện bắt buộc ñối với hợp ñồng thế chấp quyền sử dụng
ñất. ðiều kiện này người viết ñã nhắc qua ở các phần trên. Và ñoạn cuối, ñiểm a
khoản 1 ðiều 130 Luật ðất ñai có quy ñịnh: Hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng ñất, phải có chứng nhận của cơ quan công chứng Nhà nước;
trường hợp hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình,
cá nhân thì ñược lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc
chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất. Và cũng tại
ðiều 689 khoản 2 Bộ Luật Dân sự năm 2005 ñoạn cuối cũng ñã quy ñịnh tương
tự như thế. Trường hợp hợp ñồng thế chấp bằng quyền sử dụng ñất của hộ gia
ñình, cá nhân thì ñược lựa chọn hình thức chứng nhận của cơ quan công chứng
Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất.


Qua tìm hiểu trên ta thấy, hợp ñồng thế chấp nói chung và thế chấp quyền
sử dụng ñất nói riêng, pháp luật quy ñịnh phải có công chứng, chứng thực ñó là
một ñiều hết sức hợp lý, mang ý nghĩa tích cực. Vì thế ta nói trong trường hợp
này luật rất thận trọng ñể tránh tranh chấp có thể xảy ra.
Thứ ba, những loại ñất ñược thế chấp trong hợp ñồng thế chấp quyền sử
dụng ñất
Các giao dịch dân sự liên quan ñến ñất ñai là loại giao dịch ñặc biệt.
Ngoài những quy ñịnh chung, mỗi giao dịch về quyền sử dụng ñất ñều có các yêu
cầu riêng cho các loại chủ thể sử dụng ñất và loại ñất, ñồng thờI phải tuân theo
quy ñịnh chung và riêng ñối với chủ thể và loại ñất.
Thế chấp quyền sử dụng ñất cũng thế là một trong các loạI giao dịch về
quyền sử dụng ñất mà pháp luật ñã quy ñịnh. Cho ñến thời ñiểm hiện tại, quy
ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 và Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 thì những loại ñất ñược thế chấp trong hoạt ñộng thế chấp quyền sử
dụng ñất là ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp ñể trồng rừng, ñất ở, ñất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm ñất phi nông nghiệp. Vậy pháp luật quy
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñịnh những loại ñất trên cụ thể như thế nào? Và chúng cần phải có những ñiều
kiện gì ñể ñược tham gia vào hoạt ñộng thế chấp quyền sử dụng ñất?
- Nhóm ñất nông nghiệp: Theo quy ñịnh mới của luật ðất ñai năm 2003
ñược chia thành các phân nhóm sau:
+ ðất trồng cây hàng năm gồm ñất trồng lúa, ñất trồng cỏ dùng vào
chăn nuôi, ñất trồng cây hàng năm khác.
+ ðất trồng cây lâu năm;
+ðất rừng sản xuất;
+ðất rừng phòng hộ;
+ðất rừng ñặc dụng;
+ðất nuôi trồng thủy sản;

Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ðất ñai năm 2003).

ðất ở tại ñô thị bao gồm ñất ñể xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình
phục vụ ñời sống trong cùng một thửa ñất thuộc khu dân cư ñô thị, phù hợp với
quy hoạch xây dựng ñô thị ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
(khoản 1, ðiều 84 Luật ðất ñai năm 2003).
- ðất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm ñất phi nông
nghiệp: Những loại ñất này chủ yếu dùng vào việc sản xuất kinh doanh, xây
dựng các cơ sở hạ tầng. Cụ thể như: ñất khu công nghiệp, ñất sử dụng cho khu
công nghệ cao, ñất sử dụng cho khu kinh tế, ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở
sản xuất, kinh doanh….
Tuy nhiên, bên cạnh những loại ñất ñược pháp luật cho phép các chủ thể
sử dụng ñất hợp pháp ñược quyền ñem ñi thế chấp quyền sử dụng ñất của mình
ñể vay vốn, thì có một số loại ñất pháp luật không cho phép thế chấp, mặc dù ñất
sử dụng ổn ñịnh, không có tranh chấp và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất. Họ chỉ ñược quyền khai thác trên ñất và sử dụng ñúng mục ñích như ñã

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

22

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

quy ñịnh. Những loại ñất mà Pháp luật không cho phép thế chấp ñó là: ðất sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng

lợi của người sử dụng ñất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,
người sử dụng ñất ñược Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, và nó là cơ
sở pháp lý ñể người sử dụng ñất dùng nó ñem ñi thế chấp ñể vay vốn phục vụ
cho việc sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, quyền lợi này phụ thuộc rất lớn vào
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của cơ quan Nhà nước. Thực tế
cho ñến nay, cho thấy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia
ñình, cá nhân ñặc biệt là ñối với ñất ở nói chung và ñất ở tại ñô thị nói riêng vẫn
chưa hoàn thành. Theo kế hoạch của tổng cục ñịa chính (nay là Bộ Tài nguyên và
Môi trường) thì “ðến năm 2003 sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nhưng trên thực tế, tiến ñộ thực hiện rất
chậm so với kế hoạch. Sáu tháng ñầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp ñược số giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất bằng 6% kế hoạch năm. Một số chuyên gia dự
báo, Thành Phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội phải mất 19 năm ñể

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

23

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”6. Nguyên nhân là do
các quy ñịnh về thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
còn rất rườm rà, phức tạp. Ví dụ: Một số ñịa phương tự quy ñịnh ñiều kiện ñể
người sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là phải có hộ
khẩu thường trú ở nơi có ñất; hoặc buộc các chủ hộ trong khu vực chưa có bản ñồ
ñịa chính phải thuê việc ño vẽ hoặc lấy xác nhận của các hộ liền kề về tình trạng
không có tranh chấp; hay buộc người sử dụng ñất phải nộp một khoảng tiền sử


GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

24

SVTH: ðăng Văn ðua


Luận văn tốt nghiệp: Quy ñịnh của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng ñất

Bởi nếu tranh chấp chưa giải quyết sẽ dẫn ñến những khó khăn trong việc xem
xét hồ sơ. Mặc khác, quy ñịnh như thế là ñể bảo vệ quyền và lợi ích chính ñáng
của bên nhận thế chấp (tránh ñược những rủi ro xảy ra sau khi bên nhận thế chấp
cho vay vốn). Vì thế, khi ñem hợp ñồng thế chấp quyền sử dụng ñất ñi công
chứng chứng thực, tình trạng ñất có bị tranh chấp hay không sẽ ñược yêu cầu
ñiều tra, xác nhận trước ñó. Sau ñó công chứng viên xác nhận cả nội dung và
hình thức thêm lần nữa.
Có thể thấy, Luật ñã rất thận trọng ở khâu này. Ta thấy, ngay từ khi cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã ñòi hỏi phải có giấy xác nhận ñất không
có tranh chấp của Ủy ban cấp có thẩm quyền. Sự thận trọng này mang yếu tố tích
cực bởi vì có những trường hợp tuy ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
nhưng quyền sử dụng ñất thật sự không thuộc về người ñứng tên.
Cho hai ví dụ sau: Ví dụ 1. A thuê quyền sử dụng ñất của B (sử dụng lâu
dài). Trong quá trình thuê ñất A tự kê khai, tự làm các thủ tục xin cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận. Trên cơ sở ñó cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ñã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho A. Nay B
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
khiếu kiện hoặc có tranh chấp ñòi lại ñất ñã giao cho A sử dụng; Ví dụ 2. C là