BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----------------------------

TRƯƠNG THÀNH LONG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA
CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI
KHU VỰC ĐÔNG NAM TP.HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----------------------------

TRƯƠNG THÀNH LONG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CĂN
HỘ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI KHU VỰC
ĐÔNG NAM TP.HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành :Quản trị kinh doanh (hướng nghiên cứu)
Mã số

: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒ TIẾN DŨNG

1.4.1. Nguồn dữ liệu ............................................................................................. 4
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu............................................................................5
1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu ........................................................5
1.6. Kết cấu đề tài nghiên cứu ..............................................................................5
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........................................................................... 7
2.1. Khái niệm về nhà ở thương mại và chung cư ................................................7
2.1.1.

Khái niệm về nhà ở thương mại ..........................................................7


2.1.2.

Khái niệm về căn hộ chung cư tại Việt Nam ......................................8

2.2. Lý thuyết hành vi mua sắm của người tiêu dùng ........................................10
2.2.1.

Khái niệm về hành vi mua sắm .........................................................10

2.2.2.

Các giai đoạn của tiến trình ra quyết định mua sắm .........................15

Đánh giá các lựa chọn. ......................................................................................16
Quyết định mua sắm. ........................................................................................17
Hành vi hậu mãi. ............................................................................................... 18
2.3. Lý thuyết hành vi dự định (TPB) ................................................................ 18
2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước .................................................................21
2.4.1.

Yếu tố văn hóa – xã hội .....................................................................31

2.5.6.

Yếu tố giá cả ......................................................................................32

2.5.7.

Yếu tố thương hiệu chủ đầu tư ..........................................................33

2.5.8.

Yếu tố hồ sơ pháp lý của dự án .........................................................34

2.5.9.

Yếu tố hỗ trợ bán hàng ......................................................................35

2.5.10.

Yếu tố tiện ích công cộng ..................................................................36


2.5.11.

Mô hình nghiên cứu đề xuất .............................................................. 36

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 39
3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .....................................................................39
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................... 41


Nghiên cứu chính thức ......................................................................53

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 57
4.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ ...................................................................................57
4.2. KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH ĐO LƯỜNG .......................................................58
4.2.1.

Kiểm định độ tin cậy thang đo ..........................................................58

4.2.2.

Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ...................................................60

4.2.3.

Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu ...................................62

4.3. PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIỮA CÁC BIẾN ĐỊNH TÍNH VỚI Ý
ĐỊNH MUA ..........................................................................................................71


4.3.1 Giới tính ...................................................................................................71
4.3.2 Độ tuổi ......................................................................................................72
4.3.3 Học vấn ....................................................................................................72
4.3.4 Nghề nghiệp ............................................................................................. 73
4.3.5 Kích thước căn hộ mong muốn ................................................................ 73
4.3.6 Giá căn hộ ................................................................................................ 74
4.3.7 Kênh thông tin ..........................................................................................74
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN ........................................................................................ 76

5.2.8.

Hàm ý về hỗ trợ bán hàng .................................................................82

5.2.9.

Hàm ý về yếu tố văn hóa xã hội ........................................................82

5.2.10.

Phần kiến nghị ...................................................................................83

5.3. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO ......84
5.3.1.

Hạn chế .............................................................................................. 84

5.3.2.

Hướng nghiên cứu tiếp theo .............................................................. 84


TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Bảng tổng hợp các nghiên cứu trước ........................................................25
Bảng 3.1: Thang đo Thiết kế và kiến trúc .................................................................43
Bảng 3.2: Thang đo Môi trường sống .......................................................................44

Từ viết tắt

Nội dung

AH

Ảnh hưởng

BĐS

Bất động sản

BQS

Biến quan sát

CBRE

Tập đoàn CB Richard Ellis

EFA

Exploratory Factor Analysis /Phân tích nhân tố khám phá

NTD

Người tiêu dùng

SPSS
TC

Nghiên cứu này được tiến hành theo phương pháp nghiên cứu định tính và định
lượng qua 4 bước sau:
-

Xây dựng mô hình nghiên cứu: thông qua nghiên cứu về lý thuyết hành vi
người tiêu dùng, các mô hình nghiên cứu liên quan từ các tác giả trước,
nghiên cứu ý kiến từ các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, tác giả đề
xuất các giả thuyết nghiên cứu và từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu.

-

Đề xuất mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo hiệu chỉnh cho phù hợp
với khảo sát khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP.Hồ Chí Minh.

-

Phân tích kết quả nghiên cứu dựa theo khảo sát thực tế thông qua các phương
pháp: Đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá
(EFA), phân tích hồi quy tuyến tính để xác định mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân.

-

Dựa vào kết quả nghiên cứu để đưa ra các hàm ý với chủ đầu tư và các doanh
nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản cũng như các cơ quan hoạt
định chính sách Nhà nước.
Mô hình các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư (của khách hàng

cá nhân) đề nghị gồm 9 thành phần: (1) Thiết kế và kiến trúc căn hộ; (2) Môi trường
sống; (3) Vị trí dự án căn hộ; (4) Giá cả, (5) Thương hiệu chủ đầu tư, (6) Hồ sơ

đang phát triển mạnh mẽ tại các đô thị lớn nhất là tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo
phân tích của giới chuyên gia nhu cầu nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vô cùng lớn. Dân
số của TP. Hồ Chí Minh đã lên tới 13 triệu dân, đây được xem là dân số vàng để
phát triển bất động sản. Chính điều đó đã làm cho thị trường căn hộ chung cư tại
TP. Hồ Chí Minh sôi động lên, theo báo cáo của CBRE, chỉ trong quý IV năm 2016
có 9.145 căn hộ được mở bán trong 28 dự án trên toàn thành phố, trong đó 18 dự án
mới. Tổng số căn mở bán trong năm 2016 đạt 37.419 căn hộ, giảm 10% so với năm
ngoái. Xét về vị trí thì căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam.
Khu vực phía Đông vượt qua phía Nam để trở thành tâm điểm nhờ sự cải thiện về


2

cơ sở hạ tầng bao gồm: tuyến đường Metro số 1, Xa lộ Hà Nội mở rộng, đường cao
tốc Long Thành Dầu Giây và sân bay Long Thành.
Khu đô thị Đông TP.Hồ Chí Minh (thành phố Đông) gồm quận 2, 9 và Thủ
Đức (diện tích 211 km) có trung tâm là khu đô thị mới Thủ Thiêm và giáp với tỉnh
Bình Dương, Đồng Nai (đường vành đai 2), sẽ phát triển dựa trên 2 bờ sông Đồng
Nai và Sài Gòn. Thành phố này sẽ có chức năng chính là phát triển các ngành dịch
vụ cao cấp và công nghiệp kỹ thuật cao. Khu đô thị này có quy mô gấp 1,5 lần so
với khu đô thị cũ (13 quận nội thành).
Khu đô thị Nam (thành phố Nam) gồm toàn bộ quận 7, huyện Nhà Bè và điều
chỉnh một phần diện tích của quận 8 (phần phía nam kênh Tẻ) và huyện Bình Chánh
với diện tích 194 km2. Khu vực này sẽ phát triển dựa trên sông Nhà Bè và Xoài
Rạp. Nòng cốt để phát triển là khu đô thị Nam Sài Gòn có diện tích 29 km2, thị trấn
Nhà Bè và khu đô thị Cảng Hiệp Phước. Cơ sở kinh tế để phát triển là dịch vụ cảng,
gắn liền với các thương mại khác. Theo UBND TP HCM, do đặc điểm của huyện
Nhà Bè, quá trình đô thị hóa có thể diễn ra trong thời gian rất dài nên trong mô hình
tổ chức khu đô thị Nam có thể duy trì một số xã nông thôn, song được đầu tư phát
triển như một phần bổ sung về mặt sinh thái cho cả khu đô thị Nam.

bất động sản nói chung, thị trường căn hộ chung cư nói riêng thì các nghiên cứu về
vấn đề này vẫn còn khá khiêm tốn. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, cũng như
nhằm giúp cho các nhà đầu tư và các công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
nói chung và cụ thể tại khu vực Đồng Nam TP. Hồ Chí Minh nói riêng có thêm tài
liệu tham khảo cho việc ra quyết định đầu tư dự án căn hộ, cơ quan quản lý thị
trường bất động sản có thêm tài liệu nhằm tham khảo khi ban hành các chính sách
quản lý, người tiêu dùng có thêm tài liệu tham khảo trước khi ra quyết định mua căn
hộ, cụ thể là quá trình tác động đến ý định mua…nên tác giả đã chọn đề tài nghiên
cứu “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA
KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI KHU VỰC ĐÔNG NAM THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của luận văn là: Đánh giá sự tác động của các yếu tố lên ý định mua
căn hộ của khách hàng cá nhân.


4

Nhằm thực hiện mục tiêu trên luận văn có các mục tiêu cụ thể sau:
-

Xác định các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư để ở của
khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh.

-

Xác định mức độ ảnh hưởng cụ thể của các yếu tố trong việc tác động
đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân.

-

5

1.4.2. Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
-

Phương pháp phân tích tổng hợp – Nhằm tổng hợp các lý thuyết phục vụ cho
quá trình phân tích dữ liệu, đồng thời khảo lược các công trình nghiên cứu có
liên quan để có cơ sở trong việc xây dựng mô hình nghiên cứu và quy trình
nghiên cứu.

-

Phương pháp thống kê mô tả - Nhằm khái quát những tính chất cơ bản của
bộ dữ liệu sơ cấp và phân tích các số liệu thứ cấp.

-

Phương pháp phân tích định lượng – Bao gồm phân tích đánh giá độ tin cậy
của thang đo và phân tích hồi quy tuyến tính nhằm làm rõ sự tác động của
các thang đo lên ý định mua căn hộ.

Dữ liệu nghiên cứu được phân tích bằng phần mềm SPSS 20.
1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu sẽ giúp cho các chủ đầu tư và các công ty kinh doanh bất
động sản nhận định được các yếu tố tác động đến ý định chọn mua căn hộ chung
cư của khách hàng cá nhân tại khu vực đông nam TP.Hồ Chí Minh nói riêng và
TP.Hồ Chí Minh nói chung, từ đó giúp họ đề ra các biện pháp thiết thực để đẩy
mạnh công tác bán hàng hay hỗ trợ cho việc gia tăng ý định đầu tư dự án căn hộ.
Cơ quan quản lý thị trường bất động sản có thêm tài liệu nhằm tham khảo khi

Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là hoạt động xây dựng và không gian bên trong
có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời
sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện
tượng tự nhiên.
Theo khoản 1 điều 33, Luật Nhà ở (2005) quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở
do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán,
cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường” (Dương Thị Bình Minh và cộng sự,
2012).
Khái niệm về thị trường nhà ở thương mại.
Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê
nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả.
Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại:
Người chủ- người sử dụng: là những người mua nhà để trực tiếp sử dụng
Người chủ - người cho thuê: Là những người đầu tư, họ mua nhà để cho
người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư.
Người đi thuê nhà: Là những người tiêu dùng thuần túy.
Doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản: Là những người cung cấp
sản phẩm nhà ở cho thị trường.
Người môi giới: Là người có vai trò kết nối cung cầu
Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Là nguồn cung cấp tín dụng cho thị trường
nhà ở (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012).


8

Tính chất của nhà ở thương mại
Tính bất động: Do đất đai là thứ không thể di dời, vị trí của mỗi mảnh đất là
cố định làm cho giá trị của hàng hóa BĐS là nhà ở sẽ tùy thuộc vào vị trí của
mảnh đất nơi nó tọa lạc.


 Hệ thống thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
 Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này.
 Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư...
 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với chung cư đó.
Phân loại căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư hạng 1: Không nhỏ hơn 70m2
Theo thông tư số 14 năm 2008 của Bộ xây dựng, chung cư hạng 1 (được gọi là
chung cư cao cấp) được quy định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; Đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng xã hội; Chất lượng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Vị trí: Phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao
thông đường bộ đều được tiếp cận tới sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân
vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp. Không gian xung quanh thoáng
mát, rộng rãi thoải mái.
Thiết kế kiến trúc: Cơ cấu của căn hộ bao gồm: Phòng khách, phòng ngủ, khu vực
bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Diện tích phải phụ thuộc vào quy
mô thiết kế, nhưng không được nhỏ hơn 70m2, diện tích phòng ngủ chính phải lớn
hơn 20m2. Vật liệu, vật tư dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn
với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây
dựng.
Căn hộ chung cư hạng 2: Không nhỏ hơn 60m2
Tương tự chung cư cao cấp, nhà chung cư hạng 2 được Bộ xây dựng quy định là
chung cư có chất lượng sử dụng cao, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều
kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Diện tích


sắm khác nhau.
Nhánh Văn hoá: Mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo nên
những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên
của nó. Các nhánh văn hóa tạo nên những phân khúc thị trường quan trọng và


11

những người làm tiếp thị thường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thị theo
các nhu cầu của chúng. (Philip Kotler, 2005).
Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự phân tầng
xã hội. Sự phân tầng này đôi khi mang tính hình thức, một hệ thống đẳng cấp theo
đó những thành viên thuộc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và dạy dỗ để
đảm nhiệm những vai trò nhất định. Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối
đồng nhất và bền vững trong xã hội, được xếp theo theo thứ bậc và gồm những
thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm và hành vi (Philip Kotler,2005).
Sự khác biệt về tầng lớp xã hội sẽ tạo cho người tiêu dùng có nhu cầu thể hiện khác
nhau trong hành vi mua sắm, do đó tạo sự khác biệt giữa tầng lớp xã hội này với
tầng lớp xã hội khác.
Các yếu tố xã hội
Hành vi của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội
như các nhóm tham khảo, gia đình và vai trò của địa vị xã hội. (Philip Kotler,2005).
Nhóm tham khảo: Nhóm có ảnh hưởng đến hành vi của một người. Nhóm tham
khảo của một người bao gồm những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến
thái độ hay hành vi của người đó.
Gia đình: Các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có ảnh
hưởng lớn nhất. Gia đình định hướng gồm bố mẹ của người đó. Do từ bố mẹ mà
một người có được một định hướng đối với tôn giáo, chính trị, kinh tế và một ý thức
về tham vọng cá nhân, lòng tự trọng và tình yêu.
Vai trò và địa vị: Trong đời mình, một người tham gia vào rất nhiều nhóm - gia

ảnh hưởng đến hành vi của người đó. Ở đây nhân cách có nghĩa là những đặc điểm
tâm lý khác biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhất quán và lâu
bền với môi trường của mình. Nhân cách thường được mô tả bằng những nét như tự
tin có uy lực, tính độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kín đáo và tính dễ
thích nghi.


13

Người tiêu dùng (NTD) thường cho rằng căn nhà của họ phải thể hiện được
cá tính của họ, nhân cách của họ thông qua sự hiểu biết, kinh nghiệm và nhũng mối
quan hệ, tạo nên sự khác biệt lâu dài (Qiuxue Luo và Paul TJ James, 2013).
Nhân cách có thể là một biến hữu ích trong việc phân tích hành vi của người
tiêu dùng, vì rằng có thể phân loại các kiểu nhân cách và có mối tương quan chặt
chẽ giữa các kiểu nhân cách nhất định với các lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu hàng
hóa.
Các yếu tố tâm lý
Việc lựa chọn mua sắm của một người còn chịu ảnh hưởng của bốn yếu tố tâm
lý là động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ. (Philip Kotler, 2005).
Động cơ: Tại bất kỳ một thời điểm nhất định nào, con người cũng có nhiều
nhu cầu. Chúng nảy sinh từ những trạng thái căng thẳng về sinh lý như đói, khát,
khó chịu. Một số nhu cầu khác có nguồn gốc tâm lý. Chúng nảy sinh từ những trạng
thái căng thẳng về tâm lý, như nhu cầu được thừa nhận, được kính trọng hay được
gần gũi về tinh thần. Một động cơ (hay một sự thôi thúc) là một nhu cầu đã có đủ
sức mạnh để thôi thúc người ta hành động. Việc thỏa mãn nhu cầu sẽ làm giảm bớt
cảm giác căng thẳng. Các nhà tâm lý học đã phát triển những lý thuyết về động cơ
của con người. Trong số những lý thuyết nổi tiếng nhất có lý thuyết động cơ của
Abraham Maslow (1954).
Abraham Maslow (1954) đã tìm cách giải thích tại sao ở những thời điểm khác
nhau, người ta lại bị thôi thúc bởi những nhu cầu khác nhau, ông cho rằng nhu cầu