VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Thanh Việt

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Thanh Việt

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 83 80 107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN THANH BÌNH


Trân trọng./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Việt


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở .......................7
1.1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ..................7
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ................7
1.1.2. Phân loại dự án nhà ở .............................................................................12
1.2. Chủ thể chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng trong dự án nhà ở ........13
1.3. Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở ...................16
1.3.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở ....................................16
1.3.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở .....................................17
1.3.3. Khái niệm chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án
nhà ở .................................................................................................................18
1.3.4. Điều kiện để quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được phép chuyển
nhượng, kinh doanh ..........................................................................................�, tập trung ở trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn tới ùn
tắc giao thông, gây ô nhiễm môi trường. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai,
nhà ở, xây dựng, quy hoạch, kinh doanh, tài chính... tuy có sửa đổi, bổ sung nhưng
vẫn chưa đồng bộ, phù hợp, chưa kịp thời với sự phát triển nhanh của thị trường.
Bên cạnh đó, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua dự
án nhà ở của nước ta còn nhiều bất cập, nên cũng gặp những khó khăn từ những quy
định của pháp luật như: việc xác lập quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính
giữa các chủ thể kinh doanh là tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân
nước ngoài. Sự chưa phù hợp từ các quy định của Luật xây dựng về quy chuẩn hình
thành tài sản trên đất của chủ đầu tư với nhu cầu của thị trường; bất cập từ vai trò

nói chung và chưa phân tích kỹ ở góc độ dự án nhà ở. Luận văn nêu ra thực trạng
pháp lý, đồng thời đưa ra bốn nhóm giải pháp để nâng cao vai trò và hiệu quả quản
lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản.
Nhìn chung ở những đề tài này các tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu những
khía cạnh khác nhau của quyền sử dụng đất như về vốn, về thuế, địa điểm kinh
doanh... của quyền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu sâu vào quá trình chuyển
nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất.
Nội dung chính của các công trình trên thể hiện ở các góc độ khác nhau của
quyền sử dụng đất. Đa số các công trình đều đánh giá thực trạng của việc kinh
doanh bất động sản và những giải pháp mang tính tạm thời. Các công trình này chưa

3


nghiên cứu một cách cặn kẽ các quy định của pháp luật liên quan đến chuyển
nhượng kinh doanh QSDĐ trong dự án nhà ở.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của đề tài
Xuất phát từ quan điểm phát triển hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất
của Đảng và Nhà nước là “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường
quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất”. Từ thực tiễn xây dựng pháp
luật trong thời gian qua, nhằm làm rõ những hạn chế, những ưu điểm sự tác động
của pháp luật. Đồng thời tìm ra những hướng giải quyết, nhằm hoàn thiện các quy
định của pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất
trong dự án nhà ở.
Từ mục tiêu trên tác giả đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là:
- Tìm hiểu, nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ về chuyển nhượng kinh
doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được quy định trong hệ thống các
VBQPPL.
- Phân tích các qui định pháp luật của chế định này, chỉ ra các vướng mắc,
hạn chế, bất cập, thiếu sót trong thực tiễn áp dụng các qui định có liên quan.

thị trường bất động sản.
Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, xem xét
hoạt động thực tiễn, ý kiến chuyên gia về lĩnh vực mà luận văn đề cập. Bên cạnh đó
luận văn còn tham khảo thêm các công trình đã nghiên cứu có liên quan.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Góp phần bổ sung vào hệ thống lý luận về pháp luật chuyển nhượng kinh
doanh quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng
đât trong dự án nhà ở nói riêng.
- Góp phần làm sáng tỏ những nội dung chính trong hoạt động chuyển
nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất như quá trình xác lập quyền sử dụng đất, đầu
tư tạo lập tài sản trên đất, phạm vi và hình thức chuyển nhượng kinh doanh quyền
sử dụng đất của các chủ đầu tư trong hệ thống pháp luật đất đai.
- Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên trong quá trình học tập nghiên
cứu, và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

5


Luận vận đậy đu ở file:Luận vận Full