BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
==========
PHAN TẤN TÀI
HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
TRONG KHU VỰC KINH TẾ NHÀ NƯỚC
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ
: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HỒ THUỶ TIÊN
TP HỒ CHÍ MINH – 2011
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông
tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh
mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.
Tp Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011
Phan Tấn Tài
Học viên cao học khóa 17
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
1.5.1.1. Giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư .................................................15
1.5.1.2. Giá xây dựng giai đoạn thực hiện đầu tư ................................................16
1.5.1.3. Giá xây dựng giai đoạn kết thúc dự án ...................................................18
1.5.2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình .............................18
1.5.2.1. Định mức xây dựng .................................................................................19
1.5.2.2. Chỉ tiêu giá xây dựng ..............................................................................19
1.5.2.3. Độ dài thời gian xây dựng công trình .....................................................21
1.5.2.4. Đo bóc khối lượng công trình .................................................................21
1.5.2.5. Các chế độ chính sách có liên quan đến giá xây dựng ............................22
1.6. Quản lý công tác định giá xây dựng khu vực kinh tế Nhà nước ..................22
1.6.1. Sự khác nhau giữa Định giá xây dựng khu vực kinh tế Nhà nước và khu vực
không thuộc nhà nước quản lý .....................................................................................22
1.6.2. Nguyên tắc trong định giá xây dựng khu vực kinh tế nhà nước ...................23
1.7. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở một số quốc gia trên thế giới .................23
1.7.1. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Anh.........................................................23
1.7.2. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Mỹ ..........................................................25
1.7.3. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Hồng Kông.............................................27
1.7.4. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam trong định giá xây dựng.................28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ GIÁ VÀ ĐỊNH GIÁ XÂY
DỰNG Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000 ĐẾN NAY .............................................30
2.1 Thực trạng về cơ chế quản lý giá xây dựng.....................................................30
2.1.1. Cơ chế chính sách liên quan đến giá xây dựng .............................................30
2.1.1.1. Cơ chế quản lý chi phí trước Nghị định 99/2007/NĐ-CP.......................31
2.1.1.2. Đổi mới cơ chế quản lý chi phí trong Nghị định 99/2007/NĐ-CP .........31
2.1.2. Thực trạng quản lý giá xây dựng ..................................................................32
2.1.2.1. Quản lý giá xây dựng trước Nghị định 99/CP .......................................32
2.1.2.2. Quản lý giá xây dựng khi có Nghịnh định 99/CP ..................................33
2.1.3. Thực trạng năng lực của các chủ thể trong định giá xây dựng .....................34
2.8.1.1. Hạn chế về cơ chế quản lý chi phí xây dựng .........................................65
2.8.1.2. Hạn chế về những quy định cụ thể trong định giá xây dựng ..................66
2.8.2. Nguyên nhân của những hạn chế ảnh hưởng đến hiệu quả định giá xây
dựng .......................................................................................................................68
2.8.2.1. Những nguyên nhân khách quan .............................................................68
2.8.2.2. Những nguyên nhân chủ quan.................................................................68
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG ......70
3.1. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng ........................................70
3.1.1. Mục tiêu của công tác định giá xây dựng .....................................................70
3.1.2. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng có hiệu quả.....................70
3.2. Xu hướng biến động trong giá xây dựng trong thời gian tới ........................71
3.2.1. Xu hướng biến động của thị trường các vật liệu xây dựng chủ yếu .............71
3.2.2. Dự báo xu hướng của giá xây dựng trong thời gian đến ..............................72
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả định giá xây dựng ....................................73
3.3.1. Giải pháp chủ yếu hoàn thiện định giá xây dựng theo cơ chế thị trường .....73
3.3.1.1. Hạn chế sự can thiệp của nhà nước đối với công tác định giá xây dựng .73
3.3.1.2. Cụ thể về quyền và trách nhiệm định giá xây dựng theo cơ chế thị trường
cho chủ đầu tư...............................................................................................................74
3.3.1.3. Đổi mới phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo cơ chế thị trường74
3.3.1.4. Hoàn thiện hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức tỷ lệ ..........75
3.3.1.5. Mở rộng tính linh hoạt trong việc công bố và sử dụng định mức ...........76
3.3.1.6. Thị trường hoá các yếu tố cấu thành giá xây dựng công trình ................76
3.3.1.7. Hoàn thiện cơ cấu dự toán chi phí xây dựng...........................................77
3.3.2. Hoàn thiện công cụ định giá xây dựng trong cơ chế thị trường ..................78
3.3.3. Giải pháp nâng cao năng lực thực hiện công tác định giá xây dựng ............80
3.3.3.1. Phát triển nghề Kỹ sư định giá xây dựng mang tính chuyên nghiệp ......80
3.3.3.2. Nhiệm vụ và yêu cầu của người Kỹ sư định giá xây dựng .....................81
3.3.2.3. Đào tạo đội ngũ kỹ sư định giá đảm bảo về số lượng và chất lượng ......82
Chủ đầu tư
CTXD :
Công trình xây dựng
CPXD :
Chi phí xây dựng
DAĐT :
Dự án đầu tư
DAĐTXD:
Dự án đầu tư xây dựng
DAĐTXDCT:
Dự án đầu tư xây dựng công trình
ĐTXD:
Đầu tư xây dựng
LCB:
Lương cơ bản
Quản lý dự án
SPXD:
Sản phẩm xây dựng
TMĐT :
Tổng mức đầu tư
TƯ
Trung ương
:
VLXD :
Vật liệu xây dựng
XDCB :
Xây dựng cơ bản
XDCT :
Xây dựng công trình
UBND :
Hình 2.6: Diễn biến biến động giá xây dựng và lạm phát năm 2000-2010 ............. 46
Hình 3.1. Diễn biến giá dầu thô trên thị trường thế giới năm qua ........................ 72
-1-
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Ở nước ta hiện nay, cùng với sự đổi mới cơ chế quản lý đầu tư xây dựng, cơ chế
quản lý chi phí xây dựng trong thời gian qua cũng đã có những đổi mới, bước đầu
phát huy tác dụng trong việc quản lý các hoạt động xây dựng hướng tới nền kinh tế
thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhà nước đã ban hành các quy định, hướng
dẫn và kiểm tra về việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm sử dụng
hiệu quả vốn, tránh lãng phí thất thoát vốn đầu tư xây dựng, đồng thời đã chủ động
phân cấp quản lý phù hợp với nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình, giảm dần sự can
thiệp trực tiếp của nhà nước, tạo sự chủ động cho các chủ thể tham gia hoạt động xây
dựng đối với việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Mặc dù đã có những đổi mới rất thuận lợi và cơ bản, song việc thực hiện đầu tư
xây dựng công trình cho thấy còn có những hạn chế trong công tác định giá xây dựng.
Đặc biệt trong thời gian vừa qua, khi lạm phát tăng cao, giá cả vật liệu xây dựng biến
động lớn, giá xây dựng vượt hạn mức kinh phí đã duyệt, hàng loạt công trình trên
toàn quốc phải đình thi công chờ điều chỉnh giá, nhà nước tỏ ra lúng túng trong công
tác điều chỉnh, đưa ra một số biện pháp để xử lý tình huống, nhưng rất khó thực hiện
trong thực tiễn.
Tình trạng các công trình xây dựng thường xuyên phải điều chỉnh tổng mức đầu
tư, dự toán và phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện còn khá phổ biến, đặc biệt là
các công trình xây dựng có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế nhà nước (vốn nhà nước).
Có nhiều nguyên nhân liên quan đến tình trạng trên, song có một nguyên nhân cơ bản
nhất là công tác định giá xây dựng công trình thực hiện không tốt, không theo biến
động giá của thị trường.
trường.
- Chương 2: Thực trạng về cơ chế quản lý giá và định giá xây dựng ở Việt Nam
giai đoạn 2000 đến nay.
- Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện định giá xây dựng công trình.
-3-
CHƯƠNG 1:
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG
NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1.1. Lý luận chung về định giá tài sản
1.1.1. Khái niệm
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức
phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là
những khái niệm mang tính đặc thù. Ngày nay, trên đà phát triển của kinh tế thị
trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên
sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt động định giá trở
thành một nghề chuyên nghiệp.
Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử
dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học
Portsmouth– Vương quốc Anh)
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và
Lãi dự kiến có thể tính theo tỷ lệ % trên giá thành hoặc giá bán.
- Phương pháp này đơn giản, dể tính toán, chi phí sản xuất là đại lượng mà
người bán hoàn toàn biết trước và kiểm soát được. Cách định giá này nhiều người
cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng cho cả người mua và người bán.
Người bán sẽ không ép giá khi cầu hàng hoá trở nên căng thẳng vì vẫn tìm kiếm được
phần lợi nhuận công bằng trên đồng vốn bỏ ra.
+ Định giá theo lợi nhuận mục tiêu: là xác định mức giá trên cơ sở đảm bảo tỷ
suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư.
Cách xác định giá này sẽ đảm bảo cho người sản xuất thực hiện tỷ suất lợi nhuận
mục tiêu trên vốn đầu tư mà họ mong muốn, nếu đảm bảo được mức giá thành và
mức tiêu thụ ước tính là chính xác.
c. Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá dựa trên phân tích tài chính
hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một tài sản hoặc
-5-
một dự án đầu tư và nguyên lý tính dòng tiền từ giá trị đồng nhất thời gian khác nhau
về thời gian phân tích để xác định giá trị tài sản tại thời điểm phân tích, lý thuyết định
giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập. Vậy xét trong phạm trù định giá:
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một tài sản
mà dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong
tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính
trong tương lai về giá trị hiện tại ở tại thời điểm định giá.
Để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết
định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là: phương pháp vốn hoá sinh lợi và
phương pháp vốn hoá trực tiếp.
+ Phương pháp vốn hoá sinh lợi: sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu
(DCF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn như sau:
Trong đó: - K0: là vốn đầu tư ban đầu;
- Kn: là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối
- r : là lãi suất bình quân năm;
- n: là số năm hoặc số các giai đoạn dự kiến;
Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận thuần từ từng năm, từng giai đoạn trong tương
lai, phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng.
-6-
Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một tài sản cụ thể, lý
thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh
tế, tài chính gắn với tài sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động
đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào tài sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư và tổng thu nhập
mà tài sản đó đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ tài sản. Có như
vậy, giá tài sản được định giá mới gần với giá thị trường.
1.1.3. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng công
trình
Các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn, có tính đặc thù và
chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường.
Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp định giá phù hợp.
Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công
trình xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ
biến nhất là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập.
Sử dụng “Phương pháp so sánh” để định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình cần định giá đã xây
dựng hoàn thành hoặc đang xây dựng vào thời điểm định giá, hoặc gần với thời điểm
định giá để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá.
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở chi phí tạo ra công trình xây dựng để ước
hình khách quan của thị trường ở từng thời kỳ và được quản lý theo Luật xây dựng và
các văn bản pháp qui dưới Luật.
1.2.2. Đặc điểm giá xây dựng công trình:
Giá xây dựng không những chứa đựng tất cả những đặc điểm chung của giá cả
hàng hoá các loại, mà còn có một số đặc điểm riêng thể hiện đặc thù của sản phẩm
xây dựng và sản xuất xây dựng:
- Giá xây dựng mang tính đặc trưng đơn chiếc:
Mỗi dự án ĐTXD đều có công năng chuyên dùng xác định, do nó có kết cấu,
hình dáng và trang trí khác nhau, diện tích và thể tích công trình cũng không giống
nhau. Tuy nhiên, cho dù công năng, kết cấu, hình dáng, diện tích, thể tích có giống
nhau, thì giá XDCT còn tuỳ thuộc vào vị trí công trình, điều kiện kinh tế - xã hội,
điều kiện địa chất, điều kiện khí hậu, thủy văn, phong tục tập quán… của nơi XDCT.
Vì thế, giá xây dựng không thể có giá thống nhất do nhà nước quy định hoặc nhà thầu
quy định, mà chỉ có thể xác định giá xây dựng của DAĐTXD thông qua một trình tự
đặc biệt, phù hợp với từng giai đoạn của quá trình ĐTXD.
- Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư xây dựng:
Quá trình sản xuất xây dựng là một quá trình hao phí vật lực, nhân lực, máy móc
-8-
thiết bị thi công với số lượng lớn, thời gian xây dựng thường dài. Quá trình ĐTXD
thường quá dài, phải chia thành giai đoạn để tiến hành từng bước, từ thô đến tinh, từ
tổng thể đến chi tiết.
Để phù hợp với yêu cầu quản lý chi phí ĐTXD, thì điều tất yếu là giá xây dựng
phải được tính nhiều lần có thứ bậc với chức năng và lợi ích khác nhau. Quá trình tính
toán đó được nêu trong hình sau:
Hình 1.1: Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư
BÁO CÁO ĐẦU TƯ
(Đối với một số loại dự án đầu tư XDCT
theo từng bước thiết kế tương ứng với báo cáo đầu tư là sơ bộ TMĐT; thiết kế cơ sở
là TMĐT; với thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công là tổng dự toán XDCT.
Theo nguyên lý đó thì chi phí giai đoạn sau luôn phải thấp hơn chi phí trong giai đoạn
trước, TMĐT là chi phí tối đa có thể dùng để XDCT.
-9-
- Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất
Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất, ra giá trước rồi mới đặt hàng sản xuất
sau. Việc tạo giá là cả một quá trình, mỗi giai đoạn có loại giá đặc thù như giá ước
toán sơ bộ, TMĐT, dự toán, giá đấu thầu, giá thanh toán, quyết toán. Mỗi loại giá sau
cụ thể hoá và chính xác hoá loại giá trước, những giá cuối cùng có giá trị trả tiền là
giá thanh toán.
Khi đặt hàng chưa phải đã lường hết đầy đủ các yếu tố về khảo sát, thiết kế nên
còn cần phải bổ sung chi phí trong quá trình xây dựng. Ngoài ra còn có các yếu tố rủi
ro bất khả kháng như biến động lớn về kinh tế vĩ mô, về chính sách, về thiên tai…
làm thay đổi giá cả và CPXD.
- Giá xây dựng được xác định theo phương pháp chi phí
Trong định giá xây dựng, mọi chi phí đều được thể hiện trong cơ cấu hình thành
giá, ngoài những chi phí cấu thành nên SPXD như: chi phí trực tiếp, chi phí công
trường, chi phí quản lý gián tiếp XDCT; còn có cả lợi nhuận doanh nghiệp được xác
định trước để hình thành nên giá xây dựng. Lợi nhuận doanh nghiệp dùng để xác định
trong định giá là lợi nhuận bình quân của các ngành sản xuất trong nền kinh tế.
1.2.3. Đặc điểm của định giá sản phẩm xây dựng:
- Giá SPXD có tính cá biệt cao, vì CTXD phụ thuộc nhiều vào điều kiện của địa
điểm xây dựng, chuẩn loại CTXD và vào các yêu cầu sử dụng khác nhau của các
CĐT. Do đó, giá xây dựng không thể định trước hàng loạt cho các công trình toàn vẹn
mà phải xác định cụ thể cho từng trường hợp theo đơn đặt hàng cụ thể.
- Trong xây dựng người ta không thể định giá trước cho một công trình trọn vẹn,
trường, nó bị tác động của các quy luật của thị trường như quy luật giá trị, cung cầu
và cạnh tranh trong từng thị trường đó.
Hình 1.2: Các thị trường tác động vào Giá xây dựng
Thị trường đất đai
thị trường vật liệu
xây dựng
Thị trường vận tải
và cho thuê máy
THỊ
móc
YẾU TỐ
Thị trường lao
động
SẢN
Thị trường vốn
……………..
THỊ
TRƯỜNG
XUẤT
Giá xây dựng cũng có những đặc tính chung của giá cả như các loại hàng hoá
khác và cũng bị ảnh hưởng quy luật kinh tế cơ bản của kinh tế thị trường. Đó là:
• Ảnh hưởng của quy luật giá trị đối với giá xây dựng.
Quy luật giá trị là quy luật cơ bản của sản xuất hàng hoá. Giá cả phải phù hợp
với giá trị. Trong thị trường xây dựng thì quy luật giá trị ảnh hưởng đến giá xây dựng
biểu hiện chủ yếu ở 3 mặt sau đây: - Điều tiết sản xuất SPXD; - Điều tiết việc mua
bán SPXD một cách tự phát; - Kích thích các doanh nghiệp xây dựng luôn tìm giải
pháp cải tiến kỹ thuật, công nghệ thi công xây dựng để nâng cao năng suất lao động,
hạ giá thành SPXD.
• Ảnh hưởng của quy luật lưu thông tiền tệ đối với giá xây dựng.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá, tức là sự so sánh giữa giá trị
- 12 -
đồng tiền với giá trị hàng hoá. Do vậy, giá cả hình thành tỷ lệ thuận với giá trị và tỷ lệ
nghịch với lượng giá trị của đơn vị tiền tệ thay thế.
Trong xây dựng cũng vậy, một khi lượng SPXD cần lưu thông đã xác định, nếu:
- Lượng giá trị do mỗi một đơn vị tiền tệ thay thế càng lớn thì tổng mức giá cả
SPXD càng nhỏ, do vậy, lượng tiền lưu thông càng ít.
- Lượng tiền tệ cho mỗi một đơn vị tiền tệ thay thế càng nhỏ thì tổng mức giá cả
SPXD càng lớn, do vậy, lượng tiền tệ lưu thông càng nhiều.
• Ảnh hưởng của quy luật cung - cầu và giá cả đối với giá xây dựng.
Giá cả không những do giá trị hàng hoá, giá trị đồng tiền quyết định, mà nó còn
chịu sự chi phối của tình hình cung - cầu trên thị trường.
Xem xét sự vận động của giá xây dựng trong thị trường xây dựng cho thấy:
Cung không kịp với cầu thì giá cả lên cao, vượt qua giá trị; cung vượt quá cầu thì giá
cả hạ xuống, thấp hơn giá trị. Khi giá cả cao hơn giá trị, nhà thầu xây dựng nhận được
giá trị siêu ngạch, thì ngược lại nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư sẽ giảm bớt. Khi
giá cả thấp hơn giá trị, nhà thầu xây dựng khó có thể có kế sách kiếm được lợi nhuận,
móc, thiết bị phục vụ thi công với thời gian thường dài.
d. Nhiều chủ thể tham gia trong quá trình hình thành sản phẩm xây dựng.
SPXD liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện cung cấp các yếu tố đầu
vào, thiết kế và chế tạo sản phẩm, cả về phương diện sử dụng sản phẩm của xây dựng
làm ra. Các chủ thể đó là: Người quyết định đầu tư, CĐT, Tư vấn xây dựng, Nhà thầu
xây dựng, Nhà cung cấp VLXD và thiết bị, Người sử dụng…
e. Thời gian hình thành sản phẩm xây dựng thường dài.
SPXD được hình thành từ khâu lập dự án đến khi kết thúc xây dựng đưa vào
khai thác sử dụng. Ngoài các khâu theo trình tự hình thành ở giai đoạn chuẩn bị đầu
tư cũng phải tiêu hao khoản thời gian nhất định thì thời gian tiến hành xây dựng cũng
kéo dài trong khoản thời gian của một năm hoặc nhiều năm tuỳ theo quy mô, tính chất
của từng công trình…
f. Sản phẩm xây dựng hình thành chủ yếu ngoài hiện trường.
SPXD là những công trình, nhà cửa được xây dựng và sử dụng tại chổ, gắn liền
với mặt đất, do đó SPXD chủ yếu được sản xuất ngoài trời. Đặc điểm này làm cho
SPXD phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên, khí hậu, thời tiết nơi XDCT.
g. Sản phẩm xây dựng có giá trị lớn.
SPXD thường có kích thướt và chi phí lớn, có thời gian tạo ra sản phẩm dài và
được sử dụng lâu dài. Do đó, những sai lầm về xây dựng có thể gây nên các lãng phí
lớn, tồn tại lâu dài và khó sửa chữa.
- 14 -
1.4. Vai trò của các chủ thể trong định giá xây dựng.
Các chủ thể tham gia trong quá trình xây dựng đó là CĐT, tư vấn, Nhà thầu xây
dựng. Các chủ thể tham gia có các vai trò khác nhau đối với định giá xây dựng.
1.4.1. Vai trò của Chủ đầu tư trong định giá xây dựng.
Chủ đầu tư thường có rất nhiều loại, từ những CĐT có rất nhiều hiểu biết về lĩnh
vực xây dựng, đến những CĐT hầu như không biết gì về lĩnh vực này. CĐT có nhu
- Nhà thầu xác định chi phí của CTXD nhằm mục đích đấu thầu.
- Nhà thầu có số liệu đơn giá chi tiết của doanh nghiệp về vật liệu, nhân công,
máy thi công và các chi phí khác dự kiến sử dụng để nâng cao khả năng thắng thầu.
- Nhà thầu am hiểu các biện pháp thi công sẽ được áp dụng nếu được thắng thầu.
Có hiểu biết và nắm bắt được các nhà cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị.
Từ những phân tích ở trên, có thể thấy vai trò hết sức quan trọng của người xác
định giá xây dựng. Khi thì họ đóng vai trò trong quản lý xây dựng giúp cho CĐT, lúc
thì họ lại đóng vai trò định giá xây dựng đối với Nhà thầu xây dựng.
1.5. Nội dung cơ bản và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình.
1.5.1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng.
Ở mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng của dự án thì giá xây dựng xuất
hiện ở những thành phần và tên gọi khác nhau tuỳ thuộc vào chức năng của nó.
1.5.1.1. Giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Giá xây dựng công trình ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư được biểu thị bằng TMĐT.
TMĐT của DAĐTXDCT là chi phí tối đa mà CĐT được phép sử dụng để ĐTXDCT
và là cơ sở để CĐT lập kế hoạch quản lý vốn khi thực hiện ĐTXDCT. TMĐT là một
trong những căn cứ quan trọng để đảm bảo tính khả thi của dự án và quyết định thực
hiện dự án, đồng thời làm hạn mức mục tiêu của giá XDCT, là sự chuẩn bị cho việc
biên soạn dự toán công trình ở bước tiếp theo.
TMĐT gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường và tái định cư;
chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn ĐTXD; chi phí khác và chi phí dự phòng.
TMĐT dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó: + V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư XDCT;
+ GXD: Chi phí xây dựng của dự án;
+ GTB : Chi phí thiết bị của dự án;
+ GGPMB: Chi phí bồi thường, hổ trợ và tái định cư;
+ GQLDA: Chi phí quản lý dự án;
+ GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
+ GK: Chi phí khác của dự án;
Copyright: Tài liệu đại học ©