ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TẠI HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TẠI HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

THÁI NGUYÊN - 2017


Tác giả luận văn

Trần Văn Giang


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 3
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.......................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về đất đai ......................................................................... 4
1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức ..................................................... 6
1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế ................................................................ 7
1.1.4. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế......................................................................................................... 8
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................... 9
1.2.1. Trước khi có Luật đất đai 2013 ....................................................... 9
1.2.2. Sau khi có Luật đất đai 2013 ......................................................... 11
1.3. Cơ sở thực tiến ..................................................................................... 13
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......... 13

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và áp lực
đối với đất đai .......................................................................................... 43
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn ...................................................................................... 44
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ................. 44
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nghĩa Đàn ........................... 47
3.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn .............................................................. 52
3.3.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .............. 52
3.3.2. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế....................................................................................................... 57
3.3.3. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .. 64


v

3.3.4. Đánh giá công tác cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức kinh tế .............................................................................................. 70
3.3.5. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế................. 73
3.3.6. Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ... 74
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn .............................. 76
3.4.1. Giải pháp về việc áp dụng chính sách ........................................... 76
3.4.2. Giải pháp kinh tế, kỹ thuật ............................................................. 77
3.4.3. Giải pháp tuyên truyền................................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 80
1. Kết luận ................................................................................................... 80
2. Kiến nghị................................................................................................. 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 82


Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất


bàn huyện Nghĩa Đàn ...................................................................... 53
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ............................................. 54
Bảng 3.6. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính ..... 56
Bảng 3.7. Tình hình giao đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn ................................................................ 57
Bảng 3.8. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2013-2016 .............................. 63
Bảng 3.9. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được điều tra.......... 64
Bảng 3.10. Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng
đất không đúng mục đích được giao, được thuê ............................. 67
Bảng 3.11. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế ..................................................................................... 70
Bảng 3.12. Các khó khăn trong việc xin giao đất, thuê đất ............................ 72
Bảng 3.13. Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn ...................... 73


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An .......................... 37
Hình 3.2. Cơ cấu các loại hình tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện ................ 53
Hình 3.3. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức..... 54


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất

Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ
kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày
14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ, cả nước có 144.485 tổ chức
đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê 338.450 thửa đất,
khu đất với 7.833.142,70 ha, chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên của cả
nước (Bộ TN&MT, 2009) [10]. Thực tế diện tích này lại quản lý sử dụng
chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không đúng diện
tích, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép,
cho thuê trái phép,... diễn ra rất phổ biến.
Huyện Nghĩa Đàn là một huyện trung du miền núi của tỉnh Nghệ An,
có diện tích 617,54 km2, với vị trí địa lý của mình, Nghĩa Đàn giữ vai trò
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhất là về phát
triển tiềm năng nông nghiệp. Với lợi thế dân cư, lao động dồi dào, đa dạng, có
kinh nghiệm sản xuất, cơ sở hạ tầng đang được đầu tư và nâng cấp, thị trường
tiêu thụ hàng hóa dồi dào, chính sách thu hút đầu tư thông thoáng đã thu hút
được nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư vào góp phần đẩy mạnh nền kinh
tế của huyện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc các doanh
nghiệp, nhà đầu tư vào huyện Nghĩa Đàn bên cạnh mặt tích cực như phát triển
nền kinh tế, giải quyết công việc làm cho người dân thì có những mặt tiêu cực
về ô nhiễm môi trường, tệ nạn xã hội...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý,
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An”
được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực
nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất của Nhà nước - đại
diện chủ sở hữu đối với đất đai ở nước ta, đặc biệt là diện tích đang giao, cho


3


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích
và độ phì.
Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều
sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ
những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy
thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu
hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Trần Văn
Chính, 2006) [8]..
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề


5


6

1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
Theo Luật Đất đai 2013, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc
được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong
đó các loại hình tổ chức sử dụng đất được phân loại thành:
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà
nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị quốc phòng, an ninh, tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và
hợp tác xã, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
thành lập và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi
chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

định của pháp luật.


8

Theo khoản 27, điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế bao gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật
về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Vậy trong phạm vi báo cáo này, đề tài nghiên cứu tập trung vào các tổ
chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công
ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp
tác xã và các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đầu tư.
1.1.4. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu
của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố
định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay
gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác
nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được
đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt
khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các
nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát
triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng

1998) [25], có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức
kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án
sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như
sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả


10

tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền
sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định
07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó
phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được
giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm
nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công
trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có
mục tiêu lợi nhuận. (Luật Đất đai, 2003) [26].
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi
hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22/4/1996 (Chính
phủ, 1996) [9];
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất
đai năm 2003 (Chính phủ, 2004);
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất (Chính phủ, 2004);
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước (Chính phủ, 2005);
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi

chỉ áp dụng hình thức thuê đất.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013. (Chính phủ, 2014) [13]
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ, 2014) [14]


12

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Chính phủ, 2014) [15].
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chính
phủ, 2014) [16].
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Chính phủ, 2014) [17].
- Thông tư số 76/2013/TT-BTC ngày 16/6/2013 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2013/NĐ-CP quy định về thu tiền
sử dụng đất (Bộ Tài chính, 2013) [4].
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TN&MT, 2014) [5].
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các
cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá
nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14/12/2007 Thủ tướng
Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất

sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất
đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là
chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội (Đặng Hùng
Võ, 2012) [36].
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất
ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp
lý nguồn tài nguyên đất. Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở
hữu về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Ở đa số
các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có một


14

số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một
hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở
các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như:
giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho
thuê đất. Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát
triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp (Nguyễn Đình
Bồng, 2005) [7]. Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai
hình thực là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử
dụng đất [40]. Ở Trung Quốc, để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, nhà nước
đã thực hiện các chính sách như:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự
án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo
quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu
tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện

với việc ban hành luật Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ
yếu như sau:
- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm
1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất.
- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng
xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời
gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước.
- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn
Bắt đầu từ Gia Long (1802 - 1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng
(1820 - 1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính
bao gồm: