ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TẠI XÃ TRUNG HỘI, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TẠI XÃ TRUNG HỘI, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Thạnh
CHỮ KÝ
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường,
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Định Hóa, UBND xã Trung Hội
đã giúp đỡ tác giả trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện luận văn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn người thân trong gia đình, bạn bè và đồng
nghiệp đã làm chỗ dựa tinh thần vững chắc cho tác giả học tập và công tác.

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Tuấn Minh

năm 2017


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ v
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 34
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 34
2.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 34
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và thực trạng quản lý
đất đai trên địa bàn xã Trung Hội, huyện Định Hóa ....................................... 34
2.3.2. Đánh giá thực trạng thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính
dạng giấy của xã Trung Hội ............................................................................ 34
2.3.3. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần mềm
ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số xã Trung Hội ........................................... 35
2.3.4. Nhận xét và đánh giá kết quả ứng dụng phần mềm ViLIS ................... 35
2.3.5. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính xã Trung Hội, huyện Định Hóa ...... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 35
2.4.2. Phương pháp đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính .............................................................................................. 36


v

2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích dữ liệu ......................................... 37
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 37
2.4.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ....................................................... 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Trung Hội, huyện
Định Hóa ......................................................................................................... 38


:

Bản đồ địa chính

BTNMT

:

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CCDM

:

Core Cadastral Domain Model

CNQSD

:

Chứng nhận quyền sử dụng

CSDL

:

Cơ sở dữ liệu

ĐKQSDĐ


:

Quyền sử dụng

STDM

:

Social Tenure Domain Model

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân


v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở xã Trung Hội năm 2015 ... 46


Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp trên địa bàn xã Trung Hội ........................ 59

Bảng 3.9.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất có mục đích
chưa sử dụng trên địa bàn xã Trung Hội..................................... 60

Bảng 3.10. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về tình trạng pháp lý của
thửa đất trên địa bàn xã Trung Hội ............................................. 61
Bảng 3.11. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai trên
địa bàn xã Trung Hội .................................................................. 62
Bảng 3.12. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ
sở dữ liệu địa chính dạng số Xã Trung Hội ................................ 67


vi
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1.

Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM ...................... 5

Hình 1.2.

Mô hình địa chính LADM ............................................................. 6

Hình 1.3.

Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 ................. 8



Bản đồ địa chính xã Trung Hội (dạng Shape file) được đổ mầu
theo mục đích sử dụng đất ........................................................... 55

Hình 3.3.

Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính .......... 63

Hình 3.4.

Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS ................................... 65

Hình 3.5.

Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số xã Trung Hội Huyện Định Hóa đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai ....... 65

Hình 3.6.

Chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính... 66

Hình 3.7.

Chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý biến động .... 68


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai đang là nhu cầu thiết yếu
ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ

huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã Trung Hội,
huyện Định Hóa nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai cấp xã và góp phần
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ tại 3 cấp (cấp tỉnh, huyện, xã).
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá thực trạng quản lý đất đai và thông tin đất đai trên hệ thống
hồ sơ địa chính dạng giấy của xã Trung Hội.
+ Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính - Ứng dụng lập hồ sơ
địa chính dạng số cho xã Trung Hội.
+ Đánh giá kết quả và đề xuất giải pháp phù hợp với tình hình thực tế
nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước
về đất đai cho xã Trung Hội trong thời gian tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa
chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực
hiện theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,...
- Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả.


3
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số là một công cụ quan
trọng, trợ giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới
đất đai.

xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.


5
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.3. Cơ sở khoa học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối
quan hệ của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố
gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn
mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành
tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống
địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt
trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan

7
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai
trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như
không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt
đất. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm,
đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.
- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính cơ
bản bao gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy
nhất và đồng nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được
phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt
nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây
dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở
rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp
mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một
vùng và quốc gia đó.
Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển
dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm
hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém. [23].
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian
(Lớp Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội Social Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với
các nước có nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều
diện tích đất dựa vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông
thôn,… (Hình 1.3).


8


Thời gian Thời gian

MDSD

Chủ sử dụng

8 5581 96942278 450 m2

ONT

Hứa Đức Hùng

9 5581 96942278 200 m2

ONT

Hứa Đức Hùng

10 5581 96942279 250 m2

ONT Hứa Thị Ngọc Hà 20/8/2007

bắt đầu

kết thúc
20/8/2007

20/8/2007




10

Hình 1.4. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần
Qua đó cho thấy, về bản chất thì CSDL địa chính ở nước ta vẫn thể
hiện mối quan hệ giữa con người với các thửa đất thông qua việc quy định các
quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng.
tên
địa chỉ

ngày sinh

Con
người

dạng công ty (làm việc)

nghề nghiệp
quyền hợp pháp

Quyền

địa chỉ
mục đích sử dụng
đặc điểm tự nhiên

tình trạng công dân

quyền sử dụng
nhận dạng



12
Hồ sơ
Địa chính

1. Vị trí
2. Hình
thể
3. Kích
th-ớc
4. Diện
tích
5. Loi t
6. Giỏ t

1. Bản đồ
địa chính

Tự nhiên

Kinh tế

7. Tên chủ sử dụng
8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng
10. Các quyền và
nghĩa vụ
11. Các rng buộc,
hạn chế

t ai;bao gm ba lp thụng tin c bn:
- Cỏc thụng tin v iu kin t nhiờn.
- Cỏc thụng tin kinh t - xó hi.
- Cỏc thụng tin v c s phỏp lý.
- Cỏc thụng tin ny c th hin t tng quan n chi tit cho tng
tha t trờn ton lónh th.


13
Các thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất
Các thông tin này bao gồm: Vị trí, hình dáng, kích thước, tọa độ (quan
hệ hình học), diện tích của thửa đất (số lượng). Để xác định các thông tin này
người ta sử dụng phương pháp đo đạc thành lập bản đồ, sản phẩm thu được là
bản đồ địa chính (được thể hiện trên giấy và dạng số).
Bản đồ địa chính là tài liệu cơ bản đầu tiên của hồ sơ địa chính, giúp
nhận biết các điều kiện tự nhiên của thửa đất. Để liên hệ thông tin giữa bản đồ
địa chính với các lớp thông tin khác trong hệ thống hồ sơ địa chính người ta
gán cho mỗi tờ bản đồ một số hiệu (số thứ tự kèm theo tên gọi), mỗi thửa đất
có một số hiệu duy nhất (gọi là số thửa). Số thửa có ý nghĩa rất quan trọng,
không những nó giúp cho việc thống kê đất đai không bị trùng sót mà còn
giúp tra cứu các thông tin thuộc tính của từng thửa đất và liên hệ giữa các
thuộc tính với nhau.
Các thông tin về mặt kinh tế - xã hội
Các thông tin về quan hệ xã hội trong quá trình sử dụng đất bao gồm:
chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, phương thức sử dụng đất (giao, cho
thuê, chuyển nhượng, thừa kế,…), mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các
giá trị đầu tư cho đất, đất không được cấp giấy chứng nhận
Các thông tin về kinh tế: giá đất, hạng đất, thuế đất, mối quan hệ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất (giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền,

hoạch sử dụng đất. Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ
địa chính cho phép nhà quản lý theo dõi quá trình sử dụng đất.
Ở cấp độ vĩ mô, thông tin hồ sơ địa chính phản ánh thực trạng sử dụng
đất làm cơ sở để Nhà nước xây dựng chính sách sử dụng đất đai trong quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Hồ sơ địa chính không chỉ có chức năng phục vụ quản lý nhà nước về
đất đai mà còn thực hiện việc cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ
nhu cầu thông tin của cộng đồng.


15
- Phản
ánh
hiện
trạng
để xây dựng
chính sách
- Đánh giá

Chính
sách đất
đai

Hồ
sơ

Cơ sở thẩm
tra (nguồn
gốc, cơ sở
pháp lý sử

Giao đất,
cho thuê
đất

Cơ sở tổng
hợp số
liệu:
- Định kỳ
- Chuyên đề
- Cơ sở xác
định hạng đất
- Thông tin
tài sản gắn
liền với đất
Nghĩa
vụ
Quản lý tài
chính về đất
đai

- Thống kê,
kiểm kê đất
đai
- Cung cấp
- Nguồn gốc và
thông tin thửa
đất
- Tình trạng pháp
lý
- Kê khai đăng ký