DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS
CP
DT
KTTT
CNTB
GT
GTSD
QĐ
QLNN
TTg
UBND
KĐT
NĐ
JICA
XHCN

: Bất động sản
: Chính phủ
: Diện tích
: Kinh tế thị trường
: Chủ nghĩa tư bản
: Giá trị
: Giá trị sử dụng
: Quyết định
: Quản lý nhà nước
: Thủ tướng
: Uỷ ban nhân dân
: Khu đô thị
: Nghị định


Quỹ nhà ở Hà Nội từ năm 2009 đến 2015

35

(Khu vực Thành phố Hà Nội)
2.4

Diện tích nhà ở bình quân đầu người Hà Nội

36

2.5

Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng nhà ở theo mức

37

thu nhập
2.6

Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở tại Hà Nội

49

2.7

Kết quả nhà ở được xây dựng giai đoạn 1998 đến 2014

50

hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực
vào quá trình phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng với sự tăng trưởng của nền
kinh tế, thị trường nhà ở ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách
thức cho các nhà quản lý kinh tế - xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan
trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 20 năm đổi mới thị trường nhà ở của
thành phố Hà Nội còn chưa hoàn thiện. Chính vì vậy, phát triển hoàn thiện thị
trường nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh
doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện
chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị
trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của
Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn... Hiện nay, Hà
Nội mở rộng là địa bàn có quỹ nhà,đất lớn thứ nhất của cả nước. Tuy nhiên,
1


trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết
sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là sự yếu kém trong quản lý
nhà ở dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và
qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia
tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng,... Đây là những trở ngại lớn đối với
hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu phát triển nhà ở tại
Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà
ở trong Thành phố Hà Nội là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay.
Xuất phát những nhận thức trên, tác giả đã chọn đề tài "Thị trường nhà
ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay" làm luận văn tốt nghiệp cao
học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc
phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn

này tác giả muốn kế thừa những thanh quả nghiên cứu từ những bài viết có
liên quan đến các vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường BĐS ở Việt Nam
để đề xuất một số giải pháp trong việc phát triển thị trường nhà ở tại Hà Nội
nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Luận văn có mục đích:
Làm rõ đặc điểm, thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội; đề
xuất giải pháp để phát triển, hoàn thiện loại thị trường này theo hướng giải
quyết ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của Thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn:
- Làm rõ những vấn đề cơ bản về nhà ở và đặc điểm thị trường nhà ở
của Thành phố Hà Nội.
- Làm rõ thực trạng và đè xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở tại
Hà Nội trong những năm tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội (chủ yếu là nhà ở gắn
liền đất ở). `
3


4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu và phân tích thị trường nhà ở tại Hà Nội
từ năm 2000 đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Thị trường nhà ở được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận quan hệ đất đai
và địa tô của chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, chính sách của Đảng cộng
sản và của nhà nước Việt Nam về đất đai.
5.2. Phương pháp nghiên cứu

dân trong khi kinh tế thị trường (KTTT) làm cho khoảng cách giàu nghèo
trong xã hội ngày càng tăng lên; nhưng là hàng hoá kinh tế, nhà ở được xây
dựng và phân phối theo cơ chế thị trường. Nhà ở - công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân là một
bộ phận của hàng hoá BĐS và luôn gắn liền với đất ở. Nếu xây dựng nhà để ở
thì nhà đó chưa phải là hàng hoá, nhưng vì một lý do nào đó mà phải bán ngôi
nhà của mình cho người khác thì lúc đó ngôi nhà trở thành hàng hoá. Nhà ở là
một loại sản phẩm lâu bền, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lý
của nhà ở. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái
vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS nhà ở ngang bằng với lợi
5


ích thu được từ BĐS nhà ở. Tuổi thọ tự nhiên nói chung dài hơn tuổi thọ kinh
tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục bảo
đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây
dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ tự nhiên để chứa được mấy lần tuổi thọ
kinh tế. Đặc biệt, nếu người ta giữ gìn và tu sửa kịp thời thì ngôi nhà có thể
tồn tại nhiều năm, thậm chí hàng trăm năm, lúc đó nó trở thành các ngôi nhà
cổ và tách ra khỏi thế giới hàng hoá thông thường.
Trước chủ nghĩa tư bản (CNTB), việc mua bán nhà chưa trở thành một
nghề nghiệp chuyên môn. Trong những trường hợp đặc biệt khi gặp khó khăn
về kinh tế hay phải di chuyển đến nơi ở khác người ta mới mua bán nhà ở.
Lúc đó giá cả chuyển nhượng của ngôi nhà tuỳ thuộc vào hoàn cảnh của
người bán hoặc nhu cầu, thị hiếu của người mua và tách rời rất xa hao phí lao
động cần thiết tạo ra chúng, tức là không tuân theo quy luật giá trị.
Trong nền KTTT, nhà ở được nhà đầu cơ mua đi bán lại hoặc các doanh
nghiệp chuyên xây dựng nhà để bán, do đó nó là một hàng hóa, nhưng là hàng
hoá đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hoá nhà ở thể hiện ở tính đặc thù của giá

nhân tố tạo nên do vị trí của ngôi nhà toạ lạc quyết định. Trên thị trường BĐS
nhà ở không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì chúng có vị trí không
gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong
cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau; 2, Sự chi
phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như: Sự Phát triển của làng
nghề, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh. Bên cạnh đó, trong khu vực ngôi nhà toạ lạc GT sẽ được nâng cao lên
nhờ sự thay đổi các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, công
viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi cũng có nhiều tiện
ích hơn nhờ đó mà tính hữu dụng của ngôi nhà được tăng cao. Tính hữu dụng
này được tạo ra không cần nhà đầu tư bỏ thêm bất cứ một chi phí trực tiếp nào
cả.
Như vậy, GTSD của ngôi nhà không chỉ được đo bằng tiện nghi do công
dụng của chính bản thân ngôi nhà tạo ra mà còn tuỳ thuộc vào vị trí và các
7


dịch vụ tiện ích khác ở bên ngoài ngôi nhà tạo ra, tức là địa tô chênh lệch do
con người' (nhà nước hoặc tư nhân) đầu tư tạo nên làm cho tính hữu dụng của
ngôi nhà tăng lên.
* Giá trị hàng hóa nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng tới giá thành ngôi nhà
Nhà ở là một loại tài sản, song khác các loại tài sản khác, nhà ở có vị trí
cố định gắn liền với nó là không gian, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ
tầng của khu vực. Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi
nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ không di
chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật dụng khác. Chính vì vậy
những thay đổi về nhà ở thương tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh
hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình. Việc phát triển nhà ở
không chỉ chú ý vấn đề kiến trúc kỹ thuật, mà các yếu tố của môi trường và
điều kiện của vùng cũng có vai trò rất lớn quyết định đến GT ngôi nhà.

trình mà giá thành của ngôi nhà lại hạ.
Thứ hai, nó phụ thuộc vào giá trị của các hàng hoá vật tư dùng để xây
dựng ngôi nhà như: Gạch, ngói, xi măng, sắt, thép ... Nếu đầu vào trong quá
trình xây dựng mà tăng cao hoặc bị thay đổi đột ngột về giá thành thì sẽ ảnh
hưởng không nhỏ tới giá trị thể hiện bằng tiền của ngôi nhà.
Thứ ba, giá cả quyền sử dụng đất đai nơi ngôi nhà toạ lạc. Nếu ngôi nhà
trong các KĐT mới được xây dựng ở các trung tâm thành phố lớn thì GT
quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều lần so với những vùng khác, do đó vị trí của
ngôi nhà cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá thành ngôi nhà.
Thứ tư, nếu tổ chức thi công kéo dài, vốn bị chôn chặt và ứ đọng lâu dài
làm cho lãi suất của đồng vốn tăng, giá thành ngôi nhà tăng lợi nhuận của
doanh nghiệp sẽ giảm xuống. Do lượng vốn đầu tư vào Thành phố Hà Nội
thường rất lớn nên doanh nghiệp kinh doanh nhà thường phải vay vốn ngân
hàng, do đó tiến độ thi công để hiện thực hoá công trình là khâu quyết định sự
thành bại của doanh nghiệp.
Ngoài bốn yếu tố nêu trên chúng ta thấy, do sự phát triển của sản xuất, sự
gia tăng dân số làm cho nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao. Mặt khác
yếu tố tâm lý, thị hiếu hiện nay của người dân muốn được sống trong các
9


Thành phố văn minh, lịch sự đã làm cho giá thành các ngôi nhà tại các Thành
phố ngày càng tăng trong khi với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả các hàng
hoá thông thường khác lại ngày càng giảm.
Có thể thấy, nhà ở là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Thị trường. BĐS
được phân thành: Thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công
trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng, kho tàng)
phục vụ cho nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, nhà hàng, khu vui
chơi giải trí...). Như vậy nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS.
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở

Căn cứ vào nguồn cung, người ta chia thị trường nhà ở thành thị trường
sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Thị trường sơ cấp là thị trường giao dịch các hàng hoá nhà ở lần đầu,
thậm chí trên thị trường này người ta trao đổi mua bán các khoảng đất nền
chia lô trong các dự án được phê duyệt. Hình thức trao đổi phổ biến là đấu
thầu một nền đất hoặc toàn bộ lô đất đối với các lô đất phân khu xây biệt thự
hoặc nhà vườn. Đối với các chung cư cao tầng thì hình thức mua bán là đấu
thầu mua các căn hộ dựa trên cơ sở bản vẽ thiết kế đã được các cấp có thẩm
quyền phê duyệt có tính khả thi và khả hiện cao. Vào thời kỳ thị trường nhà
đất nóng và sôi động, nhiều công ty mới xin được cấp phép xây dựng của
Thành phố, chưa kịp tổ chức thiết kế cũng đưa sơ đồ mảnh đất chia lô ra đấu
thầu và trao đổi theo hình thức góp vốn xây dựng. Loại hình mua bán này có
độ rủi ro rất cao và tính khả hiện của dự án rất thấp. Tuy nhiên giá đưa ra đấu
thầu hoặc trao đổi cũng " rất mềm" nên rất hấp dẫn các khách hàng ưa rủi ro.
Do tính khả hiện của dự án thấp và thời gian thực hiện dự án về nhà ở
kéo dài, thậm chí dự án đã được mua bán trao đổi; song do một nguyên nhân
nào đó không thực thi được đã làm cho cả người bán và người mua gặp rủi ro
gây ra hiện tượng khiếu kiện kéo dài nên gần đây Chính phủ và lãnh đạo
Thành phố đã đưa ra các chỉ thị chỉ được mua, bán, trao đổi các lô đất và nhà

11


trong các dự án mà chủ đầu tư đã tự bỏ vốn ra xây dựng hoàn chỉnh các kết
cấu hạ tầng.
Thị trường thứ cấp là thị trường mua, bán, trao đổi và phân phối các loại
hàng hoá nhà ở do thị trường sơ cấp đã hoàn thành tất việc mua bán. Các hàng
hoá đưa ra trao đổi ở đây rất đa dạng và phong phú bao gồm cả các quyền
mua lô đất, mua căn hộ chung cư đã hoàn thành xong thủ tục ở từng giai đoạn
của công trình đang thực thi, thậm chí cả quyền mua các lô đất và căn hộ chưa

tách rời một cách tương đối khỏi hình thái vật chất mà nó đại diện.
Hai là, thị trường cho thuê nhà ở tại các nhà ở mới của Hà Nội. Đó là thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất
định theo nhu cầu của người mua. Trong điều kiện tiền công và tiền lương rất
thấp như hiện nay, sự tích luỹ từ thu nhập chính đáng của người lao động
trong nhiều năm, thậm chí của cả đời người không thể mua được căn hộ cho
riêng mình trong khi bao cấp về nhà ở đã xoá bỏ từ lâu, thì thị trường nhà ở
trở thành một tất yếu kinh tế đối với tuyệt đại bộ phận người lao động. Điều
đó đồng nghĩa với việc thị trường nhà ở cho thuê có một khối cầu rất lớn và
ngày càng phát triển.
Đối với thị trường nhà ở cho thuê không phải vì thế mà trở nên sôi động,
bởi lẽ giá thuê một căn hộ chiếm phần lớn hoặc toàn bộ tiền lương của phần
lớn thành viên trong gia đình một hộ công nhân với mức tiền lương bình quân
từ 2 triệu đến 3 triệu đồng/ tháng. Điều đó cho thấy khối cầu về căn hộ cho
thuê tại Thành phố Hà Nội với giá bình quân từ 3 - 4 triệu đồng/ tháng với
diện tích sử dụng 70 - 80 m 2 chỉ phù hợp với công nhân hoặc nhân viên cao
cấp làm trong khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc công chức cao
cấp của nhà nước, các nhà quản lý trong các doanh nghiệp. Tuy vậy, lượng
cung vẫn không đáp ứng được lượng cầu ngày một tăng cao đặc biệt trong
điều kiện Hà Nội mở rộng gấp 3 - 4 lần như hiện nay. Nhiều công chức của
tỉnh Hà Tây cũ về trung tâm Hà Nội làm việc họ có nhu cầu thuê nhà ở trong
thành phố Hà Nội. Do đó khối cầu về nhà ở tại đây vẫn tăng cao, nên giá cả
tăng trong khi tiền lương hầu như không thay đổi cũng là nhân tố cản trở khối
cầu.
13


Ngoài ra, việc Hà Nội mở rộng không gian sống tăng làm cho các dự án
phát triển nhà ở phát triển về phía Hà Tây ngày càng tăng, điều đó dự báo sẽ
có một thời kỳ bùng nổ phát triển nhiều sản phẩm nhà ở cho thuê sẽ được

có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào nhà ở. Mặt khác, ở Hà Nội nhu cầu mua,
bán nhà ở để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là
rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cầu về nhà ở tại các Thành phố là số lượng m 2 nhà ở mà dân cư có khả
năng và sẵn sàng mua với các mức giá khác nhau, trong một khoảng thời gian
xác định khi các điều kiện khác không đổi. Cầu về nhà ở là nhóm cầu chủ yếu
góp phần làm sôi động thị trường BĐS Hà Nội hiện nay. Bởi đang có nhu cầu
lớn để bổ sung cho tình trạng qui nhà ở, đất ở ít, kém chất lượng. Nhu cầu đó
tăng lên cùng với sự gia tăng dân số, tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập, mức
sống...
Đáng chú ý là cầu hiện nay chủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục
đích tích trữ, đầu cơ kinh doanh nhà ở của một bộ phận người có thu nhập
cao, người có khả năng thanh toán. Còn cầu thực sự thì không trở thành cầu
thực tế do giá nhà, giá đất quá cao nên không thể thanh toán được. Hà Nội
hiện nay, theo ước tính ít nhất 70% số hộ gia đình (trong đó khoảng 50% số
hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích luỹ từ thu nhập
tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ
trợ tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài
nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình đang thực
sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số
này. Chỉ riêng năm 2006-2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà
tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo
được khoảng 5.000 căn hộ, thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án nhà xây dựng
tái định cư của Thành Phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì
Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ... [26]. Nói cách khác, một lượng tổng
cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở
rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Việc hàng rào giá cả nhà ở quá cao là cản
trở lớn đối với lượng cầu tiềm năng chưa được thoả mãn và ngày càng làm
15


16


(tiêu chuẩn 4 người/biệt thự bình quân 200 m 2 đất), [22]. Như vậy về lâu dài,
cung BĐS nhà ở tại Hà Nội có thể đủ đáp ứng cầu nhà ở của dân cư.
Qua thực tế trên có thể thấy, cung nhà đất tăng lên đáng kể trong thời
gian vừa qua. Quá trình đô thị hoá nhanh đã biến đất nông thôn lâu nay sử
dụng với hiệu quả thấp trở thành nguồn cung đất rất lớn cho xây dựng nhà ở
và các công trình thuộc kết cấu hạ tầng khác. Đô thị hoá đã làm chuyển dịch
khả năng sử dựng đất đai, làm tăng cung về đất cho những nhu cầu xây dựng
nhà ở và cơ sở hạ tầng của Thành phố.
Cung BĐS nhà ở tăng mạnh trong những năm vừa qua, làm giảm tình
trạng căng thẳng về nhà ở tại Thành phố. Nếu lấy năm 1997, năm khởi công
xây dựng khu Linh Đàm làm năm đầu tiên xây dựng của Thành phố thì qua
mười lăm năm phát triển, Hà Nội đã có 65 khu phố mới, [2].
Trong 10 năm (1999 - 2000), diện tích nhà ở trung bình đầu người tăng
từ 6,7 lên 7,0 m2, khu vực nông thôn từ 7,5 lên 8,6. Chất lượng nhà ở cũng
được nâng lên. Nhiều khu nhà ở mới khang trang đang thay thế cho nhà ở cũ
đã xuống cấp. Ở hầu hết các đô thị đã và đang xuất hiện những, khu nhà ở
mới, tuyến phố mới và nhiều nhà ở của nhân dân được xây dựng mới hoặc cải
tạo, nhờ đó góp phần thay đổi diện mạo của đô thị và nông thôn. Mặc dù chất
lượng nhà ở đã được cải thiện nhưng chưa nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và
nhà tạm vẫn còn cao.
1.2.3. Đặc điểm giá cả nhà ở
Giá cả hàng hoá nhà ở cũng như giá cả của các loại hàng hóa khác - tác
động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia thị trường nhà ở và
từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên thị trường nhà ở. Giá cả
được các công ty quyết định dựa vào giá xây dựng, giá đất khi chuyển quyền
sử đụng đất hoặc giá đấu thầu, lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Tuỳ
thuộc vào quy định trong quy hoạch phát triển nhà ở, các công ty kinh doanh

doanh phát triển nhà ở từ 30-100 triệu đồng/căn hộ, tuỳ thuộc vào vị trí khu
nhà và hệ số cao tầng.

18


Ngoài ra, hiện nay trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ dàng
giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý, nhà ở - do vậy các thị trường này liên hệ mật
thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của thị trường nhà ở sẽ chịu ảnh
hưởng rất nhiều từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng
bạc đá quý và một số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như
"độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... Đặc biệt là thiếu sự
quản lý của nhà nước, thả nổi, thậm chí nó được ủng hộ một số yếu tố không
lành mạnh nên đã làm nảy sinh một đội ngũ đứng đằng sau điều khiển thị
trường bằng các phương pháp đầu cơ, tung tin, tạo mua bán giả để làm giá thị
trường cho các khu vực. Có một số người sở hữu nhiều nhà ở, thậm chí sở
hữu cùng lúc nhiều nhà ở tại các dự án mới, đã thao túng giá thị trường nhà ở.
1.3. Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở
- Chính sách và nguyên tắc điều tiết
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc lập và quản lý qui hoạch đô
thị, bao gồm qui hoạch chung cho toàn bộ phạm vi đất đô thị và qui hoạch chi
tiết cho từng vùng thuộc phạm vi đất đô thị. Đề án quy hoạch xây dựng đô thị
được duyệt là cơ sở pháp lý quan trọng để các doanh nghiệp xây dựng kế
hoạch đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Mặt khác, trên phương diện quản lý
doanh nghiệp kinh doanh BĐS; quản lý phương hướng, biện pháp huy động
và xây dựng các tiêu chí qui định chất lượng công trình của dự án, quản lý về
mặt nhà nước thông qua các hoạt động như thanh tra, kiểm tra, giám sát,...
đây là những vấn đề hết sức quan trọng, có tác động và ảnh hưởng lớn đến
quyết định đầu tư phát triển nhà ở của các doanh nghiệp.
Xét trên phương diện kinh tế: 1, Nhà nước còn là khách hàng lớn của các

trường nhà ở Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các
vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như
đường sá, sân bay, bến cảng v.v... Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư
trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Các địa phương
lại dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia cũng có những quy hoạch riêng
cho địa phương mình và đi cùng với các quy hoạch đó là các chính sách ưu
20


đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu thì các
khu đô thị phát triển đến đó và kéo theo nó là sự gia tăng về dân số rồi các
khu dân cư hình thành. Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà
nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu về nhà ở, thúc đẩy sự phát triển của thị
trường nhà ở. Cũng tương tự như vậy, ở những vùng, những khu vực mà
Chính phủ và chính quyền các cấp không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản
xuất sẽ kém phát triển, dân số sẽ di chuyển sang các vùng khác, làm cho
cầu về nhà ở phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở
không những không tăng mà có thể còn giảm xuống, dẫn đến sự đóng băng
của thị trường nhà ở.
Cùng với các chính sách trên, nhà nước còn có chính sách về nhà ở,
đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập
thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội... Các chính sách này của
nhà nước cũng một phần tác động đến cung và cầu về nhà ở, đất ở.
Nhà nước cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài
nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê... Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về BĐS, làm ảnh
hưởng đến sự phát triển của thị trường nhà ở.
Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là
việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể.
Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu

với nhau cũng như các chủ thể nhà sản xuất kinh doanh khác. Về quan hệ
kinh tế giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, ngoài một số lĩnh vực
công cộng then chốt, nhà nước phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay
trả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi được quy định rõ ràng.
Về nguyên tắc điều tiết của Nhà nước vào thị trường nhà ở được thể
hiện dưới các khía cạnh sau:
Trước hết, Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối
với thị trường nhà ở. Trong trường hợp này, Nhà nước xây dựng hệ thống
luật pháp tạo hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường nhà ở. Những
chính sách và pháp luật chủ yếu trong trường hợp này như Luật Đất đai,
22


các sắc thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở
hữu nhà, các văn bản liên quan đến quyền thuê đất, tiền thuế đất v.v... Điều
đó đã tạo ra hành lang, môi trường cho các giao dịch về nhà ở phát triển.
Thứ hai, Nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất. Đây là
một trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng
hoá nhà ở lưu thông trên thị trường: Thực tế này đã được chứng minh khá
rõ nét trong điều kiện nước ta, khi mà hầu hết đất đai đều không có giấy tờ
nên đi cùng với nó là nhà được xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ.
Đây là một hạn chế rất lớn cho sự phát triển của thị trường nhà ở nước ta
nói chung nhà ở nói riêng trong thời gian qua.
Thứ ba, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường nhà ở được thông qua
các công cụ quy hoạch và kế hoạch của Thành phố, khu vui chơi giải trí, đồng
thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà
chung cư.v.v... Trong một số trường hợp Nhà nước cần đất để xây dựng các công
trình công cộng nên Nhà nước phải thu hồi đất, đền bù, cấp bù. Điều đó cũng
góp Phần đáng kể để thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển.
- Tác động vào cung - cầu và giá cả nhà ở.