B GIO DC V O TO
VIN I HC M H NI

NGUYN TIN LC

LUN VN THC S
CHUYấN NGNH: LUT KINH T

LUT KINH T2015 - 2017

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân
từ thực tiễn quận Đống Đa, Thành Phố
Hà Nội

NGUYN TIN LC

H NI - 2017


B GIO DC V O TO
VIN I HC M H NI

LUN VN THC S

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân

iv


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự
đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn: "Pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố Hà
Nội".Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm,
động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại
học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập,
nghiên cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga
đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại
học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh
nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không
thể tự nhận thấy được.Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để
luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Tiến Lộc

v

1.1.3.2. Đối với chủ thể sử dụng đất ............................................................. 21
1.1.3.3. Đối với thị trường bất động sản ....................................................... 24
vi


1.2. Tổng quan pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .................................. 24
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân............................................................................................... 24
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân ............................................................................................................ 27
1.2.3. Lược sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .......................................................... 32
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................... 42
Chương 2 ..................................................................................................... 43
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN
TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA .............................................................................. 43
2.1. Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ......................................... 43
2.1.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất......................................................... 43
2.1.2. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất......................................................... 44
2.1.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................................ 47

3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân............................................................................................... 91
3.1.2. Một số yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân ....................................................................... 93
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ...................................................... 95
3.2.1. Hoàn thiện các qui định của pháp luật vềcấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân................................................................................................ 95
3.2.2. Nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân............................................................................................... 99
viii


KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ......................................................................... 111
KÊT LUẬN ............................................................................................... 113
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................. 115

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tùy thuộc vào vị trí địa lý mà mỗi một quốc gia dân tộc đều có những
nguồn tài nguyên thiên nhiên khác nhau. Trong đó, đất đai được coi là nguồn
tài nguyên vô giá đối với bất kỳ một đất nước nào. Ở Việt Nam, đất đai thuộc

khác, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể
quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên
thị trường và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, tiến độ và
mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm
soát tình hình đất đai một cách hiệu quả. Chính vì lẽ đó, vấn đề về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương
các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm.
Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Năm 2009,
Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 trong đó sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện
hơn pháp luật về đất đai. Và đến nay, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội
đã thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014 tiếp tục ghi
nhận sự thay đổi đó. Như vậy, có thể thấy rằng Luật đất đai năm 1993, Luật
đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi
kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp với nhu
cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Với hi vọng tạo một môi trường pháp lý thông
thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất
nước trong hiện tại và tương lai. Song, trong quá trình thực hiện những văn
bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền
2


sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong pháp luật đất đai, pháp luật
nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn nhiều

Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc
sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về
khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011… Ngoài ra
có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh
vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến
(2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,
thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà
Nội; TS Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành
nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số
8/2009; Ths. Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số
3/2005; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một
số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường
Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các
vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội;
Nguyễn Mạnh Khởi (2009), pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc
gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ
luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội.
Với những cách tiếp cận và khía cạnh nghiên cứu khác nhau, các
công trình đã công bố nêu trên nhận thấy các công trình chưa nghiên cứu
vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía
cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu. Mặt khác, các công trình
4

sản khác gắn liền với đất trên thực tế
5


4. Đối tượng,phạm vinghiên cứu
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với
nhiều nhiều chủ thể sử dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không
giống nhau. Mặt khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không chỉ thuần tuý là
xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình, thủ tục đối với đất, mà còn
phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là nhà ở, các công trình
và các tài sản khác trên đất hay không. Từ đó để xác định cách thức cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được thực hiện như thế nào. Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn
thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu:
+ Một là, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân. Trong
đó, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: các
nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và
các xử lí phát sinh trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Đồng
thời tiến hành đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực
tế, những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nêu những giải
pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hai là, xem xét thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
+ Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
6.Những đóng góp của Luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

7


- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân ở Việt Nam; Làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;
- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định
của pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn).
Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân diễn ra trên thực tế;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
7.Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Đối với trường hợp có tài sản
gắn liền với đất thì chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định của
Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005, nếu chủ sở hữu có yêu
cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với trường hợp có nhà ở, công
9


trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mẫu Giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng
phát hành.
Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà
cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên,
ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy
định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận
chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy này có màu hồng nên thường được gọi là “sổ
hồng”. Tuy nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất trong quan niệm về giá
trị của GCNQSD đất, cũng nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực cho người sử
dụng đất không chỉ là quyền lợi hợp pháp về mảnh đất mà còn bao gồm cả
những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất; đồng thời đảm bảo việc
quản lý tập trung, thống nhất, quy về một đầu mối đối với đất và tài sản trên
đất, Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về GCNQSD
đất theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ hơn. Theo đó: “GCNQSD đất,

với đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật
chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước.
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất
một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ
thể sử dụng đất. Cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng,
điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai (quản lý được hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và diễn biến
11


của quá trình sử dụng đất, các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai
trong phạm vi toàn quốc; tình hình thực hiện chính sách đất đai, chiến lược
quản lý và sử dụng đất đai, công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai …).
Thứ ba, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo lập sự an toàn pháp lý
trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, các chủ
thể sẽ an tâm khai thác tốt hơn mọi tiềm năng của đất và được Nhà nước bảo
hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm.
Với khái niệm và đặc trưng như trên cho thấy rõ: GCNQSD đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận và bảo hộ QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và
diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về
tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá
việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất
đai có hiệu quả.
Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn
ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được
diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp. Đồng
thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường
thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng.
Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà
nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất.
13


Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan
trọng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất
trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá
trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi
được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử
dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ
với người sử dụng đất khác). Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi
tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm
phạm lợi ích chính đáng.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức.
1.1.2.2. Đặc điểm
Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân có những đặc điểm cơ bản
sau đây:
Một là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê
đất và đăng kí biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất
và cũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp giấy phép cũng như xác nhận
quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất.
Hai là, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn luôn phải tuân thủ những
trình tự, thủ tục theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ,
nghiêm túc. Qua đó, góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và
chặt chẽ về đất đai, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất.
Ba là, chủ sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi quyền sử dụng
đất, nhà ở, các tài sản khác trên đất của họ là hợp pháp và không có tranh
chấp. Mọi các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đều phải được giải
15


quyết dứt điểm mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.
Bốn là, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn có sự tham gia của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để xem xét tính hợp pháp của mảnh đất, cũng như tài
sản trên đất. Cơ quan nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận khi đã xác nhận tính
đúng đắn của hồ sơ xin cấp.
Năm là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là một lĩnh vực tổng hợp đòi hỏi phải giải