ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

TRẦN ĐẠI PHONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

TRẦN ĐẠI PHONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. HÀ XUÂN LINH


các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Xin cảm ơn Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bắc Ninh, UBND tỉnh
Bắc Ninh, UBND các huyện và các hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã giúp
đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Học viên

Trần Đại Phong

năm 2018


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 28
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ........................................................ 28
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 29
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội tỉnh Bắc Ninh .......... 29
2.3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tỉnh Bắc Ninh ..... 29
2.3.3. Đánh giá thực hiện công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để
thực hiện 02 dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh và ảnh hưởng của việc thực
hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến sinh kế của các hộ
dân bị thu hồi đất....................................................................................... 29
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Bắc Ninh ................................................................................................... 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 29
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập số liệu tài liệu thứ cấp ... 29
2.4.2. Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập số liệu tài liệu sơ cấp ..... 29
2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích và xử lý kết quả........... 30
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................. 30


v

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Ninh ............................... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 31
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ..................................................................... 34
3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Bắc
Ninh .............................................................................................................. 37

Bảng 3.6. Tổng hợp kinh phí phê duyệt GPMB ............................................. 51
Bảng 3.7. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án
nghiên cứu ....................................................................................... 53
Bảng 3.8. Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của các
hộ dân tại 02 dự án .......................................................................... 55
Bảng 3.9. Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án...................... 56
Bảng 3.10. Thu nhập bình quân của người dân ở 2 dự án .............................. 57


vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

1.

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

2.

HSĐC

Hồ sơ địa chính


8.

UBND

Ủy ban nhân dân


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là thể tự nhiên đặc biệt, là nguồn tài nguyên quý giá của nhân loại,
cũng như của mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, số phận loài người phụ thuộc
vào nguồn thức ăn và tài nguyên đất để sản xuất ra nguồn thức ăn ấy. Tài
nguyên đất luôn gắn bó với con người trong mọi hoạt động kinh tế, văn hóa,
xã hội [18].
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng
định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” cũng trong Hiến pháp, khi liệt kê
các tài sản thuộc sở hữu toàn dân, nêu: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và
các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” trong đó, đất đai
được đặt lên hàng đầu [3].
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta thay đổi một cách
nhanh chóng, nhu cầu về đất cho người dân, cho các công trình xây dựng,
các khu công nghiệp, khu đô thị…tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở
nên khan hiếm và đắt đỏ. Đi đôi với tình hình phát triển đất nước như vậy,
việc bồi thường, thu hồi đất để giải phóng mặt bằng phục vụ quy hoạch và
thực hiện các dự án xây dựng ngày càng phát triển trên phạm vi toàn quốc.

tỉnh đã có bước phát triển tương đối toàn diện, khẳng định vai trò là trung tâm
chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, là đầu tầu phát triển kinh tế - xã hội của
vùng đồng bằng sông Hồng[1]. Cơ cấu kinh tế theo ngành tiếp tục chuyển
dịch theo hướng tích cực: giảm dần tỷ trọng nông nghiệp – thủy sản, tăng dần
tỷ trọng công nghiệp – xây dựng. Đây cũng là nguyên nhân chính mà thời
gian qua tỉnh Bắc Ninh phải thực hiện công tác thu hồi đất ở nhiều dự án phục
vụ cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện thu


3

hồi, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh còn gặp rất
nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp để hoàn thiện. Vì vậy, để
đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, được
sự phân công của Khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng
viên TS. Hà Xuân Linh tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự
án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh” nhằm đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh
tiến độ của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đáp ứng yêu cầu cải
cách hành chính của Nhà nước.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội tỉnh Bắc Ninh
- Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tỉnh Bắc Ninh
- Đánh giá thực hiện công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để
thực hiện 02 dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh và ảnh hưởng của việc thực
hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến sinh kế của các hộ dân
bị thu hồi đất
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc
Ninh

1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người
có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển[23].
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới
thông qua hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn
định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư [13].
TĐC trong trường hợp bị thu hồi đất là TĐC bắt buộc. Đây là một
trong những kết quả của hoạt động thu hồi đất mà trong đó những người bị
ảnh hưởng buộc phải di chuyển đến một nơi ở mới để xây dựng lại cuộc sống,
khôi phục thu nhập và các hoạt động sinh kế khác.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu thành lập hội
đồng giải phóng mặt bằng đến khi bồi thường, giải phóng mặt bằng xong và


6

giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể
hiện sự khác nhau đối với mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến lợi ích của các
bên tham gia và của toàn xã hội.
Vì vậy quá trình bồi thường và GPMB có đặc điểm sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên các vùng đất khác nhau
với các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối
với khu vực nội thành, mức độ tập trung cao, ngành nghề của dân cư đa dạng,
giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất
định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề
dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ… quá trình GPMB cũng có đặc trưng

dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[5] là
cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.
Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện
nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB
sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không
thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội
và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác
dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ
CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.


8

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai (02) khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.

nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong
nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ
GPMB.
1.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Thứ nhất, đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà nước
thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản
nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng
đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất [14]. Đối với lĩnh bồi thường,
giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa
lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của
những người dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường
giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất
bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải
có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi
để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương
án khác để ổn định cuộc sống của mình. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải
quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho
những người dân bị thu hồi đất và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết
tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, Nhà nước cần phải có chính sách về giá đất


11

thích hợp để tạo điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm
khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nói
riêng là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý
về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời
giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước

Nhưng vấn đề giải phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất
nhiều đến những thỏa thuận về giá đất đối với những người dân bị thu hồi đất.
Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất yêu cầu mức giá đất bồi thường
quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc giải phóng mặt bằng
cũng như tốn khá nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng. Trong khi đó,
tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án
đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận được giá cả với người dân nên nhiều
dự án bị kéo dài rất lâu. Vì vậy, giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các
nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi
thường khoản giá trị tương ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc
sống đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà đầu tư với người có đất bị thu hồi.
Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần
hạn chế những vướng mắc, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi
đất. Hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực
tế. Việc khiếu kiện đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân
có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó
khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm và chỗ ở bấp bênh... Điều đó càng khẳng
định được vai trò của giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng đối với
công tác an sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn định trong cuộc sống
của người dân bị thu hồi đất.


13

1.1.3.6. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không
thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có
những đóng góp quan trọng vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất
nước trong thời gian qua và trong tương lai. Việc hình thành và phát triển thị

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm
2008 của Bộ Tài Chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [16].
1.2.1.2. Giai đoạn từ 01 tháng 7 năm 2014 đến nay
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất;


15

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất;
1.2.2. Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương có liên quan
đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Quyết định số 144/QĐ-UB ngày 01 tháng 11 năm 2005 của UBND

UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc ban hành đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc áp
dụng cho công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;
- Quyết định số 582/2008/QĐ-UBND ngày 25 tháng 5 năm 2011 của
UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc ban hành đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc áp
dụng cho công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;
- Quyết định số 652/2008/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 của UBND tỉnh
Bắc Ninh Về việc ban hành đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc áp dụng cho công
tác GPMB trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;
- Quyết định số 528/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của
UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện trình tư thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
1.3. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát
triển cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội
1.3.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội có một sự phát triển thích
ứng của hạ tầng kinh tế - xã hội. Là một trong những phương tiện vật chất kỹ
thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội mà trong đó công tác GPMB là điều kiện
bắt buộc để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng có được triển khai là để góp phần
trong phát triển kinh tế ở các địa phương.