`BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN


BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI

CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN XÃ PHƯỚC HƯNG, HUYỆN LONG ĐIỀN,
TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

Sinh viên thực hiện: Phạm Ngọc Phụng
Mã số sinh viên: 05124084
Lớp: DH05QL
Khóa: 2005-2009
Ngành: Quản lý đất đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009-


LỜI CẢM ƠN

Con xin ghi sâu công ơn của ba mẹ đã sinh thành và cực khổ dưỡng dục con để
con có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM và Ban chủ nhiệm khoa Quản
lý đất đai và bất động sản.
Thầy cô khoa Quản lý đất đai và bất động sản đã tận tình dạy bảo, giúp em trong
thời gian học tập tại trường.
Thầy Lê Mộng Triết- Giáo viên trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Trong thời gian qua, công tác cập nhật - chỉnh lý biến động địa chính trên địa
bàn xã Phước Hưng vẫn chưa được quan tâm nhiều nên hồ sơ địa chính vẫn chưa phản
ánh đúng và kịp thời với hiện trạng sử dụng đất.
Để hạn chế việc sử dụng đất bất hợp pháp, đồng thời sử dụng nguồn tài nguyên
đất một cách hiệu quả, đòi hỏi Nhà Nước phải tăng cường việc quản lý Nhà nước về
đất đai chặt chẽ hơn. Nhà Nước không chỉ quản lý đất đai về mặt số luợng mà còn
quản lý chặt chẽ về mặt chất luợng, quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng và
mọi biến động đất đai diễn ra trên địa bàn. Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm
đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng và kịp thời với hịên trạng sử dụng đất,
làm tài liệu cho công tác quản lý đất đai, tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất
tạo cơ sở quản lý, phân bổ sử dụng đất hợp lý, hiệu quả.
Bằng các phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, đề tài nghiên cứu những
nội dung sau:
 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất liên quan đến công tác lập
và quản lý hồ sơ địa chính ban đầu.
 Đánh giá tình hình lập hồ sơ địa chính ban đầu.
 Tình hình biến động đất đai.
 Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai.
 Đánh giá chung công tác chỉnh lý biến động.
 Tồn tại và giải pháp trong công tác cập nhật, chỉnh lý bíên động đất đai trên địa
bàn xã.
Kết quả đạt được qua quá trình nghiên cứu đề tài là nắm bắt được các trường
hợp sai sót trong quá trình chỉnh lý, tình hình biến động đất đai, kết quả chỉnh lý trên
địa bàn xã.
Qua công tác chỉnh lý biến động đất đai giúp Nhà nước quản lý nắm bắt được
đầy đủ chính xác các thông tin đất đai, nhằm thiết lập cơ sở pháp lý đầy đủ để Nhà
nước thực hiện quản lý thường xuyên đối với đất đai, xác lập mối quan hệ giữa Nhà
nước và chủ sử dụng đất với nhau, đem lại hiệu quả trong việc sử dụng bộ hồ sơ địa
chính ở các cấp.


2.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC
LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BAN ĐẦU ..............................................28
2.1.1Tình hình quản lý đất đai................................................................................28
1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính..........................................................28
2. Công tác đăng ký đất đai ban đầu ................................................................28
2.1.2 Hiện trạng sử dụng đất..................................................................................30
2.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BAN ĐẦU ........................32
2.2.1 Tình hình lập bản đồ dịa chính ......................................................................32
2.3.TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI..................................................................35
2.3.1 Các dạng biến động trên địa bàn xã ..............................................................35
2.3.2 Biến động do sai sót chuyên môn...................................................................37
2.4 CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI .............................................38
2.4.1 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính.........38
2.4.2 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính..............................43
2.4.3 Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn xã.......................................43


2.5 NHỮNG TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH
LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ....................................................51
2.5.1 Tồn tại...........................................................................................................51
2.5.2 Giải pháp ......................................................................................................55
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ........................................................................................57


DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ

Danh sách các bảng:
Bảng 1: Bảng phân loại đất Xã Phước Hưng
Bảng 2. Số liệu tổng hợp dân số toàn xã
Bảng 3 . Thống kê bản đồ địa chính ở xã Phứơc Hưng

Sơ đồ 5:Quy trình chỉnh lý biến động đất đai

Trang v


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ủy Ban
Ủy Ban Nhân Dân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tài nguyên môi trường
Thông tư
Quyết định
Văn phòng đăng ký
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Tiếp nhận và trả kết quả
Tiếp nhận hồ sơ
Công nghiệp hóa hiện đại hóa
Tổng cục điạ chính

Trang vi

UB
UBND
GCNQSDĐ
TN-MT
TT
QĐ
VPĐK
VPĐKQSDĐ

quan đến đất đai. Một trong những nội dung quan trọng là cập nhật tình hình biến
động đất đai để đưa ra kế hoạch sử dụng và phát triển quỹ đất phù hợp với từng địa
phương. Công tác chỉnh lý biến động đất đai phải được tiến hành thường xuyên nhằm
cập nhật tốt các thông tin về tình hình biến động, giúp cơ quan quản lý đất đai nắm bắt
những thông tin chính xác để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
Sau thời gian huyện Long Điền nói chung và xã Phước Hưng nói riêng xây
dựng cơ sở hạ tầng cũng như ổn định về mặt tổ chức quản lý, đến nay mọi công tác về
xây dựng, tổ chức quản lý đã dần đi vào ổn định. Tuy nhiên, về công tác quản lý đất
đai vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết, trong đó sự biến động đất đai trong xã ngày
càng tăng với nhiều hình thức khác thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân. Vì vậy, công tác chỉnh lý biến động đất đai là hết sức cần thiết và phải
được tiến hành thừơng xuyên, liên tục nhằm đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản
ánh đúng với hiện trạng sử dụng đất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên chúng tôi thực hiện đề tài “cập nhật-chỉnh lý
biến động trên địa bàn xã Phước Hưng, Huyện Long điền, Tỉnh Bà Rịa VũngTàu.”
 Mục tiêu
Nhằm đảm bảo việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính được hoàn thiện, đảm
bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng và kịp thời hịên trạng sử dụng đất, làm tài liệu
cho công tác quản lý đất đai, tạo điều kiện cho nhà nước nắm chắc quỹ đất để đưa ra
kế họach sử dụng và phát triển quỹ đất cho phù hợp, đồng thời tạo cơ sở phân bổ, sử
dụng đất hợp lý, hiệu quả.

Trang 1


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Phạm Ngọc Phụng

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường thị trấn và được
lập thành 3 bộ lưu ở Xã, Huyện, Tỉnh.
 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai gồm:
+ Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu
tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn.
+ Sổ bộ địa chính: gồm sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai và
sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Sổ địa chính: là sổ ghi về người sử dụng đất và thông tin về thửa đất đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đó.
 Sổ mục kê đất đai: là sổ ghi các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng
không có ranh giới khép kín trên bản đồ.
 Sổ theo dõi biến động đất đai: là sổ ghi những trường hợp đăng ký biến động
đất đai đã được chỉnh lý trên sổ địa chính.
 Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là sổ tóm tắt các chủ sử dụng đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó thể hiện được tên chủ sử dụng, diện
tích, số thửa, số tờ bản đồ và căn cứ pháp lý trong việc cấp giấy.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà Nước với người sử dụng đất, xác nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở để thực hiện các quyền, nghĩa vụ
thực hiện sử dụng đất theo pháp luật.
b. Nội dung hồ sơ địa chính
 Nội dung bản đồ địa chính:
+ Thông tin về thửa đất: Vị trí, kích thước, hình thể , số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Thông tin về hệ thống thuỷ văn: sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi
gồm công trình dẫn nước, đê, đập, cống.
+ Thông tin về đường giao thông: đường bộ, đường sắt, cầu.
+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch,

10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
 Hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính,
sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và các bản
sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện
trạng sử dụng đất.
d. Trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính
 VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính gốc và
các tài liệu có liên quan sau đây:
+ Bản lưu GCNQSDĐ, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, hồ sơ xin đăng ký biến động
về sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
(trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài;
+ GCNQSDĐ của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đã thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất,
tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Thông báo về nội dung đã chỉnh lý hoặc cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ và các
giấy tờ kèm theo Thông báo đó do Phòng TN-MT gửi đến để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ
địa chính gốc.
 VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT chịu trách nhiệm quản lý bản sao hồ sơ địa
chính và các tài liệu có liên quan sau đây:

Trang 4


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Phạm Ngọc Phụng

+ Bản lưu GCNQSDĐ, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, hồ sơ xin đăng ký biến động
về sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

 Thay đổi tên chủ sử dụng.
 Cấp lại GCNQSDĐ do bị rách, mất.
b. Phân loại biến động đất đai: Biến động được chia làm 3 loại; loại không chỉnh
lý trên bản đồ địa chính, loại có chỉnh lý trên bản đồ địa chính và biến động do sai sót
chuyên môn.
 Loại không chỉnh lý trên bản đồ địa chính:
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi tên chủ sử dụng đất.

Trang 5


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Phạm Ngọc Phụng

+ Đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hư hỏng hoặc người sử dụng đất
có nhu cầu chia tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho nhiều thửa thành
giấy chứng nhận cấp cho từng thửa đất.
+ Cấp mới do mất, rách Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
+ Thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
+ Chuyển nhượng trọn thửa, chuyển đổi trọn thửa, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất.
 Loại có chỉnh lý trên bản đồ địa chính
+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên.
+ Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc.
+ Tách hoặc hợp thửa đất.
+ Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.


SVTH: Phạm Ngọc Phụng

 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử
dụng đất theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định hoặc đơn xin đăng ký
chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép.
 Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất: Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của
người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện
quyền đối với một phần thửa đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại
điểm a khoản 1 Điều 140 của Nghị định 181 khi thực hiện đối với một phần thửa đất.
 Trình tự thực hiện việc đăng ký biến động đất đai
 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất
+
Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính;
gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+
Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận lại được Thông báo của cơ
quan thuế về nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho
các bên có liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+
Trong 3 ngày làm việc kể từ ngày các bên có liên quan thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất.
 Các trường hợp biến động khác
+ Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Trong thời hạn 5 ngày
làm việc sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký thế chấp, đăng ký
bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp

hồ sơ địa chính. VPĐKQSDĐ có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi lại
cho Phòng TN-MT, đồng thời gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế xác định nghĩa vụ
tài chính. Sau đó Phòng TN-MT trình UBND Huyện quyết định cho chuyển mục đích
sử dụng đất, chỉnh lý và trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất và ký lại hợp đồng
thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Thời gian thực hiện các công việc trên trong
vòng 30 ngày kể từ ngày Phòng TN-MT nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến ngày người sử dụng
đất nhận được GCNQSDĐ đã chỉnh lý.
3. Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính
a. Nguyên tắc cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
 Chỉnh lý theo đúng thủ tục quy định: sau khi cấp hoặc chỉnh lý, thu hồi giấy
chứng nhận. Trừ trường hợp chỉnh lý sổ mục kê về mục đích sử dụng theo hiện trạng
trong kiểm kê đất; chỉnh lý sổ địa chính về giá đất.
 Chỉnh lý thống nhất theo trình tự từ hồ sơ địa chính gốc tại VPĐK cấp tỉnh đến
bản sao ở cấp huyện và xã.
 Văn phòng đăng ký thuộc Sở chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc; VPĐK thuộc Phòng và
cán bộ địa chính cấp xã chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính.
b. Trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính
 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu
trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.
 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và
cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính.
c. Căn cứ để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính
Việc chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc tại VPĐKQSDĐ đất cấp Tỉnh được
thực hiện dựa trên các căn cứ sau:
Hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất lưu tại VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT.
Thông báo của Phòng TN-MT hoặc VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT đối với
biến động về sử dụng đất.
Việc chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính lưu tại VPĐKQSDĐ cấp Huyện
và UBND Cấp Xã được thực hiện căn cứ vào nội dung Bản trích sao nội dung hồ sơ
địa chính đã chỉnh lý, cập nhật theo Mẫu số 19/ĐK do VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT gửi đến.

f.
Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 41 của
Nghị định 181 được quy định như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với trường hợp quy định tại các điểm b, c, d, đ, e,
g, h, i, k và l khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181 mà sau chỉnh lý biến động người sử
dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với trường hợp quy định tại các điểm b, c, d,
đ, e, g, h, i, k và l khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181 mà sau chỉnh lý biến động người
Sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên
GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 41 của Nghị
định 181 mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên
GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 41 của Nghị
định 181 mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở.

Trang 9


Ngành: Quản lý Đất Đai



SVTH: Phạm Ngọc Phụng

Chỉnh lý biến động khi hợp thửa

403
406

404
402
405

Hình 2 :Thửa chưa chỉnh lý trong trường hợp hợp thửa
403

404
1405

402

Hình 3: thửa đã chỉnh lý trong trường hợp hợp thửa( HT 405,406 thành thửa
1405)

Trang 11


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Phạm Ngọc Phụng


+ Có thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
+ Thay đổi về giá đất theo quy định của UBND cấp tỉnh;
+ Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện;
+ Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
Việc cập nhật, chỉnh lý sổ địa chính được thực hiện trong những trường hợp biến
động đã cấp Giấy chứng nhận hoặc chứng nhận biến động lên Giấy chứng nhận đã
cấp. Biến động về sử dụng đất được ghi theo các thông tin về nội dung biến động và
văn bản pháp lý làm căn cứ để được thực hiện biến động (tên văn bản, số hiệu văn bản,
ngày tháng năm ban hành, cơ quan ban hành); nội dung biến động về sử dụng đất gồm
loại biến động và người có liên quan đến biến động (nếu có).
Việc chỉnh lý được quy định như sau:
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với cả thửa đất:
+ Trên trang sổ của người chuyển quyền: Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa
đất tại mục II-Thửa đất. Tại mục những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và căn cứ
pháp lý ghi hình thức chuyển quyền và căn cứ pháp lý để chuyển quyền.
+ Trên trang sổ của người nhận chuyển quyền: Nếu người nhận chuyển quyền đã
có tên trong sổ địa chính thì ghi thửa đất đã chuyển quyền vào mục II, nếu chưa có tên
trong sổ địa chính thì lập trang mới trong sổ địa chính cho người đó và ghi đầy đủ
thông tin về chủ sử dụng và thửa đất. Nếu có ghi chú thì ghi tại mục III trên trang sổ
đó.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất:
+ Trên trang sổ của người chuyển quyền: Gạch bằng mực đỏ dòng ghi thửa đất đã
chuyển quyền và ghi đầy đủ thông tin về thửa đất mới là phần diện tích còn lại không
chuyển quyền của thửa đất cũ vào dòng kế tiếp tại mục II. Tại mục III - Những thay
đổi trong quá trình sử dụng đất và căn cứ pháp lý ghi hình thức chuyển quyền và văn
bản pháp lý, sau đó ghi “đối với thửa đất số… có diện tích… m2; phần đất còn lại là
thửa đất số… có diện tích… m2”.
+ Trên trang sổ của người nhận chuyển quyền: ghi thông tin về chủ sử dụng đất

 Chỉnh lý sổ mục kê đất đai: Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý trong các trường
hợp sau:
Có chỉnh lý bản đồ địa chính;
Người sử dụng đất chuyển quyền, hoặc đổi tên;
Thay đổi mục đích sử dụng đất (theo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
theo Quy hoạch và theo hiện trạng).
Việc chỉnh lý được quy định như sau:
Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa thì gạch ngang bằng mực đỏ vào dòng ghi
các thửa đất cũ, sau đó ghi: “Tách thửa” hoặc “hợp thửa” và ghi số thứ tự các thửa đất
mới tách hoặc hợp vào cột Ghi chú. Ghi thông tin về các thửa đất mới vào dòng trống
kế tiếp trên trang sổ cho tờ bản đồ địa chính.
Trường hợp thửa đất có thay đổi diện tích, chủ sử dụng và quản lý, mục đích sử
dụng thì gạch ngang bằng mực đỏ vào nội dung đã thay đổi và ghi nội dung mới vào
cột ghi chú của trang sổ.
Trường hợp thay đổi số hiệu của tờ bản đồ địa chính mà không thay đổi số thứ tự
các thửa đất thì gạch ngang bằng mực đỏ số hiệu cũ và ghi số hiệu mới của tờ bản đồ
vào vị trí kế tiếp bên phải số hiệu đã gạch. Nếu làm thay đổi số thứ tự các thửa đất thì
gạch ngang bằng mực đỏ và lập trang sổ mục kê đất đai mới cho tờ bản đồ đó.
 Chỉnh lý sổ theo dõi biến động: Việc cập nhật vào sổ theo dõi biến động đất
đai được thực hiện đối với tất cả các trường hợp chỉnh lý sổ địa chính và Giấy chứng
nhận.
+ Sổ được lập ngay sau khi kết thúc đăng ký đất đai ban đầu.
+ Cột số thứ tự: ghi số thứ tự theo trình tự thời gian vào sổ của các trường hợp
đăng ký biến động về sử dụng đất từ số 01 đến hết trong mỗi năm.
+ Cột tên và địa chỉ của người đăng ký biến động: ghi tên và địa chỉ nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú của người đăng ký biến động.
Trang 14


Ngành: Quản lý Đất Đai

Sơ lược về lịch sử công tác đăng ký, cập nhật biến động đất đai.
1. Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945:
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI trở lại
đây. Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một
số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia long (năm 1806); ở Nam bộ
chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng.
Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư
điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế.
Sổ địa bạ được lập thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố chánh và
bản “đinh” để tại xã.
Sổ địa bộ thời Minh Mạng: năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh Mạng, triều đình
cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” tại Nam Kỳ. Hệ thống
này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia
Long.. Sổ địa bạ cũng được lập thành ba bộ: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp dinh
Bố chánh và bản “bính” để tại xã.
Trang 15


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Phạm Ngọc Phụng

Dưới thời Pháp thuộc: do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam
đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để cương”) áp dụng với bất động sản của
người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam Kỳ

Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925;
Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước
sắc lệnh 1925;
Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung Kỳ.
Trang 16


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Phạm Ngọc Phụng

Tuy nhiên từ năm1962, chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã sắc lệnh 124 - CTNT
triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện
Sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền Nam do ngụy quyền Sài Gòn
kiểm soát tồn tại hai chế độ: chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc
lệnh 1925.
 Đánh giá chung về hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ trước
Trong bất kỳ chế độ nào xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính
đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất
phục vụ cho việc thu thuế đất, và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho chủ đất.
Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác
nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài là xây
dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên trong mọi chế độ quản lý và
hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất luôn
được coi trọng; yêu cầu pháp lý của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ.
Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồm hai nhóm
tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo thứ tự chủ sử dụng để tra cứu. Xu
hướng chung các hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu. Điều đó phản ánh lịch sử sử
dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manh mún ở Việt Nam.
3. Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế độ

SVTH: Phạm Ngọc Phụng

bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai
đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết
lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử
dụng đất. Việc cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện.
Từ khi có luật đất đai năm 1988 đến trước luật đất đai năm 1993
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị
299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK
ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp GCNQSDĐ và TT 302/ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp GCNQSDĐ. Việc ban hành các
văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất
đai và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng
mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quá
nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy, công
việc triển khai cấp GCNQSDĐ tại địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải
miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định, nhiều địa
phương đã thực hiện cấp GCNQSDĐ tạm thời.
Sau luật đất đai 1993
Quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp
GCNQSDĐ ngày càng trở nên bức bách.
Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà
nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển
khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:
+ Công văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành tạm
thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK
năm 1981.
+ Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định các
mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN, sổ theo dõi biến động