BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH , CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ KON TUM –
TỈNH KON TUM TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY
SVTH: VŨ HẢI NGUYÊN
MSSV: 04124053
LỚP: DH05QL
KHÓA: 2005 – 2009
NGÀNH: Quản Lý Đất Đai


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

VŨ HẢI NGUYÊN

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH , CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ KON TUM –
TỈNH KON TUM TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)

suốt thời gian qua.
Sau cùng em xin gởi lời chúc sức khoẻ các cô chú, anh chị trong Phòng Tài
nguyên và Môi trường TP. Kon Tum – tỉnh Kon Tum và toàn thể quý Thầy cô Khoa
Quản Lý Đất Đai và Bất Động sản.

TP. HCM, tháng 7 năm 2009
Sinh Viên

Vũ Hải Nguyên

i


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Vũ Hải Nguyên, lớp DH05QL, trường Đại học Nông
Lâm, TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009.
Đề tài: “CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH , CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ KON TUM – TỈNH KON TUM TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY“.
Đơn vị thực tập: Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Kon Tum – tỉnh Kon
Tum.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn.
Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ
Chí Minh.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung
quan trọng trong mười ba nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nó luôn được Đảng

Trang
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................i
TÓM TẮT ..................................................................................................................ii
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................3
I.1. Cơ sở khoa học của công tác Đăng ký, cấp GCNQSDĐ............................................... 3
I.1.1. Khái niệm Quyền sử dụng đất.................................................................................... 3
I.1.2. Khái niệm về đăng ký đất........................................................................................... 3
I.1.3. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất.................................................................. 3
I.1.4. Khái niệm cấp GCNQSDĐ ......................................................................................... 4
I.1.5. Các đối tượng kê khai đăng ký đất, QSDĐ................................................................ 4
I.1.6. Quy định về xét duyệt cấp GCNQSDĐ ...................................................................... 4
I.1.7. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định (Theo Điều
136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) ......................................................................................... 5
I.1.8. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003) ............................. 5
I.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................................. 5
I.3. Cơ sở thực tiễn ( sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ ). ................................................. 6
I.4. Sơ lược về Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ trong nước và ngoài nước .................. 6
I.4.1. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở trong nước ...................................................... 6
I.4.2. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở một số nước.................................................. 10
I.5. Hệ thống quản lý đất đai và các hình thức đăng ký đất đai...................................... 11
I.5.1. Những nghiên cứu về hệ thống quản lý đất đai: ...................................................... 11
I.5.2. Các hình thức đăng ký đất đai. ................................................................................ 12
I.6. Khái quát vùng nghiên cứu ......................................................................................... 13
I.6.1. Điều kiện tự nhiên..................................................................................................... 13
I.6.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................................... 16
I.6.3. Điều kiện kinh tế – xã hội ......................................................................................... 17
I.6.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên, kinh tế - xã hội và
môi trường ......................................................................................................................... 20
I.7. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................................ 20

II.4.2. Đánh giá tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum. ........................... 37
II.5. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn TP.Kon Tum ............................................. 39
II.5.1. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 chưa có hiệu lực ....................................................... 39
II.5.2. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (từ 2005 đến hết 2006) .......................... 42
II.5.3. Giai đoạn từ 2007 đến nay ...................................................................................... 45
II.5.4. Đánh giá tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn TP.Kon Tum giai đoạn
2003 – 2008 ......................................................................................................................... 47
II.6. Đánh giá việc ứng dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000
và cơ chế “một cửa” trong công tác cấp GCN QSDĐ ...................................................... 49
II.6.1. Cơ chế một cửa ....................................................................................................... 49
II.6.2. Tiêu chuẩn ISO 9001:2000 ..................................................................................... 50
II.7. Một số thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ trên địa bàn
TP. Kon Tum...................................................................................................................... 50
II.7.1. Thuận lợi ................................................................................................................. 50
II.7.2. Khó khăn ................................................................................................................. 51
II.8. Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ tại địa bàn thị
xã ........................................................................................................................................ 52
II.8.1. Đối với chính quyền địa phương và cơ quan chuyên môn..................................... 52
II.8.2. Đối với người sử dụng đất .................................................................................. 52

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................54
Kết Luận ................................................................................................................. 54
Kiến Nghị ................................................................................................................ 55

TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................56
Phụ lục......................................................................................................................57

iv



Bảng 23: Kết quả cấp GCNQSĐ năm 2003-2004………………………………….41
Bảng 24: Kết quả cấp GCNQSĐ năm 2005-2006………………………………….44
Bảng 25: Kết quả cấp GCNQSĐ năm 2007- 2008…………………………………47
Bảng 26: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSĐ của TP. Kon Tum từ năm
2003-2008……………………………………………………………………………..48
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3. Kết quả cấp GCNQSĐ của TP. Kon Tum từ năm 2003- 2008……….26
Biểu đồ 2. đăng ký đất đai trên địa bàn TP.Kon Tum 2003 -2008……………….38
Biểu đồ 1: Biểu đồ về cơ cấu sử dụng đất TP. Kon Tum năm 2009………………48
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đô 1. Quy trình cấp GCNQSDĐ giai đoạn Luật Đất đai 2003 chưa có
hiệu lực……………………………………………………………………………….40
Sơ đô 2 . Quy trình cấp GCNQSDĐ giai đoạn từ 2005 đến hết 2006…………….42
Sơ đô 3 . Quy trình cấp GCNQSDĐ Giai đoạn từ 2007 đến nay…………………46
v


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TNMT

: Tài nguyên môi trường



Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng và
phát triển dân sinh kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, hơn nữa đất đai còn là cơ sở
để phát triển hệ sinh thái, là nơi duy trì sự sống cho con người và loài vật. Nhưng đất
đai lại là nguồn tài nguyên có hạn. Đất có vị trí cố định trong không gian, nhưng nó lại
luôn biến động theo thời gian về loại hình sử dụng, diện tích, hình thể và đối tượng sử
dụng. Do đó đất đai cần được thống nhất quản lý từ Trung ương đến địa phương, trên
từng thửa đất, từng chủ sử dụng cụ thể để việc quản lý được chặt chẽ, đảm bảo việc sử
dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và mang lại hiệu quả cao về mọi mặt
Thành phố Kon Tum nằm về phía Nam tỉnh Kon Tum, là trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh; diện tích trên 43.000 ha; là nơi hội tụ của nhiều dân
tộc cùng cư trú, nơi mà hầu như người của nhiều tỉnh trong cả nước cùng có mặt
Hiện nay công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ là để thực hiện các chính sách pháp
luật đất đai của Chính phủ, đồng thời để địa phương có cơ sở quản lý đất đai hợp lý
hơn. Cùng với sự đổi mới, phát triển của tỉnh và địa phương, dưới sự tác động của cơ
chế thị trường, sự gia tăng dân số đã gây ra một áp lực rất lớn đối với đất đai. Để làm
tốt công tác quản lý đất đai cần có một hệ thống hồ sơ làm cơ sở quản lý đó là giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Từ thực tế trên việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân và tổ
chức là rất cần thiết trong việc quản lý đất đai cũng như thực hiện mục tiêu tỉnh giao
đối với địa phương. Đồng thời GCNQSDĐ là một cơ sở pháp lí xác nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp cho người sử dụng, để họ có cơ sở thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN
QSDĐ
Đối tượng nghiên cứu:

Văn bản, quy định, quy trình hướng dẫn đăng ký, cấp GCN QSDĐ ở và
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.

Tình hình đăng ký, cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân trên địa
bàn thị xã Kon Tum từ năm 2003 đến 2008.
Phạm vi nghiên cứu:

Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Kon Tum - tỉnh Kon Tum từ năm 2003
đến 2008.

Thời gian thực hiện từ ngày 15 tháng 3 đến ngày 15 tháng 7 năm 2009.

2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở khoa học của công tác Đăng ký, cấp GCNQSDĐ
I.1.1. Khái niệm Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hiểu là một chế định pháp lý và luôn được
nhìn nhận, xem xét dưới hai góc độ:

chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất “ (2a).

(1a), (1b) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta lý luận và
thực tiễn – Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Văn Hồng (2007).
3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

(2a) Luật đất đai năm 2003 – NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2007.
I.1.4. Khái niệm cấp GCNQSDĐ
- Theo Nguyễn Văn Hồng (2007): “Nếu xem xét cấp GCNQSDĐ theo khái
niệm rộng thì việc cấp GCNQSDĐ không chỉ là việc ký và trao GCN mà chính là quá
trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các điều kiện công nhận vào các đơn
vị đăng ký đất cụ thể, gắn với chủ thể nhất định, việc làm này đòi hỏi tiến hành theo
một trình tự thủ tục nhất định; do những nhân viên Nhà nước tiến hành, kết hợp với sự
hợp tác của các chủ thể sử dụng và nguồn lực khác trong xã hội” (1c).
- Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” (2b).
I.1.5. Các đối tượng kê khai đăng ký đất, QSDĐ
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ (dưới đây gọi chung là người sử dụng
đất) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đang sử dụng vào các mục đích, được phép
thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp
QSDĐ,… trên phạm vi hành chính của địa phương đã được cấp GCN tạm thời hoặc
chưa kê khai đăng ký.
I.1.6. Quy định về xét duyệt cấp GCNQSDĐ
1. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Đất nằm trong quy hoạch về mục đích sử dụng khác đã được Cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thiếu các giấy tờ cần thiết theo quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 của
Luật Đất đai.
I.1.7. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định (Theo
Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Một trong các loại giấy tờ hợp lệ về QSDĐ được quy định tại các khoản 1,
2, 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
- Văn bản uỷ quyến cấp giấy chứng nhận QSDĐ (nếu có).
I.1.8. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003)
- Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN
QSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Uỷ ban Nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN
QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (sử dụng đất có các công trình:
Đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thời họ hoặc các công trình công cộng khác phục
vụ cho cộng đồng), người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
I.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 1992 của Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
- Luật Đất đai 1993.
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ–CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 17/2006/NĐ–CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về

trí, hình thể, diện tích, loại đất), về kinh tế (hạng đất), về xã hội (tên chủ sử dụng, thời
hạn sử dụng đất, …), về tính pháp lý của thửa đất (ràng buộc quyền sử dụng đất, thay
đổi quyền sử dụng đất, …).
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất, là sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa Cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật về đất đai. Nó
giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản
xuất.
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, ….
- Khi Nhà nước công nhận đất đai là một hàng hoá đặc biệt được tham gia
giao dịch trên thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước thì công tác cấp
GCNQSDĐ rất quan trọng. Nó là điều kiện giúp các giao dịch trên thị trường diễn ra
đúng pháp luật giúp Cơ quan Nhà nước quản lý được những biến động về đất đai.
- Cấp GCNQSDĐ làm tăng ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thu:
Tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính,….
I.4. Sơ lược về Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ trong nước và ngoài nước
I.4.1. Công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở trong nước
- Thời kỳ phong kiến: Lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ sáu, nhà nước
phong kiến đã tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm
1428 – 1788) đã ban hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng Đức) quy định
rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công
và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý
và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có
trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước. Tuy
nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn lưu giữ
lại được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ của triều Nguyễn (1802 – 1945).
6



+ Quyết định 201/QĐ–CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
+ Chỉ thị 299/CT–TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác
đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
+ Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục Quản lý Ruộng
đất quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Từ đó, việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở lại ở Việt Nam.
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất trên cả nước theo
một trình tự thủ tục chặt chẽ. Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và
chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê đất là tài liệu cơ
bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa
(trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ, tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ
bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạm giao, loại đất, loại thổ nhưỡng,
hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã,
huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất
phải được Ủy ban Nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý.
- Giai đoạn 1988 – 1993: Từ khi Luật Đất đai 1988 được ban hành, việc đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi nhận
7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

vào Luật Đất đai, trở thành một trong 7 nội dung của nhiệm vụ quản lý nhà nước về
đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp.
+ Thực hiện Chỉ thị 299/CT–TTg của Thủ tướng Chính phủ việc đo đạc và
đăng ký thống kê ruộng đất đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ
đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn;

địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế hoàn toàn Quyết định
56/ĐKTK năm 1981; bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Thông tư 302/TT–ĐKTK ngày 28/10/1989.
+ Thông tư số 1990/2001/TT–TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính về thủ tục đăng ký đất đã quy định rõ những thủ tục công việc có tính bắt buộc
phải thực hiện thống nhất, không hướng dẫn cách làm (như Thông tư 346/1998/TT–
TCĐC) để các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình có thể vận
dụng cho phù hợp; đặc biệt Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động,
8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản và dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phương.
+ Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC–CĐC (liên Bộ Tài chính và Tổng cục
Địa chính) hướng dẫn giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị
18/1999/CT–TTg của Thủ tướng Chính phủ;
- Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu
lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ–CP về thi hành Luật Đất đai
ngày 23/4/2004; Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai liên quan đến đăng ký đất đai và bất động sản.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền
với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở
hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát

phương, với mục đích đảm bảo an toàn cho giao dịch về đất đai, trong đó có các giao
dịch vốn vay có đảm bảo bằng bất động sản. Bất động sản được đăng ký văn tự giao
dịch, quyền ưu tiên, thứ tự ưu tiên được xác định theo ngày đăng ký chứ không theo
ngày thực hiện giao dịch.
+ Đăng ký nghĩa vụ: Có mục đích bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký
văn tự giao dịch. Nếu bất động sản không có sự đăng ký này thì người mua có quyền
và nghĩa vụ phát sinh từ sự đăng ký nghĩa vụ đó, ví dụ quyền địa dịch của chủ sở hữu
mảnh đất bên cạnh.
+ Đăng ký quyền: Do lịch sử lâu đời nên hầu như không thể tìm lại chứng cứ
về chủ quyền gốc (chứng cứ đầu tiên chứng minh mảnh đất được phong cấp hay công
nhận từ đất công cho một chủ thể cụ thể). Khi xem xét một hồ sơ đã có chủ quyền xin
đăng ký lần đầu vào sổ phải xem xét hai khía cạnh chủ quyền (nội dung quản lý) và
ranh giới thửa đất (nội dung kỹ thuật).
2. Quy trình đăng ký ở Scotland:
+ Đăng ký thông tin khai báo: Các thông tin xác định về văn tự giao dịch như
ngày, giờ khai nộp hồ sơ, số thứ tự hồ sơ và một số thông tin khác được đăng ký vào
một cuốn sổ gọi là Sổ Khai Nhận, khi hồ sơ được phê chuẩn thì tại thời điểm này việc
đăng ký có hiệu lực pháp lý.
+ Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản: Nhân viên nhà nước sẽ soạn thảo
biên bản, nội dung biên bản xác nhận thời điểm khai nhận hồ sơ, tin và chữ ký của các
bên giao dịch, nội dung của các giao dịch mô tả bất động sản, các quyền, các nghĩa vụ
và trách nhiệm để thông tin đó phải nghiên cứu hồ sơ và kết luận các vấn đề sau: việc
giao dịch đúng pháp luật không, người bán có quyền đối với tài sản theo đăng ký hoặc
theo quan hệ hợp lệ dẫn tới quyền đối với tài sản; việc đóng dấu có đúng thẩm quyền
không; khẳng định có sự mâu thuẫn với các quyền và nghĩa vụ theo các văn tự đã đăng
ký; khẳng định bất động sản đã được xác định chuẩn xác và mô tả đúng, sơ đồ (nếu có)
phù hợp với mô tả bằng lời trong văn tự; xác định rằng giao dịch đã được thực hiện
một cách hợp lý.
+ Hồ sơ gốc: Tập hợp bản sao tất cả các văn tự giao dịch đã đăng ký theo
trình tự thời gian.

(Deed system) và hệ thống bằng khoán (Title system). Hệ thống địa bạ được áp dụng
từ rất lâu đời, hệ thống địa bạ có hồ sơ bao gồm các sổ sách địa chính mô tả thửa đất
theo kiểu sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý dựa trên cơ sở các khế
ước, văn tự được pháp luật thừa nhận
2. Quản lý bằng hệ thống bằng khoán:
Khi các mối quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn, người ta sử dụng một hệ thống
đất đai hiện đại hơn gọi là hệ thống bằng khoán. Hệ thống hồ sơ này bao gồm: Bản đồ
địa chính, các hồ sơ đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền của chủ sử dụng đất.
Về lý mặt lý luận cũng như thực tiễn, hệ thống bằng khoán cho phép chính quyền quản
lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn và thống nhất hơn. Mỗi thửa đất có số hiệu riêng, không
trùng nhau, kích thước rõ ràng, vị trí cụ thể, chứng lý thống nhất. Hiện nay một số
nước trên thế giới vẫn tiếp tục sử dụng hệ thống địa bạ, một số nước đã chuyển toàn bộ
hồ sơ địa chính sang hệ thống bằng khoán, Một số nước sử dụng cả hai hệ thống tuỳ
theo loại đất (hệ thống địa bạ sử dụng cho loại đất có giá trị sử dụng thấp, hệ thống
bằng khoán sử dụng cho loại đất có giá trị sử dụng cao). Các triều đại phong kiến ở
nước ta chỉ sử dụng hệ thống địa bạ (triều đại hậu Lê và triều đại nhà Nguyễn, trước
đó chưa có địa bạ). Trong thời gian đô hộ nước ta, thực dân Pháp đã sử dụng cả hai hệ
thống; hệ thống địa bạ được sử dụng cho đất thuộc khu vực nông thôn, đất đô thị được
chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán. Từ khi ban hành Luật Đất đai
năm 1998, chúng ta đã lựa chọn hệ thống bằng khoán thống nhất để quản lý đất đai
trên phạm vi cả nước.
11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

3. Quản lý bằng hệ thống quản lý đất đai hiện đại:
Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp, con người đã ý thức

12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

+ Đăng ký biến động trong trường hợp tách thửa, hợp thửa, thay đổi tên chủ sử
dụng đất;
+ Đăng ký biến động trong trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất mới được Nhà
nước giao, cho thuê sử dụng;
+ Đăng ký biến động trong trường hợp cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ do bị thất lạc,
hư hỏng hoặc không chứng nhận biến động được, đổi GCNQSDĐ do cấp nhiều thửa
thành nhiều GCNQSDĐ cấp cho từng thửa đất.
I.6. Khái quát vùng nghiên cứu
I.6.1. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Thành phố Kon Tum là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Kon Tum, ranh giới như sau:
- Phía đông giáp huyện Kon Rẫy và tỉnh Gia Lai.
- Phía tây giáp huyện Sa Thầy.
- Phía nam giáp huyện ChưPăh (tỉnh Gia Lai).
- Phía bắc giáp huyện Đak Hà.
Thành phố Kon Tum nằm về phía nam tỉnh Kon Tum; có toạ độ địa lý là:
107o51’16”-108o05’33” kinh độ đông và 13o14’27”-14o26’57” vĩ độ bắc.

Bản đồ địa giới hành chính TP. Kon Tum
13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

550,13

1,27

03

Phường Quyết Thắng

120,07

0,28

04

Phường Trường Chinh

519,51

1,20

05

Phường Thắng Lợi

464,14

1,07

06


10

Phường Trần Hưng Đạo

638,02

1,47

11

Xã Đak Cấm

4.350,74

10,05

12

Xã Kroong

3.288,30

7,59

13

Xã Ngok Bay

1.864,81


2.269,55

5,24

18

Xã Chư Hreng

3.051,19

7,05

19

Xã Đak Rơ Wa

2.525,99

5,83

20

Xã Hoà Bình

6.030,51

13,93

21


và phía Đông gồm các xã Đak Cấm, Đak Blà với diện tích khoảng 13.279ha, chiếm
31% tổng diện tích tự nhiên, địa hình này là địa bàn chủ yếu của kinh tế lâm nghiệp.
- Bậc thềm đồi núi với độ cao 530-600m, nằm tiếp giáp xen kẽ với bậc thềm
thấp trũng, với diện tích khoảng 21.225ha, chiếm 49% tổng diện tích tự nhiên. Đây là
địa hình chủ yếu để phát triển cây công nghiệp dài ngày, ngắn ngày, cây lương thực,
cây ăn quả, đồng cỏ và nông - lâm kết hợp.
- Bậc thềm đồng bằng trũng có độ cao 500-530m, được phân bố dọc hai bên bờ
sông Đak Bla và hệ thống sông suối nhỏ ở các xã với diện tích khoảng 7.355 ha,
chiếm khoảng 17% tổng diện tích tự nhiên. Đây là địa bàn sản xuất cây ngắn ngày,
nhất là cây lương thực, đặc biệt là lúa nước và cũng là địa bàn thường bị ngập úng
trong mùa mưa.
3. Khí hậu, thủy văn.
Thành phố Kon Tum nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới - gió mùa cao nguyên
với các đặc trưng :
- Về nhiệt độ trung bình hàng năm 23,2oC, tổng tích ôn lớn hơn 8.500oC, ánh
sáng dồi dào có hai tháng từ tháng 12 đến tháng 1 (năm sau) nhiệt độ trung bình là
20oC, có tính chất khí hậu mùa đông.
- Về lượng mưa trung bình năm là 1.764mm, phân bố không đều. Mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 10 với 85 - 90% lượng mưa cả năm, mùa khô từ tháng 11 đến tháng
4 năm sau với 10 - 15% lượng mưa cả năm. Độ ẩm trung bình 78 - 80%. Mùa mưa
chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây Nam nóng, thừa ẩm; mùa khô chịu ảnh hưởng của
gió mùa Đông Bắc lạnh, thiếu ẩm.
15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

Bảng 2: Đặc trưng khí hậu thời tiết thị xã Kon Tum


2,0

8,0

2

6,8

24,1

70,0

262,0

165,2

2,0

7,0

3
4
5

4,4
120,8
172,4

24,3


154,5

81,0

1,0

5,0

7
8
9

466,3
465,2
393,3

24,5
23,9
24,6

81,0
86,0
85,0

128,6
95,2
122,0

65,5

2,0

6,0
9,0

12

5,6

21,7

71,0

178,6

137,5

3,0

10,0

1.953,2

289,7

909,0

2.312,1

1.408,5


16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Vũ Hải Nguyên

Bảng 3. Diện tích các loại hình sử dụng đất theo mức độ thích nghi
Loại hình

Diện tích

sử dụng đất

(ha)

Lúa

Diện tích đất theo mức độ thích nghi (ha)
Thấp

Trung bình

cao

2.110,47

21,35


Cao su

5.189,63

74,99

1.011,14

4.103,50

Cây lâm nghiệp

7.646,04

0,00

0,00

7.646,04

Hoa màu
Cây ăn quả

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Kon Tum)
2. Tài nguyên nước
+ Nguồn nước mặt: Thành phố Kon Tum có hệ thống nguồn nước mặt tương đối
thuận lợi với hệ thống sông suối, hồ đập phong phú thuận lợi cho việc xây dựng các
công trình thủy lợi vừa và nhỏ, phục vụ sinh hoạt và sản xuất của người dân.
+ Về nước ngầm: Theo tài liệu của Liên đoàn Địa chất thuỷ văn Miền nam thì nước
ngầm mạch sâu tập trung ở phía Tây và Tây Nam thành phố. Quan sát những giếng