ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CẢM
ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này ngoài sự cố
gắng của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình
của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường
Trước hết, tôi xin được biết ơn chân thành cảm ơn đến quí thầy cô
trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt là những thầy cô
đã tận tình hướng dẫn cho tôi suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và sự biết ơn sâu sắc tới Cô giáo Tiến sĩ
Phan Thị Thu Hằng đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn
nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quí anh, chị và ban lãnh đạo sở Tài
Nguyên và Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường, Phòng Tài Chính thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho
tôi điều tra khảo sát để có dữ liệu viết luận văn.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp quí báu của quí thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm
2015
Học viên

Nguyễn Mạnh
Thắng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iv
ivi
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................
35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iv
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 35
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới
công tác quản lý thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên
giai đoạn
2007 - 2014...................................................................................................... 35
2.2.2. Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản
thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 36
2.2.3. Đề xuất một số giải pháp quản lý thị trường bất động giai đoạn
2007 - 2014 tại thành phố Thái Nguyên ......................................................... 36



vi
3.2. Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 51
3.2.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản ....................................... 51
3.2.2. Khối lượng giao dịch hàng hóa trên thị trường bất động sản thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 54
3.2.3. Mức biến động giá cả bất động sản tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007 - 2014...................................................................................... 58
3.2.4. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường Bất động sản trên
địa bàn Thành phố Thái Nguyên ..................................................................... 62
3.3. Một số giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản
thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 72
3.3.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho
thị trường bất động sản.................................................................................... 72
3.3.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ..................................................... 72
3.3.3. Định giá đất ........................................................................................... 72
3.3.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 73
3.3.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát
triển thị trường bất động sản ........................................................................... 73
3.3.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất
động sản........................................................................................................... 74
3.3.7. Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế ................................................... 74
3.3.8. Giải pháp về thông tin ........................................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vii

DANH MỤC CÁC
BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm 2007- 2010
................................45
Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất qua các năm 2011- 2014
................................46
Bảng 3.3.

Tình hình cấp giấy chứng nhận một số loại đất ở thành phố
Thái Nguyên...........................................................................................48

Bảng 3.4.

Tình hình giao đất thực hiện quy hoạch các khu dân cư, khu
đô thị mới và các khu tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007- 2014.............................................................................49

Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2007 2014...............51
Bảng 3.6. Nguồn cung bất động sản tại thành phố Thái
Nguyên.......................52
Bảng 3.7.


12

Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi ................................

Hình 1.2.
13

Mức cung thay đổi khi giá thay đổi ..............................................

Hình 1.3.
13

Sự dịch chuyển cung bất động sản................................................

Hình 1.4.
17

Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở ..............................................

Hình 1.5.
18

Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất ....................

Hình 1.6.
18

Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất ................................

Hình 1.7.


http://www.lrc.tnu.edu.vn


2

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại
và phát triển và ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai.
Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi đất
đai là để sinh hoạt, lao động, sản xuất. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có
chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển. Có thể nói không có đất
không có sự tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó
vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là
một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường bất
động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư
cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông
thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị
trường này chưa có điều kiện phát triển nhưng khi chuyển sang thực hiện phát
triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước
hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng

2.
tiêu

Mục

2.1. Mục tiêu tổng
quát
- Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014.
- Đưa ra một số giải pháp để quản lý và phát triển thị trường bất động
sản của thành phố Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ
thể
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


- Đánh giá hiệu quả của công tác quản lý thị trường bất động sản về
kinh tế, xã hội và triển vọng phát triển kinh tế.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


- Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản tại thành phố
Thái Nguyên.

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN
CỨU
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng
hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm về thị
trường bất động sản như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên
có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian,
môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển h ay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại
tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp lu ật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là "khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất động sản và động sản".
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản "gắn liền"
với những đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy
định những "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản,
nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được
thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong
khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: "Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai
và các tài sản gắn với việc sở hữu đất". Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm
bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. [1]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình
xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ
vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử
dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm v.v... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động
sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất
động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn
nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất
động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ
đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong
thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Các tính chất
khác a. Tính thích
ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động

- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình
phát triển sản xuất.
- Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình
thái giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rằng
trên thị trường bất động sản người bán và người mua có thể trao đổi với nhau
qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là: vàng, ngoại tệ, nội tệkhi
thực hiện việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản được chuyển
hóa sang hình thái tiền tệ và ngược lại.
- Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông
ảnh hưởng đến tái sản xuất của chu kì tiếp theo. Ngược lại khi thị trường bất
động sản thông suốt đó là một thuận lợi cho việc lưu thông vốn trên thị trường.
Do đó quá trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu quả
hơn.
Hai là: Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư
phát triển.
- Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời
cũng là quá trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt là vốn cố định.
- Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng
vốn nhanh hơn thực chất là việc tăng thêm vốn. Vốn chu chuyển theo công
thức hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá
trị của vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


càng nhanh thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –

động sản, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với
chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trường bất động sản phát
triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp thì xã hội ổn định.
Một khi thị trường bất động sản không hoạt động không hiệu quả dẫn đến
xã hội thiếu ổn định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


Sáu là: Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, cũng như các công trình phục vụ cho sinh
hoạt và đời sống trực tiếp của con người, nhu cầu cho văn hóa, xã hội, thể
thao...
Bảy là: Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách trong đó
có chính sách đất đai và chính sách về bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà
nước tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông
qua thị trường bất động sản các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện
và chính ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không phù
hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất
đai [19].
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản
1.1.4.1. Cung về bất động sản
* Khái niệm về cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là một lượng bất động sản sẵn sàng
đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạnnhất định. Cung không phải là toàn bộ quỹ bất động sản có thể có mà là