ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
Trang phụ bìa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------

NGUYỄN PHƯƠNG THƯ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------

NGUYỄN PHƯƠNG THƯ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên,
Khoa sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đặng Văn Minh, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc
Giang, Phòng Tài chính kế hoạch thành phố Bắc Giang, Sở Tư Pháp tỉnh Bắc
Giang, Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã,
phường trực thuộc thành phố Bắc Giang đã cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu,
tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, hoàn thành khóa luận
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong
quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Phương Thư

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN


Mục
chung.....................................................................................................2

tiêu

2.2.
Mục
tiêu
cụ
.....................................................................................................2

thể

3.
Yêu
cầu
của
đề
...................................................................................................2
4.
Ý
nghĩa
khoa
học
và
................................................................2

thực

tiễn

động
......................................................................................................4

sản

1.1.2.
Thị
trường
bất
....................................................................................5

sản

động

1.1.3.
Một
số
khái
......................................................................................7
1.2.
Giá
đất
và
cơ
sở
đất..........................................................7
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN



đất
giá

đất

1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
........12
1.3. Cơ sở khoa học của công tác đấu giá QSDĐ .....................................................13
1.3.1. Một số khái niệm trong công tác đấu giá QSDĐ ............................................13
1.3.2.
Quy
trình
đấu
giá
..............................................................14
1.3.3. Ý nghĩa của công
............................................15

tác

đấu

quyền
giá

sử
quyền

dụng

Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................21
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
...........................22
2.3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá quyền sử
dụng đất
.....................................................................................................................22
2.3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất
.......................................................................................................................22
2.4. Phương pháp nghiên
cứu....................................................................................22
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan
....................................................22
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê
.......................................................................22
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..............................23
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp
....................................................................23
2.4.5. Phương pháp chuyên gia
.................................................................................24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




vi

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................25
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất

.................................36
3.1.5. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................38
3.1.5.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003..........................................................38
3.1.5.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay (Theo Báo cáo tổng kết Luật đất đai 2003
của UBND TP) ..........................................................................................................38
3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................40
3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng ở địa bàn
tỉnh Bắc Giang...........................................................................................................40
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Bắc Giang ....................................42
3.2.2.1. Đối tượng tham gia đấu giá
..........................................................................42
3.2.2.2. Điều kiện về thửa đất, khu đất được tổ chức đấu giá
...................................42
3.2.2.3. Tổ chức được giao để thực hiện đấu giá QSDĐ ..........................................43
3.2.2.4. Hình thức và trình tự đấu giá .......................................................................43
3.2.2.5. Xác định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá quyền sử dụng đất ............43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




vi
ii trúng đấu giá
3.2.2.6. Quyền lợi và trách nhiệm của người

......................................45
3.2.3. Kết quả chung đạt được trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Bắc Giang

.......................................................................68
3.4.2. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về việc thu phí đấu giá quyền
sử dụng đất
.....................................................................................................................69
3.4.3. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về giá khởi điểm trong đấu giá
quyền sử dụng đất
.....................................................................................................69
3.4.4. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về niêm yết công khai và thông
báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




x

3.4.5. Tình hình thực hiện pháp luật và ý kiến của người dân về vi phạm pháp luật
trong đấu giá quyền sử dụng đất
...............................................................................71
3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và
đề xuất
.......................................................................................................................72
3.5.1. Tồn tại trong công tác tổ chức.........................................................................72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN



CP

: Cổ phần CSHT

: Cơ sở hạ tầng ĐGĐ

:

Đấu giá đất
GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TM

Bảng 3.5. Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Bắc Giang từ
năm 2012 đến năm
2014............................................................................46
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại khu dân cư số 2- Phân lô B01,
B02, B03 ....................................................................................................49
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Cống Ngóc - Bến xe Phân lô N02 và N06...................................................................................52
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại xã Tân Mỹ: Điểm dân cư thôn
Tân Phượng, thôn Ba và thôn Đông Lý.....................................................56
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Dĩnh Kế: khu dân cư số 2 -phân
lô N33, N34 và N35...................................................................................59
Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ....................63
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thông báo công khai đấu giá quyền sử
dụng đất tại thành phố Bắc Giang theo 2 nhóm đối tượng
........................70
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về vi phạm pháp luật trong đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Giang theo 2 nhóm đối tượng
..72
Bảng 3.13. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thành phố Bắc Giang trong thời gian tới
.....76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài



2

chính về đất đai, đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân
công của khoa Sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự nhất trí
của Phòng Tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




3

nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy
giáo PGS.TS Đặng Văn Minh tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải
pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang".
2. Mục têu
2.1. Mục têu chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề ra các giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua một số dự
án trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Mục têu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên
địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;


5

trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn
và gây nhiều hậu quả lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân
sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân
chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí
điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Thành phố Bắc Giang là một trong những địa phương đi đầu trong công tác
đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức
khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy
cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án
khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình
đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




6

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Theo Luật dân sự 2005 [16], tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và

7

động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ
được chuyển quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN




8

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham
gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động
sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng
chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất
đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai
không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng
đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể
mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường
đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành
của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc


10

b) Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 2003
- Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản
pháp luật cho thị trường BĐS. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử
dụng đất cũng không được thực hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao
cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Thị trường BĐS thời kỳ này
là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua bán ở phạm vi hẹp.
- Giai đoạn 1993 đến 2003
Từ sau khi có Luật Đất Đai 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi
dậy, hình thành và từng bước phát triển. Có thể nói, cùng với việc phát triển mạnh
mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động
sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của một quá trình xây dựng lâu
dài để có được một thị trường bất động sản như ngày hôm nay.
Thị trường BĐS không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng và có ảnh
hưởng nhiều đến đời sống kinh tế- xã hội.
c) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Năm đặc điểm nổi bật của thị trường BĐS giai đoạn này là:
+ Thứ nhất: những cơn “sốt nóng” (cuối năm 2007 đến đầu năm 2008) và
“sốt lạnh” (cuối năm 2003 đến năm 2006 và cuối năm 2008 đến nay) trong
hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS mang tính cục bộ, địa phương và gắn với
các nhân tố chủ quan, nhất là các động thái chính sách quản lý và đầu tư của nhà
nước.
Như vậy, sự nóng - lạnh của thị trường BĐS ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp
tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và thích ứng của Chính phủ, các cơ
quan quản lý Nhà nước và nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị
trường BĐS.