BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ HẢI ANH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ HẢI ANH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

trang bị kiến thức cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại Trường Đại
học Luật Hà Nội.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới Văn phòng uật sƣ Nam Hà N i, các bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình đã hỗ trợ, khích lệ và giúp tôi có thêm nhiều thông tin
trong quá trình hoàn thành đề tài này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Anh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Bất động sản

BĐS

Đầu tư kinh doanh bất động sản

ĐTKDBĐS

Kinh doanh bất động sản

KDBĐS

Quyền sử d ng đất

QSDĐ


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................1

1.3.4. Nội dung của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
...................................................................................................................................25


1.3.5. Hình thức của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản..............................................................................................................................27
1.4. Những yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................28
1.4.1. Chế độ sở hữu .................................................................................................28
1.4.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của từng giai đoạn .................................................29
1.4.3. Hội nhập quốc tế .............................................................................................29
Kết luận Chương 1 ....................................................................................................30
Chƣơng 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP
LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................32
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
...................................................................................................................................32
2.1.1. Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................................32
2.1.1.1. Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật ........................................................ 32
2.1.1.2. Nguyên tắc công khai, minh bạch ............................................................... 33
2.1.1.3. Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật ..................................................... 34
2.1.1.4. Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa v
khi chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. ................................................ 35
2.1.1.5. Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng
và các bên liên quan ................................................................................................. 36
2.1.2. Nội dung các quy định về chủ thể trong chuyển nhượng một phần hoặc toàn
bộ dự án bất động sản................................................................................................37
2.1.3. Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
dự án bất động sản .....................................................................................................39

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................................66
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói
chung và pháp luật về đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng .............................66
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................................67
3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất
động sản của Nhà nước .............................................................................................68
3.2.2. Quy định rõ ràng giữa chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp và chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .........................................................71


3.2.3. Sửa đổi quy định về điều kiện, thủ t c chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................................72
3.2.4. Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua
nhà .............................................................................................................................73
3.3. Giải pháp bảo đảm thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................................74
Kết luận chương 3 .....................................................................................................76
KẾT LUẬN ..............................................................................................................77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của ề tài



2

Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện nên
thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn thiếu các quy định c thể điều chỉnh hoạt động
chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Mặt
khác, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ
đến hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu
lực quản lý của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về đối tượng
chuyển nhượng; thủ t c chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được
mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; ..vv..
Giao dịch chuyển nhượng vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra
những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị
trường bất động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh
doanh nói chung trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước
ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu. Đồng thời cũng dẫn đến hoạt động
này xảy ra rất nhiều sai phạm, nhiều giao dịch ngầm gây thất thu ngân sách nhà
nước, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Để
khắc ph c những thách thức này và góp phần khai thông những “điểm nghẽn” trong
hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì việc nghiên
cứu, đánh giá một cách toàn diện pháp luật thực định cũng như thực trạng thi hành
về vấn đề này là rất cần thiết.
Thành phố Hà Nội là thành phố đông dân thứ hai và cũng là trung tâm lớn về
giao dịch kinh tế và quốc tế của cả nước, qua quá trình phát triển thực hiện công
cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa thì việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến. Công tác này đem lại những thành tựu
đáng kể góp phần vào sự phát triển kinh tế – xã hội chung của thành phố, song cũng
bộc lộ những hạn chế yếu kém nhất định. Thực tế này chính là nguồn học liệu sống

sản, phân tích được những tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá
trình phát triển kinh tế xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, luận văn
nghiên cứu một cách khái quát về tất cả các hoạt động kinh doanh trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh, không phân tích c thể về hoạt động chuyển nhượng dự án.
Cùng các công trình nghiên cứu: “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay”: Lê Thùy Dương
(2011), Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội. “Các vấn đề pháp lý
về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản”: Phạm Thị Hằng
Nga (2012), Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại Học Luật Hà Nội. Đây là những
công trình khoa học nghiên cứu các quy định của pháp luật về hoạt động chuyển
nhượng dự án, phân tích các quy định và đưa ra những kết quả đạt được trong
chuyển nhượng dự án, bên cạnh đó cũng nêu ra những nguyên nhân và một số giải
pháp để hoàn thiện quy định của pháp luật nhưng lại thiếu những dẫn chứng thực
tiễn để thấy rõ những vi phạm thường gặp trong hoạt động chuyển nhượng dự án.
Bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư”: Trương Thế Côn/ Nghề Luật: Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012. Phân tích
gần như c thể những bất cập về chuyển nhượng dự án trên thực tiễn, các hành vi
chuyển nhượng dự án thông qua các hình thức khác vi phạm quy định của pháp
luật, nêu ra được những điểm mâu thuẫn giữa các Luật liên quan quy định về cùng
một vấn đề, bên cạnh đó cũng đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về
hoạt động chuyển nhượng.
Sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, TS.Trần Quang Huy –
TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009), Nxb Tư pháp, Hà Nội. Công trình khắc họa khá
rõ nét về các hoạt động kinh doanh bất động sản như: Phân tích rõ về quản lý thực
hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp luật về kinh doanh nhà, công trình
xây dựng, kinh doanh quyền sử d ng đất và kinh doanh dịch v bất động sản; hợp


4


doanh bất động sản; khái niệm đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng


5

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận
cơ bản của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như các
yêu cầu đặt ra đối với pháp luật, nội dung và hình thức cùng những yếu tố tác động
đến pháp luật để có nền tảng nhằm đánh giá về quy định pháp luật hiện hành.
Thứ hai, nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành liên quan đến điều kiện, trình thự thủ t c, hợp đồng chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên nền tảng lý luận đã phân tích. Nêu, phân
tích và đánh giá những sai phạm thường gặp trong hoạt động chuyển nhượng dự án
thông qua các dự án thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội để từ đó đánh giá những
thiếu h t của quy định pháp luật và các biện pháp pháp lý khác để kiểm soát và
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
Thứ ba, nêu định hướng và đề xuất một số kiến nghị về hoàn thiện các quy
định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản.
5. Phƣơng ph p nghiên cứu sử dụng ể thực hiện uận văn
Trong quá trình tìm hiểu và nghiên cứu đề tài, luận văn sử d ng phương
pháp biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác-Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cũng
như quan điểm đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về quan hệ kinh tế, xây
dựng trong cơ chế thị trường nói chung và quan hệ chuyển nhượng dự án trong đầu
tư kinh doanh bất đống sản nói riêng làm cơ sở phương pháp luận cho việc tìm hiểu
nghiên cứu đánh giá vấn đề theo một quan điểm đúng đắn, biện chứng và khoa học.
Phương pháp tổng hợp, phân tích được sử d ng chủ yếu tại chương 1 luận
văn. Qua việc thu thập các tài liệu, so sánh, tổng hợp các quan điểm ý kiến khác
nhau về khái niệm, đặc điểm vai trò của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, ý
nghĩa của hoạt động chuyển nhượng, tác giả bước đầu đưa ra khái niệm, đặc điểm

bất động sản và thực ti n thi hành tại Thành phố Hà Nội”, ngoài phần mở đầu, kết
luận và danh m c tài liệu tham khảo, được kết cầu gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực
hiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.


7

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm, ặc iểm của dự n ầu tƣ kinh doanh ất
1.1.1. Khái

ệm d

u t kinh doanh

t

ng sản

s

Dưới góc độ kinh tế thì đầu tư được hiểu là: “Việc bỏ vốn, nhân lực, vật lực,

cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi”.
Như vậy, từ những phân tích trên, có thể hiểu: Đầu tư kinh doanh BĐS là
việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê,

5

Nguyễn Lân (2007), Từ điển Từ và ngữ Hán Việt, NXB Văn học, Hà Nội, tr. 51.


9
thực hiện dịch v môi giới bất động sản; dịch v sàn giao dịch bất động sản; dịch v
tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản mua nhằm m c đích lợi nhuận.
Trên thực tế đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình
thức đó là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử
d ng vốn để tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi
nhuận. Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường
để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.
Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư vào đất đai, tài sản gắn liền với đất, vì thế,
so với các lĩnh vực đầu tư khác thì đầu tư kinh doanh BĐS có một số khác biệt cơ
bản như sau:
- Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: do một trong những hoạt động
chính của đầu tư kinh doanh BĐS là triển khai xây dựng các dự án trên quy mô lớn
với cơ cấu tổ chức quản lí hết sức chặt chẽ, nên chủ thể kinh doanh phải thực sự có
tiềm lực tài chính mạnh. Bởi vậy không phải mọi chủ thể đều có thể thực hiện kinh
doanh BĐS, mà phải là các chủ thể có đủ điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về
vốn pháp định, vốn đầu tư dự án,... theo quy định của pháp luật mới được phép đầu
tư kinh doanh BĐS.

dựng những công trình, vì thế, để hoàn thành các thủ t c và công trình phải mất một
thời gian dài. Như vậy, khả năng thu hồi vốn từ các dự án sẽ lâu hơn so với các lĩnh
vực khác.
- Có sự tương tác với các ngành kinh tế trong xã hội: Kinh doanh bất động sản
phát triển kéo theo các ngành nghề khác hình thành và phát triểt như tư vấn lập quản lý dự án, khảo sát địa chất, thi công công trình, sản xuất vật liệu xây dựng, đặc
biệt là mối quan hệ với thị trường tài chính, sự kết hợp giữa kinh doanh bất động sản
và thị trường tài chính là mối liên hệ khăng khít, tạo nên bộ đôi tiền đề, thị trường tài
chính tạo nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, xây dựng dự án kinh doanh bất động sản.
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ thu lại nguồn lợi nhuận và sự cân bằng cho thị
trường tài chính hoạt động7.
- Loại hình kinh doanh mạo hiểm: lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều8.
Thị trường bất động sản ph thuộc rất nhiều vào sự biến động của kinh tế, xã hội và
thị hiếu người tiêu dùng. Mặc dù mang lại mức lợi nhuận cao cho chủ đầu tư nhưng
những rủi ro mà hoạt động kinh doanh này mang lại cũng khá lớn, một khi nền kinh
6

Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí
Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, tr.7.
7
Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí
Minh, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, tr.8.
8
TS.Trần Quang Huy- TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009),“Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Nxb.Tư
pháp, Hà Nội, tr.47.


11
tế rơi vào tình trạng bất ổn dẫn đến lạm phát trong xã hội, gây khó khăn trong dòng
huy động vốn, và hạn chế nhu cầu về bất động sản của người tiêu dùng, thì thị
trường bất động sản sẽ bị “đóng băng” ngay lập tức, hoạt động kinh doanh không thể

12
1.1.2. Đặ

md

ut

t

s

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một dạng c thể của dự án đầu tư nói
chung, nên về cơ bản nó mang những đặc trưng của một dự án đầu tư và được điều
chỉnh bởi pháp luật đầu tư. Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm dự án nhà ở, dự
án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây
dựng công trình9. Về cơ bản dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có những đặc
điểm cơ bản:
Thứ nhất, dự án phải được thực hiện gắn liền với quyền sử d ng đất của chủ
đầu tư, thông qua sự cho phép của nhà nước bằng các hình thức: giao đất hoặc cho
thuê đất. Có hai trường hợp đầu tư là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp, đối với
đầu tư trực tiếp chủ đầu tư sẽ thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án bất
động sản nên chủ đầu tư phải có được quyền sử d ng đất hợp pháp trước khi thực
hiện dự án, ngược lại, với đầu tư gián tiếp nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để thực hiện đầu tư
vào các dự án đã có sẵn và nắm giữ phần vốn góp hay cổ phần của mình đối với
một dự án, hoặc đầu tư các dự án không thuộc dự án kinh doanh bất động sản. Vì
vậy, với đầu tư trực tiếp các vấn đề liên quan đến dự án sẽ liên quan đến quyền sử
d ng đất đang có của chủ đầu tư, cần đáp ứng các quy định của pháp luật đất đai khi
giao dịch chuyển nhượng dự án.
Thứ hai, dự án xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định, mang tính địa
phương cao. Mỗi dự án xây dựng mang tính quy mô và sử d ng nhiều diện tích đất

1.2. Kh i niệm, ặc iểm và ý nghĩa của chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ
kinh doanh ất ng sản
1.2.1. K
t

ệm, ặ

m ủ

u

d

u t kinh doanh

s
1.2.1.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo từ điển tiếng Việt thông d ng: “Chuyển nhượng: là nhượng lại cho
người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được
hưởng”11. Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu
chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa v và lợi ích hợp
pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của
pháp luật.
Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển
nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp; theo đó:
Một là, chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhượng vốn trong
doanh nghiệp. Chuyển nhượng dự án thực chất là chuyển nhượng tài sản của doanh
nghiệp cho bên thứ ba. Chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp là chuyển nhượng
quyền sở hữu phần vốn góp của các cổ đông, thành viên trong doanh nghiệp. Việc

khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng kèm theo quyền phát triển
dự án nhưng giao dịch không nhằm ph c v đời sống, sinh hoạt thông thường mà
nhằm m c tiêu lợi nhuận và cả hai bên đều phải là chủ thể kinh doanh BĐS. Do đó,
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang một số đặc điểm
của chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất động sản13 như:
Thứ nhất, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng
hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

12

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.75.
13
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất
động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.77.


15
Dự án kinh doanh bất động sản là hàng hóa vô hình. Do đó, giá chuyển
nhượng dự án là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu
tư. Mặt khác, dự án bất động sản cũng có tính dị biệt nên nhiều trường hợp, người
chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng với giá rất cao.
Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của
thị trường BĐS.
Nằm trong sự vận động chung nên dự án cũng như bản thân bất động sản
chịu sự tác động của thị trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng
bộ thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu. Ngược lại,
thị trường BĐS méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất cân bằng cung
– cầu, giao dịch chuyển nhượng không an toàn, nhiều rủi ro. Tuy nhiên, thị trường

này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
Thứ tư, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp
luật.
Quyền sử d ng đất là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về liên quan đến
QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các
giao dịch về QSDĐ đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp
luật về BĐS và chuyển nhượng dự án cũng vậy. Các chính sách pháp luật luôn có
tác động mạnh mẽ đến giao dịch chuyển nhượng dự án.
Thứ năm, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực
hiện. Các doanh nghiệp này theo quy định phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đáp
ứng điều kiện về vốn pháp định và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Theo quy định khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định
không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường
xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy
định của pháp luật
1.2.2. Ý

ĩ

ủ

t

u

d