BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THÙY DƯƠNG

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Hoàng Thế Liên

HÀ NỘI - 2011


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến PGS. TS. Hoàng Thế Liên,
người đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn của mình. Tôi cũng
xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo Khoa Luật Kinh tế nói riêng và các thầy cô
giáo Trường Đại học Luật Hà Nội nói chung, gia đình, bạn bè đã hỗ trợ về kiến
thức, tài liệu, tinh thần và vật chất để tôi có thể hoàn thành luận văn của mình.

Học viên


1.1. Thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản……………………………..35
1.2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản…………………………………………………………………………………39
2. Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta
hiện nay …………………………………………………………………………..52
CHƯƠNG III
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Dự báo tình hình chuyển nhượng dự án trong thời gian tới ........................58
2. Định hướng và yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .................................................59
2.1. Hoàn thiện pháp luật phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam ............................................................................59
2.2. Hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai minh bạch trong
kinh doanh bất động sản ................................................................................61
3. Một số kiến nghị cụ thể ………………………………………………………62
3.1. Nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất động sản của Nhà nước .............62
3.2. Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư kinh doanh bất động
sản ...........................................................................................................................64


3

3.3. Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản ...................65
KẾT LUẬN ............................................................................................................69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................70


4


giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản, tác giả đã chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay” làm đề tài luận văn
thạc sỹ của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài
Đề tài luận văn mà tác giả lựa chọn là vấn đề mới. Ở Việt Nam có rất ít công
trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này, nhất là nghiên cứu dưới khía cạnh pháp
lý. Phần lớn các công trình đã công bố chủ yếu nghiên cứu về thị trường bất động
sản, vấn đề tài chính trong thị trường bất động sản, đầu tư kinh doanh bất động sản,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị quốc gia - sự thật; Trần
Kim Chung (2009), Vấn đề tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay, Tạp chí
Xây dựng và Đô thị số 5.2009; Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh
doanh bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh; Trần
Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
nước ta, Luận văn thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội... Những công
trình khoa học có liên quan là những tài liệu rất cần thiết trong quá trình nghiên cứu
đề tài luận văn của tác giả.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
* Mục đích của việc nghiên cứu đề tài:
Thứ nhất, đặt ra và giải quyết các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản.


6

Thứ ba, đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật và cơ chế đảm bảo thực hiện
pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

đề đặt ra trong toàn bộ nội dung của luận văn. Cụ thể như khi tác giả đưa ra một
luận điểm nào thì đều đưa ra những luận cứ chứng minh và phân tích, sau khi phân
tích tác giả đều tổng hợp lại về kết luận cho từng luận điểm và cho tất cả các luận
điểm. Trong quá trình phân tích, tác giả sử dụng kết hợp cả phương pháp quy nạp
và diễn dịch. Phương pháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra quá trình phát triển của
hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản trên thực tế trước và sau khi được
quy định trong các văn bản pháp luật. Phương pháp logic được thể hiện rất rõ trong
sự liên kết giữa các chương của luận văn. Ở chương I lý giải vấn đề lý luận làm nền
cho chương II và chương III. Chương III đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể
vừa nhằm khắc phục những tồn tại đã được nhận diện ở chương II vừa đáp ứng yêu
cầu mới đặt ra.
Tóm lại, luận văn là sự kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học cụ
thể trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng.
5. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn là kết quả của quá trình nghiên cứu có kế thừa và phát triển những
nghiên cứu trước đó có liên quan. Trong quá trình phát triển đề tài, luận văn có một
số đóng góp mới như sau:
Thứ nhất, luận văn hệ thống một cách đầy đủ cả về lý luận và thực trạng
pháp luật về vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Qua đó,
giúp chúng ta có nhận thức sâu sắc và toàn diện các quy định pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.


8

Thứ hai, luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện quy định
pháp luật cũng như cơ chế thực hiện pháp luật về việc chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản.
6. Bố cục của luận văn
Bố cục của luận văn gồm ba chương sau:

sử dụng đất chứ không phải chính bản thân đất đai. Trên thị trường này, người mua
và người bán thỏa thuận với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả của hàng hóa là
quyền sử dụng đất.


10

Quyền sử dụng đất là một dạng hàng hóa đồng thời nó là một dạng tài sản
được pháp luật Việt Nam thừa nhận khi nó thỏa mãn một số điều kiện quy định.
Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một thửa đất nhất định được
hiểu quyền sử dụng đất đó được định giá trị bằng tiền đối với thửa đất đó trong thời
hạn sử dụng đất được xác định, từ đó người được quyền sử dụng đất được quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ( Khoản 24 Điều 4; Điều 106 Luật Đất đai
2003).
Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc
điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc
xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình
hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản được phân thành ba nhóm sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động
sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất
động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc… Trong nhóm bất
động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và
các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan.



12

nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị
trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông
nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường
dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng
hóa bất động sản trở thành đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong
nền kinh tế quốc dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế. Một
mặt nếu Nhà nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ
có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định.
Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường bất động sản yếu kém, không kiểm soát
được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái.
1.3. Đặc trưng của thị trường bất động sản nói chung
Hàng hóa trong thị trường bất động sản là bất động sản – một loại hàng hóa
đặc biệt, do vậy nó tạo ra những đặc trưng riêng cho thị trường này như sau:
Thứ nhất, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với
hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó
nhưng hàng hóa bất động sản lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được
của bất động sản nên các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành
trên các “chợ ảo”. Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch bất động sản,
các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên sàn giao dịch bất động sản.
Công việc mua bán hàng hóa bất động sản không kết thúc ngay tại một thời điểm
mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa –
đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua ba

hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt,


14

hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua
bán để hiểu về loại hàng hóa bất đống sản (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh
bất động sản).
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, hàng
hóa bất động sản có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường
cần huy động nhiều vốn. thị trường bất động sản lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn
bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn
nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Đầu tư vào bất động
sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường bất động sản
là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt
động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông
qua thế chấp và giải ngân.
Thứ tám, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì
giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền
kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản là hết sức cần
thiết. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua hệ thống văn bản pháp
luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật [ 47 ].
1.4. Đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam
Ngoài những đặc trưng chung của thị trường bất động sản thì thị trường bất
động sản ở Việt Nam có thêm những đặc trưng riêng sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng xã hội
chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, trong đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính Phủ thống nhất quản lý
(Khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2005). Theo các quy định của pháp luật hiện


Thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước. Điều này yêu cầu việc đáp ứng nhu cầu hàng
hóa bất động sản trên bình diện toàn xã hội chứ không chỉ đáp ứng nhu cầu của một
bộ phận có khả năng thanh toán.
Thứ hai, giá bất động sản cao so với thu nhập bình quân của đại đa số người
dân.
Theo đánh giá chung hiện nay, so với thu nhập của đa số dân cư và với giá
bất động sản ở nhiều nước, giá bất động sản ở ta quá cao. Điều này không có gì
phải bàn cãi. Vấn đề là xác định nguyên nhân. Trước hết có thể khẳng định mà
không cần chứng minh rằng nguyên nhân không phải do giá xây dựng cao. Cũng
không phải do giá đền bù đất cao. Hiện nay 80% số vụ khiếu kiện của dân liên quan
tới đất đai, trong đó chủ yếu là khiếu nại giá đền bù thấp [ 43 ]. Theo Thông tư
14/2009/TT-BTNMT ngày 1-10-2009 của Bộ Tài nguyên – Môi trường, giá đền bù
đất (tính cả nhiều loại trợ cấp khác) đã được nâng thêm. Cho nên chỉ có thể nói giá
đền bù đất hiện hành đang thấp. Một thực tế hiện nay là các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tiến hành sản xuất kinh doanh dựa chủ yếu vào vốn vay nên khi
bất động sản tiêu thụ chậm, lãi về vốn vay sẽ tích tụ lại, dẫn tới chi phí ngày càng
lớn, đẩy giá bất động sản lên cao.
Thứ ba, thị trường luôn trong tình trạng thiếu vốn.
Theo tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, căn bệnh muôn thuở của thị trường
bất động sản là thiếu vốn. Hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã khiến
các nhà đầu tư lớn gặp khó khăn mà đặc trưng của thị trường nhạy cảm này lại luôn
phụ thuộc vào các giải pháp vốn. Do vậy, luồng vốn góp từ phương thức “mua bán
nhà trên giấy” luôn được duy trì như một giải pháp chủ yếu.


17

2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

án tốt nhằm bảo vệ tốt lợi ích của cả quốc gia.
Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng tại đó bởi trong thực tế cũng có các
áp lực ủng hộ dự án và các chương trình phát sinh từ chính trong bộ máy chính
quyền . Các bộ ngành chức năng thường đệ xuất các dự án và việc họ coi trọng các
dự án mà họ nghĩ là phục vụ cho lợi ích chung, cũng là một điều tự nhiên và phù
hợp. Tuy nhiên, sự hăng hái của các quan chức này chưa đủ bảo đảm là các dự án
mà họ đề xuất thực sự có hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội. Chúng ta cần các qui
trình thẩm định chính thức, vì hệ thống này sẽ giúp chúng ta tránh được những lưạ
chọn đầu tư sai lầm. Chỉ có những suy nghĩ ảo tưởng mới khiến chúng ta cho rằng
nhiệt tình của các cơ quan trong chính quyền, của các quan chức đối với dự án mà
họ xây dựng và đệ trình lại không là nguyên nhân đáng kể có thể đưa đến sai lầm.
Một dự án đầu tư thường có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, các hoạt động cuả dự án có liên quan đến nhau. Các hoạt động cuả
dự án phải liên quan với nhau theo một trật tư thời gian nhất định, chẳng hạn như
một công việc chỉ có thể bắt đầu khi một số công việc khác đã kết thúc hoặc có
những mốc thời gian của các giai đoạn chính cuả dự án.
Thứ hai, mỗi dự án đều có mục tiêu và hạn chót cụ thể.
Thứ ba, kết quả của dự án phải rỏ ràng. Các kết quả phải thể hiện rõ những
mục tiêu cuả dự án.
Thứ tư, mỗi dự án đều có các điều kiện ràng buộc, đó là: ngân sách, kết quả
và thời hạn. Không có dự án nào lại không có thời điểm khởi đầu và thời điểm kết
thúc. Do đó, bất kỳ một dự án nào cũng được đặt vào một khoảng thời gian định
trước hết sức nghiêm ngặt, bất kỳ một sự trễ hạn nào cũng đều có thể kéo theo một


19

chuỗi bất lợi như vượt chi, tổ chức lại các nguồn lực, thay đổi tiến độ cung cấp thiết
bị, vật tư… và tất nhiên không đáp ứng được nhu cầu sản phẩm vào đúng thời điểm
mà cơ hội xuất hiện như dự đoán ban đầu.

nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất;
8. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến
động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam những năm qua đã có những bước phát
triển đáng kể, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, từng
bước nâng cao đời sống của người dân. Hiện nay, thu nhập bình quân trên đầu
người của nước ta đã đạt khoảng 1200 USD. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực
này, khi khu vực nào có mức thu nhập bình quân đầu người bắt đầu từ mức trên
1000 USD thì thị trường bất động sản bắt đầu phát triển mạnh (thu nhập bình quân
trên đầu người từ 1000 – 10.000 USD là thời điểm phát triển mạnh của thị trường
bất động sản, tuy nhiên xét về từng giai đoạn cụ thể có sự tăng giảm khác nhau).
Hơn nữa, Việt Nam hiện có khoảng 86 triệu dân, cứ mỗi năm trung bình tăng
1 triệu dân, đặc biệt là các đô thị lớn đang có nhu cầu rất cao về nhà ở. Việt Nam
hiện có diện tích nhà ở trung bình khoảng 16 m2/người, trong khi đó tại Trung
Quốc mặc dù số dân rất lớn nhưng diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng
28m2/người. Điều đó cho thấy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn [ 48 ].


21

Nhìn chung khi dân số tăng lên và thu nhập cũng tăng lên thì nhu cầu về đất
đai (để ở và để sản xuất kinh doanh) cũng tăng lên.
Vì những nguyên nhân trên mà ngày càng có nhiều tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nước đầu tư kinh doanh vào bất động sản dẫn đến sự lớn mạnh của thị trường
cũng như số lượng và quy mô của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Theo Luật kinh doanh bất động sản, Luật dầu khí thì dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản bao gồm nhiều loại như dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị, dự án
hạ tầng khu công nghiệp, dự án dầu khí…
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Hiện nay, các hình thức phát triển nhà ở rất đa dạng. Nổi bật là hình

CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ thì dự án khu đô thị mới là những
dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển
nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức
năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một
tỉnh. Về những dự án này thì những năm trước ở nước ta chỉ có vẻn vẹn khoảng vài
chục ha, tuy nhiên trong một hai năm gần đây đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị
lên đến hàng trăm ha. Đến nay, nước ta cũng đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị
mới có quy mô trên 1000 ha như dự án thành phố mới Bình Dương, dự án khu đô
thị Mỹ Phước 3, dự án thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa – tỉnh Phú Yên, dự án
Dream City Phú Thọ ... Điều này cho thấy quy mô của thị trường sẽ ngày càng lớn
hơn. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, việc đô thị hóa nhanh những năm tới. Đi
liền với đó là sự bùng phát của thị trường xây dựng, kinh doanh nhà đất, đặc biệt là


23

sản phẩm các khu đô thị mới. Đây là nòng cốt của thị trường bất động sản nước ta
trong những năm tới.
Hiện nay, các dự án nhà xưởng công nghiệp cũng được triển khai rất nhiều,
thường được hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch
dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất bao gồm các dự án khu công nghiệp
tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế
phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản
lý.
Ngoài dự án nhà ở, dự án nhà xưởng công nghiệp thì các hình thức bất động
sản khác cũng phát triển rất mạnh mẽ. Đó là các tòa nhà văn phòng, các khu bất
động sản nghỉ dưỡng ven biển, trên núi, bất động sản sinh thái. Các dự án này tập