VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 83 80 107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN ĐÌNH HẢO


2.3. Trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các
tổ chức tín dụng thương mại. ....................................................................... 50
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU LỰC,
HIỆU QUẢ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 54
3.1. Quản lý vĩ mô của nhà nước đối với hoạt động cho vay có biện pháp
bảo đảm là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ........................ 55
3.2. Xây dựng cơ chế cấp tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................... 60
KẾT LUẬN .................................................................................................... 76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam có thời gian phát triển
khoảng 25 năm, bắt đầu từ năm 1991 đến nay. Mặc dù vậy ngành kinh doanh
này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn về
chổ ở, là tài sản trong chu trình sản xuất kinh doanh. Hiện nay, ngành kinh
doanh bất động sản chiếm khoảng 6,5% tổng nguồn lực đầu tư của toàn xã hội
và chiếm khoảng 8% tổng dư nợ của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng tại
Việt Nam.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của ngành kinh doanh bất
động sản phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố trong và ngoài nước như: Chính
sách quản lý của Nhà nước đối với ngành, các gói hỗ trợ cho ngành, chính
sách tín dụng đối với ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI vào
ngành, lượng kiều hối gửi về nước hàng năm, nhu cầu mua nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam, sự phát triển kinh tế của khu vực địa phương,….
Hiện tại, lĩnh vực này cần có lượng vốn đầu tư cao, nhưng lượng vốn này phụ

hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;
Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản tại ngân
hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh;
Trân Thị Kim Đào (2015), Cho vay kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế;
Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận văn
tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ.
Tuy nhiên, một lần nữa, việc đi sâu nghiên cứu thực tiễn thế chấp dự án
kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ việc xem xét quy định
của pháp luật, thu thập số liệu, …về vấn đề có liên quan, cũng như thực tiễn
2


áp dụng pháp luật,…. để thấy được những vấn đề còn bất cập, hạn chế và từ
đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện. Vì vậy, có thể nói đề tài “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài mới,
chưa có công trình khoa học pháp lý nghiên cứu về đề tài này. Do đó, việc đi
sâu nghiên cứu đề tài trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là một công
việc có ý nghĩa cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật. Việc lựa
chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc sỹ luật học là không trùng lặp với
các công trình khoa học đã được công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại, Tác giả đánh giá
thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại,
đồng thời phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá nhận thế chấp, để
từ đó đề xuất phương hướng, giải pháp trong việc áp dụng pháp luật để tạo
điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp (chủ đầu tư), người mua nhà và các
tổ chức tín dụng thương mại. Công trình luận văn thạc sĩ có một số ý nghĩa
khoa học và giá trị ứng dụng nhất định như sau:
Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung
và thế chấp dự án kinh doanh bất động sản nói riêng là vấn đề được rất nhiều
chủ đầu tư, các tổ chức tín dụng quan tâm. Các vấn đề tác giả đưa ra trong
luận văn này nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan nhất về thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trên cơ sở phân tích những quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành. Với tính mới này, đề tài sẽ là nguồn tư liệu
4


tham khảo có giá trị khi thực hiện các công trình khoa học pháp lý có liên
quan;
Thứ hai, ý nghĩa thực tiễn: đề tài cung cấp những kiến thức nhất định
về các điều kiện, trình tự thủ tục thế chấp dự án kinh doanh bất động sản và
định hướng giải pháp bảo đảm, hiệu quả của thế chấp dự án kinh doanh bất
động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại theo pháp luật Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
tại các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Định hướng và giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của
thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương

nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được
kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả
6


cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực
xác định. Là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện
pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt
động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án và tổ chức tín dụng cấp vốn cho
dự án. Trong hoạt động tín dụng, dự án đầu tư là căn cứ để nhà đầu tư triển
khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án và tổ chức tín dụng cấp
vốn cho dự án.
Hiện nay, ở Việt Nam có rất nhiều quan niệm khác nhau về đầu tư kinh
doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn này, dựa trên cơ sở
nghiên cứu lý luận, tác giả nêu một số quan điểm điển hình như sau:
Quan điểm thứ nhất, Đầu tư kinh doanh bất động sản 1, tr.10 là dùng
lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác
với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa
chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản.
Quan điểm thứ hai, Đầu tư kinh doanh bất động sản 2, tr.1 là hoạt
động bỏ vốn đầu tư để tạo lập ra hàng hóa là bất động sản nhằm mục đích
bán, cho thuê hàng hóa đó ra thị trường.
Quan điểm thứ ba, Đầu tư kinh doanh bất động sản 35, tr.1 là việc bỏ
vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lời cao,..
Những quan điểm và phân tích nêu trên, Dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản có thể được hiểu là việc nhà đầu tư đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,



Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà xưởng,

nhà
kho);



Dự án khu công nghiệp, khu chế xuất;
Dự án trung tâm thương mại.

8


Về bản chất, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những
đặc điểm tương tự như đặc điểm của dự án đầu tư phát triển như chủ đầu tư
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng; mua; nhận chuyển nhượng để

9


bán; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; cho thuê mua,… nhằm mục đích
sinh lời cao. Ngoài những đặc điểm trên, dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản có những đặc điểm riêng:
Thứ nhất, Sản phẩm của dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất nên sản phẩm của dự án là dạng tài sản bất động sản.
Thứ hai, Đầu tư xây dựng các công trình trên đất để tạo ra các sản
phẩm bất động sản là quyền sử dụng đất, công trình trên đất (tài sản gắn liền
với đất).

định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành
lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, các tổ chức và cá nhân muốn kinh doanh bất động sản thì
phải
Thứ nhất, điều kiện đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi
chung là doanh nghiệp)
- Phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (quy định về
vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo luật kinh
doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành là 06 tỷ đồng) và
chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.
Mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của
doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp
luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký
xác nhận về mức vốn pháp định.

11


- Đăng ký ngành nghề kinh doanh (kinh doanh bất động sản) theo quy
định của pháp luật.
Thứ hai, điều kiện về thủ tục và năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án
kinh doanh bất động sản:
- Điều kiện về thủ tục: Phải đăng ký (đăng ký theo luật đầu tư hoặc
đăng ký theo Luật nhà ở) và được cơ quan nhà nước chấp thuận thông qua
việc xét duyệt đăng ký dự án thì cơ quan nhà nước xét duyệt qua thẩm định



Mức ký quỹ là 3% với phần vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng.
Mức ký quỹ là 2% với phần vốn đầu tư trên 300 tỷ đồng

đến
1.000 tỷ đồng.

Mức ký quỹ là 1% với phần vốn đầu tư trên 1.000 tỷ
đồng. Trừ các trường hợp sau:

Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng
đất
theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở
nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành
việc góp
vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư,
văn bản quyết định chủ trương đầu tư;


Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện

dự

Như vây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng
và chi tiết về từng chủ thể kinh doanh bất động sản, mở rộng phạm vi hoạt
động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước cũng như điều
kiện để các chủ đầu tư dự án bất động sản được bán sản phẩm ra thị trường.
Từ đó, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách
hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích,
bảo đảm công khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường.
1.2. Vai trò của biện pháp bảo đảm thế chấp dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản
Thế chấp tài sản là một chế định pháp luật có vai trò quan trọng trong
việc đảm bảo an toàn giao dịch cũng như thúc đẩy sự phát triển của giao dịch
dân sự nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Biện pháp thế chấp tài sản
là những biện pháp được sử dụng nhiều trong các mối quan hệ dân sự và quan


hệ thương mại. Đây là biện pháp mang tính truyền thống và áp dụng rộng rãi
ở mọi nơi từ nông thôn đến thành thị, vùng sâu, vùng xa... Biện pháp này
thường áp dụng đối với quan hệ cho vay giữa cá nhân với nhau hoặc giữa các
tổ chức tín dụng với cá nhân và doanh nghiệp. Trong hoạt động cho vay của
các tổ chức tín dụng thương mại và hoạt động đi vay của các doanh nghiệp thì
biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến. Và tài sản thế chấp của các
doanh nghiệp thường là hàng hóa, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và
các tài sản hình thành từ vốn vay (tài sản hình thành trong tương lai)….Hiện
nay, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản đã và đang có vai trò quan trọng trong mối quan hệ
với các biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng tín dụng được sử dụng để
huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ các nguyên nhân
như sau 36, tr.3
:

thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản . Văn bản thế chấp
phải được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân dân có thẩm
quyền chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Việc
thế chấp phải đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu (trang 118).
Nói chung, khái niệm thế chấp tài sản là một thuật ngữ pháp lý, được sử dụng
phổ biến trong các bộ luật Việt Nam. Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật dân
sự năm 2005 thì “thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế
chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản
thế chấp”. Nhưng đến khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì “thế chấp tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.


Hiện tại, chưa có một điều khoản nào của pháp luật Việt Nam định
nghĩa chính xác như thế nào là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản, nhưng theo Tác giả, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là
hành vi tự nguyện của chủ đầu tư, dùng tài sản là dự án kinh doanh bất động
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với các
tổ chức tín dụng và không chuyển giao tài sản đó cho các tổ chức tín dụng;
theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho chủ đầu tư một khoản
tiền để sử dụng vào mục đích đầu tư, xây dựng chính dự án đó trong một thời
gian nhất định theo thỏa thuận (có hoàn trả vốn gốc và lãi).
Như vậy, đặc điểm của thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản,
bao gồm:
- Đối tượng của thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: là các
dự án kinh doanh bất động sản. Nó có thể là quyền sử dụng đất; tài sản hình

- Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; đó
có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ
thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu được hiểu là tài sản đang
hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu
của tài sản là ai. Còn sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã
hình thành và đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền
sở hữu cho chủ thể mới.
Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa là
thời điểm các bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình
thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch (đối với
giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy
định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Trong khi đó, tại khoản 4 điều 3
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được hiểu “nhà, công trình xây dựng


hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Và theo quy định của
khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là
nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào
sử dụng. Từ các quy định trên, tác giả có thể rút ra khái niệm “Nhà ở hình
thành trong tương lai” bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình
hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế
chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của
bên thế chấp.
Như vậy, ngoài dự án đầu tư bất động sản nhà ở thì chủ đầu tư của các
dự án khác như Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà
xưởng, nhà kho); Dự án khu công nghiệp, khu chế xuất; Dự án trung tâm
thương mại,..được thế chấp tại các tổ chức tín dụng để huy động vốn nếu chủ
đầu tư bị thiếu hụt nguồn vốn trong quá trình đầu tư kinh doanh của mình. Và
việc thế chấp, tài sản thế chấp,…phải tuân theo một số quy định đặc thù. Vì

nguyên và Môi trường. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kết quả kiểm tra, kết
luận thanh tra thực hiện việc thu hồi đối với diện tích đất vi phạm của bên
thuê đất, thuê lại đất và giao cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
công nghiệp, khu chế xuất. Trường hợp có nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất
thì chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất cho
nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất đối với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi;
Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu
hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất và bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện
theo quy định của pháp luật về dân sự.