BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH HOA

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
-----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH HOA

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


BLTTDS

Ủy ban nhân dân

UBND

Tòa án nhân dân

TAND

Luật đất đai

LĐĐ


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng số 1: Bảng số liệu thống kê tình hình thụ lý và giải

Trang
36

quyết các vụ án sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất tại TAND tỉnh Bắc Giang
Bảng số 2: Bảng số liệu thống kê tình hình thụ lý các vụ án

37

phúc thẩm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại TAND

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang .................................... 38
2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ................................ 48
Kết luận chương 2................................................................................ 52


Chương 3.GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN
DÂN............................................................................................................. 53
3.1. Yêu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân ........................................................................ 53
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án ....................................................................................... 54
3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất .................................................................... 54
3.2.2. Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất .................................................................... 56
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ............................................... 60
3.3.1. Nâng cao chất lượng Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân và Thư ký
Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ............................................................ 60
3.3.2. Tăng cường phương tiện và điều kiện cơ sở vật chất cho các Tòa án
nhân dân tỉnh Bắc Giang........................................................................ 61
3.3.3. Hoàn thiện chế độ chính sách đối với Thẩm phán và cán bộ Tòa án
nhân dân tỉnh Bắc Giang........................................................................ 63
3.3.4. Nâng cao chất lượng hoạt động kiểm tra giám đốc đối Tòa án nhân
dân cấp huyện thuộc tỉnh Bắc Giang ...................................................... 64
3.3.5. Chú trọng công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử của Tòa án nhân
dân tỉnh Bắc Giang ................................................................................ 65
Kết luận chương 3................................................................................ 67

Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi, giáp với nhiều tỉnh thành nên trong những
năm gần đây, nền kinh tế của tỉnh phát triển khá toàn diện và đang dần khẳng
định được vị thế là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của vùng Trung du và miền
núi phía Bắc. Chính vì vậy, mà thị trường bất động sản diễn ra khá nhộn nhịp
là nguyên nhân chính dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh từ hoạt động giao


2

dịch về quyền sử dụng đất. Các vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất ngày càng tăng cao và gây không ít khó khăn trong quá trình giải quyết tại
Tòa án. Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang đã thụ lý và giải quyết nhiều các vụ
án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, mang lại sự công bằng, đảm
bảo quyền lợi cho các bên tham gia hợp đồng, góp phần giữ vững ổn định
chính trị xã hội tại địa phương. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những bất cập dẫn
tới việc bản án bị kháng cáo, kháng nghị, tỷ lệ án bị hủy, sửa do lỗi chủ quan.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc nghiên cứu một cách hệ thống
các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
thông qua kết quả xét xử tại Tòa án, tôi xin lựa chọn đề tài “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh
Bắc Giang”. Tôi hi vọng đề tài nghiên cứu sẽ chỉ ra được những hạn chế, bất
cập, từ đó đưa ra các giải pháp đảm bảo việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
về quyền sử dụng đất có chất lượng cao nhất, góp phần ổn định chính trị xã
hội, phát triển kinh tế đất nước.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua có nhiều nhà khoa học, các tác giả đã có rất
nhiều công trình nghiên cứu, các bài viết về vấn đề này được xuất bản thành
sách hay đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành về pháp luật cụ thể như:
- Trần Quang Huy (Chủ biên) (2005), Pháp luật đất đai- Bình luận và
giải quyết tình huống, Nxb Tư pháp, Hà Nội: Trình bày dưới dạng hỏi - đáp

án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Vũ Thành Nho
(2009), Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp
đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất, Tài liệu Tọa đàm, Hà Nội; các
bài viết trên tạp chí Luật học- Đại học Luật Hà Nội, Tạp chí Tòa án nhân dânTòa án nhân dân tối cao, Tạp chí dân chủ và pháp luật- Bộ Tư pháp…
Các công trình nghiên cứu đã đưa ra được những đánh giá, làm cơ sở
để sửa đổi bổ sung các quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng như
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đó. Nay trên cơ sở đó, tôi xin khái quát


4

các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án và đánh giá các quy định đó thông qua hoạt động xét xử
thực tiễn tại dịa phương cụ thể là tỉnh Bắc Giang.
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn đi sâu phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, chủ yếu là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Qua đó chỉ ra những kết quả đạt được và những
hạn chế trong thực tiễn áp dụng các quy định đó để giải quyết và xét xử các
vụ án liên quan tới tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án.
Đồng thời luận văn cũng đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật Việt Nam nói chung và thực tiễn xét xử các vụ án liên quan tới
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Trong khuôn khổ luận văn tập trung làm rõ các khái niệm, các quy định
của pháp luật liên quan tới hợp đồng về quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp
đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc đánh giá thực tiễn giải
quyết và xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa

chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án.
- Phương pháp phân tích, thống kê, đánh giá, bình luận được sử dụng
trong chương 2 khi tìm hiểu thực tiễn thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp
hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang thông qua
các số liệu báo cáo giải quyết án dân sự của Tòa Dân sự - Tòa án nhân dân
tỉnh Bắc Giang và phân tích, bình luận các vụ án cụ thể tại Tòa án nhân dân
tỉnh Bắc Giang.
- Phương pháp khái quát, phương pháp liệt kê được sử dụng trong
chương 3 khi đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp


6

hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân và tại Tòa án nhân dân
tỉnh Bắc Giang.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Có thể coi luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện
về tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng
quyền sử dụng đất tại Tòa án, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử
các tranh chấp về hợp đồng quyền sử dụng đất. Những kết luận và đề xuất,
kiến nghị mà luận văn nêu ra đều có cơ sở khoa học, có thể có giá trị tham
khảo đối với những người làm công tác xét xử các tranh chấp về hợp đồng về
quyền sử dụng đất trong hệ thống ngành Tòa án nhân dân.
7. Bố cục các chương của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
có 3 chương:
Chương 1: Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án.
Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng

thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước
không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm các hình
thức chuyển nhượng đất, làm kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Trước
tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý, thừa nhận và bảo vệ
(1) Tác giả Trần Quang Huy, Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam,
Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 10/2007, trang 71.


8

quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Mặt khác, pháp luật đã
thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng
đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền:
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Cụm từ “Quyền sử dụng đất” được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có
ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai
trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng
của chủ sở hữu theo luật định nhưng không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất
đai. Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 một lần nữa khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý.
Từ điển giải thích Luật học định nghĩa “Quyền sử dụng đất của Nhà
nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục
đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng
đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất
cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất”. Theo định nghĩa

về khái niệm, nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng và hiệu lực của
hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 500
BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền,
nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Quy định này mới chỉ mang
tính liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất
đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.


10

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều
501 BLDS năm 2015:
“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng
có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử
dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với
quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai
và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Khoản 2 Điều 4 BLDS năm 2015 đã có quy định ưu tiên áp dụng pháp
luật quy định Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh
vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự
quy định. Khoản 1 Điều 501 BLDS năm 2015 một lần nữa lặp lại nguyên tắc
này. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự thì giao dịch
này đương nhiên phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật

năm 2005 vì pháp luật chuyên ngành có quy định khác nhau về trình tự, thủ
tục đối với từng loại hợp đồng.
Hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều
503 BLDS năm 2015, theo đó hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
theo quy định của Luật đất đai.
Vậy “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó người sử dụng đất thực hiện một giao dịch về quyền sử dụng đất với
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng
đất.” Hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm các loại hợp đồng chuyển đổi
quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê
quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất. Hợp đồng về
quyền sử dụng đất phổ biến nhất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
(2) Tác giả Nguyễn Thùy Trang, Hợp đồng về quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự năm 2015,
Tạp chí Luật học, số 7/2016, trang 55.


12

1.1.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một hiện tượng xảy ra
trong đời sống xã hội phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai từng giai đoạn.
Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác
nhau nên tranh chấp về giao dịch đất giai đoạn đó gồm các loại: Tranh chấp
về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về tặng
cho đất… Hiến pháp năm 1980 ra đời khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm
1992 và Luật đất đai năm 1993 chủ yếu là các dạng tranh chấp về quyền quản
lý, sử dụng. Luật đất đai năm 1987 quy định: "Người được thừa kế nhà ở

hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát
sinh gây hậu quả khác. Một số hậu quả có thể kể đến như: Có thể gây mất ổn
định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất,
xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Vì vậy, giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định
kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư: Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến lợi
ích, hoạt động quản lý của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp,
Luật Ðất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản,
Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính
sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật
tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập.
Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể được giải quyết ổn
thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để tìm ra
hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên. Tuy nhiên, trên thực tế
có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng đất trong hợp
đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất và thiệt hại
cho phía bên kia nặng nề...hai bên không thể tìm được tiếng nói chung trong
việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất yếu
không tránh khỏi. Vì vậy đặt ra vấn đề đó là các tranh chấp hợp đồng về


16

quyền sử dụng đất cần phải được giải quyết nhanh chóng, triệt để, đảm bảo
quyền và lợi ích của các bên giữ gìn ổn định kinh tế, xã hội.
1.1.1.4. Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất

động…Sức hút đó của thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền
sử dụng đất nói riêng đã khiến cho không ít người trong giới kinh doanh trong
lĩnh vực này bất chấp pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng
đất đai trá hình, gây lũng đoạn thị trường mà biểu hiện cụ thể nhất đó là việc
ký thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất bất hợp pháp, không tuân theo
các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Các hợp đồng về quyền sử dụng đất được “che đậy”, “biến tướng” bởi các
hình thức trá hình, những “tiểu xảo” tinh vi như: “hợp đồng góp vốn”; “hợp
đồng vay vốn”; “hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu
tư”...
Thứ tư, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát
triển mạnh mẽ, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông
thôn đã mang lại không ít đổi thay cho bộ mặt đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh
những tác động tích cực của cơ chế thị trường vẫn còn không ít những vấn đề
khiến ta phải suy nghĩ. Một trong số đó là tình trạng tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất đang có chiều hướng gia tăng, giá đất leo thang, “sốt đất”
cục bộ diễn ra liên tục. Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển
công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp
đôi, thậm chí hàng chục lần. Người nông dân đua nhau “đổi đất thành vàng”.
Có những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng đến nay trở thành
tâm điểm của mọi sự chú ý.
Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai chưa được
coi trọng dẫn đến việc nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa
được phổ biến sâu rộng trong nhân dân, người dân còn thiếu kiến thức pháp
luật về luật đất đai. Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao,
chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất.


18