BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HCM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.”

SVTH

: NGUYỄN THỊ KIM HẰNG

MSSV
KHÓA

: 06124033
: DH06QL
: 2006 - 2010

NGÀNH
GVHD

: Quản Lý Đất Đai
: ThS. NGƠ MINH THỤY

LỚP

Em xin cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy đã hướng dẫn nhiệt tình trong thời gian làm
đề tài, giúp em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Với tất cả lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và Môi
trường Quận Thủ Đức đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt quá trình thực tập. Đặc
biệt là sự giúp đỡ của anh Trịnh Trọng Thành cùng các cô chú, anh chị trong tổ giao
dịch đảm bảo đã nhiệt tình hướng dẫn em trong suốt thời gian em thực tập.
Xin cảm ơn các anh chị, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong suốt thời gian
qua.
Do kiến thức còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong
sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và bạn bè để đề tài được hoàn chỉnh hơn.
Xin chân thành cảm ơn.
TP.HCM, ngày 10 tháng 08 năm 2010
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Kim Hằng

TÓM TẮT
ii


Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kim Hằng, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường
Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, niên khóa 2006 -2010.
Đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ
Đức - TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay".
Địa điểm thực tập: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận Thủ Đức - TP.Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Ngô Minh Thụy - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Quận Thủ Đức đang trong quá trình đô thị hóa nên nền kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận
phát triển một cách nhanh chóng. Nơi đây tập trung nhiều khu công nghiêp, khu chế xuất và các
trường đại học, số lượng người nhập cư ngày càng nhiều nên nhu cầu sử dụng đất ngày một gia

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ..................................................................................... vii
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ..................................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu ...........................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học .......................................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý .........................................................................................................5
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................................6
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu..................................................................................10
I.2.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................10
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên .....................................................................................14
I.2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội .....................................................................................15
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................................20
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................20
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................20
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................22
II.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ............................................................22
II.1.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận .................................22
II.1.2. Tình hình sử dụng đất .........................................................................................27
II.2. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ
Đức ................................................................................................................................30
II.2.1. Những quy định về CNQSDĐ ............................................................................30
II.2.2. Tình hình CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ...........32
II.2.3. Tình hình CNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư
17/2009/TT-TNMT ......................................................................................................38
II.2.4. Đánh giá chung tình hình CNQSDĐ trên địa bàn Quận Thủ Thủ Đức từ năm 2005 đến
tháng 6/2010....................................................................................................................42
II.2.5. Ảnh hưởng của công tác cấp GCNQSDĐ đến hoạt động CNQSDĐ trên địa bàn Quận
Thủ Đức từ năm 2005 đến nay
43
II.2.6. Đánh giá những mặt thuận lợi và khó khăn cơ bản khi áp dụng Nghị định

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân
Tổng cục địa chính
Ủy ban nhân dân
Tài Nguyên và Môi Trường
Kế hoạch sử dụng đất
Thu nhập cá nhân
Văn phòng đăng ký
Thành phố Hồ Chí Minh
Kinh tế - Xã hội

v


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Cơ cấu các nhóm đất ................................................................................14
Bảng 2: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009 ..........................................................16
Bảng 3: Thống kê diện tích các phường Quận Thủ Đức. ................................22
Bảng 4: Thống kê bản đồ địa chính Quận Thủ Đức. .............................................24
Bảng 5: Thống kê lượng hồ sơ được cấp GCN qua các năm ................................25
Bảng 6: Thống kê các vụ tranh chấp, khiếu nại đất đai qua các năm ....................27
Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 ..................................................................28
Bảng 8: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất ..........................................29
Bảng 9: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2005……………………………….. 34
Bảng 10: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2006……………………………….35
Bảng 11: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2007……………………………….36
Bảng 12: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2008……………………………….37

đáp ứng mục đích, nhu cầu sử dụng đất của nhân dân và của cả xã hội trong quá trình
phát triển kinh tế thị trường, đô thị hoá, công nghiệp hoá phát triển đất nước hiện nay.
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn phát triển và đi đầu trong cả nước về
lĩnh vực kinh tế, khoa học và trở thành một trung tâm kinh tế thương mại của khu vực.
Cùng với sự phát triển của Thành phố, trong những năm gần đây Quận Thủ Đức cũng
đã có nhiều thay đổi mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng về nhà đất để phục vụ cho việc kinh
doanh, sinh sống và làm việc của nhân dân trên địa bàn Quận rất cao, kéo theo đó tình
hình chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động và phức tạp. Vì thế, việc đánh giá
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một trong những tiêu chí làm cơ sở lý luận để chúng
ta có thể phần nào nắm rõ thực trạng của việc sử dụng đất trên địa bàn Quận, nhằm mục
đích phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai, lập quy hoạch và phát triển đô thị,
phát triển các dự án về nhà ở, cân đối quỹ đất ở, điều tiết khung giá đất hàng năm, lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quản lý môi trường,
cung cấp thông tin về bất động sản, hồ sơ địa chính, tham dụng cho công tác thẩm định
giá các dự án, cho thuê, thế chấp, góp vồn bằng quyền sử dụng đất, hạn chế sự đột biến
tăng giá đất và sự ô nhiễm môi trường.
Xuất phát từ thực trạng trên, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ Đức – Thành Phố Hồ Chí
Minh từ năm 2005 đến nay.” để tìm hiểu thực tế của công tác giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận Thủ Đức để cung cấp số liệu cho cấp có
thẩm quyền tại địa phương làm cơ sở chủ động định hướng cho việc quản lý Nhà nước
và có biện pháp cụ thể để bố trí sử dụng quỹ đất ở tại địa phương hợp lý, đạt hiệu quả
cao, giúp cho người dân có điều kiện phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập, phát triển
xã hội.
 Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn Quận Thủ Đức.
- Xác định những mặt thuận lợi, khó khăn trong hoạt động CNQSDĐ.
- Thống kê nhằm nắm được tình hình biến động đất đai nói chung và biến động
về chủ sử dụng nói riêng trên địa bàn Quận, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn
thiện cho công tác chuyển nhượng QSDĐ.

I.1.1. Cơ sở khoa học
Các khái niệm liên quan:
1. Chuyển nhượng QSDĐ:
Thuật ngữ CNQSDĐ ra đời từ Luật đất đai năm 1993, là sự thỏa thuận giữa các
bên theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Bộ Luật dân sự và pháp Luật đất đai hiện hành, theo đó người sử dụng đất (gọi là
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng),còn người nhận chuyển
nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Vì những nguyên nhân khác nhau mà người chuyển nhượng không còn nhu cầu
SDĐ nữa nên họ chuyển nhượng cho người có nhu cầu thật sự và chấm dứt quan hệ
đất đai đối với thửa đó, đồng thời thiết lập quan hệ đất đai cho mới cho bên nhận
chuyển nhượng. Trên thực tế cũng có những đối tượng nhận chuyển nhượng nhưng
không thực sự có nhu cầu sử dụng thửa đất đó mà chỉ để đó chờ giá lên rồi chuyển
nhượng lại với mức giá cao hơn làm cho hiệu quả SDĐ giảm đi rất nhiều.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo điều 4, Luật Đất đai 2003, “GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất”.
GCNQSDĐ là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất và các đối
tượng SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế và xử lý nghiêm các vi phạm
pháp luật có liên quan đến đất đai. Thông qua GCNQSDĐ họ có thể thực hiện các giao
dịch dân sự về nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp,… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, tạo
điều kiện để các đối tượng SDĐ an tâm sinh sống, lao động và sản xuất.
3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Nhà nước luôn tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ thực hiện các quyền của
mình, các chính sách đất đai ngày càng thông thoáng và phù hợp với thực tế hơn. Song
song với quyền lợi thì NSDĐ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình, và thuế
chuyển quyền SDĐ khi CNQSDĐ là một trong các nghĩa vụ ấy. Ngày 22/06/1994

* Bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền là:
- 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản;
- 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
* Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1 %.
Đến ngày 29/7/2008, Nghị định 80/2008/NĐ-CP về việc sửa đổi một số điều của
Nghị định 176/199/NĐ-CP và Nghị định 47/2003/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Theo đó,
lệ phí trước bạ giảm còn 0,5 % nhằm khuyến khích người dân đăng ký quyền sử sụng
đất.
Tuy nhiên, khi Luật thuế Thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 thì Luật
Thuế chuyển quyền QSDĐ được bãi bỏ (theo Điểm b khoản 2 Điều 34 Luật Thuế
TNCN). Khi chuyển nhượng, bên chuyển nhượng sẽ nộp thuế TNCN và bên nhận
chuyển nhượng sẽ nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
3. Thuế Thu nhập cá nhân:
Theo luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ 01/01/2009, thì thu nhập từ việc
chuyển nhượng bất động sản, trong đó có việc CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là
một trong những thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Có 2 cách tính Thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản:
a) Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế:
Thuế TNCN phải nộp  thu nhập tính thuế  thuế suất 25%.
Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi
phí hợp lý liên quan. Trong đó:
 Giá chuyển nhượng: là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển
nhượng.
Trường hợp không xác định được giá thực tế thì giá chuyển nhượng được xác định
như sau:
- Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;
- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất
được xác định theo quy định của Bộ xây dựng về phân loại nhà; tiêu chuẩn,
định mức xây dựng cơ bản do Bộ xây dựng ban hành và căn cứ vào giá trị

I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
ngày 11/12/1998.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
- Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực 01/01/2009.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005.
- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/4/1994 của Chính phủ quy định chi tiết về thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại,thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữư nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TNMT hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 84/2008/ TT- BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định
100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 88/2009/NĐ-CP.
- Quyết định 54/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
về ban hành Quy định về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Trang 5


 Quyền sở hữu: là quyền sử dụng một tài sản một cách tuyệt đối, riêng biệt.
 Quyền ứng dụng huê lợi.
 Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm.
 Quyền cầm cố thế chấp bất động sản.
 Quyền để đương: tức là khi người chủ SDĐ vay mượn nợ đến khi hết thời hạn
trả nợ mà không có khả năng trả thì có quyền trao bất động sản của mình cho chủ nợ
để đem ra phát mãi lấy tiền trừ nợ.
Như vậy, đất đai lúc bấy giờ cũng được coi như các tài sản dân sự khác, chủ thể
SDĐ có quyền định đoạt những diện tích mà mình đang có. Do đặc thù của đất đai nên
nên việc mua bán trong giai đoạn này hết sức đơn giản. Tuy nhiên, cũng có trường hợp
người ta tự lấn chiếm, khai hoang rồi làm giấy tay sang nhượng lại cho người khác, thủ
tục đầu tiên là Ủy Ban Hành Chánh xã sở tại vi chứng rồi đến Ty điền địa cấp tỉnh để
lập thủ tục đóng bách phần và sang bộ.
2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1993:
Sau khi đất nước hoàn toàn giải phóng, cả nước cùng nhau xây dựng đất nước,
khắc phục hậu quả chiến tranh. Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, ngày 18/12/1980 Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất
đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì
quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Xuất phát từ nhu cầu phải cụ thể hóa hơn nữa sự quản lý của Nhà nước; từ sự khai
thác, SDĐ yếu kém trong một thời gian dài từ sau khi ban hành Hiến pháp 1980, từ
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

yêu cầu của công cuộc đổi mới nền cơ chế thị trường, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ
VI năm 1986 đã khẳng định sự đổi mới của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của

hoàn thiện Luật Đất đai năm 1988 và các văn bản pháp luật trước đó:
- Thừa nhận đất đai có giá trị.
- Quy định các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ ổn định, lâu dài.
- Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận cấp xã.
- Quy định hạn mức SDĐ nông, lâm nghiệp.
Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Quy định mang tính đột phá, phù hợp tình hình thực tế, phần nào đáp ứng nhu cầu và
nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên trên thực tế,
NSDĐ chưa thực hiện đầy đủ và trọn vẹn các quyền của mình do chưa có văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục giải quyết. Khi nền kinh tế thị trường ngày càng
phát triển thì nhu cầu về nhà đất, đất ngày càng tăng lên, nảy sinh nhiều vấn đề khó
khăn cần giải quyết; việc giao đất, cho thuê đất không đựơc điều chỉnh thống nhất; các
Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

vấn đề về chuyển nhượng, thừa kế vẫn chưa rõ ràng. Đặc biệt, việc chuyển nhượng
chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, có thể là hình thức viết tay nhưng chưa có sự xác
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trước tình hình trên nhiều Tỉnh thành
trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời để hướng dẫn về
trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Và khi việc CNQSDĐ được chính thức thừa nhận thì quyết định về thuế chuyển
quyền SDĐ là một điều cần thiết. Do vậy, ngày 22/06/1994 Nhà nước ban hành Luật
thuế chuyển quyền SDĐ và kèm theo đó là Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ ngày 05/09/1999 nhằm thể hiện chức năng và

hưởng đến người sử dụng đất, gây khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của
các cơ quan chức năng, cụ thể như sau:
 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây :
a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
b) Chuyển sang làm nghề khác;
Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
Với điều kiện còn chung chung, chưa cụ thể do đó khi giải quyết các thủ tục liên
quan đến việc chuyển nhượng còn nhiều lúng túng vì người nhận chuyển nhượng đất
nông nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Các cơ quan phường xã
chưa hiểu rõ được người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là người như thế nào,
khiến cho việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng lúc này của các cơ quan phường xã gặp
rất nhiều khó khăn. Đồng thời đây cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng tiêu cực.
Theo Thông tư 1417/TT - TCĐC thì "hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trồng lúa nước". Nhiều người dân có đất trồng lúa nhưng thiếu vốn đầu tư, trồng lúa
không hiệu quả, muốn chuyển sang ngành nghề khác cần chuyển nhượng đất lúa
nhưng không được do không tìm được người có nhu cầu chuyển nhượng thoả mãn
điều kiện như quy định.
 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải có các điều kiện sau đây :

chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Nhưng Nghị định 79/2001/NĐ-CP
không có thay đổi gì nhiều, chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đối với tổ chức. Do đó, Nghị định 79/2001/NĐ-CP cũng gặp những khó khăn
vướng mắc như Nghị định 17/100/NĐ-CP. Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng
Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng hai Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định
79/2001/NĐ-CP.
5. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai 2003 đến nay.
Trên cơ sở kế thừa và phát huy Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 1998 và năm 2001; Luật đất đai năm 2003 đã mở rộng hơn quyền của người
sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ) và cho phép QSDĐ được tham gia
thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. Hàng loạt các văn bản hướng dẫn
chi tiết hơn về nội dung quản lý đất đai, đặc biệt là việc thực hiện các quyền của người
SDĐ như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã được ban
hành; trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thông
thoáng hơn so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP, đồng
thời, với cơ chế ‘‘một cửa” cũng làm giảm bớt thời gian đi lại và thủ tục hành chính
cho người dân.
Ngày nay, khi nền kinh tế càng phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được nâng
cao thì nhu cầu sử dụng đất và nhà ở cũng tăng nhanh trong khi quỹ đất thì hữu hạn.
Do đó, để thống nhất quản lý nhằm góp phần hoàn thiện hơn công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp
GCNQSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất và Thông tư 17/2009/TT-TNMT

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

Bản đồ hành chính Quận Thủ Đức
2. Địa hình, địa chất
Quận Thủ Đức có 2 dạng địa hình chính: địa hình gò và địa hình thấp, cả 2 dạng
địa hình đều có độ dốc 1,5 kg/cm2, rất thuận
lợi cho việc xây dựng công trình.
 Dạng địa hình vùng thấp, chủ yếu ở phía Nam và tập trung ở các phường:
Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Linh Đông và phần lớn các phường Tam
Bình, Tam Phú, Trường Thọ. Vùng thấp có độ cao từ 0,6 -
thịnh hành thay đổi rõ rệt theo mùa:
+ Từ tháng 10 đến tháng 01 năm sau, chủ yếu là gió Bắc, từ tháng 02 đến
tháng 4 gió Đông và lệch Đông Nam.
+ Từ tháng 5 đến tháng 10 gió Tây Nam và Tây, thịnh hành nhất từ tháng 6
đến tháng 9. Tháng 10 tuy còn gió Tây Nam nhưng đã suy yếu dần.
Tốc độ gió trung bình lớn nhất xảy ra trong các tháng 6 đến tháng 9 từ 3,7 m/s –
4,5 m/s. Từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau, tốc độ gió trung bình nhỏ nhất chỉ vào
khoảng 2,3 m/s – 2,4 m/s.
Đặc điểm mưa: Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, được phân làm hai
mùa (mùa khô và mùa mưa) tương ứng là hướng gió Đông Bắc vào mùa khô và hướng
gió Tây Nam vào mùa mưa. Do tính chất của gió mùa nhiệt đới nên mưa rào đến
nhanh và kết thúc nhanh, một ngày thường có 1 – 2 trận mưa (mà thường là một trận
mưa).
Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

 Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa hầu như không đáng
kể, chiếm từ 3,2% – 6,7% lượng mưa cả năm, có tháng hầu như không mưa.
 Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11, có lượng mưa chiếm từ 93,3% – 96,8%
lượng mưa cả năm, có tổng lượng mưa trung bình từ 1300 mm– 1950 mm tùy theo
vùng.
 Thời gian mưa trong ngày: thời gian mưa thường tập trung vào buổi chiều từ
12 giờ - 21 giờ chiếm từ 70% – 85%, trong đó mưa có cường độ cao chủ yếu từ 13
giờ 30 – 19 giờ 30 chiếm từ 55% – 60%.
4. Nguồn nước – thủy văn
a) Nguồn nước

trên 1.000ha), rạch Vĩnh Bình, rạch Đỉa, rạch Thủ Đức, rạch Đá.

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
1. Tài nguyên đất
Quận Thủ Đức có tổng diện tích tự nhiên 4764,89 ha, chiếm 2,26% diện tích
toàn Thành phố Hồ Chí Minh, phần lớn diện tích đất ở đây là đất phèn và đất cổ
sinh có phèn tiềm tàng được phân bố như sau:
Bảng 1: Cơ cấu các nhóm đất
STT NHÓM
DIỆN TÍCH (ha)
TỈ LỆ (%)
1
Đất phèn
2063,00
43,30
2
Đất xám
1180,00
24,71
3
Đất vàng xám
1122,87
23,66

tổng diện tích mặt nước gần 390 ha tập trung ở các Phường như: Linh Đông,
Tam Phú, Tam Bình, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước và Trường Thọ. Đây chính
là một địa bàn lý tưởng cho việc phát triển các tụ điểm du lịch và các khu vui chơi giải
trí, nhằm thu hút khách du lịch không những trong Quận mà cả khách du lịch từ nơi
khác đến.
 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất
 Thuận lợi
Quận Thủ Đức nằm về phía Đông Bắc của Thành Phố Hồ Chí Minh, cách trung
tâm thành phố 20 km, Quận Thủ Đức nằm trong khu vực trọng điểm về kinh tế của
khu vực ngoại thành Thành Phố Hồ Chí Minh, là cửa ngõ phía Bắc của Thành phố đi
tới các miền Trung và miền Bắc, Quận Thủ Đức có hệ thống giao thông nối liền để đi
ra miền Bắc và các tỉnh miền Trung để trao đổi kinh tế. Quận Thủ Đức là trung tâm
của các khu công nghiệp quan trọng như: Khu chế xuất Linh Trung, Khu công
Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

nghiệp Bình Chiểu, giáp biên là khu công nghiệp Sóng Thần của tỉnh Bình Dương,
Quận có một vị trí quan trọng trong khu kinh tế Đông Nam Bộ của các tỉnh miền
Nam. Hướng phát triển không gian chính của Quận là ra hướng Bình Dương. Quận
Thủ Đức là một trong hai Quận có khu công nghiệp lớn nhất của TP.Hồ Chí Minh là
khu chế xuất Tân Thuận của Quận 7, là nơi tập trung rất đông dân cư vào làm việc
trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Quận có các mặt thuận lợi về vị trí địa lý,
địa chất công trình, nguồn nước, quỹ đất đai phát triển còn khá lớn cho việc phát
triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới, các khu dịch vụ.
Quận có một hệ thống sông rạch phát triển tạo nên một hệ thống thoát nước tự
nhiên rất tốt nên khi quy hoạch cần phải lưu ý giữ lại được hệ thống sông rạch này,

ngừng được nâng cao và dần đi vào ổn định. Định hướng phát triển kinh tế xủa Quận
là đẩy mạnh phát triển công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp; khuyến khích
các thành phần kinh tế phát triển, đặc biệt là kinh tế tư nhân và kinh tế hợp tác xã.

Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

Bảng 2: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009
Đơn vị: %
Công nghiệp
36,82
Nông nghiệp
0,48
Thương mại - dịch vụ
62,70

62,70%

Công nghiệp

36,82%

Nông nghiệp
Thương mại - dịch vụ

0,48%

kinh tế. Đến nay, Quận đã thu hút 3.897 doanh nghiệp tham gia đầu tư với số vốn
9.561 tỷ đồng.
Nhìn chung, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn Quận còn
thấp so với sự phát triển của Thành phố, việc tìm kiếm thị trường trong điều kiện
Trang 16


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

cạnh tranh như hiện nay là một vấn đề nan giải cho các nhà doanh nghiệp. Để góp
phần phát triển của nền kinh tế, Quận đã có những chính sách khuyến khích các
thành phần kinh tế trên địa bàn tham gia đầu tư, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tìm
kiếm và mở rộng thị trường. Cơ sở sản xuất ngày càng nhiều và được mở rộng với
trang thiết bị hiện đại. Một số nhà máy, xí nghiệp then chốt có quy mô lớn, hiệu
quả sản xuất cao như: nhà máy nhiệt điện Thủ Đức, nhà máy nước Thủ Đức,
ximăng Hà Tiên, Công ty dệt Việt Thắng, sữa Vinamilk, mì ăn liền Colusa, bánh
kẹo Kinh Đô…; các khu công nghiệp như khu chế xuất Linh Xuân - Linh Trung
với tổng diện tích 450 ha, khu công nghiệp Bình Chiểu (200 ha)… đều có vị thế
thuận lợi, nằm dọc các tuyến đường lớn.
c) Thương mại - dịch vụ:
Hoạt động thương mại trên địa bàn ngày càng đa dạng, phong phú, thích ứng
với cơ chế thị trường và chiếm 62,7% cơ cấu kinh tế, đạt giá trị 8.315 tỷ đồng, góp
phần to lớn vào thu nhập của toàn Quận.
Gần đây hoạt động kinh doanh phòng trọ trở nên phổ biến nhằm phục vụ cho
người lao động nhập cư từ các nơi khác đến; đa số là công nhân trong khu công
nghiệp, chế xuất và sinh viên ở các trường đại học, cao đẳng.
Thương mại - dịch vụ là ngành chủ yếu, được ưu tiên phát triển nên tốc độ phát
triển hàng năm từ 20 - 25%. Các trung tâm thương mại, dịch vụ tín dụng,… ngày