BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN TIẾN ĐẠT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN TIẾN ĐẠT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số


Thống kê hquận Bắc Từ Liêm, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân
dân của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy
đủ các thông tin, số liệu, tư liệu để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày.... tháng.... năm 20....
Học viên

Nguyễn Tiến Đạt


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: .................................................................... 2
3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3
4. Cấu trúc luận văn .......................................................................................... 3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai .............................................................................. 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 6
1.1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng đất ..................................... 7
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ........................ 10
1.2.1. Các nước phát triển ............................................................................... 10

địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 ......................................... 57
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ........... 58
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: ...................... 62
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất: ....................... 64
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất ...................... 66
3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các Quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu: ................................................ 67
3.4.1. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 67
3.4.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất......74
3.4.3. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .................. 76
3.4.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ........ 80


3.4.5. Kết quả điều tra về ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quy định,
chính sách khi thực hiện các quyền sử dụng đất ............................................. 82
3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại
quận Bắc Từ Liêm ........................................................................................... 91
3.5.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm ..................................................... 91
3.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm ............................................... 92
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm ................ 95
3.6.1. Nhóm giải pháp về việc chính sách, pháp luật...................................... 96
3.6.2. Nhóm giải pháp về công tác quản lý đất đai, tổ chức hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai .................................................................................... 98
3.6.3. Nhóm giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ, tổ chức phát triển nguồn
nhân lực và cơ sở vật chất:............................................................................... 99
3.6.4. Một số giải pháp riêng cho địa bàn nghiên cứu .................................. 100

BTP

Bộ tư pháp

CS

Cộng sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

NĐ-CP


TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

TTQSDĐ

Thị trường quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm năm 2017 ................... 46
Bảng 3.2: Tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân giai
đoạn 2014-2017 trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm............................................ 58
Bảng 3.3: Tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
giai đoạn 2014 –2017 ...................................................................................... 61
Bảng 3.4. Tình hình thế chấp QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai
đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................ 63
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện thừa kế QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản
xuất và đời sống. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử
dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng
đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền sử dụng đất và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể, tại Điều
167 - Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho,thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Ngày nay việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, thể
hiện rõ nét ở các đô thị lớn. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai,
hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, nội dung
văn kiện Đại hội Đảng khóa X đã đưa ra chủ trương: “... Phát triển thị trường
bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền
với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường
bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức
hấp dẫn các nhà đầu tư ...”. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo



- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ
Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Trong đó tiến
hành điều tra bằng phiếu điều tra tại 3 phường: Cổ Nhuế 2, Phú Diễn, Thượng
Cát.
- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn từ ngày
01/4/2014 (ngày thành lập quận) đến hết năm 2017..
4. Cấu trúc luận văn
Bao gồm các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn gồm 3
chương chính sau:
- Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
- Chương 2. Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Chương 3. Kết quả nghiên cứu


4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài
sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể
hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các
thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở

thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [1].
- Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) thì quyền định
đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho
người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định
đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Trong một chế độ xã hội, một quốc gia có thể
chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu


6
đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Ở
Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội đó. Cụ thể như sau:
Ở nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959)
chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp
1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,
thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “Những tập thể và cá nhân đang
sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình”
(Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai đều thuộc sở hữu toàn

thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ thu
hồi, rà soát và tiếp tục giao đất cho người có nhu cầu sử dụng. Trường hợp
Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi
thường” (Luật Đất đai 2013).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là
trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt.
1.1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng đất
- Chuyển đổi QSD đất: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những
trường hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường,
thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho
nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện


8
cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất
đai công bằng. Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSD đất là không có mục đích
thương mại.
- Chuyển nhượng QSD đất: là hành vi chuyển QSD đất, trong trường
hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp
luật cho phép. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông

và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSD đất. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu
trách nhiệm thay cho khoản vay của mình .
- Góp vốn bằng giá trị QSD đất: là hành vi mà người có QSD đất có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất
đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.


10

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
* Thụy Điển :
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng khi nghiên cứu về Chính sách và tình tình
hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất
đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho

cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm
tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được
xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét
đến ở bước (2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở
hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên
đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế
chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó
là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà
án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu


12
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện,
đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không
được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được
thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh
chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu

Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây
dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con
đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai:
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập
niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân
phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai
là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất
[2].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính


14
toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế
đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
tại Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển
Nông thôn và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965. HUD chịu trách
nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển
các cộng đồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua
nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng