ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số chuyên ngành: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM THỊ PHIN

Thống kê quận Nam Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa
bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2015

Tác giả

Đỗ Bích

ii


MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN..........................................................................................................
LỜI CẢM ƠN...............................................................................................................
MỤC LỤC...................................................................................................................
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG.........................................................................................
DANH MỤC CÁC HÌNH.........................................................................................
ĐẶT VẤN ĐỀ..............................................................................................................
1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu...............................................................................................................2

2.1 Mục đích................................................................................................ 2

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.........................................41
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội huyện Từ Liêm giai đoạn 2008-2013
.................................................................................................................. 44
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất.......................................................................48
2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm..............................................................50

2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất............................................................................... 50
2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất............................................................................................................. 54
2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
.................................................................................................................. 57
2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai............................................................57
2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai...................................................................58
2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai......................................58
2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận
Nam Từ Liêm............................................................................................................................59

2.3.1 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ.........................................................59
2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ................................................70
2.3.3 Tình hình thừa kế QSDĐ.....................................................................76
2.3.4 Tình hình tặng, cho QSDĐ..................................................................80
2.3.5 Tình hình thế chấp bằng QSDĐ...........................................................83
2.3.6 Tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất...........87
2.3.7 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm............................................................................................. 89

iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTNMT
BTP
CS
GCNQSDĐ
GPMB
GTSX
KCN
NĐ-CP
NN
NXB
QHSDĐ
QSD
QSDĐ
THCS
TM - DV
TTCN
TTLT
TTQSDĐ
UBND

Chữ viết đầy đủ
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ tư pháp
Cộng sự
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Giá trị sản xuất
Khu công nghiệp

Bảng 2.11. Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phường...........................
Bảng 2.12. Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008-2015..........
Bảng 2.13. Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phường giai đoạn
2010-2015...................................................................................................................
Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phường
giai đoạn 2010 - 2015.................................................................................................
Bảng 2.15. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ....................................
Bảng 2.16. Ý kiến người dân về các loại phí, thuế chuyển QSD đất........................
Bảng 2.17. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch.................

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm.....................................................
Hình 2.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ..............................................
theo 2 giai đoạn...........................................................................................................
Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn..............................
Hình 2.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn................................
Hình 2.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn...........

viii





Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về
việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23
phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm
với 10 phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Nam Từ Liêm là quận
nằm ở phía tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu
kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây
dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô
thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất
nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa
thực hiện theo quy định trên địa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên
nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải
được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó việc
tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1 Mục đích
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn ng hiên cứu.
2.2 Yêu cầu
- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất đồng thời rút ra được
những tồn tại cần giải quyết.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy

1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình,
cộng đồng,...).
Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3]
cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu
của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không nắm
giữ tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận
pháp lý của bất động sản.


phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1980 ra
đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định

5


một cách tuyệt đối, sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng
đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả,
bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7).
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nước là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất
đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản,

giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử
dụng đất được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình)
trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp
này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản
lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng

7


nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng
thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho, cho thuê lại
QSDĐ. Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân
thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi
người sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không
phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức
và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực

Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 thì QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, Luật đất đai
2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so
với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi
ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu
hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước
thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”
(Quốc hội, Luật Đất đai, 1993), “bồi thường” (Quốc hội, Luật Đất đai, 2003). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn

9


chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản;
Giáo trình thị trường bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng
(2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị

thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu
kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất
đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi
(Quốc hội, Luật đất đai, 2003).
- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất được nhà
nước giao đất, có quyền cho người khác thuê đất để sử dụng
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất
1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt
Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

11


Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt

nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối
với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội
nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Hiến pháp 1992 còn quy
định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật”.
Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng
pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và
bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu
hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế
QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình
thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế
cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở
nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh
mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn
bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã
trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế
chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền
thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với QSDĐ.

13

bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều

14