DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
STT
Diễn giải
1
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
2
QSHNỞ
Quyền sở hữu nhà ở
3
TSKGLVĐ
Tài sản khác gắn liền với đất
4
UBND
Ủy Ban Nhân Dân
Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
năm 2016
47
2
Bảng 2.2
Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
Quý I năm 2017
48
3
Bảng 2.3
Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
giai đoạn từ năm 2016 đến Quý I năm 2017
49
Nội dung
Trang
DANH MỤC SƠ ĐỒ
STT
iii
Trang
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... iii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận ............................................................................................................ 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu..................................................................................... 4
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ..................................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận ........................................... 5
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................... 5
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai................................................................................... 7
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến
nay ......................................................................................................................... 8
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai
hiện hành ............................................................................................................. 11
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận ............................................... 11
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận .................................................. 13
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận ............................................... 30
2.3.2.1. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy Giấy chứng nhận lần đầu ....................... 30
2.3.2.2. Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp biến
động ..................................................................................................................... 36
2.3.2.3. Xử lý hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận ............ 40
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận ......................... 41
Tiểu kết chương 2 ............................................................................................... 45
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN GÒ VẤP TP. HỒ CHÍ MINH ............................................................. 46
3.1 Giải pháp chung ............................................................................................ 46
3.1.1. Giải pháp về quy trình cấp Giấy chứng nhận............................................ 46
3.1.2. Giải pháp về cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính .............................................. 46
3.1.3. Giải pháp về thủ tục hành chính................................................................ 47
3.1.4. Giải pháp về nhân sự ................................................................................. 47
3.1.5. Giải pháp cho những bất cập còn tồn tại trong công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận .......................................................................................................... 48
3.2. Giải pháp cụ thể............................................................................................ 49
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện trường hợp hồ sơ đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận .......................................................................................................... 49
v
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp
Giấy chứng nhận ................................................................................................. 52
Tiểu kết chương 3: ............................................................................................. 53
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 54
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 55
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 56
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích
của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng
đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nước cấp
1
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc
cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng
rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Quận Gò Vấp là một quận nội thành thuộc TP. Hồ Chí Minh, nằm ngay
sát trung tâm, được đánh giá là cánh tay nối dài về phía Tây của TP. Hồ Chí
Minh. Từ sau ngày giải phóng đến nay, cùng với sự phát triển chung của thành
2
- Luận văn Thạc sĩ về đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính phường Ka
Long, thành phố Móng Cái từ khi có Luật Đất Đai đến nay” của Hoàng Hải
Sơn tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên năm 2012.
Bài luận văn chủ yếu nêu ra cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận và lập HSĐC, kết quả đăng ký cấp Giấy chứng
nhận và lập HSĐC trước và sau khi Luật Đất Đai 2013 ra đời đến năm thực
hiện. Chỉ rõ quy trình thực hiện, kết quả đạt được và đánh giá tổng quan về công
tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và lập HSĐC trên địa bàn nghiên cứu. Qua đó
rút ra kết luận và đề xuất kiến nghị để giảm thiểu tối đa những mặt chưa tốt còn
tồn tại trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và lập HSĐC trên địa bàn
phường Ka Long, thành phố Móng Cái.
- Luận văn Thạc sĩ Khoa học: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại địa bàn quận 12 TP. Hồ Chí Minh” của Phạm Văn Tùng tại
trường Đại học Quốc Gia năm 2014.
Bài luận văn chủ yếu đưa ra các cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam và nêu ra kinh nghiệm trong công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại các nước như: Australia (Úc), Trung Quốc, Hà
Lan. Đồng thời chỉ rõ thực trạng, quy trình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận ở nước ta nói chung và trên địa bàn nghiên cứu nói riêng. Từ đó, rút
ra những mặt ưu, khuyết điểm, rút ra kết luận và đề xuất những biện pháp giải
quyết những điểm yếu kém còn tồn tại nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận.
Sau khi tham khảo ba công trình nghiên cứu trên, tôi có nhận xét chung là
các công trình nghiên cứu chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách,
nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: xin hồ sơ và số liệu trên địa bàn
quận Gò Vấp từ đó rút ra kinh nghiệm thực tế và nhận xét.
- Phương pháp thống kê: thống kê tổng số hồ sơ nhận, đã giải quyết, chưa
giải quyết, không đủ điều kiện trong giai đoạn từ năm 2016 đến Quý I năm
2017.
- Phương pháp tổng hợp phân tích: tổng hợp các số liệu qua trong giai
đoạn năm 2016 đến Quý I năm 2017 để phân tích những hạn chế còn tồn tại.
- Phương pháp so sánh: so sánh tình hình đăng ký và cấp Giấy chứng
nhận trong năm 2016 và Quý I năm 2017 để rút ra nhận xét.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của
Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả.
4
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận
1.1.1. Các khái niệm chung
Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền lợi là lợi ích được hưởng mà người khác không được xâm phạm,
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ. Sau khi công nhận QSDĐ, người
sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu
tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm
quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về
những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi
khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nghĩa vụ là việc mà pháp luật hay đạo đức bắt buộc phải làm đối với xã
hội, đối với người khác. Theo Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ
của người sử dụng đất như sau:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về độ
sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi
trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên
quan;
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng
Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy
quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành
pháp luật đất đai.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là
toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính.
Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với đất đai, trước hết phải nắm chắc các
thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành
Tài nguyên và Môi trường, yêu cầu thông tin đất đai phục vụ cho quản lý Nhà
nước về đất đai gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin cần nắm
vững gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, diện tích, kích thước (góc, cạnh),
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử
dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý;
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần nắm gồm: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên đều phải được thực hiện chi tiết đến từng thửa
đất. Với yêu cầu thông tin trên đây, chỉ có thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hệ
thống HSĐC đầy đủ chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với
các nội dung: đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất,… Nhà nước mới thực sự nắm chắc được
tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo quy định pháp luật.
7
Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của
hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, vay vốn,…
- Việc cấp Giấy chứng nhận từng người sử dụng, từng chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất thì khi xảy ra tranh chấp, việc xử lý sẽ vô cùng khó khăn và nan giải.
- Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định về Giấy chứng nhận:
“Giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất trên cả
8
nước đối với mọi loại đất”. Tuy nhiên, trên thực tế là đã tồn tại rất nhiều mẫu
Giấy chứng nhận khác nhau cho từng loại đất, từng thời điểm Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Trong Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hầu hết sơ đồ
vị trí nhà đất vẽ sơ sài, gây khó khăn cho tổ chức tín dụng trong việc thẩm định
tài sản bảo đảm.
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, các Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi
hành luật và sửa đổi những bất cập, phù hợp hơn với tình hình đất nước như:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 24/10/2004 hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2003 của Chính phủ;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với
đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất.
Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 đến nay
- Về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận: theo quy định Luật 2003, trường
hợp nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở hoặc tài sản gắn
liền với đất thì trên mỗi Giấy chứng nhận cấp cho từng người ghi cùng sử dụng,
cùng sở hữu tài sản với người khác. Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 quy định trên
mỗi Giấy chứng nhận cấp cho từng người phải ghi đầy đủ tên của những người
có chung QSDĐ, người sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Về lập Sổ Địa chính: theo quy định của Luật Đất đai 2013, Sổ Địa chính
là ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, QSHNỞ và TSKGLVĐ và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC mà không phải ghi nhận QSDĐ hợp pháp
của thửa đất đó. Do vậy trường hợp có tên trong Sổ Địa chính được lập theo
Luật Đất đai 2013 là những trường hợp đã thực hiện đăng ký đất đai chưa phải
là đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; khác với quy định về lập Sổ Địa chính
theo Luật Đất đai 2003: có tên trong Sổ Địa chính là những trường hợp đã được
cấp Giấy chứng nhận.
Những văn bản dưới Luật hướng dẫn cụ thể:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2013;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định
43/2014/NĐ-CP;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
Các loại Giấy chứng nhận qua các giai đoạn
Trải qua nhiều năm, Luật Đất đai và các quy định có sự thay đổi nhiều để
từng ngày khắc phục những khuyết điểm không phù hợp với hiện thời. Chính vì
vậy, Giấy chứng nhận cũng cần được thay đổi để giảm bớt các thủ tục hành
chính, tạo sự thuận lợi cho người sử dụng đất.
Chứng thư pháp lý đầu tiên của cơ quan nhà nước có thầm quyền cấp cho
người sử dụng đất đó là “sổ trắng”. Sổ trắng được cấp theo quy định tại Nghị
định 02-CP ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống
nhất quản lý nhà cửa các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày
phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Nguyên tắc đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai có rất nhiều nguyên tắc như nguyên tắc triệt để, kịp thời;
nguyên tắc đơn giản, đơn nghĩa, dễ hiểu,… nhưng được cụ thể 4 nguyên tắc cơ
bản sau:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: Một biến động về quyền đối với đất đai, đặc
biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được
đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai;
Nguyên tắc đồng thuận: Người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối
với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi
các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký;
11
Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi
người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ;
Nguyên tắc chuyên biệt hoá: Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có
quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một
cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Nguyên tắc là những điều cơ bản được tổ chức đặt ra dựa trên những quan
điểm tư tưởng nhất định đòi hỏi các tổ chức và cá nhân phải tuân theo. Nguyên
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu
có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 của Luật
Đất đai 2013.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Điều kiện đăng ký đất đai
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa
đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất chưa đăng ký thì được đăng ký đất đai lần đầu;
Và các trường hợp sau được đăng ký biến động: người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế
chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích
thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất
so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn
sử dụng đất; chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê
đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
chuyển QSDĐ, QSHNỞ và TSKGLVĐ của vợ hoặc của chồng thành QSDĐ
chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách QSDĐ, QSHNỞ
và TSKGLVĐ của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;
quyền sử dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
- Trách nhiệm của UBND cấp xã:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam có nhu cầu nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại UBND cấp xã thì
UBND cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ;
xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung
kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh
chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện
trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở
UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất; xem xét giải
quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh
VPĐKĐĐ.
- Trách nhiệm của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện:
Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã sau khi đã niêm yết công khai; lập tờ
trình trình Phòng Tài nguyên và Môi trường, in Giấy chứng nhận, lập Phiếu
chuyển thông tin địa chính gửi cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính
Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý HSĐC, lưu trữ và quản lý hồ sơ
cấp Giấy chứng nhận gốc; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận
theo quy định của pháp luật;
- Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện:
14
Kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận;
Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để đăng ký vào
huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ
tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ,
UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ.
15
Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các
cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa.
Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ
ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ
có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết .
1.3.2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
Thời gian thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận là không quá 30 ngày. Thời gian này không bao gồm thời gian thực
hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với
trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Đối
với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều
này được tăng thêm 15 ngày.
1.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài
nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận; cập nhật bổ sung việc cấp
Giấy chứng nhận vào HSĐC, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho
người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi
Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp.
Cuối cùng, cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc:
Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê
đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật và chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Tiểu kết chương 1:
Đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi
cả nước để thiết lập HSĐC ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận
cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện; được thực hiện đối với thửa đất
đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận
nào hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Sau khi được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, trong thời gian sử dụng đất có bất cứ
sự thay đổi nào về quyền lợi, nghĩa vụ,… thì người sử dụng đất thực hiện việc
đăng ký biến động đất đai.
Như vậy, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất
Việc nghiên cứu chương 1 giúp cho chúng ta hiểu rõ hơn quyền và nghĩa
vụ của nhà nước và người sử dụng đất; trình tự thủ tục, các điều luật, quy định...
Khí hậu: quận Gò Vấp thuộc địa bàn TP. Hồ Chí Minh, nằm trong vùng
khí hậu nhiệt đới gió mùa xích đạo, mang tính chất chung là nóng, với nhiệt độ
cao trung bình 270C và mưa nhiều.
Địa hình: tương đối bằng phẳng, tốc độ trung bình từ 2,3% xuống còn
0,1% và độ cao mặt đất thay đổi từ 11,0m xuống còn dưới 1,0m. Địa hình
quận Gò Vấp chia thành 2 vùng: vùng trũng nằm dọc theo sông Bến Cát, đất
thấp, nhiễm phèn thường bị ngập theo triều; đây là vùng sản xuất nông nghiệp,
nhưng năng suất cây trồng không cao. Vùng cao chiếm phần lớn diện tích phù
hợp với việc xây dựng nhà máy sản xuất công nghiệp. Quá trình đô thị hóa chủ
yếu diễn ra trên phần đất này. So với quận khác, Gò Vấp còn có quỹ đất lớn.
Tổ chức hành chính và nhân khẩu
- Tổ chức hành chính: quận Gò Vấp gồm 16 phường: 1, 3 , 4 , 5 , 6 , 7, 8 ,
9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17. Trong đó phường 10 là trung tâm của quận.
- Nhân khẩu: dân số 561.068 người, mật độ dân số 28.423 người/km² (số
liệu năm 2015, nguồn: Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh). Có 8 dân tộc sống ở
Gò Vấp, đa số là người Kinh, gần 98%; người Hoa hơn 1,8%. Các dân tộc khác
chỉ chiếm khoảng 0,2%.
Tình hình kinh tế - xã hội
- Kinh tế: từ sau ngày giải phóng đến nay, cùng với sự phát triển chung
của thành phố trẻ, Gò Vấp từ một quận vùng ven trở thành một trong những địa
phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nhanh nhất thành phố. Theo
thông tin từ website quận, năm 2015, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) của quận
tăng 15,5%. Kim ngạch xuất khẩu 140 triệu USD, tăng 8,3%. Kim ngạch nhập
khẩu 110 triệu USD, tăng 15,78%. Thu ngân sách Nhà nước 314,9 tỷ đồng, đạt
114,47% dự toán. Thu ngân sách Quận 222,5 tỷ đồng, đạt 123,61% dự toán
năm. Giá trị sản xuất ước thực hiện 2.780 tỷ đồng (theo giá so sánh 1994), đạt
99,64% kế hoạch, tăng 17,64% so với năm 2004. Giá trị sản xuất nông nghiệp
ước thực hiện 40,35 tỷ đồng, giảm 13,5% so cùng kỳ.
19
tình trạng ngập nước triền miên khi mưa kéo dài hay lúc triều cường đạt đỉnh.
Giao thông ngày càng thuận tiện hơn khi tuyến Tân Sơn Nhất – Bình Lợi
- Vành đai ngoài (đường Phạm Văn Đồng) đã hoàn thành, các dự án khác như
Sân gôn Tân Sơn Nhất, tuyến đường ven kênh Tham Lương, dự án công viên
Đầm Sen 2 đã và đang triển khai, phối hợp xây dựng tuyến Metro Bến Thành
Công viên phần mềm Quang Trung đoạn qua Gò Vấp. Có thể khẳng định
rằng với địa thế vô cùng thuận lợi, Gò Vấp hiện đã hội tụ đủ cả 4 loại hình vận
tải là đường bộ, đường không, đường sắt và đường thủy.
Dân số tăng cao góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhân lực trên địa bàn
quận Gò Vấp.
20
Copyright: Tài liệu đại học ©