DANH MỤC KÝ HIỆU

STT

Chữ viết tắt

1

GCNQSDĐ

2

QSHNỞ

3

TSKGLVĐ

4

UBND

5

CNVPĐKĐĐ

6

QSDĐ

7


Sơ đồ 2.2

Quy trình thực hiệncấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa
bàn thị xã Thuận An.

27

3

Sơ đồ 2.3

Quy trình chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn thị xã
Thuận An.

30

4

Sơ đồ 2.4

Quy trình tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị xã
Thuận An.

32

iii


DANH MỤC BẢNG


Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ
năm 2016 đến tháng 4/2017

47

HÌNH:
STT

Tên
hình

Nội dung

Trang

1

Hình 2.1

Bản đồ hành chính Thị xã Thuận An, tỉnh
Bình Dƣơng

23

iv


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... i

1.3.4. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất
đai. ....................................................................................................................... 20

v


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƢƠNG ... 22
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận. .................................................................................................................... 22
2.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ................................................................. 22
2.1.2. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn
thị xã Thuận An tỉnh Bình Dƣơng ........................................................................ 24
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................ 25
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai ............................................................ 25
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................... 27
a. Quy trình cấp GCNQSDĐ lần đầu đủ điều kiện ................................................ 27
b. Quy trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: .................................................. 30
c. Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất: ............................................................. 32
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ...................................................................... 34
2.3.1. Phân loại hồ sơ ........................................................................................... 34
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .............. 34
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ ........................................................................................................... 44
Chƣơng 3 ............................................................................................................. 49
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY

là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Chính vì vậy
vấn đề đặt ra là phải có sự quản lí chặt chẽ của Nhà nƣớc trong công tác quản lí
đất đai để đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nƣớc.
Trong thực tế hiện nay thì tình hình quản lý đất đai ở nƣớc ta vẫn còn tồn
tại nhiều bất cập, ở các địa phƣơng quản lý còn lõng lẻo, tiến độ giải quyết các
vấn đề liên quan đến đất đai cho ngƣời dân còn nhiều hạn chế. Để khắc phục
tình trạng nêu trên thì công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có vai trò hết sức quan trọng. Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành
chính bắt buộc nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất
trên cơ sở đó Nhà nƣớc nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật.
Từ đó chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng một
cách hợp lí, tiết kiệm và đạt đƣợc hiệu quả cao nhất. Mặt khác nó còn tạo điều
kiện thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất ổn định lâu dài có đƣợc hiệu quả kinh tế,
góp phần làm ổn định tình hình kinh tế xã hội của quốc gia, tạo đƣợc niềm tin
cho nhân dân vào Đảng và Nhà nƣớc ta.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thƣ pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích
của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng
đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1


Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền

cao hiệu quả công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai thành
phố Hà Nội” của Bùi Thị Thúy Hƣờng, trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên – Đại
học Quốc gia Hà Nội năm 2015.
Công trình này đã tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng
kí cấp giấy chứng nhận. Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị
hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
tại huyện Thanh Oai, đề xuất các biện pháp nhằm cải thiện và nâng cao hiệu quả
trong công tác cấp giấy chứng nhận.

2


Luận văn thạc sĩ luật học về đề tài: “Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.” của
Phạm Thị Thảo, trƣờng đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014.
Luận văn nêu trên chủ yếu tìm hiểu và làm rõ khái niệm, đặc điểm bản
chất pháp lý của pháp luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt
Nam. Làm rõ thực trạng pháp luật về đăng ký cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam,
chỉ ra điểm mới của Luật đất đai 2013 trong việc hoàn thiện các chính sách về
cấp giấy chứng nhận. Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật
trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn. Từ đó đề xuất các giải
pháp để hoàn hiện các chính sách pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn.
Luận văn Thạc sĩ khoa học:“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân,
Thành Phố Hà Nội” của Nguyễn Thị Kiều Thu, Học viện Nông Nghiệp Việt
Nam năm 2014
Nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách,
nguyên tắc, quy trình, phƣơng pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý

hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2016 đến tháng 03/2017.
Phạm vi nội dung: Xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp giấy chứng nhận lần
đầu và đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp biến động (nhận chuyển
nhƣợng QSDĐ và tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân).
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu: thu thập các văn bản pháp luật về
đất đai, các báo cáo số liệu tại Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thị xã
Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích số liệu để đánh giá tình hình đăng kí
cấp giấy chứng nhận qua các năm và từ đó đề xuất những biện pháp để làm cho
công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận ở địa phƣơng đƣợc tốt hơn.
Phƣơng pháp so sánh: So sánh các số liệu về cấp giấy qua các năm.
Phƣơng pháp thống kê: Thống kê các số liệu về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo từng năm trên địa bàn thành phố.
6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Làm rõ đƣợc các trƣờng hợp vƣớng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất đƣợc các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhậnnhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo đƣợc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất hiện tại cũng nhƣ công tác quản lý đất đai của
Nhà nƣớc đƣợc chặt chẽ hiệu quả.

4


Chƣơng 1

Quyền chung của ngƣời sử dụng đất: Quy định tại điều 166 Luật đất đai
2013.
Ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc cấp Giấy chứng nhận; đƣợc hƣởng các thành
quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất và lợi ích do các công trình của Nhà nƣớc
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời đƣợc Nhà nƣớc hƣớng
dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; không chỉ thế, khi có
chính sách thu hồi đất ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng theo
đúng quy định của pháp luật. Đặc biệt, khi bị ngƣời khác xâm phạm quyền và
5


lợi ích hợp pháp về đất đai, ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện và sẽ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ.
+ Nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất: là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc
ngƣời sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm
tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nƣớc và của cac chủ thể sử dụng
đất khác.
Nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất: Quy định tại điều 170 Luật đất đai
2013.
Ngoài đƣợc hƣởng các quyền lợi trên, ngƣời sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong
lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng
đất, bảo vệ đất, bảo vệ môi trƣờng; đồng thời phải thực hiện kê khai đăng ký đất
đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Không chỉ thế, ngƣời sử dụng đất
phải có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất, khi hết thời
hạn sử dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử
dụng; phải tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng
đất và không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nƣớc đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, cộng
đồng công dân nhƣ quản lý nguồn thuế, Nhà nƣớc với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.
Nhà nƣớc biết đƣợc cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất
đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy đƣợc nhƣ Nhà nƣớc bảo vệ
quyền và bảo vệ ngƣời công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tƣ cá
nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nƣớc, Nhà nƣớc chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không đƣợc khai thác
trong lòng đất và trên không, nếu đƣợc phải đƣợc sự cho phép của Nhà nƣớc.
Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để bảo đảm
lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ
thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nƣớc quản lý.
Đăng ký đất đai để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ
địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể,
góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, những ràng buộc thay đổi
tròn quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
cấp cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
nhằm mục đích đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất.
Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp là nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất.

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa
vụ tài chính đó đƣợc xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho ngƣời đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trƣờng hợp không
đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho ngƣời xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất biết.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính, ngƣời đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi
đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả
nƣớc do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng đã đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở,
8


pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trƣớc ngày 01 tháng 08 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Với sự có mặt của Luật đất đai 2003, sau gần 10 năm thi hành cho thấy,
Luật đất đai 2003 đã đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất
nƣớc. Tuy nhiên, trong qua trình vận hành Luật đất đai năm 2003 còn tồn tại
một số hạn chế nhƣ: việc thực hiện quyền nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất còn
vƣớng mắc, lúng túng và không thống nhất; cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục
hành chính rƣờm rà, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trƣờng bất động

quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣờng hợp
phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt đối với nhà ở,
9


công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chƣa
có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ.
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu
dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải
quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh
VPĐKĐĐ.
Trƣờng hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì chuyển hồ sơ cho
CNVPĐKĐĐ, CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc nhƣ sau:
Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để UBND cấp xã thực hiện các công việc
nhƣ trên;
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chƣa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhƣng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử
dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác
nhận đủ hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đăng
ký đối với trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.
Cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm
trả lời bằng văn bản cho CNVPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 5 ngày làm
việc.
Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện: Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn

23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều Luật Đất đai.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính.
Thông tƣ số 154/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế, Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013
của Chính phủ.
Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
Quyết định 13/2015/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dƣơng ban hành quy định
về một số vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dƣơng.
Quyết định 37/2014/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dƣơng ban hành về việc
quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn tỉnh Bình Dƣơng.
11


quyền cần đăng ký) và đối tƣợng (đất đai, bất động sản) phải đƣợc xác định một
cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ về thửa đất và ngƣời sử dụng
và nó là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất
đƣợc bảo vệ khi xảy ra tranh chấp; cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử
dụng đất phải thực hiện. Chính vì vậy việc cấp Giấy chứng nhận cần phải tuân
thủ các nguyên tắc đƣợc quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 cụ thể:
Giấy chứng nhận đƣợc cấp theo từng thửa đất. Thửa đất có nhiều ngƣời
chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung
12


quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở
hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc
nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc
miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một ngƣời.Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản

c) Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
2. Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi
tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi

xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
i) Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất".
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác minh hiện trạng sử
dụng đất, niêm yết công khai kết quả hồ sơ trong vòng 15 ngày và gửi hồ sơ đến
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thực hiện kiểm tra hồ sơ,
xác minh thực địa khi cần thiết. Lập, cập nhật,chỉnh lý, lƣu trữ và quản lý hồ sơ
địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gốc. Tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi
Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; lập phiếu chuyển thông tin để xác
15


định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với các hồ sơ không đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ thì lập phiếu trả hồ sơ…Trƣờng hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai đang lƣu trữ toàn bộ hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, bản sao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; hồ sơ đăng ký biến động nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng
giấy và dạng số), thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung
cấp thông tin cho Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng.
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện thực hiện việcthẩm tra hồ sơ,
trình UBND có thẩm quyền ký GCNQSDĐ và chuyển hồ sơ đã giải quyết cho

khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét
16


giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau: Trƣờng hợp
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai
kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này. Trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính thửa đất. Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối
với tổ chức trong nƣớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa
có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ. Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng
hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất vào đơn đăng ký. Trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có
giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định thì gửi phiếu
lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đó.Cập nhật thông tin
thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai (nếu có). Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trƣờng trình ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp, trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ

sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày
có kết quả giải quyết, trừ trƣờng hợp quy định tại Điểm b và c Khoản này.
Trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính
đối với hồ sơ chuyển quyền thì trong vòng bảy (07) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có phiếu chuyển cho cơ quan thuế và đồng
thời thông báo cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản biết. Trƣờng hợp phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính đối với hồ sơ phải
trình cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cấp giấy chứng nhận thì Văn phòng
đăng ký đất đai xác nhận lại ngày hẹn trả kết quả hồ sơ tại Phiếu tiếp nhận và trả
kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận là trong vòng bảy (07) ngày kể từ khi
ngƣời nộp hồ sơ bổ sung giấy xác nhận của cơ quan thuế về việc thực hiện nghĩa
vụ tài chính do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển
Trƣờng hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ
có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ bằng văn bản lý do và cơ sở pháp lý
để xác định không đủ điều kiện giải quyết; lƣu, nhập thông tin dữ liệu hồ sơ này
để theo dõi, xử lý tiếp theo nếu có
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:
Mỗi một thủ tục đăng ký đất đai đều có một quy định về thời gian thực
hiện để đảm bảo các hồ sơ đƣợc giải quyết đúng quy định đó , tránh trƣờng hợp
trì trệ. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đaiđƣợc quy định theo Điều
61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhƣ sau:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30
ngày;
Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tƣ xây dựng là
không quá 30 ngày;

18

liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;
Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
là không quá 03 ngày làm việc;
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ
hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;
Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trƣờng
hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều ngƣời sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không
quá 50 ngày;
Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày.
19


1.3.4. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai.
Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính khi
thực hiện đăng ký đất đai lần đầu:
Hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thực
hiệntheo quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ,
Điều 8 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT.
Khi ngƣời sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, CNVPĐKĐĐ
có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xem có đúng với quy định của pháp luật không,
đã đầy đủ hồ sơ hay chƣa nếu đầy đủ và hợp lệ thì trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho ngƣời sử dụng theo hƣớng dẫn của Sở
Tài nguyên và Môi trƣờng.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu
đƣợc cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và Giấy
xác nhận đăng ký đất đai. Sau khi nhận đƣợc Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận,
CNVPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã xác định vào Đơn

nhất quản lý, Luật đất đai 2013 ra đời cũng là một bƣớc đổi mới cho ngành đất
đai, giúp cho trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ nhanh chóng hơn, gọn lẹ hơn giúp
rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ.
Bên cạnh đó ta cũng thấy công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận rất đa
dạng và phức tạp. Ngƣời sử dụng đất cần phải phân biệt rõ giữa đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động. Đăng ký đất đai lần đầu là lần đầu đăng ký đất đai khi đất
đai đang sử dụng chƣa đăng ký lần nào; đăng ký biến động là việc chỉnh lý, cập
nhật những thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Qua đó ngƣời sử dụng đất cần
phải tìm hiểu những hồ sơ thủ tục cần thiết khi đi đăng ký cấp GCNQSDĐ để
tránh tình trạng thiếu giấy tờ gây mất thời gian cho cả cơ quan cấp giấy lẫn cá
nhân ngƣời đi đăng ký.
Việc nghiên cứu Chƣơng 1 giúp ta hiểu rõ hơn về các thủ tục hành chính
khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ,
tránh những sai phạm khi thực hiện công tác này. Đồng thời còn làm tiền đề
vững chắc để đi vào nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa phƣơng ở Chƣơng 2.

21