MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trường sinh thái, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cư và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia. Đất đai đã trở thành hàng hóa và là một mặt
hàng đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Hiện nay, thị trường bất động
sản đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao.
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như
đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước
tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
thì các chủ sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích
của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ

tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận”.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai, nó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất.
Trên thực tế, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều hạn chế, bất cập, nhiều
thiếu sót xảy ra. Do đó, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được tổ chức thực
hiện một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp
luật và thỏa mãn nguyện vọng của người sử dụng đất. Để hoàn thiện tốt công tác
này,nhiều đề tài về đăng ký cấp giấy chứng nhận đã được nghiên cứu, thực hiện
cụ thể như là:
+ Luận văn Thạc Sĩ khoa học về đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”, năm 2014 của
học viên Phạm Văn Tùng, Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Luận văn đã tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận. Đồng thời đánh giá những kết quả đạt được, về thuận lợi và
khó khăn trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó
đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai
tại địa phương.
+ Luận văn Thạc Sĩ khoa học Nông nghiệp về đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
2


- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố lại kiến thức đã
học.
- Quy trình xử lí hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tuy
Phong.
- Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn.
- Rút ra những mặt tích cực, hạn chế và đề xuất giải pháp để hoàn thiện
công tác chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật.
- Làm rõ quy trình xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tuy Phong tỉnh Bình Thuận,
3


từ đó đánh giá quy trình xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên thực tế
tại địa phương. Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác
định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Rút ra những vấn đề
còn tồn tại, đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của
công tác cấp Giấy chứng nhận cũng như hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai tại
địa phương.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa
bàn huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận.
- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại
địa bàn huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

địa phương hoàn thiện công tác điều hành của mình.
- Giúp bản thân mở mang được cách thực hiện công tác xử lí hồ sơ thực tế
như thế nào so với lý thuyết đã học. Có áp dụng được những kiến thức trong
sách vở để thực hành được không hay có trên thực tế cần áp dụng những công
việc gì để công tác đạt hiệu quả cao. Nâng cao trình độ học thức, trau dồi thêm
những kĩ năng xử lý, là nền tảng thiết yếu cho công việc sau này.
- Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận tại huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận. Vận dụng các quy
định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận,
đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng
như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

5


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký QSHNƠ & TSKGLVĐ thực hiện theo yêu cầu của chủ
sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các
nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng
đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng
Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bời vì Nhà nước thực
hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc
xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định
buộc các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều
181 Luật dân sử Việt Nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền
sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm
đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục
vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý
của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở
là người có đầy đủ các quyền đó.
5. Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền: cái mà luật pháp, xã hội, phong tục hay lẽ phải cho phép hưởng
thụ, vận dụng, thi hành... ví dụ: khi bị thiếu được yêu cầu để có, nếu bị tước đoạt
có thể đòi hỏi để lấy lại: quyền ứng cử và bầu cử; khi bị hành hung ai cũng có
quyền tự vệ, ...
Sức mạnh được vận dụng khi thực hiện chức năng trong một lĩnh vực nhất
định: Quyền của sĩ quan chỉ huy ngoài mặt trận; Quyền lập pháp;...
Quyền lợi là lợi ích được hưởng, mà người khác không được xâm phạm.
Nghĩa vụ: Việc mà pháp luật hay đạo đức bắt buộc phải làm đối với xã
hội, đối với người khác. Lao động là nghĩa vụ của mỗi người. Nghĩa vụ của
công dân là nộp thuế, nghĩa vụ quân sử ..
Quyền chung của người sử dụng đất được hiểu là được cấp Giấy chứng

cả đất đai dù đất đó do ai sử dụng và sử dụng vào bất kỳ mục đích gì thì cũng
phải tuân theo các quy định của Nhà nước.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Người sử dụng đất được hưởng các quyền trong việc sử dụng đất của mình,
đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp
luật đất đai.
6. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận
Thẩm quyền không chỉ thể hiện được sử khác biệt giữa các cơ quan nhà
nước với nhau mà còn là thuộc tính tất yếu của cơ quan quyền lực nhà nước.Có
thể thấy, đối với một cơ quan nhà nước, thẩm quyền giữ vai trò rất quan trọng,
nên trước tiên ta cần hiểu rõ khái niệm “Thẩm quyền”.
Theo từ điển tiếng Việt, “thẩm quyền” là quyền xem xét để kết luận và
định đoạt một vấn đề theo pháp luật. Theo từ điển Luật học, “thẩm quyền”
làtổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động, quyết định của các cơ quan, tổ
chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nước do pháp luật quy định.
Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ như sau:
1. UBND cấp tỉnh cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao.
8


2. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường
cùng cấp cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
3. UBND cấp huyện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực
hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như : Xây dựng và ban hành
các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất, Công tác điều tra, đo đạc, Công
tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác
phân hạng và định giá, công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai.
9


Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung:
xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản
đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý
vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp
những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá
và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản
lý và sử dụng đất. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được
nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý
hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền
của người sử dụng đất.
2. Vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản
lý nhà nước về đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu

được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
+ Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là căn cứ xác lập quan hệ về
đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình
sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai
2003 đến nay
1.1.3.1.Giai đoạn từ sau Luật đất đai năm 2003 đến trước ngày
01/07/2014
Nhằm đẩy mạnh, tăng cường công tác cấp Giấy chứng nhận và tổ chức
phù hợp hơn, Luật đất đai 2003 ra đời có những thuận lợi nhất định, nhưng bên
cạnh đó cũng gặp không ít khó khăn trong khâu tổ chức. Sau đó, Nhà nước ban
hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật đất đai, trong đó mô hình “Một cửa, một dấu” để bớt tình trạng lợi dụng
chức quyền gây khó khăn. Tuy nhiên, khi đề cập đến vấn đề tài sản gắn liền,
theo Nghị định 181 chi phí ghi nhận trên Giấy chứng nhận nên chưa thể hiện
được rõ ràng ai là chủ sở hữu tài sản đó. Việc ban hành Nghị định 90/2006/NĐCP ngày 06/09/2006 của Chính Phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở đã bổ sung, triển khai thêm một mẫu Giấy chứng nhận mới về quyền
sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đã giải quyết phần nào vấn đề tài sản gắn liền.
Các văn bản pháp luật được Nhà nước liên tục ban hành, sửa đổi, bổ sung làm
cho hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta ngày càng hoàn thiện.
1.1.3.2. Giai đoạn từ ngày 01/07/2014 đến nay
Xuất phát từ những khuyết điểm, thiếu sót, những nội dung còn thiếu của
Luật đất đai 2003, Quốc hội Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
ban hành Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 nhằm giải quyết những khó khăn,
vướng mắc và những hạn chế đó.
Đến nay, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo
Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ
hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, Thông tư
23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng
nhận, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Thông tư

Điều 98, Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ như sau:
- Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại
cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất,
người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01
Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp
chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
12


- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sử chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.


có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đât đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất
đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử
dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được
cấp Giấy chứng nhận; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực
hiện theo quy định của pháp luật;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận; trường
hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp
luật;
- Điều kiện hai, cấp Giấy chứng nhận mà không có các giấy tờ trên:
Hộ gia đình, cá nhận đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất
đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế
xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được
UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại Giấy tờ quy định
tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã dược sử dụng ổn định từ trước
ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được
UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đối với nơi đã

chứng nhận theo quy định của pháp luật;
Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản
lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật;
Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan, đơn vị liên
quan tham mưu cho UBND cấp huyện giải quyết khiếu nại, khiếu kiện liên quan
đến Giấy chứng nhận đã được UBND cấp huyện cấp theo quy định;
Trường hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang lưu trữ toàn bộ
hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hồ sơ đăng ký biến động
nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng giấy và dạng số), thì Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
3. Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận;
Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để
đăng ký vào hồ sơ địa chính và trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận. Trường hợp
hồ sơ nộp tại UBND cấp xã thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách
nhiệm chuyển hồ sơ đã giải quyết cho UBND cấp xã để trả kết quả.
4.Trách nhiệm của UBND huyện
Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà
ở, đất đai và tài sản khác cho người sử dụng đất tại các xã, phường, thị trấn trực
thuộc để nghiêm túc thực hiện quy định này;
Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời
cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ
15


quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến về việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
theo Quy định;

Môi trường.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu
được cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu)
và Giấy xác nhận đăng ký đất đai. Sau khi nhận được Đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các
công việc theo quy định tại Điều 29 Quy định này.
Thời hạn thực hiệnkhông quá30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
16


- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
- Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể
từ ngày có kết quả giải quyết.
2. Quy định về hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự thủ tục khi thực hiện
thủ tục đăng ký đăng ký biến động:
Quy định về hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất thực
hiện theo quy định tại Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
Sau khi Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai, thì Chi nhánh Văn Phòng đăng kí Đất đai có
trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì tiến hành
xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Thời gian giải quyết: theo quy định tại một số khoản tại điều 61 nghị định
43/2014/NĐ – CP quy định thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.
1.3.2. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất
đai

+ Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể
từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;
+ Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục
hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo
quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử
dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên
quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ
quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;
+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ
có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục
hành chính về đất đai:
+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ& TSKGLVĐ là không quá 30 ngày;
+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy
định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.
1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
- Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và
công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ vào đơn đăng ký;
+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với
loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà
nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho
Văn phòng đăng ký đất đai;
19


+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo
thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ
tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ
quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại
cấp xã thì gửi Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho UBND cấp xã để

20


- Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:
Đăng ký biến động thực hiện đối những trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu
thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập. Còn đăng ký đất đai lần
đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ
địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận cho tất cả các chủ
sử dụng đất đủ điều kiện, đăng ký quyền sử dụng đât lần đầu được thực hiện đối
với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy
chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ)
hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
2. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ được sửa đổi, bổ sung một
cách phù hợp và hoàn thiện hơn, gỡ bỏ những thủ tục rườm rà , phức tạp, giúp
công việc thực hiện một cách dễ dàng và nhanh chóng, đảm bảo nhiều thuận lợi
trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ ở
địa phương đạt hiệu quả cao.
Việc nghiên cứu chương 1 giúp cho chúng ta hiểu rõ hơn quyền và nghĩa
vụ của Nhà nước và người dân; trình tự thủ tục xử lý hồ sơ trong công tác đăng
ký cấp Giấy chứng nhận, ... tránh các trường hợp làm trái với quy định của pháp
luật. Và hơn thế nữa việc nghiên cứu và tìm hiểu chương 1 là tiền đề cho việc
nghiên cứu, tìm hiểu công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận ở chương 2.

21


Chương 2