DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TMNT

: Tài nguyên và Môi trường

CN VPĐKĐĐ

: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKĐĐ

: Văn phòng đăng ký đất đai

UBND

: Ủy ban nhân dân

QĐ

: Quyết định

QĐ-UBND




MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài..................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp
GCN quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .................................................... 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................... 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 4
4.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu .......................................................................... 5
7. Kết cấu luận văn...................................................................................... 5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.............................................................. 6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................. 6
1.1.1. Các khái niệm chung ....................................................................... 6
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai................................................................................... 8
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai
2003 đến nay ......................................................................................................... 9
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất
đai hiện hành ....................................................................................................... 10
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận .................................. 10

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ........................................................................................................... 49
Tiểu kết chương 2 ..................................................................................... 50
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ
SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
ĐỊA BÀN HUYỆN THẠNH PHÚ TỈNH BẾN TRE...................................... 51
3.1 Giải pháp chung .................................................................................. 51
3.2. Giải pháp cụ thể ................................................................................. 53
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai.................... 53
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................... 55
Tiểu kết chương 3 ..................................................................................... 59
KẾT LUẬN. ............................................................................................. 60
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. ............................................. 62


Phụ lục 1.................................................................................................... 63
Phụ lục 2.................................................................................................... 64
Phụ lục 3.................................................................................................... 65
Phụ lục 4.................................................................................................... 66
Phụ lục 5.................................................................................................... 67
Phụ lục 6.................................................................................................... 68
Phụ lục 7.................................................................................................... 69
Phụ lục 8.................................................................................................... 70
Phụ lục 9.................................................................................................... 71
Phụ lục 10.................................................................................................. 72


MỞ ĐẦU

nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc
cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng
rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
1


Tuy nhiên, người sử dụng đất tại địa bàn huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre
có được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như: do khai hoang,
thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến
việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn. Để công tác đăng ký
xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân
loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện
nghiêm túc.
Để tìm hiểu công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tại sản khác gắn liền với đất tại một địa phương cụ thể,
góp phần hiểu biết về công tác đăng ký, cấp GCN từ đó có ý kiến đề xuất những
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN vì vậy em chọn vấn đề
“Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thạnh Phú,
tỉnh Bến Tre” là đề tài luận văn tốt nghiệp của em.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội”, luận văn thạc sỹ khoa học Đinh Thị Ngọc Vĩnh năm 2014. Luận văn chủ
yếu nghiên cứu tổng quan về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nghiên cứu thực trạng công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về
chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung,
việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa được tìm hiểu
và nghiên cứu để thấy được những tồn đọng, khó khăn và vướng mắc trong công
tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải
tại địa bàn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua tìm hiểu đề tài nắm được quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Thạnh Phú có khác gì so với lý thuyết đã học ở trường, biết cách
vận dụng các quy định của pháp luật, văn bản vào thực tế để xử lý công việc.
Nghiên cứu, đánh giá những quy định được đưa ra và đã được áp dụng
trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạnh Phú.
Từ những cơ sở đó, đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Rút ra được những vướng mắc, những khó khăn từ đó làm cơ sở để đưa
ra những nhận định và đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

phương hướng nhiệm vụ công tác 2016 và báo cáo nhiệm vụ công tác năm 2016
và phương hướng nhiệm vụ công tác 2017. Các thông tin trên cần thiết phục vụ
cho mục đích thực hiện đề tài xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là tiền đề
để thực hiện các phương pháp tiếp theo.
Phương pháp thống kê: Các thông tin, số liệu đã được thu thập sẽ được
thống kê lại tùy theo mục đích sử dụng số liệu như: Thống kê số lượng hồ sơ
qua các năm, thống kê số lượng hồ sơ không đủ điều kiện, hồ sơ trễ hẹn .. để
đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất.
Phương pháp so sánh: So sánh số lượng hồ sơ, kết quả đạt được qua các
năm, so sánh việc xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương và
quy trình thực tế so với lý thuyết học được, từ đó có những nhận xét, đánh giá và
đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích số liệu từng năm, từng chủ
thể của vấn đề nghiên cứu. Tổng hợp kết quả nghiên cứu từ việc phân tích số
liệu, tài liệu, từ đó rút ra những tồn tại và hạn chế.
4


Phương pháp kế thừa: Kế thừa những số liệu đã có trong những năm
trước, từ đó có cơ sở để đánh giá một cách tổng quan hơn về công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
6. Ý nghĩa nghiên cứu
Nhằm hệ thống hóa các kiến thức liên quan đến công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đã được học tập tại trường.
Giúp sinh viên nắm vững nội dung và phương pháp thực hiện được quy

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
Khái niệm về đăng ký đất đai: (theo Điều 3 Luật Đất đai 2013) Là việc
kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ
sơ địa chính.
Khái niệm về đăng ký lần đầu: (theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TTBTNMT) Là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Khái niệm về đăng ký biến động: (theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TTBTNMT) Là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất: (theo Điều 3 Luật Đất đai 2013) Là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất:
Trong lĩnh vực đất đai, người sử dụng đất có quyền như sau: Được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; được hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, các
lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
trong quá trình sử dụng đất được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; khi quyền của người sử dụng đất bị xâm phạm được
Nhà nước bảo hộ lợi ích hợp pháp về đất đai; người sử dụng đất có quyền khiếu
nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Trong tất cả các
quyền của người sử dụng đất quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất… Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, thẩm quyền được quy định cụ thể như sau:
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được phân cấp cho Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy thuộc nào đối tượng sử dụng đất.
Về cơ bản nếu đối tượng sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì thuộc thẩm quyền của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các trường hợp còn lại thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân cấp huyện.
Tuy nhiên đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận…, trong trường hợp này đối với địa
phương đã thành lập Văn phòng đăng kí đất đai thì do Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp Giấy chứng nhận, Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho
Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng
đăng ký đất đai.
7


Đối với việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh. Ngược lại thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự

hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ với các nội dung
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: Đăng ký đất đai thiết lập nên hệ
8


thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản
phẩm kế thừa từ mục tiêu thực hiện của các nội dung nhiệm vụ khác của quản lý
nhà nước về đất đai.
Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:
Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ
về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của họ.
Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết
định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiểm soát các
giao dịch dân sự về đất đai.
Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa
vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, nhà nước có thể quản lý đất đai
trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và
thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu
tư trên mảnh đất của mình.
1.1.3. Lƣợc sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử đều có giá trị như nhau.
Trong thời gian trước đây Nhà nước đã ban hành nhiều mẫu GCN khác
nhau nhưng chưa đạt được sự thống nhất quản lý trên phạm vi cả nước, còn phát
sinh nhiều vấn đề bất cập. Cụ thể có 3 loại GCN đã được phát hành: Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành có bìa màu
đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do Bộ Xây dựng
phát hành có bìa màu hồng, GCN quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc do Bộ
Tài chính phát hành có bìa màu tím.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành. Việc thống nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đặt dưới sự quản lý của Bộ
Tài nguyên và Môi trường cho thấy sự nỗ lực rất lớn của Chính Phủ trong việc
cải cách thủ tục hành chính nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất
đai.
Với những điểm mới nêu trên về thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 đã phần nào tháo gỡ được những
vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất
liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng cao chất
lượng, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Nguyên tắc đăng ký đất đai: Một hệ thống đăng ký đất đai hoàn chỉnh
cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:
10

cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
11


khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích
đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp

Nam;
Giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ như:
Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
Một trong các loại giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký
ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ trướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong
cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý bao gồm:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định
người đang sử dụng đất là hợp pháp;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân
cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai
cấp huyện, cấp tỉnh lập;
+ Đơn đăng ký quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ.
Trường hợp trong đơn đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa
thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính
theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn;
+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban

Bản sao giấy tờ quy định nêu trên có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với
trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn
lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
Trong trường hợp có đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định mà trên giấy tờ
đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có
chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
14


Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và không có tranh chấp, được Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì
được cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên để tạo điều kiện cho người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận
để yên tâm đầu tư vào sản xuất kinh doanh, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng

Gửi hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ);
15


Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và
ghi ý kiến xác nhận vào đơn;
Nếu không đủ điều kiện làm văn bản trả hồ sơ.
Nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm các
công việc sau đây:
Trích lục bản đồ (đối với những nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích
đo địa chính (chưa có bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính;
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối
với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
Cán bộ thụ lý thảo tờ trình và in Giấy chứng nhận trình Ban lãnh đạo chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra.
Gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
Phòng Tài nguyên Môi trƣờng có trách nhiệm:
Kiểm tra hồ sơ, ký tờ trình, ký tắt Giấy chứng nhận, trình Ủy ban nhân
dân cùng cấp ký cấp Giấy chứng nhận;
Trong thời hạn 03 ngày làm việc từ khi Ủy ban nhân dân ký Giấy chứng
nhận phải thực hiện sau:
Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
Ghi vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
Gửi Giấy chứng nhận đã ký và hồ sơ không đủ điều kiện cho Ủy ban nhân dân
xã (qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai);

08/ĐK;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp có đăng ký hạn chế đối với các thửa đất liền kề phải có hợp
đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. (Theo
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
1. Người sử dụng đất 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng kí đất đai,
tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm
kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc sau đây:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác định nguồn gốc và
thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy
hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ
quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận
17


thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ
trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và
Môi trường trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa
18


chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng cho thuê đất và trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng

thực hiện thủ tục; thành phần hồ sơ cũng được quy định cụ thể cho từng trường
hợp thực hiện đăng ký đất đai.

20