DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

GCN

Giấy chứng nhận

2

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

3

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

4

QĐ

Quyết định

5


UBND

Ủy ban nhân dân

11

HGĐ- CN

Hộ gia đình - Cá nhân

12

CMND

Chứng minh nhân dân

STT

DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1

Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
năm 2015



Trang

Lưu đồ 2.1

Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu

Lưu đồ 2.2

Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường
hợp chuyển mục đích

35

Lưu đồ 2.3

Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường
hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

38

Lưu đồ 2.4

Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường
hợp cấp đổi GCN

41


đất .......................................................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn .................................................................. 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................... 4
4.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu..................................................................................... 4
7. Kết cấu của luận văn ......................................................................................... 5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .................................................... 6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................ 6
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................... 6
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý
nhà nước về đất đai ............................................................................................... 9
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến nay .... 10
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất đai hiện hành . 14
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................... 14
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................ 16
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................... 17
iv

............................................................................................................................. 36
2.2.2.4. Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp cấp đổi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ........................................................................................................................ 39
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .. 42
2.3.1. Phân loại hồ sơ.......................................................................................... 42
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................... 43
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................... 55
Tiểu kết chương ................................................................................................... 64
v


CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA
BÀN HUYỆN MỘ ĐỨC TỈNH QUẢNG NGÃI ............................................ 66
3.1. Giải pháp chung ........................................................................................... 66
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai ..................... 66
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.......................... 67
3.2. Giải pháp cụ thể............................................................................................ 70
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện cấp
giấy chứng nhận .................................................................................................. 70
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận.................................................................................... 73

hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ( sau đây gọi là GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ) là một
chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người
sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai,
đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký
đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai
giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ
sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt
chẽ quỹ đất. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là
1


nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê
đất. Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản
lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Nếu việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài
nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó
còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công
dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế
chấp quyền sử dụng đất.

với đất
Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là một nội
dung quan trọng của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, được thực hiện bởi
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng
2


đất trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trên thực tế có rất nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sau đây là một số đề tài được đề cập:
Đề tài thứ nhất: Đề tài Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Luôn - Trường Đại
học Nông Lâm Huế thực hiện năm 2015 với đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký
đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi”. Nội dung đề tài: Đề tài đánh giá công tác
đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính
của huyện Mộ Đức theo các văn bản pháp quy hiện hành, trên cơ sở số liệu điều
tra, phân tích đánh giá; xác định những thuận lợi, khó khăn để từ đó đưa ra một
số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trong thời gian tới.
Đề tài thứ hai: Đề tài Luận văn Thạc sỹ của Lê Văn Công - Trường Đại
Học Quốc Gia Hà Nội thực hiện năm 2014 với đề tài: “Đăng ký quyền sử dụng
đất qua thực tiễn ở thành phố Thanh Hóa”. Nội dung đề tài: Đề tài phân tích,
đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận, trên cơ sở đó tìm ra được
những kết quả đã đạt được, những khó khăn vướng mắc gặp phải cũng như các
nguyên nhân, nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận; đưa ra định
hướng và các giải pháp có cơ sở khoa học nhằm đẩy nhanh tiến độ của quá trình
cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013.
Đề tài thứ ba: Đề tài Luận văn tốt nghiệp Đại học của Đỗ Quang Thảo Trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh thực hiện năm 2014 với đề
tài: “Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2009 đến năm

Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.
Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với
trường hợp biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích, cấp
đổi GCN của hộ gia đình, cá nhân.
Phạm vi không gian: huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi.
Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến tháng 5/2017.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu
và những thông tin cần thiết tại các phòng ban thuộc Sở TN & MT, Phòng TN &
MT, qua mạng Internet, sách …
Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu địa chính và các số
liệu, tài liệu khác liên quan, thể hiện số liệu qua hệ thống bảng biểu và phân tích
số liệu.
Phương pháp so sánh: So sánh giữa lý luận và thực tế của công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, lập hồ sơ địa chính ở địa
phương.
Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết số liệu, để có cái
nhìn tổng quan về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và lập hồ sơ
địa chính trên địa bàn.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
4



Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là được hiểu là một công tác do Nhà nước tiến hành thực
hiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm kê khai xác nhận đất đai. Qua
đó, Nhà nước nắm được thông tin về đất đai để tổ chức quản lý, tránh thất thoát
lãng phí. Đăng ký đất đai thường đi kèm với cấp GCN, GCN chính là giấy tờ ghi
nhận hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp, có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhã
nước và người sử dụng đất, là cơ sở để đảm bảo thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính. Đăng ký đất đai là bắt buộc; còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (QSHNƠ & TSKGLVĐ) thực hiện theo yêu cầu của
chủ sở hữu. Đăng ký đất đai gồm hai hình thức là: đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động
Khái niệm về đăng ký lần đầu
Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng
pháp lý về QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Khái niệm về đăng ký biến động
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCN, có sự thay đổi trong
quá trình sử dụng đất.
Sau khi đăng ký, người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ, được thừa nhận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình
sử dụng đất của mình.
Khái niệm về GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định
được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa chủ thể có thể lựa chọn giữa
việc xử sự theo cách thức àm nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như
vậy.
Còn nghĩa vụ là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành
nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác.
Từ cách hiểu chung nhất như trên có thể đưa ra khái niệm về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau
Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử
dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất
nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc
người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm
tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của các chủ thể sử dụng
đất khác.
7


- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của
Nhà nước phục vụ bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
Thứ hai, người sử dụng đất được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong
việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm
phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Thứ ba, người sử dụng đất được phép khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về
những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi
khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,
GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN
quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan TN
& MT thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai
Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất, đăng
ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nướcvề quản lý đất
đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính
và GCN quyền sử dụng đấtcung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý
chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh
chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩavụ mà người sử dụng đất phải
tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ
và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
* Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là giấy tờ hợp pháp để người sử
dụng đất thực hiện 8 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là điều kiện tiên quyết để người sử
dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là căn cứ để xác định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống toà án nhân dân với UBND.
Việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ với mục đích để Nhà nước
tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất
yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ
nguồn tài nguyên đất. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến
nay
Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Luật Đất
đai 2003 đến khi có luật đất đai 2013
Ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 và có hiệu lực
từ ngày 01/07/2004. Luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều thay đổi quan
trọng và dần đi đến khắc phục những khó khăn của những giai đoạn trước còn
vướng mắc, chưa giải quyết được. Trong đó, đối với công tác ĐKĐĐ, cấp
10


GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng
dẫn thi hành luật đã thể hiện rõ những đổi mới này qua việc cải cách thủ tục
hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ.

XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 nhằm xóa bỏ
những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, nâng cao tính phù hợp trong chính
sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
Ngày 06/01/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ11


CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai. Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017 cho phép cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sẽ mở rộng thêm 5 trường hợp sau: Hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014; đất
được giao không đúng thẩm quyền; diện tích đất tăng thêm so với Giấy tờ về
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; đất xây dựng khu
đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử
dụng đất khác nhau; trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang
tên.
- Trình tự đăng ký đất đai được quy định tại nghị đinh 43/2014/ NĐ-CP
hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013
Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định.
Ủy ban nhân dân ( sau đây viết tắt là UBND) cấp xã có trách nhiệm kiểm
tra hồ sơ và xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký;
trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18
của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng
tranh chấp sử dụng đất, sử phù hợp với quy hoạch.Ủy ban nhân dân cấp xã phải
thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất
hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh

nhận QSDĐ theo số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định
về GCNQSDĐ Giấy có bìa màu đỏ.
Luật đất đai 2003 có 1 bước tiến là quy định “giấy đỏ”, “giấy hồng”,
“giấy tím” về 1 loại giấy duy nhất nhưng do sự mập mờ trong câu ngôn ngữ
pháp lý (Khoản 4 Điều 48 Luật đất đai 2003) dẫn đến việc ra đời và lặp lại sự
song song tồn tại của 2 loại giấy hồng, giấy đỏ gây khó khăn cho người dân.
Năm 2005, Chính phủ đã ra Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày
15/7/2005 ban hành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công
trình xây dựng, Giấy có bìa màu hồng do Bộ xây dựng ban hành mẫu và để ghi
nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu, khắc phục hạn chế của giấy
đỏ. Chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cần đồng thời có 2 loại giấy: Một
giấy hồng mới chứng nhận quyền sở hữu tài sản và một giấy đỏ mới chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với
mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận này do Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng
trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Những điểm mới Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về công
tác đăng ký, cấp GCN
Luật Đất đai 2013 ra đời có những đổi mới, tiến bộ hơn luật đất đai 2003
và luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật quy định cụ thể người chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để
quản lý, bổ sung thêm nhiều điều luật để quy để cụ thể hóa các quyền của Nhà
nước và cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy
định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm
của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người

 Nguyên tắc đăng ký đất đai
Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ, nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai,
nguyên tắc chuyên biệt hoá
Việc tuân thủ các nguyên tắc bảo đảm cho hệ thống đăng ký đất đai thực
sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các
khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
Một là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: nghĩa là một biến động về quyền đối
với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý
nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
Hai là nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể
đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay
đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
Ba là nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho
mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
Thứ tư là nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể
(người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác
14


định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Việc tuân thủ các nguyên tắc cấp GCN góp phần giảm thiểu các tranh
chấp về đất đai, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện giữa những người sử dụng đất
đồng thời là căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai.
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được cấp theo từng thửa đất. Trường

TSKGLVĐ.
15


1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
 Điều kiện đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là hoạt động rất quan trọng, nó giúp cho Nhà nước quản
được đất đai cũng như để đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử
dụng đất. Vì vậy nên Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể điều kiện được đăng
ký đất đai như sau:
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất
được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa
đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chưa đăng ký ( Theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013).
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số
hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã
đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; chuyển quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của
chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng
đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; người được Nhà nước
thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy
chứng nhận bị mất.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã:
Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký;
Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử
dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch;
Gửi thông báo đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện
trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc kiểm tra
bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp;
Lấy ý kiến khu dân cư, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân
xã trong vòng 15 ngày. Xem xét ý kiến phản ánh về nội dung công khai, gửi hồ
sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
- Trách nhiệm của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện:
Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết,
trích lục bản đồ địa chính, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được
17


đất
1.3.1. Thành phần hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu 04/ĐK.
Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 và điều 18 của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký quyền sử
dụng đất.

18


Một trong các giấy tờ quy định tại điều 31,32,33 và 34 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất. Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải
có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng ( trừ trường hợp về quyền sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây
dựng đã có sẵn sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ có iên quan đến việc miễn
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn iền với đất (nếu có).
1.3.2. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: sở Tài nguyên và Môi
trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1
Điều 59 của Luật Đất đai; phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và
trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn
phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích là không quá 15 ngày.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là không quá 30 ngày;
Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường
hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không
quá 50 ngày;
Thời gian quy định tại trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm
pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa
03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy
định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.
1.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
UBND cấp xã thực hiện: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề
nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các
công việc như sau: