DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ ĐẦY ĐỦ

TỪ VIẾT TẮT

1

BĐĐC

Bản đồ địa chính

2

CLN

Đất trồng cây lâu năm

3

CMĐSDĐ

Chuyển mục đích sử dụng đất

4

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai


10

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

11

ODT

Đất ở tại đô thị

12

ONT

Đất ở tại nông thôn

13

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

14

SDĐ

Sử dụng đất



DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 2.1 Bản đồ đơn vị hành chính huyện Châu Thành………………..........20
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Trang
2.1 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký lần đầu………......23
2.2 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký biến động………..25
2.3 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu…………………………...........27
2.4 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký,
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ biến động…………………………30
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 1.1 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện
đăng ký, cấp GCN……………………………………………………………..7
Bảng 2.1. Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN năm 2016…………………....46
Bảng 2.2 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN từ năm 2015
đến tháng 3 năm 2017…………………………………………………………48


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ........................................................ 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn .................................................................. 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 3
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn .......................................................................... 4
7. Bố cục của luận văn .......................................................................................... 4

1.2.3.1. Cơ quan thực hiện việc đăng ký .............................................................. 14
1.2.3.2. Cơ quan thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ .......... 15
1.3.
Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ ....................................................................................... 16
1.3.1. Quy định về HS, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ....... 16
1.3.1.1. Quy định về HS ....................................................................................... 16
1.3.1.2. Nộp HS và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ............. 16
1.3.1.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ................................. 16


1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với
đất trường hợp nộp HS tại UBND cấp xã .......................................................... 17
Tiểu kết chương 1 ................................................................................................ 18
Chương 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH SÓC TRĂNG
................................................................................................................. 19
2.1.
Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành.................................. 19
2.1.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng...... 19
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ......................................... 19
2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 21
2.1.2. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Châu Thành ....................................................... 21
2.2.
Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
huyện Châu Thành .............................................................................................. 23

Tiểu kết chương 2 ................................................................................................ 51


Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU
THÀNH, TỈNH SÓC TRĂNG ............................................................................ 52
3.1.
Giải pháp chung để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN .................. 52
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai .............................................. 52
3.1.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, công nghệ - kỹ thuật .................................. 53
3.1.3. Giải pháp về nguồn nhân lực .................................................................. 53
3.1.4. Giải pháp về nâng cao ý thức pháp luật của người SDĐ ........................ 54
3.1.5. Giải pháp hoàn thiện về quy trình xử lý ................................................. 55
3.2.
Giải pháp cụ thể để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ ....................................................................................... 56
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Liêu Thị Vẹn ..
................................................................................................................. 56
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Lý Thị Phượng
................................................................................................................. 57
3.2.3. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Nguyễn Diệp
Phụng ................................................................................................................. 58
3.2.4. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của ông Nguyễn Văn
Chơn ................................................................................................................. 59
3.2.5. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Nguyễn Thị Nhật
Lan
................................................................................................................. 60
Tiểu kết chương 3 ................................................................................................ 61
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 62

nó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho
các nhà đầu tư, đồng thời hoạt động của bộ máy Nhà nước cũng được đảm bảo
bởi nó hỗ trợ cho việc thu ngân sách Nhà nước từ đất đai. Công tác đăng ký đất
đai và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong những công tác quan
trọng và hết sức cần thiết giúp Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ và hiệu quả,
cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ.
Để quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ được thực hiện đúng thời gian quy định của pháp luật, đảm bảo quyền
lợi của người SDĐ, tránh trường hợp khiếu nại thì công tác phân loại, xử lý HS
giải quyết việc đăng ký xét cấp GCN phải thực hiện nghiêm túc do người SDĐ có
được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như khai hoang, thừa kế,
chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,... Như vậy, việc xử lý
hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là việc
hết sức cần thiết.
Huyện Châu Thành là địa bàn có diện tích rộng lớn và dân số ngày càng
tăng và đang từng ngày phát triển nên nhu cầu sử dụng đất cũng như đăng ký, cấp
1


GCN ngày càng có xu hướng tăng. Các cán bộ tại địa phương đã giải quyết một
lượng HS lớn nhưng bên cạnh đó vẫn còn những khó khăn, vướng mắc gây khó
khăn trong công tác đăng ký, cấp GCN.
Từ những vấn đề nên trên, việc thực hiện đề tài “xử lý hồ sơ trong công
tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng” là thật sự
cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Ở nước ta, thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN từ khi ban hành và thực
thi Luật Đất đai đã có nhiều tích cực. Song vẫn còn những bất cập, khó khăn ảnh
hưởng tới việc quản lý và sử dụng đất. Để Luật Đất đai ban hành quy định phù

tại huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương. Qua đó thấy được những thuận lợi, khó
2


khăn và đề xuất những biện pháp nhằm đẩy nhanh và hoàn thiện công tác cấp
GCN tại địa phương.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đánh giá thực trạng công tác đăng
ký, cấp GCN, giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương
pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý HS trong công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được
những khó khăn mà cán bộ thụ lý HS gặp phải tại địa bàn. Từ đó, chưa đề ra
những biện pháp để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN nhằm nâng cao vị trí,
vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
- Mục tiêu: Tổng hợp và phân loại HS đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ
và TSKGLVĐ; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện
đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành. Thông qua địa bàn nghiên cứu biết được thực trạng, những khó
khăn và thuận lợi để đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác xử lý HS đăng ký
cấp GCN nhằm đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.
- Nhiệm vụ: Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ; phân tích thực trạng xử lý HS đăng ký
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc
Trăng; giải pháp xử lý HS trong công tác đăng ký cấp GCN tại địa bàn huyện
Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ; thẩm quyền
của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai; nguyên tắc, quy trình và phương pháp
thực hiện đăng ký cấp GCN; trình tự thủ tục xử lý HS đăng ký cấp GCN.

những kiến thức đã được trang bị và các quy định pháp Luật Đất đai hiện hành để
làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý HS đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, có điều kiện để hoàn thiện bổ sung những
kiến thức mới và đúc kết được cho bản thân những kinh nghiệm bổ ích, thực sự
tạo lập một hành trang vững chắc trước khi ra trường.
7. Bố cục của luận văn
Nội dung của Luận văn trình bày với kết cấu như sau:
- Mở đầu.
- Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện
Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng
- Kết luận.
- Danh mục tài liệu tham khảo.
- Phụ lục.

4


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
1.1.1. Các khái niệm chung
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai

cấp GCN vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (căn cứ theo Khoản 4
Điều 95 Luật Đất đai 2013).

5


1.1.1.2. Khái niệm GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
a) Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập do Nhà nước trao thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định. Quyền sử dụng đất ở đây chính là quyền được khai thác
công dụng, hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất mà pháp luật không cấm và trong
những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất... Chỉ sau khi đăng ký và được cấp GCN, người SDĐ mới
đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.
b) Quyền sở hữu nhà ở là gì?
Người tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mướn, ở nhờ theo
quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Chủ sở hữu nhà ở
hợp pháp thì có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở của mình nhằm phục
vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh và các mục đích khác không
trái pháp luật.
c) Tài sản khác gắn liền với đất là gì?
Ngoài nhà ở ra thì tài sản khác gắn liền với đất có tại thời điểm cấp GCN
thì được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ gồm có công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm.
d) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là gì?
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt
đem lại giá trị kinh tế rất cao. Khi đất đai trở thành một hàng hóa thì nó luôn biến

các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không
làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người SDĐ có liên quan; tuân theo các quy
định về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi có quyết định thu hồi đất,
khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn sử dụng.
1.1.1.4. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong những vấn đề
hết sức quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nếu cấp chậm
không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai, làm
thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực
hiện quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, cản trở hoạt động đầu tư thông
qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất. Trước tầm
quan trọng này, Nhà nước đã quy định cụ thể về thẩm quyền của cơ quan chức
năng khi thực hiện đăng ký cấp GCN, cụ thể được thực hiện ở bảng sau:
Bảng 1.1 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp
GCN (căn cứ theo Điều 37 Nghị định 01; Điều 105 Luật Đất đai 2013)
Trường
hợp

Cơ quan chức
năng thực hiện

Nội dung thực hiện
Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
cho các chủ thể sử dụng đất.

VPĐKĐĐ

Thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào

liền với đất cho các chủ thể sử dụng đất.
Xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp.

VPĐKĐĐ

Biến động

Sở TNMT

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
đối với trường hợp được ủy quyền theo quy
định (được Sở TNMT ủy quyền theo quy
định để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ đối với trường hợp thuộc thẩm
quyền của Sở TNMT và được sử dụng dấu
của Sở TNMT).
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
trong trường hợp khi người SDĐ, chủ sở
hữu tài sản thực hiện các quyền của người
SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
mà phải cấp mới GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ; cấp đổi, cấp lại GCN, GCN
quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu
công trình xây dựng.

1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,
là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ thực hiện

giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường, xác định NVTC của người SDĐ. Nó
còn là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vụ tranh chấp, khiếu nại về đất đai;
đền bù thiệt hại khi bị thu hồi, xử lý vi phạm về đất đai. Ngoài ra, việc cấp GCN
còn giúp Nhà nước thu được nguồn tài chính lớn cho việc thu ngân sách Nhà nước
thông qua các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp GCN từ Luật Đất đai 2003 đến nay
1.1.3.1. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành
Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XI, kì họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004. Luật Đất đai
2003 quy định rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Khi Luật Đất đai 2003
được thi hành giúp việc quản lý và sử dụng quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao.
a) Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ cho người HGĐ, CN trong
giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2003: (theo Điều 135 Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai)
HGĐ, CN đang sử dụng đất ổn định tại xã, thị trấn thì nộp HS tại UBND
cấp xã nơi có đất. UBND xã tiếp nhận, thẩm tra HS; thông báo công khai HS tại
trụ sở trong thời gian 15 ngày, xem xét các ý kiến đóng góp đối với trường hợp
xin cấp GCNQSDĐ. Sau khi hết thời gian công khai, xác nhận vào đơn xin cấp
GCNQSDĐ thì gửi HS đến VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT. Cán bộ
VPĐKQSDĐ kiểm tra HS, ghi ý kiến nếu không đủ điều kiện hoặc xác nhận vào
đơn, thực hiện trích lục, trích đo BĐĐC đối với nơi chưa có BĐĐC, trích sao hồ
sơ địa chính trong trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; gửi số liệu địa chính
9


đến cơ quan thuế trường hợp phải thực hiện NVTC; gửi HS những trường hợp đủ
và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ
địa chính cho Phòng TNMT. Sau khi nhận giấy báo hoàn thành NVTC thì phòng
TNMT kiểm tra HS, ký duyệt và chuyển HS cho bộ phận chuyên môn để in GCN,
chuẩn bị HS trình UBND huyện. UBND huyện xét duyệt, ký vào GCNQSDĐ và

TSKGLVĐ được rút ngắn giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
a) Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho
HGĐ, CN trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013 (căn cứ theo Điều 70 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP)
10


HGĐ, CN nộp 1 bộ HS theo quy định tại Bộ phận một cửa VPĐKĐĐ hoặc
UBND cấp xã (nếu có nhu cầu). UBND cấp xã thực hiện thủ tục xác nhận vào đơn
đăng ký đối với trường hợp đủ điều kiện sau khi đã thực hiện các công việc như
kiểm tra HS; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch; niêm yết công khai kết quả
kiểm tra HS tại trụ sở trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản
ánh về nội dung công khai và gửi toàn bộ HS đến VPĐKĐĐ. VPĐKĐĐ kiểm tra
HS, nếu đủ điều kiện thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp
phải thực hiện NVTC. Sau khi nhận chứng từ đã hoàn thành NVTC thì cập nhật
thông tin vào hồ sơ địa chính và chuẩn bị HS trình Phòng TNMT. Phòng TNMT
kiểm tra HS và trình UBND huyện ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ,
sau đó chuyển các HS đã giải quyết và GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đã
ký đến VPĐKĐĐ. Đến hẹn, người SDĐ mang biên nhận đến Bộ phận một cửa
(nơi nộp HS) để nộp phí, lệ phí và nhận kết quả.
Thời gian thực hiện trường hợp này là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận
HS hợp lệ đến khi trao GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho người được cấp.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bổ sung thêm hình thức đăng ký điện
tử và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
b) Các loại GCN đã cấp ở Luật Đất đai 2013 đến nay
“GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ” được ban hành theo Thông tư
17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 vẫn được sử dụng cho đến nay, thống nhất
trong phạm vi cả nước.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một
GCN hoặc cấp chung một GCN và trao cho người đại diện nếu có yêu cầu trong
trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba, sau khi đã hoàn thành NVTC thì người thực hiện thủ tục hành chính
về đất đai được nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ. Trường hợp không
thuộc đối tượng phải thực hiện NVTC hoặc được miễn, được ghi nợ NVTC và
trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ tư, trường hợp tài sản chung của vợ và chồng không có thỏa thuận ghi
tên một người thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp là tài sản
chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì
được cấp đổi sang GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Thứ năm, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp mà
diện tích có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ
quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc GCN đã cấp thì khi cấp hoặc
cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, diện tích đất được xác định theo số
liệu đo đạc thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn; trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi và
diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo
quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
1.2.2.1. Điều kiện đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi trường hợp
sử dụng đất hay được giao đất để quản lý kể cả các trường hợp không đủ điều kiện
cấp GCN; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một thủ
tục hành chính được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Các điều kiện để thực
12

tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp
lại GCN bị mất.
b) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp đối với trường hợp có
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau (căn cứ theo Điều 100 Luật Đất
đai 2013)
Được cấp cho HGĐ, CN không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đang sử dụng
ổn định và có một trong các loại giấy tờ như những giấy tờ về quyền được sử dụng
đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước; GCNQSDĐ tạm thời được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa
chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà
tình thương gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán
13


nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã
xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ thanh lý, hóa
giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; giấy tờ
về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; các loại
giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Điều 18 Nghị
định 01/2017/NĐ-CP. Hoặc HGĐ, CN đang sử dụng đất có một trong các loại
giấy tờ như vừa nêu mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan và không có
tranh chấp thì vẫn được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
Được cấp cho HGĐ, CN phải thực hiện NVTC theo quy định của pháp luật
trong trường hợp HGĐ, CN được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải
thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi

chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo do người SDĐ nộp; niêm yết công khai
kết quả kiểm tra HS trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản
ánh về nội dung công khai và gửi toàn bộ HS đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện tiếp nhận HS và trao GCNQSDĐ, QSHNƠ
và TSKGLVĐ cho người được cấp đối với trường hợp người SDĐ nộp HS tại Chi
nhánh VPĐKĐĐ; gửi HS đến UBND cấp xã để lấy ý kiến và niêm yết; kiểm tra
HS do UBND cấp xã chuyển đến; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ vào đơn đăng ký; trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không
có giấy tờ hoặc hiện trạng có thay đổi so với giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ
quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản
gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính. Trường hợp người SDĐ đề nghị
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì cung cấp thông tin địa chính cho cơ
quan thuế đối với trường hợp phải thực hiện NVTC; nhận kết quả hoàn thành
NVTC và chuẩn bị HS để phòng TNMT huyện trình ký; cập nhật bổ sung việc
cấp GCN vào hồ sơ địa chính.
Phòng TNMT huyện có trách nhiệm kiểm tra HS, trình UBND cấp huyện
ký GCN và chuyển GCN và HS đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để trao
GCN cho người được cấp; cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18
tháng 12 năm 1980 cho UBND cấp xã và người SDĐ để phục vụ cho việc đăng
ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.
b) Trường hợp biến động
Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện xác nhận nội dung biến động vào GCN đã
cấp hoặc lập HS trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người SDĐ và đóng
mộc thu hồi GCN cũ đối với trường hợp người SDĐ yêu cầu cấp GCN mới. Sau
đó tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trao GCN cho
người được cấp sau khi họ hoàn thành NVTC đối với trường hợp phải thực hiện
NVTC hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp HS tại xã.
1.2.3.2. Cơ quan thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
a) Trường hợp lần đầu

UBND huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu HGĐ, CN, cộng đồng dân cư có
nhu cầu nộp HS tại UBND cấp xã. UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển HS đã
kiểm tra và xác nhận đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất, trường hợp phải thực hiện NVTC thì sau khi người được
cấp nộp chứng từ hoàn thành NVTC; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì
sau khi người SDĐ đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn NVTC thì trả
kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được
miễn NVTC. Chi nhánh VPĐKĐĐ trả lại HS và thông báo rõ lý do không đủ điều
kiện giải quyết đối với trường hợp không đủ điều kiện.
1.3.1.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Theo Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian
thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là không quá
30 ngày thực hiện; thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
là không quá 10 ngày thực hiện; cấp lại GCN do bị mất là không quá 10 ngày.

16


1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài
sản gắn liền với đất trường hợp nộp HS tại UBND cấp xã (căn cứ theo Điều
70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Bước 1: Người SDĐ nộp 01 bộ HS tại UBND cấp xã. UBND cấp xã kiểm
tra HS, thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa
chính thửa đất; xác nhận hiện trạng; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch đối
với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây
dựng nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận; niêm yết công khai kết quả
kiểm tra HS trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung

bảo cho hệ thống HSĐC luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để
Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản
lý, sử dụng đất đai.
Hiện nay, trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được thực hiện theo cơ chế một cửa liên
thông để giải quyết các công việc từ hướng dẫn, tiếp nhận HS, giải quyết đến trả
kết quả được thực hiện tại một đầu mối là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giúp
cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai quản lý chặt chẽ quy trình thực hiện và
tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ trong việc thực hiện các thủ tục hành chính
về đất đai, hạn chế việc đi lại nhiều lần, đến nhiều nơi để giải quyết công việc của
mình. So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 ra đời đã có những quy định
cụ thể hơn về các trường hợp nào phải đăng ký lần đầu, trường hợp phải đăng ký
biến động, những trường hợp nào được hoặc không được cấp GCN để thuận lợi
hơn cho cán bộ xử lý trong quá trình xử lý HS, giải quyết những vấn đề vướng
mắc trên thực tiễn và quy định thời hạn thực hiện các thủ tục hành chính về đất
đai được rút ngắn lại giúp đẩy nhanh tiến độ trong công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.

18


Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH,
TỈNH SÓC TRĂNG
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành
2.1.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng


là 2466,93 ha chiếm 10,44% so với diện tích tự nhiên (trong đó: đất ở 420,13 ha;
đất chuyên dùng 1591,34 ha). Đất sông rạch và mặt nước là 333,3 ha. Các loại đất
phi nông nghiệp khác là 119,79 ha. Đất chưa sử dụng còn 66,56 ha.
c) Địa hình: toàn huyện có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung
bình từ 70 – 200 cm. Huyện có độ dốc chính nghiêng từ Đông sang Tây, với phần
lớn diện tích đất nằm ở vùng tương đối cao, tập trung ở các xã Phú Tân, Phú Tâm,
An Hiệp, An Ninh và thị trấn Châu Thành. Phần diện tích còn lại nằm ở vùng
trung bình đến thấp tập trung ở các xã Hồ Đắc Kiện, Thiện Mỹ, Thuận Hòa. Đất
đai ở huyện Châu Thành có 03 nhóm đất chính gồm nhóm đất phù sa; nhóm đất
giồng cát và nhóm đất nhân tác.
d) Nguồn nước
- Nguồn nước mặt: chịu ảnh hưởng chủ yếu bởi sông Hậu, sông Mỹ Thanh
theo kênh Phụng Hiệp, sông Nhu Gia và qua sông Kế Sách vào các kênh 8 thước,
9 thước, Trà Cú,…cung cấp nguồn nước cho sinh hoạt và sản xuất.
- Chế độ thủy triều các sông rạch trên địa bàn huyện chịu ảnh hưởng chế
độ bán nhật triều không đều của biển Đông với biên độ triều từ 0,4 – 1m. Tuy
nhiên, Châu Thành là vùng đất cao nên không bị ảnh hưởng của xâm nhập mặn,
nhưng khó khăn về nước trong mùa khô.
e) Khí hậu: Huyện Châu Thành nằm trong khu vực đồng bằng sông Cửu
Long nên huyện cũng mang những nét đặc trưng của khí hậu đồng bằng châu thổ,
chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, hàng năm có 02 mùa mưa nắng rõ rệt.
Do ảnh hưởng của xích đạo nên nhiệt độ khá ổn định, nhiệt độ trung bình 26,8 0C.
Tháng nóng nhất trong năm thường từ tháng 3-4, tháng lạnh nhất là tháng 1.
Hướng gió thịnh hành là gió Đông từ tháng 11 đến tháng 4; gió Đông Nam tháng
5; gió Tây từ tháng 6 đến tháng 9; gió Tây Nam tháng 10. Tốc độ gió trung bình
năm là 3,9m/s, trung bình tháng lớn nhất là 4,9m/s; trung bình tháng nhỏ nhất là
3,1m/s. Bình quân hàng năm là 83,4%, trong mùa mưa là 88%, mùa khô là 77,3%;
20